文/原志剛

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場(chǎng)化以來(lái)，經(jīng)過(guò)幾十年的蓬勃發(fā)展，在滿足了人民群眾住房需求的同時(shí)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重捆綁也使之成為社會(huì)發(fā)展的阻礙。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013-2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額分別為8.6萬(wàn)億元、9.5萬(wàn)億元、9.6萬(wàn)億元、10.26萬(wàn)億元、10.98萬(wàn)億元、12.02萬(wàn)億元、13.22萬(wàn)億元，分別占全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額（不含農(nóng)戶）的19.74%、18.95%、17.40%、17.2%、17.38%、18.91%和24%，2019年9.9%的增速甚至超過(guò)了全國(guó)固定資產(chǎn)投資5.4%的增速。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額逐年攀升且在全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額中占比過(guò)大，高房?jī)r(jià)增加了居民的生活成本，抑制了居民的消費(fèi)，房地產(chǎn)巨大的虹吸效應(yīng)造成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空洞化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程,孕育了金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控存在的問(wèn)題

政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮的危害性，一直在嘗試通過(guò)出臺(tái)各種政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸，但目前來(lái)看，收效并不顯著。2019年全年調(diào)控多達(dá)620次，平均每天2次。2020年1-6月份調(diào)控累計(jì)超過(guò)300次，預(yù)期全年總次數(shù)不會(huì)低于2019年水平。但是易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《1-8月全國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示：2020年疫情如此嚴(yán)重，各地又紛紛出臺(tái)收緊樓市的調(diào)控政策，4個(gè)一線城市和32個(gè)二線城市1-8月房?jī)r(jià)同比去年分別上漲6.3%和9.6%，大家都不看好的三、四線城市甚至達(dá)10%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月20日公布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告》顯示：9月份70個(gè)大中城市中有55城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，50城二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲。房地產(chǎn)銷售面積、投資額、新開(kāi)工面積分別為18587萬(wàn)平方米、15030億元、20173萬(wàn)平方米，同比增速分別為7.3%、12.0%、-1.9%。本文認(rèn)為主要是以下因素影響了房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策不符合市場(chǎng)規(guī)律，缺乏科學(xué)合理性

大禹治水之所以成功，在疏而不在堵，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。消費(fèi)者購(gòu)房需求像人的情緒，壓抑得越久，爆發(fā)的時(shí)候就越厲害。政府采取的限購(gòu)、限貸、限售等行政手段，只是人為地通過(guò)壓制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、抬高購(gòu)買條件和削弱消費(fèi)者的購(gòu)買能力，強(qiáng)行維護(hù)房?jī)r(jià)平穩(wěn)和抑制費(fèi)者的購(gòu)買需求，治標(biāo)不治本。調(diào)控政策因房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響而反復(fù)搖擺，調(diào)控效果大打折扣，人民群眾逐漸失去信心，在越等越貴的失望和恐慌中匆忙入市，無(wú)意中成了高房?jī)r(jià)的推手。

（二）各地政府實(shí)施國(guó)家調(diào)控政策不力

易居研究院2020年8月份發(fā)布的《100城居住用地價(jià)格報(bào)告》顯示，2020年1-8月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格同比上漲9.3%，漲幅比1-7月份高出0.6%。也就是說(shuō)，在熱點(diǎn)城市紛紛升級(jí)調(diào)控的8月份，地價(jià)反而漲得更猛了。面粉價(jià)格決定面包價(jià)格，持續(xù)走高的地價(jià)勢(shì)必加強(qiáng)未來(lái)一兩年房?jī)r(jià)上漲的壓力。房?jī)r(jià)虛高跟土地售賣有著緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退，無(wú)法實(shí)現(xiàn)軟著陸，作為擁有土地的房地產(chǎn)市場(chǎng)最大受益方的地方政府必須承擔(dān)很大的責(zé)任。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011-2018年全國(guó)土地出讓收入分別為3.3萬(wàn)億元、2.8萬(wàn)億元、4.1萬(wàn)億元、4.3萬(wàn)億元、3.3萬(wàn)億元、3.7萬(wàn)億元、5.2萬(wàn)億元和6.5萬(wàn)億元。從2015年起，土地出讓金收入連續(xù)3年增長(zhǎng)，2018年更是同比增長(zhǎng)25%，出讓金總額再度創(chuàng)下歷史新高，占同期地方一般公共預(yù)算的比例從2017年的56.9%上升至66.48%。實(shí)行土地財(cái)政的地方政府既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員，在落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策方面往往雷聲大、雨點(diǎn)小,能拖則拖，上有政策下有對(duì)策，舍本逐末地抓著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不放。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果囿于經(jīng)營(yíng)和資金壓力想要降價(jià)銷售回籠資金，有的地方政府會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得降價(jià)。此舉固然有維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖，但也不排除其維護(hù)自身利益的可能。畢竟，房?jī)r(jià)下降會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椋绊懲恋爻鲎寖r(jià)格甚至造成流拍，從而減少地方政府的收入。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得更多利潤(rùn)，采取各種手段哄抬房?jī)r(jià)，比如：捂盤惜售、虛假銷控表、開(kāi)盤時(shí)安排房托在售樓處排隊(duì)制造搶房假象；通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同或者捆綁裝修費(fèi)用和車位等逃避政府對(duì)高房?jī)r(jià)的監(jiān)管；借用網(wǎng)絡(luò)等媒體或者所謂“專家”站臺(tái)為高房?jī)r(jià)搖旗吶喊，甚至和炒房團(tuán)合作；等等。不明真相的消費(fèi)者被誤導(dǎo)入“坑”，成為高房?jī)r(jià)的推手和接盤者。

