□文/劉欣婷

（東北財經大學法學院 遼寧·大連）

［提要］房屋承租人優(yōu)先購買權制度是世界各國普遍建立的重要制度，在促進財產的最佳利用，保護租戶權益和維護社會秩序方面具有不可替代的重要作用。但是，隨著社會經濟的發(fā)展，特別是隨著房屋租賃市場的升溫，房屋租賃的混亂逐漸暴露出來，房屋承租人的優(yōu)先購買權在發(fā)揮作用的同時也暴露了司法實踐中的弱點。本文簡要分析和總結承租人優(yōu)先購買權的行使和法律效力，以提高該制度在司法實踐中的可操作性和適用標準。

一、行使房屋承租人優(yōu)先購買權的前提

承租人的優(yōu)先購買權是指承租人在出租人出售租賃房屋的相同條件下，享有優(yōu)先購買租賃房屋的權利。盡管房屋租戶法律所確立的優(yōu)先購買權制度在強調保護住房租戶權利方面有一定的傾向性，但如果不對此權利施加必要的限制，它不僅會侵犯權利房屋出租人，也影響到第三方。為了各方的合法利益，有必要合理地限制這一權利。

（一）必須滿足同等條件的要求。根據《民法典》第726條規(guī)定，房屋賣方履行了向承租人的通知義務后，承租人必須根據賣方和第三方確定的銷售合同中規(guī)定的相同條件，向賣方表達購買意向。對于該問題，在目前的學界主要有“相對平等條件”和“絕對平等條件”兩種不同的觀點。一般情況下，我們認為，絕對平等條件對承租人而言過于嚴格，相對平等的條件則更為合理，可以更好地平衡出租人與承租人之間的利益平衡。

對于相同條件的主要內容，要求的第一件事是價格和價格的支付方式，第二是主題資格，第三是價格的支付期限和支付方式。

（二）除斥期間的限制。為了更合理、科學地平衡出租人和承租人之間的利益關系，促進財產的正常循環(huán)，并確保交易的安全性，它不僅需要通過立法來明確時間限制承租人行使權利，還要確定一個合理的期限?！睹穹ǖ洹返?26條第二款和第727條的規(guī)定對這一問題進行了規(guī)制。就“某些時期”的性質而言，屬于除斥期間。根據理論界當前的主流觀點，房屋承租人的優(yōu)先購買權是一種形成權，并處于除斥期。如果除斥期限屆滿且承租人未行使優(yōu)先購買權，則優(yōu)先購買權將被消除。

二、承租人權利受侵害的情形

（一）出租人未對承租人履行告知義務。出租人在出賣房屋時，出租人必須在合理的時間內通知承租人。這是承租人行使其權利的必然前提。但是在實際的交易過程中，出租人往往會出于各種利益訴求，選擇漠視承租人的權利，并不向承租人告知各項房屋出賣的情況。對于有購買意愿的承租人而言，無異于侵犯其權利的行使。實際交易過程中，在出租人通知承租人后，所有者常常又與第三方重新協商以達成新的合同內容。這種行為不能確認出租人已經履行了通知義務，這種情況在交易過程中非常普遍。通常也是因為第三方得知競爭對手再次提高了購買條件，但這實際上并不是在形成銷售合同，而是在進行談判。對于承租人來說，這不是行使權利的絕佳時機，也不是保證權利實現的絕好時機。對于通過重新談判達成的合同，承租人必須重新告知。

（二）權力行使的通道受到阻礙。如果承租人想行使其權利，則不可避免地要出租人對其進行及時通知。這是承租人行使權利的必不可少的重要部分。根據賣方的意圖，承租人可以考慮是否需要行使權利，因此對于出租人的告知義務必須對其予以重視。在承租人行使權利的過程中，無論是口頭還是書面方式都可以用來表達對出租人的意圖，從而在獲得房屋所有權的方面獲得高于第三方的地位。通常在書面情況下，承租人的權利無法行使，從而導致承租人行使權利的意圖受到阻礙。在送達主體沒有錯誤，且不存在不可抗力、不可預見的情況下，承租人在除斥期間屆滿前或者租賃房屋為轉移登記于第三人之前書面告知出租人，由于該意思表示因他人原因阻礙，導致承租人的意愿落空。權利人喪失了可能會行使的權利，從而損害了其合法權利，過失的一方應對損害承擔責任。

