胡潔瑤 林崗峰 寧波慈地恒欣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃咨詢有限公司

新形勢(shì)下，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，嚴(yán)重影響著當(dāng)下的各行各業(yè)。以土地為例，土地的使用性能越發(fā)豐富，在日常工作中，各種類型的評(píng)估對(duì)象增多。除常規(guī)的三大類（工業(yè)、住宅、商業(yè)）用地類型，也出現(xiàn)了像地下空間、停車場(chǎng)、軌道交通站點(diǎn)用地的項(xiàng)目評(píng)估。尤其是隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的迅速發(fā)展，土地資源更加緊張，不僅要對(duì)地上空間充分利用，還要加大力度開發(fā)地下空間資源。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)很多地區(qū)的地下空間開發(fā)利用總量呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，地下空間資源對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)也有著越來越重要的意義。

本公司多年從事地價(jià)評(píng)估工作，結(jié)合工作實(shí)際，本次以地下空間用地項(xiàng)目評(píng)估為研究對(duì)象，探討評(píng)估的思路、方法、難點(diǎn)等。

一、基本概述

《中華人民共和國(guó)民法典法》中規(guī)定：建設(shè)用地是一個(gè)綜合概念，可以劃分為地表、地上、地下等類型，因此使用權(quán)也可以分別設(shè)立。簡(jiǎn)單來說，如果建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)空間，這個(gè)空間向下延伸就是地下空間使用權(quán)。而現(xiàn)代化城市的發(fā)展，一個(gè)典型標(biāo)志就是地下空間的開發(fā)與利用。所謂地下空間，是在地表之下的空間，從地表空間的層面上，具體又能分為兩種：第一種，獨(dú)立開發(fā)、建設(shè)的空間；第二種，以地面建筑的形式存在的，共同開發(fā)建設(shè)的空間。

我國(guó)地下空間的開發(fā)利用，總體特點(diǎn)是多樣、深度、復(fù)雜。①?gòu)念愋涂?，從最初的人防工程，逐漸向更多領(lǐng)域拓展，例如交通、市政、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)等。②從開發(fā)深度看，由淺層向深層擴(kuò)大。③從開發(fā)項(xiàng)目看，規(guī)模逐漸變大，功能更加多樣，將交通、商業(yè)、娛樂等功能集合在一起，形成獨(dú)特的地下城市空間。地下空間估價(jià)，主要包括規(guī)劃用途為停車、商業(yè)等用途的空間估價(jià)。按照自然資源部《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》，地下空間用途還包括地下交通運(yùn)輸設(shè)施、地下公共設(shè)施、地下防空設(shè)施和其他地下設(shè)施。

二、地下空間的特殊性分析

地下空間估價(jià)，應(yīng)充分考慮其特殊性。首先，要根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目的整體情況，明確估價(jià)對(duì)象的界限范圍和價(jià)值內(nèi)涵。其次，要充分了解估價(jià)對(duì)象所在地關(guān)于地下空間的建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)與取得、開發(fā)利用、權(quán)利限制及優(yōu)惠政策等規(guī)定。第三，要充分了解估價(jià)對(duì)象符合估價(jià)目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的處分要求，具體為：明確估價(jià)對(duì)象的以下幾種權(quán)利限制：（1）允許按最小基本單元分割轉(zhuǎn)讓或銷售、只能與地上建筑一并整體轉(zhuǎn)讓、不得轉(zhuǎn)讓；（2）明確權(quán)利主體與經(jīng)營(yíng)主體是否一致；（3）明確經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性地下空間的政策差異；（4）對(duì)于具有“人防”作用的地下空間，要明確其使用的合規(guī)性，明確其在權(quán)利、產(chǎn)權(quán)方面的限制。第四，項(xiàng)目承辦估價(jià)師應(yīng)具備地下空間相關(guān)專業(yè)知識(shí)、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力。