（四）消費(fèi)者非理性購(gòu)房

基于中國(guó)幾千年安居樂(lè)業(yè)的傳統(tǒng)觀念和房子與戶口、教育的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，房子成了一種剛需，有的人掏空一個(gè)家庭六個(gè)錢包，在連首付都沒(méi)有的情況下舉債借貸也要買房。貝殼研究院《2018年全國(guó)購(gòu)房者調(diào)查報(bào)告》顯示，2018年第一次置業(yè)購(gòu)房者貸款成交占比為90%，為不同購(gòu)房需求中貸款成交占比最高者。他們平均月供收入比為42.9%，比其他購(gòu)房需求高出5個(gè)百分點(diǎn)，其中月供收入比在50%以上的占比也超過(guò)其他群體。從年齡看，首次置業(yè)需求多數(shù)來(lái)自80后與90后，80前、80后和90后的月供收入比分別為32%、40.8%和43.5%，年齡越小月供負(fù)擔(dān)越大。從收入維度看，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為43%。從城市來(lái)看，三、四線城市購(gòu)房者平均月供收入比顯著高于其他高能級(jí)城市，為42.4%。這些年房地產(chǎn)的強(qiáng)勁走勢(shì)讓消費(fèi)者將房地產(chǎn)視為一種保值增值的投資產(chǎn)品。眾多投資產(chǎn)品中，銀行保本保收益的5年期定期存款利率基本都在4%左右，超過(guò)4%的基本上都是不承諾保本保收益的理財(cái)產(chǎn)品。對(duì)于普通大眾來(lái)說(shuō)，基金、股票等專業(yè)性太強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)也太大，一不小心就可能血本無(wú)歸，相較而言，房地產(chǎn)無(wú)疑是目前諸多投資產(chǎn)品中收益最高而風(fēng)險(xiǎn)最小的品種。投資收益和風(fēng)險(xiǎn)的巨大差異導(dǎo)致普通大眾更樂(lè)于投資房地產(chǎn)。很多家庭因持有兩套及以上房產(chǎn)成了所謂的“中產(chǎn)階層”。在大家看來(lái)，就算房?jī)r(jià)跌了，至少房子還在，而其他投資一旦虧損，那就是真的什么都沒(méi)有了。根據(jù)58、安居客研究院提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2020年這20年間，房子均價(jià)從每平方米2000多元漲到了現(xiàn)在的9000多元，足足漲了4倍，部分地區(qū)漲幅甚至達(dá)到了20倍。很多老板發(fā)現(xiàn)投資房地產(chǎn)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其經(jīng)營(yíng)實(shí)體企業(yè)所得，也紛紛將資金投入房市，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成了巨大的蓄水池，將人民群眾的大部分資金都吸了過(guò)去，嚴(yán)重捆綁了普通民眾的生活。大部分普通民眾都是通過(guò)貸款購(gòu)買房產(chǎn)，房?jī)r(jià)一旦下跌，很多所謂的“中產(chǎn)”可能會(huì)立即成為“赤貧”，由“富翁”成為“負(fù)翁”。這種非理性消費(fèi)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)樓盤出現(xiàn)大量空置甚至形成“鬼城”。一旦某個(gè)樓盤房?jī)r(jià)下降，消費(fèi)者就組團(tuán)拉橫幅維權(quán)，打砸售樓處進(jìn)行強(qiáng)烈抗議。政府因此投鼠忌器，在房地產(chǎn)調(diào)控政策上縮手縮腳，害怕房?jī)r(jià)大跌導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定，這也決定了房?jī)r(jià)只能軟著陸而不能硬著陸。