（三）出租方擅自轉移房屋所有權。履行通知義務后，出租人在獲得承租人的拒絕之前將房屋所有權轉讓給了另一人，并辦理了房屋轉讓登記手續(xù)。在這種情況下，盡管出租人履行了通知義務，但仍然違反了承租人權利的行使，使承租人的權利陷入空想。根據權利的實質性要求，賣方必須承擔不將已出售房屋轉讓給第三方的義務，然后才能從租戶拒絕行使權利中獲得明確的回應。如果承租人沒有明確拒絕答復，他將未經授權將房屋所有權轉讓給他人，這違反了出租人自己的義務，損害了承租人的權利，并導致喪失了可能的交易機會。在這種情況下，如果確定承租人的優(yōu)先購買權具有物權的效力，則承租人仍然可以要求出租人對其自身履行義務并尋求救濟，因為權利的目的尚未實現。

三、對房屋承租人優(yōu)先購買權的救濟方式

（一）未經告知的權利救濟

1、出租人須提前告知出售意圖。為了保護租戶的權利，租戶必須知道出售的意圖并已達成穩(wěn)定的合同。如果賣方此時故意不通知房屋出售，則承租人沒有其他可能性來了解房屋。此時，其權利和購買意愿的銷售方式將得不到滿足，并且權利也將受到侵犯。承租人由于無法得知相關情形，致使交易機會喪失，標的房屋因合法交易移轉登記于他人，由此使得承租人的權利行使歸于消滅，導致租賃房屋的產權變動發(fā)生終局性的效果。此時，如果承租人想行使自己的權利，則他必須證明自己是否有購買意愿和能力。否則，承租人可能會利用法律授予的合法權利謀取不正當利益，并且存在法律違法行為。但是，在實際交易過程中，很難證明自己是否有交易意愿。在大多數司法實踐中，法院的判決通常僅從承租人的實際權利中就忽略了承租人的舉證責任。只是從實際的承租人權利主張來進行判決，這對于出租人的權利保障而言具有十分大的隱患。出租人未履行通知義務，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權。其實質是使承租人失去購買租賃房屋的機會，這是一份侵權責任。當出租人不履行通知義務時，承租人將遭受損害，它與正常情況下的財產損失不同，承租人的實際財產沒有增加或減少，但是由于出租人沒有履行通知義務，并且失去了購買房屋的機會，因此失去了房屋。上述已形成的合理利益，導致承租人失去租房，喪失在租房中的生活便利，影響其原有的生活秩序，或者喪失租房的商業(yè)利益，從而影響承租人的穩(wěn)定性。社會秩序，破壞了承租人的優(yōu)先利益，使制度的目的陷入了空想。

2、優(yōu)先購買權的例外情形。承租人喪失購房機會直接影響到他們對租賃房屋的更好利用，他們無法維持其在租賃房屋中的主導地位，從而導致其合法收入和預期收益對租賃房屋的影響。盡管機會喪失并不會導致租戶的實際財產損失，但機會喪失也將導致需要額外的差價來購回房屋。如果房屋的市場價格發(fā)生變化，則有可能增加或減少，這不可能像學術界的觀點那么簡單，而是租戶購買同一所房屋時價格的上漲。在沒有通知的情況下，如果市場價格下跌，承租人將購買相同類型的房屋，但不會遭受任何損失，因為出租人的未通知會保護他的利益，或者房屋的總價格低于其所租房屋的價格。在相同條件下購買房屋的相同情況下房屋價格或以相同價格購買更大的房屋也是可能的。在此種情況下，需要我們考慮在實際的交易過程中，出租人因未購買租賃房屋情形下的多余錢款支付的節(jié)省，筆者認為在此種情況下判定出租人侵權有失公允，也是極為不公平的，雖然未告知承租人造成了購房機會的喪失，但是因未履行告知義務使得承租人因此受得更大利益損失，從一定方面上反而維護了承租人的合法利益，對于這種情況下仍賦予承租人權利，主張損害賠償，無異于助長不正之風，侵害社會公平正義。

