鄒德全

摘要：在社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)下，各地政府都在積極響應(yīng)和落實(shí)國家的相關(guān)政策，科學(xué)、合理的分配資源，推動(dòng)農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)的登記工作。農(nóng)村住宅基地的使用權(quán)可以關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的健康狀況，在時(shí)代發(fā)展與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)的登記制度已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)如今農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展訴求，而且也登記的過程中也出現(xiàn)了很多的使用權(quán)登記的問題[1]。隨著城市化進(jìn)程發(fā)展的加快，農(nóng)村住宅閑置的問題越來越嚴(yán)重，推進(jìn)農(nóng)村住宅的產(chǎn)權(quán)登記問題已然成為維護(hù)農(nóng)民群眾合法權(quán)益的主要手段和重點(diǎn)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村住宅;不動(dòng)產(chǎn)登記;意愿;影響因素;分析探究

一、農(nóng)村住宅的主要特點(diǎn)及分析

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記條例和具體實(shí)施規(guī)則的改革推進(jìn)，農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)的登記工作已經(jīng)在世界各地逐漸展開工作。實(shí)施登記工作是對(duì)農(nóng)村住宅基地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)的保護(hù)，同樣也是對(duì)農(nóng)民所持有財(cái)產(chǎn)的有力保障。這不僅可以加快農(nóng)村土地實(shí)現(xiàn)集體化的利用，還可以促進(jìn)農(nóng)村土地的合法流轉(zhuǎn)?？墒?，登記工作在推進(jìn)和實(shí)施的過程中，也遇到了許多的問題，尤其是在對(duì)于農(nóng)民群眾登記意愿的方面，由于受到多種因素的影響，在登記意愿的工作過程中研究分析的還不是很到位，所以導(dǎo)致登記工作出現(xiàn)一定的難度。因此，必須要重視影響農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿的各方面因素，針對(duì)不同的因素進(jìn)行合理的分析和探討，進(jìn)一步規(guī)范住宅登記的相關(guān)管理制度。

（一）農(nóng)村住宅的宅基地具有限制性

國家對(duì)于農(nóng)村宅基地的面積申請(qǐng)有著明確的規(guī)定制度，住宅的用途主要是用于農(nóng)村的住房或者是附屬工程設(shè)施的建造，而且必須要符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃。而房屋的所有權(quán)依附在房屋的使用權(quán)的基礎(chǔ)上，所以宅基地是住房的基礎(chǔ)載體，兩者之間是互相依存、不會(huì)分離的關(guān)系。

（二）農(nóng)村住宅的使用權(quán)具有特殊性

目前農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)范圍主要在村集體的組織成員之間，并沒有在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)上完全的開放和流通，而且農(nóng)村宅基地的申請(qǐng)需要農(nóng)村組織成員向農(nóng)村集體組織進(jìn)行申請(qǐng)。

（三）農(nóng)村住宅的使用權(quán)具有無償性和無期限性

農(nóng)村住宅基地的申請(qǐng)不需要支付任何的申請(qǐng)費(fèi)用，而且在使用權(quán)限上有著長期的使用權(quán)力，所以這對(duì)于農(nóng)村住宅基地的申請(qǐng)還有著明顯的保障作用[2]。

二、影響農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿的多種因素分析

（一）農(nóng)村群體對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的不全面認(rèn)知問題

農(nóng)村住宅基地的不動(dòng)產(chǎn)登記首先面臨的就是農(nóng)民群眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的認(rèn)知問題，由于對(duì)產(chǎn)權(quán)意識(shí)的認(rèn)知不是很全面，農(nóng)民群眾對(duì)于農(nóng)村住宅基地的相關(guān)管理制度，以及登記的政策了解的不是很到位，所以導(dǎo)致對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的理解水平各有偏差，所以影響到住宅登記的登記意愿不一致。

在宅基地的登記過程中，權(quán)屬不明也是一個(gè)影響問題，通常是在證據(jù)的收集和管理上可以顯示出來。首先就表現(xiàn)在農(nóng)民群眾不怎么重視調(diào)查數(shù)據(jù)的真實(shí)性，有時(shí)候會(huì)因?yàn)橹黧w缺席等其他原因，以致材料不足、準(zhǔn)確性比較低，所以在進(jìn)行數(shù)據(jù)收集的過程中，調(diào)查人員沒有搜集到足夠真實(shí)、全面的相關(guān)材料，所以影響到后續(xù)的材料分析和統(tǒng)計(jì)問題。

而且，在進(jìn)行檔案管理的過程中，也存在著一些問題，比如說設(shè)備老舊、人員紕漏等情況，導(dǎo)致檔案信息和數(shù)據(jù)沒有得到完全的保障。這些都直接影響到了農(nóng)村宅基地管理的工作效率問題。

（二）受到住宅群體的年齡特征、教育水平等不同特點(diǎn)的影響

農(nóng)村住宅群體的基本特征包括年齡特征、教育文化水平、家庭收入等方面，有相關(guān)的研究發(fā)現(xiàn)，其中年齡越大的群體對(duì)于農(nóng)村住宅的依賴程度越高，所以接受登記的意愿，而受教育程度高的，以及對(duì)于農(nóng)村相關(guān)管理制度有一定認(rèn)知和了解的群體，也傾向于住宅的登記。