二、什么是軟著陸

至于什么是軟著陸，運(yùn)用關(guān)鍵詞“房地產(chǎn)+軟著陸”在中國(guó)知網(wǎng)上的進(jìn)行文獻(xiàn)檢索發(fā)現(xiàn)，2014和2015年這兩年曾經(jīng)集中出現(xiàn)了多篇有關(guān)房地產(chǎn)軟著陸的文章，有的人認(rèn)為房地產(chǎn)拉開(kāi)了軟著陸的序幕，有的人認(rèn)為房地產(chǎn)正處于軟著陸過(guò)程中，還有的人認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了軟著陸。但是其后鮮有人再持此類論點(diǎn)，2019年有的人發(fā)表文章還在說(shuō)軟著陸可期。究其原因，是因?yàn)?013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈L型下滑趨勢(shì)，2014-2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫的量?jī)r(jià)齊跌和有關(guān)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策的出臺(tái)給某些人造成了錯(cuò)覺(jué)。2016年房地產(chǎn)再次進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升通道，讓軟著陸假象破滅。這說(shuō)明單純地將短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行和房?jī)r(jià)下降視為房地產(chǎn)軟著陸的標(biāo)志并不妥當(dāng)。

本文認(rèn)為，房?jī)r(jià)的高低具有相對(duì)性，其合理與否主要看房?jī)r(jià)收入比。房地產(chǎn)是否軟著陸取決于人們的購(gòu)房行為和態(tài)度。需要付出大額支出的房地產(chǎn)注定不是一種普通商品。什么時(shí)候人們對(duì)待房子能夠像對(duì)待奢侈品一樣，買得起就買，買不起就不買。買了不會(huì)降低生活質(zhì)量，沒(méi)買也不會(huì)覺(jué)得失落，而不再把它作為一個(gè)值得傾家蕩產(chǎn)去獲取的目標(biāo)，心態(tài)正常了、放松了，就算是軟著陸了。軟著陸可以從三個(gè)方面進(jìn)行衡量，即消費(fèi)者是否理性消費(fèi)、付首付或全款時(shí)是否需無(wú)舉債或借貸、購(gòu)房還款額是否超出個(gè)人經(jīng)濟(jì)承受能力（每月還貸支出在月收入的30%以內(nèi)）。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸對(duì)策

房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，不能靠下猛藥一蹴而就，如果產(chǎn)生的副作用太大結(jié)果，可能會(huì)適得其反。房地產(chǎn)軟著陸需要以政府為主導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極配合，消費(fèi)者轉(zhuǎn)變思想觀念，政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者三方共同努力才能實(shí)現(xiàn)。

（一）國(guó)家層面要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的科學(xué)性和長(zhǎng)期穩(wěn)定性

由于政府是任期制的，有的官員為了自己任期內(nèi)的政績(jī)和政治前途，會(huì)采取一些急功近利的做法，犧牲長(zhǎng)期利益來(lái)維護(hù)短期利益和個(gè)人利益。官員要愿意舍棄小我，沉得住氣，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，敢于承受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)和政治等各方面帶來(lái)的短期影響，以換取國(guó)家的長(zhǎng)治久安。要仔細(xì)研究國(guó)情，注意國(guó)內(nèi)外各方面情況的差異性，不要盲目照搬國(guó)外的所謂“經(jīng)驗(yàn)”。以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這只“看不見(jiàn)的手”為主、行政手段這只“看得見(jiàn)的手”為輔，從根本上調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系。

國(guó)家層面的績(jī)效管理體制是各級(jí)地方政府工作的指揮棒和風(fēng)向標(biāo)。要改變GDP至上的地方政府政績(jī)考核方式，注重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的均衡、環(huán)境保護(hù)和人民群眾的幸福感，引導(dǎo)地方政府逐步擺脫土地財(cái)政的思維慣性和途徑依賴，進(jìn)一步削弱戶口、教育等對(duì)房地產(chǎn)的依賴性，降低房地產(chǎn)的附加值，讓其回歸到居住屬性，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技創(chuàng)新，用科學(xué)創(chuàng)造生產(chǎn)力，而不是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP。

（二）提高其他投資品種的投資收益，消除房地產(chǎn)的投資屬性，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育

通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)更多高安全性和高收益率的產(chǎn)品。一旦房地產(chǎn)的投資回報(bào)率失去吸引力，資金自然會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)流出。炒作房地產(chǎn)的買家和資金沒(méi)有了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱自然就冷卻了。

