文/孫亭

長(zhǎng)三角，得改革風(fēng)氣之先，擁開(kāi)放地利之便。松江地處長(zhǎng)江三角洲內(nèi)上海西南部，是上海連接浙江、江蘇的“橋頭堡”。伴隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，松江區(qū)全力推動(dòng)的G60科創(chuàng)走廊建設(shè)，在整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的高層規(guī)劃中成為長(zhǎng)三角一體化引領(lǐng)示范區(qū)的重要引擎，松江這座歷史名城正在長(zhǎng)三角一體化中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

一、松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，松江融入長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的步伐逐步加快。按照“一個(gè)目標(biāo)、三大舉措”的戰(zhàn)略布局，松江區(qū)嚴(yán)格按照“房住不炒”的總體定位，堅(jiān)持發(fā)揮區(qū)域特色優(yōu)勢(shì)，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，持續(xù)改善人民群眾居住條件，促進(jìn)松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

“十三五”以來(lái)，截至2019年底，松江區(qū)在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資總量為1028.86億元，約占區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的70%。松江區(qū)新建市場(chǎng)化商品住宅上市面積287.59萬(wàn)平方米，成交面積約為382.98萬(wàn)平方米，成交均價(jià)40194.25元/平方米。二手房成交面積645.68萬(wàn)平方米（63568套），成交均價(jià)23273元/平方米。

2020年，隨著新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求、改善性需求正逐步釋放，上半年樓盤(pán)上市及成交量逐漸回升，成交均價(jià)穩(wěn)中有升，市場(chǎng)回暖。新建商品住宅供應(yīng)集中于九亭、中部、泗涇和佘山板塊，以地鐵沿線剛需項(xiàng)目為主；二手商品住宅在中部、泗涇、新城東部三大板塊成交量居多，因疫情積壓的住房需求進(jìn)一步得到釋放。一手、二手房源在市場(chǎng)內(nèi)部流通活躍，說(shuō)明市場(chǎng)機(jī)制在供需調(diào)節(jié)中正發(fā)揮重要作用，存量市場(chǎng)的盤(pán)活標(biāo)志著松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。

二、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃為松江房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大機(jī)遇

聚焦松江區(qū)城市總體規(guī)劃的目標(biāo)愿景，松江作為上海西南重要門(mén)戶(hù)，正在全力推進(jìn)G60科創(chuàng)走廊建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)城市建設(shè)和產(chǎn)城融合，提升城市品質(zhì)和核心功能，為松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了利好條件。軌道交通12號(hào)線、滬松公路（嘉閔高架-S32）快速化改建工程、滬蘇湖高鐵和滬昆鐵路南移、南部新城華陽(yáng)湖核心區(qū)建設(shè)等一系列高起點(diǎn)、科學(xué)合理的規(guī)劃是我區(qū)建設(shè)長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊產(chǎn)城融合的重大支撐，也是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展開(kāi)創(chuàng)新局面的重大舉措，在松江區(qū)“一個(gè)目標(biāo)、三大舉措”戰(zhàn)略布局下，松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

1.產(chǎn)城融合激發(fā)較強(qiáng)的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ΑｋS著軌道交通12號(hào)線規(guī)劃的深化與推進(jìn)，滬松公路擴(kuò)容改建等重大交通利好布局，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，松江區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值將整體提升，尤其是九亭、新橋、泗涇、洞涇等東北片區(qū)板塊后續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ?，具有較強(qiáng)的投資和就業(yè)吸引力。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位為王，軌道交通12號(hào)線規(guī)劃的深化與推進(jìn)，滬松公路疊加高架快速聯(lián)通S32與嘉閔高架，第九人民醫(yī)院規(guī)劃落地，松江區(qū)東北片區(qū)將實(shí)現(xiàn)與市區(qū)快速聯(lián)通，配套更加完善，必將成為名副其實(shí)的上海主城區(qū)。同時(shí)，12號(hào)線西延伸段與松江區(qū)G60科創(chuàng)走廊產(chǎn)業(yè)基地相接，一方面將創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，另一方面也讓12號(hào)線沿線的居民有更多工作和居住的選擇，進(jìn)一步加深產(chǎn)城融合。

