楊楠 河南省遂平縣房地產(chǎn)管理所

房產(chǎn)測(cè)繪在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)化程度還比較低。而從房產(chǎn)測(cè)繪的具體發(fā)展來說，測(cè)繪面積，是主要的測(cè)繪工作。近年來，在經(jīng)濟(jì)水平不斷提高的情況下，普通消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)面積測(cè)繪的需求在逐步增加，不少新交付的商品房，業(yè)主都會(huì)委托第三方進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪。對(duì)于測(cè)繪工作者來講，就需要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪予以深入分析，了解測(cè)繪面積質(zhì)量的影響因素，然后通過合理措施，對(duì)測(cè)繪工作做好控制，提高房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量。

一、房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的問題與影響因素

房產(chǎn)測(cè)繪，也房產(chǎn)業(yè)主的切身利益緊密相關(guān)，比如二手房交易中，房產(chǎn)測(cè)繪面積，會(huì)影響到房屋交易價(jià)格。而在產(chǎn)權(quán)糾紛和違章建筑管理中，房產(chǎn)測(cè)繪也發(fā)揮重要作用。從目前房產(chǎn)面積測(cè)繪的實(shí)際情況來說，存在一些常見的問題，這需要形成一定的認(rèn)識(shí)。最主要的問題表現(xiàn)，就是測(cè)繪面積不準(zhǔn)確，偏大或是偏小。測(cè)繪的面積不準(zhǔn)確，和實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，這就會(huì)給有關(guān)人士帶來負(fù)面作用。

而對(duì)于房產(chǎn)面積測(cè)繪來講，存在多方面的因素，會(huì)對(duì)測(cè)繪面積質(zhì)量形成影響，這需要清楚認(rèn)識(shí)。一是測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)。從目前房產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際開展來講，相關(guān)的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)并不完善，對(duì)于面積測(cè)繪的技術(shù)流程、面積取舍、公攤認(rèn)定等，并未形成統(tǒng)一化的制度規(guī)范，這就導(dǎo)致可能因?yàn)閳?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的差異，與相關(guān)單位或業(yè)主之間出現(xiàn)數(shù)據(jù)上的偏差。二是測(cè)繪過程的執(zhí)行。房產(chǎn)面積測(cè)繪的工作難度并不高，通過運(yùn)用測(cè)量?jī)x器，可以有效實(shí)現(xiàn)測(cè)量。然而在具體過程中，可能因?yàn)闇y(cè)繪人員的操作不當(dāng)，或是儀器設(shè)備本身存在問題，導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)不準(zhǔn)確的問題。同時(shí)，也可能因?yàn)橛?jì)算上的錯(cuò)誤，導(dǎo)致房產(chǎn)面積測(cè)繪出現(xiàn)不準(zhǔn)確的問題。三是房產(chǎn)面積測(cè)繪中，相應(yīng)的準(zhǔn)備工作不足。從實(shí)際來講，有些房產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，如果沒有實(shí)現(xiàn)熟悉圖紙，那么在進(jìn)行測(cè)繪的過程中，可能出現(xiàn)漏測(cè)的問題，也就是某些結(jié)構(gòu)面積被遺漏，沒有測(cè)繪，這樣一來，就會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪所得的面積，低于實(shí)際的面積?？偟膩碚f，在房產(chǎn)面積測(cè)繪中，存在不少因素，會(huì)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量形成影響，測(cè)繪人員需要對(duì)此形成認(rèn)識(shí)，并合理優(yōu)化房產(chǎn)測(cè)繪工作，提高面積測(cè)繪的質(zhì)量。

二、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施建議

針對(duì)存在的影響房產(chǎn)面積測(cè)繪的因素，測(cè)繪人員需要結(jié)合自身的工作實(shí)際，針對(duì)性優(yōu)化測(cè)繪工作，對(duì)存在的影響因素意義控制，完善測(cè)繪工作，確保房產(chǎn)面積的測(cè)繪能夠更加精準(zhǔn)，展現(xiàn)出更高的質(zhì)量水平。