房地產(chǎn)也要像理財(cái)產(chǎn)品一樣打破“剛性兌付”的神話，讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，尊重市場(chǎng)規(guī)則，理性投資房地產(chǎn)。培養(yǎng)年輕人正確的消費(fèi)觀念：不要?jiǎng)偖厴I(yè)就急于買房（貝殼研究院發(fā)布的《2018年全國(guó)購(gòu)房者調(diào)查報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者平均年齡為29.5歲，對(duì)比其他國(guó)家如加拿大和印度的31歲、墨西哥、意大利及澳大利亞的33歲、美國(guó)和英國(guó)的35歲、日本和德國(guó)的41歲、韓國(guó)的43歲，中國(guó)的買房者更為年輕化）；不要用長(zhǎng)輩的錢買房，影響家庭成員的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；不要盲目攀比，而要量入為出，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力適度消費(fèi)；不要過(guò)度提前消費(fèi)，尤其是大筆借貸。通過(guò)降低房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，促使擁有多套房產(chǎn)的居民將多余的房產(chǎn)出售，增加房產(chǎn)供給，降低房?jī)r(jià)，使住房真正回歸居住的本質(zhì)。

（三）改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的信息透明度

借鑒我國(guó)香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)售制，在早期確實(shí)解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺等問(wèn)題，但是這種模式在發(fā)展過(guò)程中逐漸暴露出了很多問(wèn)題，比如：開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”，丁吃卯糧、高負(fù)債率經(jīng)營(yíng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，資金鏈斷裂導(dǎo)致樓盤爛尾；樓盤質(zhì)量差，貨不對(duì)版，虛假宣傳；開(kāi)發(fā)商挪用資金，為了取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)和更改規(guī)劃等對(duì)公職人員行賄，或進(jìn)行權(quán)色交易；高負(fù)債率嚴(yán)重捆綁了銀行和政府，造成潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果取消預(yù)售制，資金壓力和對(duì)銷量的擔(dān)憂會(huì)使很多資質(zhì)不夠、管理不善的企業(yè)退出市場(chǎng)，從而提高整個(gè)行業(yè)的水準(zhǔn)。此舉還可以提高樓盤的品質(zhì)，減少消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的矛盾，提升社會(huì)穩(wěn)定性。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，不應(yīng)完全市場(chǎng)化，可以以國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為市場(chǎng)主體，使國(guó)有資產(chǎn)在保值增值的同時(shí)承擔(dān)向人民群眾提供住房的社會(huì)責(zé)任。

通過(guò)打造交易和信息披露平臺(tái)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商刻意隱瞞相關(guān)信息、捂盤惜售、哄抬價(jià)格等不良行為，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的信息透明度，防止因信息不對(duì)稱導(dǎo)致消費(fèi)者恐慌性購(gòu)買。嚴(yán)厲打擊某些“專家”為謀取個(gè)人利益而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商站臺(tái)、發(fā)表不良言論等行為。

（四）建立多層次居民住房供給結(jié)構(gòu)，提升居民的心理安定感

國(guó)人之所以熱衷于買房，是因?yàn)閾碛凶约旱姆孔幽軌蚪o自身帶來(lái)很大的安全感，從而有熱情和意愿去裝點(diǎn)自己的房子，提高生活質(zhì)量、增強(qiáng)幸福感。尤其是在外地打拼的青年男女，經(jīng)歷了陰暗潮濕的地下室和臟亂差的城中村，數(shù)次搬家，被房東欺侮中介欺騙的租房過(guò)程，擁有一套自己的房子成為他們最強(qiáng)烈的渴望。如果政府能夠通過(guò)其他辦法消除人民群眾這種居無(wú)定所的漂泊感，很多年輕人是不愿意降低生活質(zhì)量，承受巨大的經(jīng)濟(jì)壓力去買房的。因此，政府可以借鑒新加坡、德國(guó)等國(guó)的模式，建立多層次的房屋供給結(jié)構(gòu)，比如：向更多的低收入者提供廉租房，向高學(xué)歷人才提供人才公寓，通過(guò)低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地大規(guī)模興建公共住房保障中低收入群體的住房需求等，不僅居者有其屋，更能提供比較舒適的居住條件，且房子來(lái)源穩(wěn)定。一旦人民群眾能夠居住得安心和舒心，對(duì)房地產(chǎn)的需求自然會(huì)下降，購(gòu)房的意愿就會(huì)降低，供求關(guān)系一旦發(fā)生改變，房地產(chǎn)自然能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)出生人口自2017年的1723萬(wàn)到2019年的1465萬(wàn)已經(jīng)出現(xiàn)了三連降，2019年人口出生率僅10.48%，是1949年以來(lái)我國(guó)出生率的最低值。與新生兒比2018年少了58萬(wàn)相對(duì)應(yīng)的是65歲以上的老齡化人口增加了近1000萬(wàn)。人口生育率下降和人口老齡化不斷加劇導(dǎo)致住宅購(gòu)買力減弱，房地產(chǎn)的問(wèn)題也許會(huì)自然消解。