現(xiàn)階段，有關(guān)農(nóng)村宅基地登記的相關(guān)制度和體系已經(jīng)確立，可以從規(guī)章制度和法律文件的角度，明確對(duì)宅基地使用登記的基本內(nèi)容和相關(guān)原則?？墒菍?duì)于登記的主體卻沒有明確和細(xì)致的規(guī)定，由于登記法律制度的復(fù)雜性和廣泛性，農(nóng)村住宅登記主體在登記概念上存在一定的模糊標(biāo)準(zhǔn)，所以增加了宅基地登記工作的難度。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)力度的不斷加大，回鄉(xiāng)落戶的人口大規(guī)模的快速增加，但是國家對(duì)于登記主體的條件缺乏相應(yīng)的條件限制和明確規(guī)定，所以導(dǎo)致農(nóng)村住宅基地的登記工作出現(xiàn)了混亂的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致農(nóng)村居民的基本權(quán)益受到一定的影響。

（三）受到農(nóng)村住宅實(shí)際特征的影響

在農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)的登記意愿方面，也會(huì)受到農(nóng)村住宅群體的擁有數(shù)量、繳納的相關(guān)費(fèi)用的影響，而且最重要的是，還包括是否在城鎮(zhèn)或是其他城市購買商品房等因素。

國家雖然規(guī)定“一宅一戶”，但是仍然有“一戶多宅”的現(xiàn)象存在，主要是指產(chǎn)權(quán)主體擁有多處宅基地和不動(dòng)產(chǎn)，這嚴(yán)重影響到了農(nóng)村住宅基地登記工作的質(zhì)量問題。農(nóng)村由于傳統(tǒng)的思想特征，導(dǎo)致農(nóng)村居民在繼承資產(chǎn)上依然按照傳統(tǒng)的思想和繼承理念，在這種機(jī)制的影響下，容易導(dǎo)致農(nóng)戶擁有多套宅基地。另一方面就是房屋的買賣問題，城市房屋價(jià)格的快速上升，導(dǎo)致農(nóng)村開發(fā)或者改造樓房的現(xiàn)象發(fā)生，宅基地在進(jìn)行買賣的過程中，“一戶多宅”的現(xiàn)象也跟著普遍的發(fā)生。

三、改善農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記意愿的主要措施

（一）加大登記的宣傳力度，規(guī)范農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的行為

要想提高農(nóng)村住宅群體的不動(dòng)產(chǎn)登記意愿，最主要還是增強(qiáng)農(nóng)民對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)意識(shí)的認(rèn)知水平，政府及相關(guān)部門可以在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)或者電視上加大對(duì)農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的宣傳力度，使其全面認(rèn)識(shí)到登記的好處和作用，進(jìn)而自身提高登記的意愿。

此外，還需要對(duì)農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的行為進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范化操作，從農(nóng)村住宅管理的實(shí)際情況角度出發(fā)，對(duì)于農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的流程工作進(jìn)行合理的簡化，充分發(fā)揮集體的作用，降低登記的成本，提高群眾集體對(duì)于登記工作的參與度。

（二）強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村住宅的規(guī)范化管理制度，引導(dǎo)農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育

針對(duì)農(nóng)村住宅在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，如有非法占有或者是住宅基地超出規(guī)定面積的行為，要給予難以進(jìn)行登記的行為。所以，不僅需要完善農(nóng)村住宅基地的房屋設(shè)施管理制度，還需要在住宅基地的申請(qǐng)、審批以及違規(guī)操作等方面進(jìn)行強(qiáng)化管理，按照住宅基地不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法則法規(guī)，對(duì)農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度和政策進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化和完善，為登記工作提供良好的保障制度[3]。

除了在積極促進(jìn)農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)登記的意愿方面，還需要完善住宅流轉(zhuǎn)方面的保障措施，不斷創(chuàng)新農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)的方式方法，建立不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的有效平臺(tái)，加大對(duì)交易市場(chǎng)的監(jiān)督和管理制度，培育出健康、完整的農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。通過進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)的收益，進(jìn)一步提高農(nóng)村群眾集體產(chǎn)權(quán)登記的積極性。

結(jié)語

綜上所述，農(nóng)村住宅基地的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，直接關(guān)系到農(nóng)村土地資源的有效利用和農(nóng)村居民的基本權(quán)益問題。相關(guān)的登記單位需要明確登記工作中存在的問題，才能夠更好的提高管理登記工作的工作效率。此外，登記單位可以把現(xiàn)代信息技術(shù)與數(shù)字技術(shù)有效融合到登記的工作環(huán)節(jié)中，提高登記工作的信息化技術(shù)水平。通過重視登記工作的影響因素，強(qiáng)化農(nóng)村住宅的產(chǎn)權(quán)管理及意識(shí)，嚴(yán)格規(guī)范登記的程序，促進(jìn)農(nóng)村登記工作的快速實(shí)施操作，進(jìn)而推動(dòng)農(nóng)村宅基地登記工作的順利發(fā)展和有序進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

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[3]張航，黃苗苗，蔣佳利.不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（36）：58-59.