文/王志偉 蔡坪岑 李佳君

學(xué)區(qū)房在一段時期內(nèi)為引導(dǎo)住房需求、充實(shí)土地財政立下了汗馬功勞。時至今日，隨著城市住宅用地指標(biāo)接近飽和，諸多大中城市的學(xué)區(qū)房早已不能為地方財政作貢獻(xiàn)了，學(xué)區(qū)房與“學(xué)”的關(guān)聯(lián)越來越弱，卻在炒房、貧富分化、交通擁堵、敗壞社會良序公俗等方面產(chǎn)生了負(fù)面影響。

一、西方國家學(xué)區(qū)房的經(jīng)驗(yàn)

住宅的老公房或者面積較小，繳納房產(chǎn)稅的可能性較低，對地方財政與學(xué)校發(fā)展幾乎沒有貢獻(xiàn)。

作為學(xué)區(qū)房的新房貌似可以為地方財政作出一定的貢獻(xiàn)。然而，通過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，這種貢獻(xiàn)較為有限。一線城市內(nèi)城區(qū)的新房數(shù)量較少，單價較高。能夠購買新房的家庭，其財力足以支付子女在私立學(xué)校甚至在海外的上學(xué)費(fèi)用。

西方國家學(xué)區(qū)房的形成基礎(chǔ)是繳納較高房產(chǎn)稅，其優(yōu)質(zhì)學(xué)校附近的居民區(qū)便是學(xué)區(qū)。學(xué)校的優(yōu)質(zhì)教育提升了學(xué)區(qū)品質(zhì)，帶動學(xué)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格提升，按照一定費(fèi)率繳納的房地產(chǎn)稅收也會相應(yīng)增加。例如，美國各州房產(chǎn)稅率不同，大多為每年繳納1%-2%的房產(chǎn)稅，部分地區(qū)高于2%。房產(chǎn)稅的一部分又反哺學(xué)校教育。一般情況下，房產(chǎn)稅總額的50%以上用于公立中小學(xué)的校舍建設(shè)、設(shè)備購置、教師聘請等。學(xué)校與學(xué)區(qū)房之間形成了相輔相成的良性互動關(guān)系：一方面，學(xué)區(qū)內(nèi)房價高，房地產(chǎn)稅收多，學(xué)校得到的經(jīng)費(fèi)相對充裕，自然會將更多資金投放到學(xué)校建設(shè)與師資培養(yǎng)上，從而使學(xué)校排名靠前，學(xué)生成績也更好；另一方面，好學(xué)校必然會吸引家庭條件好、重視子女教育的家庭到該區(qū)居住，地方政府的個人所得稅與房產(chǎn)稅稅基也將因此增加。因此，學(xué)區(qū)房帶來了多方共贏的結(jié)果。

我國當(dāng)前的學(xué)區(qū)房與“學(xué)”之間幾乎不存在經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)關(guān)系，學(xué)區(qū)房炒作只“肥”了炒房人和中介等，社會與政府不僅沒有收益，甚至需要承擔(dān)炒作的成本。

大中城市的學(xué)區(qū)房投資主要以二手房交易為主。根據(jù)大部分地區(qū)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅費(fèi)政策，二手學(xué)區(qū)房同普通住房相同，除在過戶交易環(huán)節(jié)繳納的部分稅賦外，沒有其他財政貢獻(xiàn)。根據(jù)新房產(chǎn)稅預(yù)案設(shè)計，將來學(xué)區(qū)房若屬于唯一

二、目前學(xué)區(qū)房存在的若干問題

（一）背離“房住不炒”的政策精神，誘導(dǎo)房地產(chǎn)炒作

盡管大量二手學(xué)區(qū)房的質(zhì)量與價格遠(yuǎn)不相稱，但許多炒房家庭認(rèn)為，先買入學(xué)區(qū)房，讓孩子有資格入讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校，入學(xué)后再賣掉房屋賺一筆，可獲得雙重收益。入學(xué)資格的標(biāo)準(zhǔn)不再是學(xué)生是否真正居住在此地，而是學(xué)生家庭是否能支付學(xué)區(qū)房的首付。學(xué)區(qū)房的猖獗炒作嚴(yán)重違背了“房住不炒”的中央政策調(diào)控意圖。除了炒家與中介外，幾乎沒有其他人能夠受益。許多地方政府的應(yīng)對舉措是延長學(xué)區(qū)房的入學(xué)年限認(rèn)定，但這種措施收效甚微，學(xué)區(qū)房炒作并沒有從根本上被制止。