三、估價(jià)原則

對(duì)于地下空間的估價(jià)原則，通?；诳臻g的價(jià)值類型、估價(jià)目標(biāo)進(jìn)行確定。工作中，除了要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》之外，還要立足于空間的特殊性，遵循以下原則：（1）經(jīng)濟(jì)效益原則：開發(fā)利用地下空間，除了眾所周知的經(jīng)濟(jì)效益以外，還具有一定的社會(huì)效益、環(huán)境效益及戰(zhàn)備效益。我們所涉及的地下空間估價(jià)，主要基于地下空間的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估價(jià)。（2）整體性原則：地下空間估價(jià)時(shí)，應(yīng)與地面空間功能相結(jié)合，并考慮地上空間、地下空間的互聯(lián)互通及項(xiàng)目整體性對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值影響。（3）成本效用均衡原則：地下空間的開發(fā)成本，應(yīng)與其預(yù)期產(chǎn)生的效用或經(jīng)濟(jì)效益相當(dāng)。尤其對(duì)結(jié)建地下空間估價(jià)時(shí)，其開發(fā)成本應(yīng)按假定為單建地下空間的客觀開發(fā)成本考慮，不宜采用整個(gè)結(jié)建項(xiàng)目地下工程的開發(fā)成本指標(biāo)進(jìn)行估價(jià)。

四、估價(jià)方法選用

對(duì)地下空間使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，至少在估價(jià)方面，采用的理論和地上空間基本一致。故而，各種適用于低價(jià)評(píng)估的方法和理論，例如基準(zhǔn)地價(jià)比例法、剩余法等，同樣可以用于對(duì)地下空間的估價(jià)。但在實(shí)務(wù)操作中，因市場(chǎng)發(fā)展不成熟，對(duì)地下空間使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，相關(guān)估價(jià)方法受限，而且相關(guān)案例較少，空間的開發(fā)間斷，增加各類數(shù)據(jù)的獲取難度，方法的適用性受到限制。本公司結(jié)合工作實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為經(jīng)營(yíng)性的地下空間（如地下停車場(chǎng)、地下商場(chǎng)）可以剩余法（待建項(xiàng)目假設(shè)開發(fā)法）作為評(píng)估方法更加適合。

基準(zhǔn)地價(jià)法：根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)約集約用地工作的通知》（×政辦發(fā)[2005]259號(hào)）規(guī)定：?jiǎn)挝唤ㄔO(shè)地上建筑配套或附屬設(shè)施時(shí)，如果有自有土地可利用的，可采用劃撥方式；如果利用地下空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，則要根據(jù)法律規(guī)定有償使用；該部分建筑面積按0.6系數(shù)折算入容積率，核算時(shí)和地面建筑一起，共同確定土地出讓金。根據(jù)《××市城區(qū)土地使用權(quán)出讓價(jià)格及地價(jià)評(píng)估管理若干規(guī)定》中的65號(hào)規(guī)定，地下建筑用地的使用用途為地下停車場(chǎng)，或者是經(jīng)營(yíng)性用地時(shí)，可以在出讓土地時(shí)參照《××市區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別圖》這一金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于土地的用途類別而言，其修正系數(shù)為0.4。按照××的地價(jià)管理規(guī)定，可以使用基準(zhǔn)地價(jià)比例法?；鶞?zhǔn)地價(jià)比例法雖然有政策支持，但對(duì)于市場(chǎng)化程度高的具體地塊，目前的地價(jià)政策采用的是“一刀切”的政策，反映使用價(jià)值時(shí)不全面，可能低估了實(shí)際價(jià)值。

收益還原法：估價(jià)對(duì)象是經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)，收益比較穩(wěn)定，符合收益法的使用條件。采用收益還原法時(shí)，要點(diǎn)和注意事項(xiàng)如下：①準(zhǔn)確評(píng)估物業(yè)的預(yù)期收益，是前提和關(guān)鍵，具體操作時(shí)可以分析地上租金、地下租金兩者的關(guān)系，根據(jù)地上租金的多少，得到地下租金的多少，評(píng)估租房收益時(shí)提高準(zhǔn)確性。②在開發(fā)利用地下空間時(shí)，不僅具有很多的風(fēng)險(xiǎn)因素，而且風(fēng)險(xiǎn)危害要高于地上建設(shè)用地。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)于地下空間的使用權(quán)進(jìn)行土地還原率進(jìn)行明確時(shí)，應(yīng)該比地上空間要高。③相較于地上的建筑，地下空間的開發(fā)成本比較高，建設(shè)難度也很大，而且收益具有長(zhǎng)期性，無法得到精確收益值。確定相關(guān)參數(shù)、系數(shù)時(shí)，受到不可控因素的影響，在實(shí)務(wù)操作中收益還原法的應(yīng)用有一定難度。

市場(chǎng)比較法：地下建筑多為特殊案例，地下土地市場(chǎng)目前不發(fā)達(dá)，實(shí)際交易案例并不多，因此目前階段市場(chǎng)比較法不適宜。

