周 闊

(河南財經(jīng)政法大學 河南 鄭州 450016)

一、引言

城鎮(zhèn)化就是當一個地區(qū)的生產(chǎn)力蓬勃發(fā)展,經(jīng)濟環(huán)境大幅得到優(yōu)化,該地區(qū)就會逐步的從農業(yè)文明慢慢的走向城市文明。城鎮(zhèn)化是社會生活進步和向先進社會轉變的非常具有特征的標志，城鎮(zhèn)化的標志性特征為:城市人口占總人口的比重持續(xù)上升;勞動力從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)逐漸轉移;越來越多的農村人口進入城市。美國地理學家Northam第一個提出了城市的S型曲線規(guī)律,我們可以將各國城鎮(zhèn)化進程所經(jīng)歷的軌跡,比喻成一條稍被拉平的“S”型曲線[1]。后來的學者在前人的基礎之上又將這種理論進一步升華運用到了城市的發(fā)展當中提出了城市發(fā)展的三個階段：大城市階段、過渡階段和逆城市化這三個階段。城鎮(zhèn)化進程包括人口職業(yè)的轉變、土地及地域面積的變化以及產(chǎn)業(yè)結構的轉變等[2]，所以可以從房地產(chǎn)市場在這些方面對城鎮(zhèn)化的影響來進行進一步的研究。

二、房地產(chǎn)市場對城鎮(zhèn)化的影響分析

(一)房地產(chǎn)市場為城鎮(zhèn)化提供大量的就業(yè)機會

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于先導性產(chǎn)業(yè)[3],它的發(fā)展可以帶動建材、冶金、機械等50多個物質生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展,是新一輪經(jīng)濟啟動的先鋒[4]。同時,房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件,又可以改善投資環(huán)境,有利于吸引外資,加快改革開放的步伐,帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,解決大量的勞動力就業(yè)問題,完善社會主義市場經(jīng)濟體系,促進我國經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展[4],二者同時也提供了大量的就業(yè)機會與崗位。

(二)房地產(chǎn)市場的發(fā)展使得城鎮(zhèn)化的質量越來越高

在人口聚集的過程中,必須發(fā)展和擴大城市空間規(guī)模，與此同時城市需要不斷地提高自身的承載能力和更新能力,這樣不僅城市的機能得到了優(yōu)化和提高,而且更能為城鎮(zhèn)化提供高質量的供物質基礎。從近幾年的我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資資金來源可以看出,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資資金主要來源于自籌和其他資金[5]。鄭州市的城鎮(zhèn)化推進需要難以預估的基礎設施投融資,而如此巨額的基礎設施投融資也為鄭州市完善和構建規(guī)范的基礎設施投融資體系提出了迫切的要求。

(三)房地產(chǎn)業(yè)為城市第三產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的物質基礎

隨著城鎮(zhèn)化的推進和鄭州市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,鄭州對商業(yè)營業(yè)用房和和辦公樓的需求增加[3],辦公樓的新開工面積由2013年的208.7萬平方米到2019年的336.29萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房由2013年的267.5萬平方米升到了322.38萬平方米,銷售面積也隨之波動,辦公樓的銷售面積由2013年的176.7萬平方米下降到了123.68萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房由88.3萬平方米增長到了165.43萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房的新開工面積,并不是持續(xù)的增長,由此可見鄭州房地產(chǎn)市場為商用房提供的空間已經(jīng)趨于飽和狀態(tài),從而導致商用營用房需求量的減少,房地產(chǎn)市場從而會有更多的資源留給第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,為第三產(chǎn)業(yè)提供了場所和堅實的基礎。

三、鄭州市城房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化的關系實證分析

(一)鄭州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)基本情況概述

1.鄭州市城鎮(zhèn)化概述

根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展的“S”形曲線,當一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化率低于30%的時候,處于城鎮(zhèn)化初始階段,城鎮(zhèn)化速度相對緩慢;當城鎮(zhèn)化率處于30%-70%的時候,城鎮(zhèn)化高速發(fā)展;當城鎮(zhèn)化率超過70%以后,城鎮(zhèn)化的速率有所回落進人平穩(wěn)發(fā)展階段,這一階段是城鎮(zhèn)化的高級階段。依據(jù)以上標準,結合世界城鎮(zhèn)化發(fā)展的實際歷程,我們將1800年之后的世界城鎮(zhèn)化進程分為三大階段,即城鎮(zhèn)化初步發(fā)展階段[6]、城鎮(zhèn)化局部發(fā)展階段、城鎮(zhèn)化的普及發(fā)展階段。

在農村產(chǎn)業(yè)的崛起使得原始村落逐步向社區(qū)轉型。農村社區(qū)既是國家管理農村社會的基礎單位,又是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的基礎平臺,還是農民生產(chǎn)和生活的全新載體,因此,農村社區(qū)管理在實質上是國家和社會管理的基層連接點[7]。

鄭州市的人均GDP并不滯后于城鎮(zhèn)化率,城鎮(zhèn)化水平也比較高。截止到2019年,鄭州市的人均GDP為10.94元,與之相對應的城鎮(zhèn)化率為74.46%,從此可以看出鄭州市的人均GDP與較高的城鎮(zhèn)化率是相適應的。

2.鄭州市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

鄭州市的房地產(chǎn)發(fā)展較快,從鄭州市的統(tǒng)計年鑒可以看出,在1996年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到了30.47億元,經(jīng)過10年的發(fā)展,也即到了2006年鄭州市的開發(fā)投資總額就達到了229.89億元,其中商品房的銷售額為179.5億元,商品房的銷售面積為800.82萬平方米.到了2018年國家對房地產(chǎn)業(yè)施加了嚴格的宏觀調控政策,但鄭州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額仍然居高不下達到了3258.41億元,商品房銷售面積為3712.11萬平方米,商品房銷售額為1675.67億元。