（二）加劇貧富分化，產(chǎn)生外匯流失風(fēng)險

根據(jù)統(tǒng)計，我國居民家庭財富構(gòu)成中超過七成是房地產(chǎn)，學(xué)區(qū)房價格更是遠(yuǎn)超一般房地產(chǎn)。能炒作學(xué)區(qū)房的僅限于部分擁有學(xué)區(qū)房或者較具財力者，炒作的結(jié)果是富者更富，誠實(shí)勞動收入在房產(chǎn)投機(jī)畸高收益面前不值一提，社會價值觀嚴(yán)重扭曲。較高的房產(chǎn)收益使奢侈消費(fèi)盛行：進(jìn)口高檔商品、子女海外教育、頻繁海外旅游這類過去普通百姓幾乎不可企及的奢侈消費(fèi)如今看似輕而易舉。售出內(nèi)環(huán)一套“老破小”學(xué)區(qū)房可以支持孩子在歐美留學(xué)10年，環(huán)球旅游一次的費(fèi)用不超過一個衛(wèi)生間的價格。老百姓富裕了，自然是國家政策得當(dāng)、社會進(jìn)步的表現(xiàn)，然而，眾多炒房者沒有為國家外匯積累作過絲毫貢獻(xiàn)，卻消耗了其他勞動者誠實(shí)勤勞創(chuàng)造的寶貴的外匯儲備。此外，相當(dāng)多的城市“房多多”們不事稼穡，終日沉浸于麻將、賭博等灰色活動，這嚴(yán)重敗壞了社會良序公俗。

（三）增加了城市舊區(qū)改造的成本

隨著城市與社會的發(fā)展，許多舊居逐漸變成了不環(huán)保、不節(jié)能、缺乏安全性的危舊建筑。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，地方政府需要對舊區(qū)進(jìn)行各種形式的改造。舊居征收的定價標(biāo)準(zhǔn)之一是參照周邊的房價，學(xué)區(qū)房的大肆炒作推升了市區(qū)老舊公房的價格，舊居的業(yè)主對地方政府征收價格自然產(chǎn)生了更高的期待。

（四） 增加了子女撫育成本

新一代年輕人在就業(yè)、婚姻、贍養(yǎng)老人等方面本就存在較大的壓力，額外增加的學(xué)區(qū)房、擇校等方面的壓力，使許多年輕人談“孩”色變。近年來，東亞地區(qū)多個國家的人口出生率持續(xù)下降，中國大陸的人口出生率甚至下降得更為明顯。長此以往，人口代際傳承出現(xiàn)嚴(yán)重失衡后，養(yǎng)老與社會可持續(xù)發(fā)展等方方面面都將面臨較大挑戰(zhàn)。部分地區(qū)甚至由于學(xué)區(qū)房的劃分問題而激化了社會矛盾。

三、破解學(xué)區(qū)房問題的改革建議

學(xué)區(qū)房政策遲遲未能改革，主要原因之一在于學(xué)區(qū)房政策的調(diào)整涉及多個歸口管理部門，如教育、城市規(guī)劃和建設(shè)等，僅僅依靠單一的部門無法推進(jìn)，亟需頂層設(shè)計對學(xué)區(qū)房政策進(jìn)行全面改革。

（一）學(xué)區(qū)的優(yōu)化布局和學(xué)校重組

產(chǎn)生學(xué)區(qū)房和擇校熱現(xiàn)象的根本原因在于大中城市的義務(wù)教育發(fā)展不平衡。好的公立中小學(xué)直逼歐美頂尖私校，差的公立中小學(xué)不如內(nèi)地縣城。許多大中城市中小學(xué)的發(fā)展瓶頸在于校區(qū)無法擴(kuò)大，只能在弄堂里辦學(xué)。解決這個問題的關(guān)鍵在于優(yōu)化學(xué)校布局。政府應(yīng)積極鼓勵中小學(xué)之間的兼并合作，可以把辦學(xué)硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)的部分學(xué)校向郊區(qū)遷移，特別是職業(yè)高中、培訓(xùn)中心等。

校區(qū)遷移不僅能提高辦學(xué)條件，解決教育不均衡的問題，還能減輕城市道路擁堵，為學(xué)校校車業(yè)務(wù)的實(shí)施提供可能。此外，校區(qū)的遷移還能騰退市中心區(qū)域的校園土地，盤活中心城區(qū)的土地資源，為各類住房發(fā)展的增量建設(shè)用地留出空間。

（二）申報搖號中簽改革

學(xué)區(qū)房政策改革中，可以用搖號中簽的方法取代嚴(yán)格的學(xué)區(qū)劃片：每個學(xué)校周圍一定距離的居民適齡子女都可以申請入學(xué)，每個學(xué)生可以申報多所學(xué)校，每申報一所學(xué)校需要繳納一定的申報費(fèi)，在市（區(qū)）教育主管機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的招生平臺系統(tǒng)進(jìn)行登記，然后根據(jù)各所學(xué)校申請入學(xué)人數(shù)多寡排序，入學(xué)申報人數(shù)較多的學(xué)校先搖號抽簽。例如，甲、乙、丙三校各招收100人，申請甲校人數(shù)為1000人，申請乙校人數(shù)為800人，申請丙校人數(shù)為300人。甲校先進(jìn)行搖號，決定入學(xué)名單，從1000人中隨機(jī)抽取100人，其余900人再參加后續(xù)抽簽；乙校從提出申請的800人中先去除甲校的中簽人，然后再隨機(jī)抽取100人，其余人再參加后續(xù)抽簽。依次類推，直到確保所有適齡學(xué)生全部入校就讀。不申報擇校，也可不繳納申報費(fèi)，由主管部門安排入學(xué)。

（三）對學(xué)區(qū)房炒作收益征收高稅率

學(xué)區(qū)房不能按照普通住宅加以對待，可以參照商務(wù)不動產(chǎn)的稅率，對于學(xué)區(qū)房炒作收益增值部分征收高稅率，從而給猖獗的學(xué)區(qū)房投機(jī)降溫。