剩余法（待建項(xiàng)目假設(shè)開發(fā)法）：建設(shè)完成后，且投入后有收益的地下空間，若估價(jià)的對(duì)象有著相對(duì)明確的條件和要求，可以借助假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。針對(duì)尚未開發(fā)的空間，預(yù)測(cè)地下空間部分所帶來的售價(jià)額（或收益價(jià)值）扣除建設(shè)地下工程費(fèi)用及各種費(fèi)用、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等，從剩余的價(jià)格角度，來明確其地價(jià)。一般來講，土地使用權(quán)的價(jià)格是：預(yù)計(jì)開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值、房屋的開發(fā)成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見的費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)相減后得到的結(jié)果。

①確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。處在同一供需圈，周圍多為出租方式，首先用市場(chǎng)比較法，來明確出租后的收益。然后，用收益法，將其轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

②按照不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程，明確開發(fā)時(shí)間。從估價(jià)當(dāng)天到銷售結(jié)束，包括項(xiàng)目的準(zhǔn)確期、建設(shè)期等。

③項(xiàng)目成本包括：購(gòu)地稅費(fèi)、開發(fā)成本、費(fèi)用成本、投資利息、銷售稅費(fèi)等?；诙~明確建筑成本，結(jié)合土建工程的標(biāo)準(zhǔn)，視工程深度不斷變化。此部門是工程的難點(diǎn)，需要咨詢相關(guān)專家確定地下工程的建設(shè)成本。

④稅費(fèi)的確定。主要涉及城建稅、增值稅等，而且，還要將人防費(fèi)的減免考慮在內(nèi)。

⑤開發(fā)利潤(rùn)率：和地上空間的開發(fā)不同，地下空間難度大，風(fēng)險(xiǎn)多，不可逆性明顯，一般比地上開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率取值高。

成本逼近法：成本逼近法是利用重置成本、重建成本，來估算對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。地下空間為特殊的估價(jià)對(duì)象，土地增值收益根據(jù)業(yè)態(tài)的不同差距非常大，土地開發(fā)成本巨大，客觀上使成本法應(yīng)用于估價(jià)實(shí)務(wù)難度較大。

五、地下空間使用權(quán)評(píng)估難點(diǎn)及展望

國(guó)內(nèi)地下空間使用起步晚，不論是評(píng)估方法和經(jīng)驗(yàn)技巧，還是市場(chǎng)信息參數(shù)，整體發(fā)展并不成熟。評(píng)估方法不同，具體應(yīng)用時(shí)受到的限制也就不同，難點(diǎn)和展望總結(jié)如下：

第一，地面土地、地下空間使用權(quán)評(píng)估工作，兩者在性質(zhì)、思路和方法上大同小異，如何選擇評(píng)估方法，需要考慮市場(chǎng)發(fā)展情況。例如：宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)，如果將其作為車庫(kù)、車位使用，可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)榈叵驴臻g的開發(fā)成本高、周期長(zhǎng)，難預(yù)測(cè)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，土地還原利率把握不準(zhǔn)，因此不適宜采用收益還原法。但是，如果作為地下商鋪使用，收益還原法有一定可行性。

第二，參考國(guó)內(nèi)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，參考城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)地面、地下空間的效用比率進(jìn)行分析，從而修正使用權(quán)價(jià)格，利用地面空間的基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估地下空間的基準(zhǔn)價(jià)，有助于規(guī)范市場(chǎng)交易。

第三，不論采用哪一種評(píng)估方法，均會(huì)受到以下因素的影響：一是地質(zhì)條件、水文環(huán)境和地下開發(fā)深度；二是垂直區(qū)位，包括上蓋物業(yè)；三是地下建筑，例如人防費(fèi)等優(yōu)惠措施。

第四，開發(fā)地下空間時(shí)，從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)有一個(gè)最佳開發(fā)深度。政府制定開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)商制定施工方案時(shí)，都要對(duì)開發(fā)深度進(jìn)行綜合的考量，兼顧地下空間的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)公益價(jià)值。

六、結(jié)語(yǔ)

對(duì)地下空間的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，可以為往常的估價(jià)方法提供一種全新的思路。但是，無論最后選用何種方法，都必須依據(jù)當(dāng)前的估價(jià)規(guī)程。隨著土地集約利用程度的提升，地下空間使用權(quán)的利用會(huì)越來越重視，在自然資源管理和自然資源價(jià)格評(píng)價(jià)今后的工作中要不斷總結(jié)、完善。