張濤 山東省曹縣蘇集鎮(zhèn)財(cái)政和資產(chǎn)服務(wù)中心

從目前來看，針對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行放開，有助于我國(guó)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效接軌，不僅是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的必然渠道，也是我國(guó)進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的迫切需要。

一、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析

（一）房屋與土地天然的相關(guān)性

根據(jù)我國(guó)法律，土地和房屋不一定屬于同一個(gè)人，可以分配給不同的人。土地和住房登記制度的基礎(chǔ)是分別登記土地所有權(quán)和地契。房屋與建地之間的長(zhǎng)期關(guān)系取決于房屋是否需要建在一定的土地上。此外，在法律上，土地是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，而土地的使用是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。這一規(guī)定源于我國(guó)的社會(huì)主義性質(zhì)和土地管理模式，在這種模式下，土地所有權(quán)是公開的。然而，目前的農(nóng)村住房市場(chǎng)面臨一些障礙。這些障礙的存在源于這樣一個(gè)事實(shí)，即住房的建造是不可分割的，必須在相應(yīng)的土地上建造，因?yàn)閮烧呤敲懿豢煞值?。因此，住房還必須在行動(dòng)中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

（二）宅基地的獲得及轉(zhuǎn)讓的限制

一般情況下，我國(guó)的房屋使用地農(nóng)民是可以無償使用的。他們只需要通過向集體組織進(jìn)行申請(qǐng)，然后經(jīng)過組織批準(zhǔn)后就可以使用。我國(guó)的土地分配方式比較特殊，與其他國(guó)家的具有明顯的差別。我們的土地分配方式是貼合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情來設(shè)立的。不過這種發(fā)質(zhì)也有一定的弊端，它很大程度的制約了我國(guó)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)，由于我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迅速，也造成了我國(guó)農(nóng)村房屋交易市場(chǎng)受到了一定的限制。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策

（一）農(nóng)村房屋所有權(quán)的完善

農(nóng)村房屋的所有權(quán)并不是獨(dú)立存在的，而是要和宅基地的使用權(quán)相融合。宅基地的使用權(quán)的完善，給農(nóng)村房屋的使用權(quán)帶來了一定的便利。可以確立房屋的收益處分的權(quán)利是否歸所有權(quán)人所有。宅基地的使用權(quán)人可以針對(duì)宅基地進(jìn)行合法的使用，而沒有宅基地的收益權(quán)。就是根據(jù)對(duì)《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的理解而得出的結(jié)論?，F(xiàn)如今，隨著我國(guó)時(shí)代的不斷更替，大量的農(nóng)村房屋由于許多農(nóng)民都離開了農(nóng)村，進(jìn)入城市務(wù)工，從而被閑置浪費(fèi)在農(nóng)村。我國(guó)新《物權(quán)法》建立的初衷并不是要限制宅基地難以流轉(zhuǎn)。但實(shí)際情況卻違背了建立《物權(quán)法》的初衷。所以說，農(nóng)村房屋需要有明確的歸屬，而且要期望宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)。這樣才能使農(nóng)村房屋的收益處分權(quán)得到較好的落實(shí)。這樣就可以體現(xiàn)農(nóng)村房屋在市場(chǎng)上的價(jià)值。

（二）加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法管理

要想使得農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到很好的保障，必須要建立農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律，這樣才能夠切實(shí)保障農(nóng)民的利益。

我國(guó)的現(xiàn)行法律并不完善，造成了土地的實(shí)權(quán)并不是真正的在農(nóng)民的手中。在這樣的情況下，我們的政府要做相應(yīng)的政策。比如說對(duì)集體土地采用少量的征地價(jià)格來促進(jìn)土地的流轉(zhuǎn)。為了更好的維護(hù)農(nóng)民的合法利益，使土地的利用效率變得更高，政府要通過建立農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度，在市場(chǎng)上調(diào)節(jié)房屋的價(jià)格。

（三）制定科學(xué)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理

農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)管理有一套科學(xué)有效的方法。這個(gè)方法應(yīng)涵蓋以下的三點(diǎn)要求。第一，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)要有確定的原則。第二，農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)的過程中政府的各個(gè)部門，村組織還有市場(chǎng)要明確他們所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。第三，流轉(zhuǎn)合同的簽訂程序以及登記使用權(quán)變更的工作也要制定相應(yīng)的規(guī)范。另外，為了更好地指導(dǎo)相關(guān)工作的開展，要在建立此規(guī)范的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情形的持續(xù)改變與現(xiàn)有的政策進(jìn)行略微的調(diào)整。

（四）農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)模式的創(chuàng)新

我國(guó)目前實(shí)行的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)包括“保權(quán)”和“轉(zhuǎn)權(quán)”兩種模式。在宅基地所有權(quán)未變更的情況下，房屋通過買賣的方式轉(zhuǎn)讓。也就是“雙市場(chǎng)，雙產(chǎn)權(quán)”，這就是我們所說的保權(quán)。而轉(zhuǎn)權(quán)的模式和保權(quán)的模式有相當(dāng)大的差異。轉(zhuǎn)全的模式的特征是“先征后讓”，即“同產(chǎn)權(quán)，同市場(chǎng)”?？偟貋碚f，這兩種模式各有利弊也各有特點(diǎn)。所以我們?cè)谶x擇流轉(zhuǎn)的模式時(shí)，兩種模式都有學(xué)者進(jìn)行認(rèn)可，不管是“轉(zhuǎn)權(quán)”還是“保權(quán)”。可是，我國(guó)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)還需要繼續(xù)進(jìn)行完善法律法規(guī)與政策條款。并不能通過這兩種模式來有效解決農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的問題。

（五）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度

客觀的講，我國(guó)目前各地都存在著較大較小的混亂現(xiàn)象，農(nóng)村宅基地的登記情況存在著很大的問題。要想實(shí)施后續(xù)的相關(guān)措施，必須要明確土地使用權(quán)的歸屬問題。所以說我們現(xiàn)如今不得不解決的現(xiàn)實(shí)問題，必須要完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度。根據(jù)之前的經(jīng)驗(yàn)，有兩點(diǎn)值得重視的方面。第一，在進(jìn)行宅基的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)變更時(shí)，不管是采用的哪種流轉(zhuǎn)形式，都需要與之相關(guān)的人員到指定的單位辦理登記的手續(xù)，并且由此進(jìn)行法律的擔(dān)保，必須堅(jiān)持履行“登記生效”原則。第二，在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，各個(gè)地方根據(jù)生活習(xí)慣一般都是聚居生活，所以經(jīng)濟(jì)利益分配的公平合理性也是不容忽視的一點(diǎn)。從而合理的解決“一地多戶”等相關(guān)的問題。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，應(yīng)當(dāng)從發(fā)展的角度分析農(nóng)村住房流通問題，不應(yīng)局限于傳統(tǒng)法規(guī)。通過改善農(nóng)村住房所有權(quán)和完善產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，確保農(nóng)村住房的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定，不損害國(guó)家和集體利益，從而確保農(nóng)村住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。