（二）出賣行為的責任承擔。出租人將房屋即將出售的各種情況通知承租人，但在承租人答復之前將房屋轉讓。此時，即使承租人有購買意向，其目的也無法實現。履行中止租賃房屋交易的義務，并承擔違反合同的責任。對于此種情況下，出租人應當承擔的賠償數額，應當尊重雙方之間的合同內容，即第三人先前與出租人形成的合同違約條款，來處理在此種情況下的違約責任。在實際的案件當中，往往有法院根據實際的合同約定來判決出租人承擔責任，若合同中提前約定了違約條款，則可以依照合同條款來確定違約金數額；若合同中不存在違約條款，則需要根據損失彌補原則，出租人需要賠償的錢款金額必須以承租人購買其他房屋的額外支付金額以及尋找其他房屋所要支付的其他費用為參考，但是同樣需要考慮具體情況，出租人在此時需要承擔責任的比例才能確定賠償數額，使得責任承擔更公平。以上論述說明，若出租人違約，承租人有權請求出租人承擔違約金之外的損害賠償責任。

（三）權利受阻的相應賠償。出租人告知后，如果承租人答應購買房屋，則意味著他人購買房屋的意圖受到阻礙，導致承租人無法實現權利的目的。此時，承租人必須再次尋找交易機會，然后再購買房屋。由于他人的阻礙，使得其權利無法得到支持，此時需要的必要支出有尋找新房屋所要支出的中介費用，搬家產生的費用支出，甚至是由于房屋不能繼續(xù)使用而支出的裝修費用、房屋差價鑒定費用等。在實際的房產交易過程中，也會出現出租人消極應對承租人權利行使的情形，這種情形往往是由于出租人不愿意將租賃房屋出賣給承租人的原因，例如故意不與承租人溝通交易事宜，不配合承租人辦理網簽等相關事宜。這些行為實質上也會對承租人的權利行使造成阻礙，使得承租人行使權利付出更多的成本。對于他人阻礙意思表示的情形，應當將追償對象擴大到意思表示妨礙人，賠償的金額可以參考承租人由于未獲得租賃房屋所有權所額外支出的費用，包括各項必要支出，但需要參考實際情況，確定責任人需要承擔的責任大小。同時，對于出租人不配合承租人的情形，承租人有權利要求出租人停止損害行為，并賠償因此受到的損失。

（四）房屋差價的計算時間。當承租人的優(yōu)先購買權無法實現時，通常有必要計算承租人遭受的損失。但是，對于在承租人找到房屋購買權時應由承租人支付的額外價格，理論上存在不同的意見。這是因為房產的市場價格存在波動性，往往一段時間內的房產價格起伏較大，從何時計算房屋價格對于出租人需要承擔的實際損失往往有十分重要的影響。理論界對于房屋價格的起算點包括三個方面：一是出租人與第三人形成買賣合同時；二是出租人知道權利受到侵害的時刻；三是法院對于承租人優(yōu)先購買權的肯定之時。那么，對于承租人遭受的損害，出租人或者他人對于損害的賠償都應當填補承租人受到的損害，以使得承租人達到損害未受到之前的狀態(tài)，但是對于承租人無法達成其對于租賃房屋事實上的所有，只可能是通過尋找替換的房屋進行購買，彌補其在財產方面受到的損失。只有通過這樣的方式才能簡化在交易上的糾紛，提高糾紛解決的效率，更好地維護承租人的權益。在實際的違約情形當中，應當選擇出租人將房屋移轉登記于第三人之日開始計算，而在侵權行為中，若承租人不知道存在侵權行為，其受到的侵害一直處于連續(xù)狀態(tài)，應以承租人知道侵害行為之日起開始計算。同時，在確定房屋差價的過程中仍然需要注意：首先，在相同或相似位置購買房屋時，如果第三方在購置房屋時支付的價格高于市場價格，則承租人由于其權利受到損害而無法要求差價。顯然，這是出于公平和正義的考慮。若購買類似房屋價格明顯高于第三人成交價格，則法院仍需要參考實際的情形，酌情予以認定具體差價賠償額。

四、結語

房屋承租人的優(yōu)先購買權是《民法典合同編》中的重要內容，在沿襲了傳統(tǒng)《合同法》中關于承租人優(yōu)先購買權的同時，根據實際情況對相關法律條文作出了調整。此次調整不僅對租賃合同的完善起到了規(guī)制作用，也對房屋承租人的優(yōu)先購買權起到了極大的保護作用。