2.重大工程項(xiàng)目建設(shè)推動(dòng)市場(chǎng)定位提升。6月5日滬蘇湖高鐵開(kāi)工標(biāo)志著長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊從高速公路時(shí)代向高鐵時(shí)代邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐，南部新城必將崛起，成為長(zhǎng)三角新西南門(mén)戶(hù)，成為未來(lái)十年發(fā)展的重心，并帶動(dòng)松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體定位提升。當(dāng)前，松江正加快推進(jìn)以松江樞紐為核心的“四網(wǎng)融合”綜合交通體系建設(shè)，根據(jù)上海2035城市總體規(guī)劃，9站臺(tái)23線的松江樞紐站將接入滬昆高鐵、滬蘇湖高鐵、滬昆普速鐵路等國(guó)家骨干線路，年客流量預(yù)計(jì)達(dá)2千萬(wàn)人次，將成為僅次于虹橋站的第二大客運(yùn)火車(chē)站，成為國(guó)家“八縱八橫”高鐵網(wǎng)重要節(jié)點(diǎn)。松江南部新城既是國(guó)家倡導(dǎo)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的海綿城市與地下管廊雙試點(diǎn)區(qū)域，又有松江科技影都建設(shè)、華陽(yáng)湖核心區(qū)建設(shè)等高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃支撐，依托松江樞紐，必將成為聯(lián)通長(zhǎng)三角的重要紐帶。

3.城市更新促進(jìn)老城區(qū)二手房交易向好。舊城改造、舊街坊改造、城中村改造等一系列城市有機(jī)更新項(xiàng)目的推進(jìn)，一定程度上促進(jìn)了老城區(qū)二手房源流通，有效地盤(pán)活存量市場(chǎng)，一手房、二手房市場(chǎng)相互聯(lián)動(dòng)，相互促進(jìn)，進(jìn)一步釋放松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。舊改之后松江老城板塊的二手存量住宅交易量明顯回升，那些交通便利、配套完善，改造后環(huán)境面貌大幅提升的老小區(qū)在二手交易市場(chǎng)供不應(yīng)求。同時(shí)，二手房交易的活躍將帶動(dòng)置換性需求，進(jìn)而促進(jìn)一手新建改善型房源銷(xiāo)售，使松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)欣欣向榮之面貌。

三、進(jìn)一步推動(dòng)松江房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的建議

隨著松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，從中長(zhǎng)期來(lái)看，新建商品住房增速將逐漸放緩，市場(chǎng)將更加關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的自身品質(zhì)和區(qū)域配套，實(shí)現(xiàn)從“量”到“質(zhì)”的飛躍。

（一）堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，培育高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)，集聚高素質(zhì)人才

一是高起點(diǎn)規(guī)劃，進(jìn)一步完善各板塊功能定位。松江房地產(chǎn)市場(chǎng)各大板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)不同，目標(biāo)客戶(hù)群體不同，應(yīng)當(dāng)因勢(shì)利導(dǎo)，合理布局，充分發(fā)揮板塊優(yōu)勢(shì)。從供地區(qū)域來(lái)看，九亭、新橋板塊已多年未有新增住宅用地供應(yīng)，市場(chǎng)需求旺盛，永豐、佘山近兩年住宅用地供地充足，但相應(yīng)的商辦用地較少，周邊配套相對(duì)薄弱。建議提前謀劃，統(tǒng)籌考慮，更好地平衡區(qū)域市場(chǎng)。從配套建設(shè)來(lái)看：泗涇、洞涇、佘北、南部等大型居住社區(qū)，保障性住宅總體量大，導(dǎo)入人口較多，應(yīng)加快引入優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)療、社區(qū)商業(yè)資源，完善生活配套；東北片區(qū)及東西部工業(yè)區(qū)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，可合理配置租賃住房，為產(chǎn)業(yè)人才提供更多的居住選擇。二是培育高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)，合理布局商辦用地，預(yù)留發(fā)展空間。目前松江中青年群體的中高檔消費(fèi)仍以市區(qū)大型商業(yè)中心消費(fèi)為主，要留住本地的消費(fèi)需求甚至吸引外區(qū)的消費(fèi)需求，就需要建設(shè)高起點(diǎn)的大型商業(yè)中心，并且通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)理念不斷優(yōu)化品牌、提升品質(zhì)來(lái)吸引商家、吸引客戶(hù)。松江區(qū)目前大型商業(yè)綜合體僅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九亭中心和在建的廣富林萬(wàn)科印象城，無(wú)法滿(mǎn)足居民需求。要以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為方向，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城市有機(jī)融合，在軌道交通9號(hào)線、12號(hào)線以及滬松公路沿線預(yù)留發(fā)展用地，高起點(diǎn)規(guī)劃配置，加快引入大型商業(yè)綜合體，一方面吸引高端投資，形成持續(xù)性稅收來(lái)源，另一方面有效提升城市能級(jí)，改善區(qū)域整體居住品質(zhì)。三是打造“精品”社區(qū)，吸引高素質(zhì)人才。建設(shè)有品質(zhì)、有品位的優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，吸引高端人才入住。高起點(diǎn)配置小區(qū)綠化、景觀、停車(chē)位、公建配套等硬件設(shè)施，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，提升小區(qū)居住品質(zhì)軟實(shí)力；進(jìn)一步完善街坊級(jí)商業(yè)資源配套，打造“十分鐘”便利生活圈，解決居民“開(kāi)門(mén)七件事”；引進(jìn)有社會(huì)責(zé)任感的大品牌房地產(chǎn)企業(yè)，打造“小而精”、“小而美”的居住社區(qū)，構(gòu)建宜居松江的良好品牌形象。

