□ 文| 陳德兵

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上的今天，房地產(chǎn)行業(yè)得到了高效發(fā)展，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平具有重要影響。在此背景下，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估工作重要性日益凸顯。為此，新形勢(shì)下，積極探索投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用策略具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，值得深思。

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法

首先，市場(chǎng)評(píng)估法。在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用中，若是采用此方法，需要以市場(chǎng)法為基礎(chǔ)，進(jìn)行房地產(chǎn)交易案例的搜集和分析。在房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)評(píng)估法主要是對(duì)房地產(chǎn)租約、權(quán)益等數(shù)據(jù)開(kāi)展評(píng)估。在此過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)要素進(jìn)行考量是重中之重。例如，交易時(shí)間、租約條件等等。

其次，直接資本化。此種方法在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估中是較為常見(jiàn)的，屬于投資收益法的一種[1]。在運(yùn)用直接資本化方法時(shí)，需要做好投資性房產(chǎn)實(shí)際收益評(píng)估工作，并結(jié)合基本年金，將收益的高低呈現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)也需要評(píng)估后期所獲取的實(shí)際收益。

最后，收益法評(píng)估。選擇適當(dāng)折現(xiàn)率的投資性房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估過(guò)程中，該種評(píng)估方法的使用率是比較高的。例如，收入乘數(shù)法、報(bào)酬資本法等。

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用策略探究

對(duì)不同方法加以檢驗(yàn)

在投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用中，要想提升評(píng)估結(jié)果的合理性，需要做好不同方法的檢驗(yàn)工作，及時(shí)排除不良干擾因素。通常情況，在實(shí)際評(píng)估時(shí)，應(yīng)該選擇多種方法，在對(duì)其驗(yàn)證的基礎(chǔ)上開(kāi)展評(píng)估工作。在最終結(jié)論中，若是相關(guān)的方法的最后評(píng)估結(jié)果所占的比例在百分之二十到百分之八十之間，那么可判定其評(píng)估結(jié)果在合理的范圍內(nèi)。除此之外，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允值的環(huán)節(jié)，為了保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性，應(yīng)該注重進(jìn)行各個(gè)評(píng)估方法之間的驗(yàn)證，以進(jìn)一步強(qiáng)化投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用效果。

科學(xué)選擇評(píng)估方法

現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法呈現(xiàn)了多種多樣的特征，每種評(píng)估方法都有各自的特點(diǎn)。所以，在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)，應(yīng)該對(duì)評(píng)估方式的選擇加以重視，立足實(shí)際，選擇最恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。這就需要對(duì)評(píng)估房地產(chǎn)的具體情況進(jìn)行全方位的了解，并且還要總結(jié)分析材料，以此為基礎(chǔ)，謹(jǐn)慎的進(jìn)行評(píng)估方法的選擇。由于在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，存在多種不穩(wěn)定性的因素，會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生不良影響。因此，應(yīng)該著重對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行考慮，最大限度排除影響因素，有針對(duì)性的開(kāi)展評(píng)估工作。

此外，還應(yīng)該收集以往評(píng)估的數(shù)據(jù)信息，重點(diǎn)對(duì)與此房產(chǎn)評(píng)估相似的項(xiàng)目信息進(jìn)行分析，為該評(píng)估提供依據(jù)，提升投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用的科學(xué)性。在明確所應(yīng)用的評(píng)估方式之后，需要進(jìn)行反復(fù)的確認(rèn)，在確保其適用的基礎(chǔ)上可開(kāi)展投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估工作，對(duì)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的提高具有重要意義。

修正市場(chǎng)法中的參照系數(shù)

與其他項(xiàng)目不同，房地產(chǎn)在市場(chǎng)中表現(xiàn)獨(dú)特性，所以是沒(méi)有完全相同房地產(chǎn)存在的。在日新月異的市場(chǎng)環(huán)境中，影響投資性房地產(chǎn)的因素與日俱增，呈現(xiàn)了多元化特征，這就在很大程度上加大了投資性房地產(chǎn)可比性分析難度。

在具體評(píng)估工作中，若是使用市場(chǎng)法，則需要在此之前篩選作為參照物的房地產(chǎn)的篩選，同時(shí)還需要選擇最合適的參照物。另外，當(dāng)確定參照物數(shù)量之后，應(yīng)該進(jìn)行被評(píng)估對(duì)象的修正工作，也就是要處理其與參照物二者存在的差異。在此基礎(chǔ)上，借助比較財(cái)務(wù)指標(biāo)的手段，進(jìn)行被評(píng)估對(duì)象價(jià)值的確定。

強(qiáng)化工作人員的工作能力

人是投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用的主體，其綜合素質(zhì)與綜合能力和最終的評(píng)估結(jié)果是息息相關(guān)的。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作分析可知，此項(xiàng)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)評(píng)估人員工作能力要求高。要想高效的進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估工作，不僅要有良好的理論知識(shí)素養(yǎng)，而且還需要有較強(qiáng)的工作能力。因此，要想有效的應(yīng)用投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估，需要注重增強(qiáng)評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)與專業(yè)能力。為此，有必要積極開(kāi)展工作人員的培訓(xùn)與培養(yǎng)工作。一方面，豐富其理論知識(shí)，更新其知識(shí)體系，確保其具備扎實(shí)的理論知識(shí)。例如，在培訓(xùn)中，需要強(qiáng)化工作人員對(duì)公允價(jià)值的理解。另一方面，需要提升工作人員的工作能力，強(qiáng)化其專業(yè)水平，以便使其在進(jìn)行投資性房產(chǎn)評(píng)估工作中，做出正確的判斷，確保評(píng)估過(guò)程的客觀性。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，投資性房地產(chǎn)受到了高度關(guān)注，做好該類房產(chǎn)評(píng)估是推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的重大舉措。因此，應(yīng)該對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用加以重視，謹(jǐn)慎選擇評(píng)估方法，增強(qiáng)工作人員綜合素質(zhì)，加強(qiáng)實(shí)際評(píng)估工作，以保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。