3.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場指標的選取

城市的經(jīng)濟發(fā)展和基礎建設等都是影響城鎮(zhèn)化的因素,根據(jù)對比和實踐可以得出經(jīng)濟發(fā)展對城鎮(zhèn)化的影響更加重要。城鎮(zhèn)化中傳統(tǒng)的人口指標存在著不足之處,傳統(tǒng)人口指標指的就是一個地區(qū)的人口占總人口的比例,在統(tǒng)計城市人口時是以擁有城市戶籍作為標準,很多在城市定居的人口會出現(xiàn)沒有當?shù)貞艏那闆r,并且現(xiàn)在的人口流動率較大,更為精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不容易獲得。雖然存在著這些不足之處,但是還是可以從人口方面來分析城鎮(zhèn)化的程度,所以將城鎮(zhèn)化率作為人口城鎮(zhèn)化的指標[3]。

(二)相關指標收集整理

綜上所述,將城鎮(zhèn)化率(Y)作為反映城鎮(zhèn)化水平的指標,將房地產(chǎn)開發(fā)投資額(X1)、商品房銷售面積(X2)以及商品房銷售價格(X3)作為房地產(chǎn)市場的指標,用人均GDP(X4)來反映經(jīng)濟水平。本文采取的是鄭州市2004-2018年的相關數(shù)據(jù),各個指標所搜集的數(shù)據(jù)主要是從鄭州市統(tǒng)計年鑒獲取的。

(三)單位根檢驗與協(xié)整檢驗的綜合分析

利用SAS對2004-2018年的相關變量進行原始序列和多階差分的ADF檢驗,經(jīng)過檢驗，沒有模型能夠顯著拒絕原假設，這12種處理均不能實現(xiàn)殘差序列平穩(wěn)，我們懷疑城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)的各指標之間具有內在的平穩(wěn)機制，為了有效衡量序列之間是否具有長期均衡的關系[8]，下面進行協(xié)整分析。

運用SAS對城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)各指標進行協(xié)整分析并建立起城鎮(zhèn)化率與各指標之間的模型，相關圖顯示序列Y在延遲階數(shù)為零時與序列X1相關關系最強，具有協(xié)整關系因此可以將序列Y與序列X1同期建模。利用最大似然估計法對參數(shù)進行估計并對回歸殘差序列進行自相關檢驗可以得出各個參數(shù)均顯著且可知延遲6階的殘差自相關性不顯著，可認為該模型的回歸殘差序列短期不相關。

同理，對于以下城鎮(zhèn)化率與各指標的關系依次按照以上的步驟來進行擬合，假設房地產(chǎn)開發(fā)投資額(X1)、商品房銷售面積(X2)、商品房銷售價格(X3)和人均GDP(X4)對鄭州市城鎮(zhèn)化率所起的影響效應是可以疊加的且它們的誤差項之間相互獨立，那么我們可以構建出城鎮(zhèn)化率關于這四個指標的總模型，如下：

從該模型中的式(3.1)可以看出φ20=0.0012是最大的系數(shù)，緊跟其后的就是φ10=0.001即總體上來看房地產(chǎn)開發(fā)投資總額刺激了城鎮(zhèn)化率的總體趨高，隨著房地產(chǎn)投資總額的不斷增加，鄭州對外的商品房銷售面積對城鎮(zhèn)化率逐年增加起到的正面作用達到最大，φ20、φ10從側面反映出了鄭州市房地產(chǎn)業(yè)近十幾年的發(fā)展對城鎮(zhèn)化進程起到了一定的正面促進作用,其中尤為突出的就是對外商品房面積的增加所起到的帶動作用。所以鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和商品房的不斷增多為農村戶口的居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶等提供了更多的進入城市發(fā)展和生活的機會。

鄭州市近十幾年人民的生活水平有所改善，但是我們從構建的模型中可以看出人均GDP的權重系數(shù)φ40=4.8×10-4在四個指標的權重系數(shù)中是最小的，也就說人民生活水平的提高并不是促使城鎮(zhèn)化進程加速的主要原因.按供求關系來說，商品房價格的升高會對城鎮(zhèn)化進程起到負面的作用，但是商品房銷售價格的權重系數(shù)φ30=3.6×10-3>φ40=4.8×10-4，非但不小于0，而且還要比人均GDP的升高對城鎮(zhèn)化進程所起的正面作用大。通過上面的闡釋，房地產(chǎn)近幾年的蓬勃發(fā)展提供了更多的城市生存空間和城市發(fā)展生活的機會，從而帶動了人們盡可能的走進城市。所以總體上來說可以很清楚地得出城鎮(zhèn)化進程的加速主要原因應該歸功于房地產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展。

四、結語

本文首先在理論上對城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場做了定性的分析,然后又進一步的探討二者之間的關系,城鎮(zhèn)化推動了鄭州房地產(chǎn)的發(fā)展,反過來鄭州的房地產(chǎn)市場拉動了城鎮(zhèn)化往高質量的方向發(fā)展,其次又經(jīng)過收集數(shù)據(jù)建立起模型—ARIMAX模型進一步的展現(xiàn)了鄭州市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于城鎮(zhèn)化進程的意義以及各個房地產(chǎn)指標與城鎮(zhèn)化率的關系,剖析了城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)各指標之間的內在關系得出城鎮(zhèn)化進程的加速主要原因應該歸功于房地產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展[9]。鄭州市的農村城鎮(zhèn)化需要注入新的發(fā)展理念,雖然房地產(chǎn)市場對鄭州市的城鎮(zhèn)化進程具有重要的意義，但是如果要保證城鎮(zhèn)化進程的健康可持續(xù)地推進也得需要其他領域的正面影響效應。