（一）完善標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化測(cè)繪面積認(rèn)定

在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪過程中，需要對(duì)測(cè)繪面積認(rèn)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)予以完善和細(xì)化，提高面積測(cè)繪的整體質(zhì)量。比如，對(duì)于面積計(jì)算部位的確定，在實(shí)踐中部分開發(fā)商為了提高房屋的吸引力，在宣傳圖的尺寸表示上，往往會(huì)存在很大問題，比如直接忽視了墻體厚度，在室內(nèi)尺寸的標(biāo)注上，大于實(shí)際尺寸，給消費(fèi)者形成誤導(dǎo)。因此在房產(chǎn)面積測(cè)繪中，就應(yīng)該突出墻體所占的面積，正確反映內(nèi)部空間尺寸。再比如對(duì)于公攤的認(rèn)定，在執(zhí)行測(cè)繪的過程中，應(yīng)該立足《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，以及本地的一些具體制度，來進(jìn)行公用分?jǐn)偟臏y(cè)繪認(rèn)定。對(duì)于一些分?jǐn)偛幻鞔_的部位，要組織人員對(duì)圖紙進(jìn)行討論，確定是否需要進(jìn)行分?jǐn)?，然后再展開測(cè)量工作。分?jǐn)傊?，需要?duì)套內(nèi)面積、總面積、分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)偤竺娣e逐一對(duì)比，確認(rèn)無誤。

（二）加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪過程的控制

在開展面積測(cè)繪的過程中，需要對(duì)這一整個(gè)過程做好控制，確保測(cè)繪質(zhì)量能夠達(dá)到理想的水平。第一，在測(cè)繪開始前，需要對(duì)測(cè)繪一起做好檢查與校準(zhǔn)。比如對(duì)于水準(zhǔn)儀、測(cè)距儀、平板儀、量測(cè)儀等設(shè)備，在測(cè)繪工作開始前，都需要檢查設(shè)備的狀態(tài)，校準(zhǔn)設(shè)備參數(shù)，確保每項(xiàng)設(shè)備都處于正常的狀態(tài)。第二，在測(cè)繪過程中，為了避免單人操作出現(xiàn)的人為因素問題，可以安排雙人組進(jìn)行測(cè)繪工作。即一人負(fù)責(zé)測(cè)繪，另一人負(fù)責(zé)監(jiān)督操作過程?；蛘呖梢詢扇送瑫r(shí)測(cè)繪，對(duì)比測(cè)繪結(jié)果。結(jié)果一致則說明正確，不一致則說明某人出現(xiàn)了問題，需要再次進(jìn)行測(cè)繪。第三，在數(shù)據(jù)計(jì)算的過程中，要注意對(duì)計(jì)算過程的控制，確保計(jì)算過程正確，不出現(xiàn)數(shù)字錯(cuò)誤或是計(jì)算錯(cuò)誤的問題。

（三）做好事前的準(zhǔn)備工作

在房產(chǎn)面積測(cè)繪開始前，還有一些準(zhǔn)備工作需要意義關(guān)注，其中最主要的，就是對(duì)房產(chǎn)圖紙的審核與熟悉。對(duì)于測(cè)繪人員來講，會(huì)面臨很多不同的房產(chǎn)項(xiàng)目，這些房產(chǎn)項(xiàng)目的具體結(jié)構(gòu)都會(huì)存在明顯的區(qū)別，尤其是一些房產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，容易出現(xiàn)漏測(cè)的問題。因此，在測(cè)繪工作開始前，就需要針對(duì)房產(chǎn)圖紙進(jìn)行審核，熟悉房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。在此基礎(chǔ)上，可以制定相應(yīng)的測(cè)繪方案，結(jié)合圖紙，將測(cè)繪流程制定出來。這樣在開展測(cè)繪實(shí)踐時(shí)，就可以依據(jù)制定的測(cè)繪方案，直接展開測(cè)量，不容易出現(xiàn)遺漏。另外，在測(cè)繪工作開始之前，還應(yīng)該注意到測(cè)繪人員的安排。這就需要結(jié)合測(cè)繪項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)于一些重大項(xiàng)目，則要安排經(jīng)驗(yàn)豐富的人員組成測(cè)繪隊(duì)伍。

（四）運(yùn)用信息技術(shù)輔助

在房產(chǎn)面積測(cè)繪中，還可以通過對(duì)一些信息技術(shù)的運(yùn)用，來輔助測(cè)繪工作。比如可以對(duì)BIM 技術(shù)予以利用，通過BIM 建模，依據(jù)圖紙建立起三維立體模型，直觀反映房產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，用于輔助測(cè)繪工作的開展，這樣可以確保房產(chǎn)面積測(cè)繪的有效性。

三、結(jié)束語

在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，面積測(cè)繪是一個(gè)重要組成部分。在測(cè)繪工作實(shí)踐中，需要認(rèn)識(shí)到影響面積測(cè)繪質(zhì)量的相關(guān)因素，然后通過有效手段，對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪予以優(yōu)化，切實(shí)弱化影響因素的干擾，提升房產(chǎn)面積測(cè)繪的整體質(zhì)量。