（二）統(tǒng)籌推進(jìn)商品房土地供應(yīng)，加快重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工上市

一是合理定價(jià)促上市。進(jìn)一步跨前服務(wù)，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)、合理定價(jià)，率先將部分地段優(yōu)、質(zhì)量好、需求大的樓盤(pán)推出市場(chǎng)，起到提振市場(chǎng)信心的作用，并通過(guò)房地聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)周邊土地市場(chǎng)的活躍。二是盡快供地保供應(yīng)。從遠(yuǎn)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量?jī)?chǔ)備來(lái)看，建議盡快根據(jù)年度計(jì)劃加快商品住宅用地出讓節(jié)奏。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，加大人文宣傳力度

一是做細(xì)做實(shí)“店小二”服務(wù)，把優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境落到實(shí)處。2020年我區(qū)聚焦商品住房項(xiàng)目，創(chuàng)新跨部門(mén)并聯(lián)審批和互聯(lián)互通機(jī)制，進(jìn)行測(cè)繪、預(yù)售、交付、物業(yè)等八部門(mén)14項(xiàng)行政審批流程整合優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房管局內(nèi)部各環(huán)節(jié)的無(wú)縫鏈接、流程并聯(lián)、數(shù)據(jù)共享，跨前一步以?xún)?nèi)部工作的確定性，有效對(duì)沖外部環(huán)境的不確定性。下一步將全力深化落實(shí)“一網(wǎng)通辦、一網(wǎng)統(tǒng)管”要求，服務(wù)好企業(yè)，提質(zhì)增效。二是進(jìn)一步加大人文環(huán)境宣傳力度，打造松江“宜居宜業(yè)”新名片。建議區(qū)宣傳、文旅、建管、交通、規(guī)劃資源、房管等部門(mén)聯(lián)動(dòng)，抓住目前軌道交通12號(hào)線落地、滬蘇湖鐵路樞紐站開(kāi)工建設(shè)等重大契機(jī)，宣傳松江以G60科創(chuàng)走廊建設(shè)引領(lǐng)的宜居宜業(yè)的形象和未來(lái)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，不斷吸引有遠(yuǎn)見(jiàn)、有魄力、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)和人才加入松江的開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí)，結(jié)合全國(guó)文明城區(qū)創(chuàng)建，進(jìn)一步深入開(kāi)展住宅小區(qū)綜合治理工作，提升服務(wù)軟實(shí)力，建設(shè)干凈、安全、有序的“美麗家園”，讓人才在松江安居！

面對(duì)新常態(tài)下轉(zhuǎn)型發(fā)展的重大機(jī)遇，松江將堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極服務(wù)于城市布局和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，全方位融入長(zhǎng)三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略，全力建設(shè)宜居宜業(yè)的“科創(chuàng)、人文、生態(tài)”的現(xiàn)代化新松江，不斷滿(mǎn)足松江人民對(duì)美好生活的期盼。