蔣仕琴

（安徽信亞云谷軟件園投資有限公司，安徽 蕪湖 241000）

房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，但是根據(jù)相關(guān)研究部門的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，我國房地產(chǎn)企業(yè)中納稅額超過一百億元的有三家，分別是碧桂園、萬科以及恒大，其他部分房地產(chǎn)企業(yè)其納稅的金額普遍環(huán)比增長了30%。這表明在我國稅收改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)不但沒有下降，而且還出現(xiàn)了增長態(tài)勢(shì)，這對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講影響巨大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)采用合法、合規(guī)的方法進(jìn)行納稅籌劃工作，不但可以合理降低稅負(fù)，增加企業(yè)的現(xiàn)金流，而且可以增加企業(yè)利潤，提高經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，在進(jìn)行納稅籌劃的過程中也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是目前我國已經(jīng)加大了稅收監(jiān)管力度背景下，如何合法合規(guī)地避避這類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就成為值得研究的問題，對(duì)于企業(yè)來講具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃環(huán)境分析

（一）外部環(huán)境

首先，在信息化時(shí)代背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用使得稅務(wù)部門對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)檢查手段更為嚴(yán)格，且更為精準(zhǔn)，使得企業(yè)處在更加嚴(yán)格的稅收環(huán)境。其次，現(xiàn)階段我國稅收體系正處于改革時(shí)期，營改增改革使得我國稅收體系發(fā)生了較大的變化，一些稅收法律和政策也相應(yīng)地發(fā)生了變化，企業(yè)需要逐漸摸索適應(yīng)。

（二）內(nèi)部環(huán)境

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)置專業(yè)的納稅籌劃團(tuán)隊(duì)，納稅籌劃的難度相對(duì)比較大，同時(shí)納稅籌劃對(duì)工作人員的專業(yè)性要求非常高，這樣的人才整個(gè)市場(chǎng)都比較欠缺。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅稅種也非常繁雜，因此各個(gè)稅種之間的統(tǒng)籌難度非常大，而且相關(guān)涉及的金額也龐大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

（一）對(duì)稅收政策缺乏認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)有兩類。第一類是政策選擇風(fēng)險(xiǎn)，簡單來講就是企業(yè)的相關(guān)人員對(duì)于稅收政策并沒有一個(gè)明確、深入的了解，導(dǎo)致在后期進(jìn)行納稅籌劃方案執(zhí)行的過程中出現(xiàn)一些偏差，可能會(huì)造成稅務(wù)部門認(rèn)為其存在偷稅漏稅的行為，并對(duì)企業(yè)進(jìn)行稽查。第二類是政策變化風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)是企業(yè)相關(guān)人員在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)忽視了政策的變化，使得納稅籌劃方案在執(zhí)行中的可行性降低，會(huì)造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，而且這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中還有不少[1]。

（二）對(duì)籌劃方案缺乏思考

納稅籌劃方案的可行性是前提。如果可行性比較低，那么存在的風(fēng)險(xiǎn)就非常大，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講就是紙上談兵。納稅籌劃本質(zhì)上是企業(yè)對(duì)于國家稅收政策的一種積極應(yīng)對(duì)方法，是房地產(chǎn)企業(yè)立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要經(jīng)營措施之一。因此，這也就表明，每一家房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案都是不同的，不可能有兩家企業(yè)的納稅方案完全一致，這也告誡相關(guān)企業(yè)不能為了降低納稅籌劃的成本就直接使用其他公司的納稅籌劃方案，當(dāng)然借鑒還是可以的，畢竟房地產(chǎn)企業(yè)的大部分納稅內(nèi)容都相同。此外，在進(jìn)行納稅籌劃方案制定時(shí)，要留有一定的空間，這樣有助于方案的調(diào)整。

（三）對(duì)籌劃成本缺乏關(guān)注

由于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本比較大，因此企業(yè)對(duì)于納稅籌劃工作持有非常積極態(tài)度，希望可以利用納稅籌劃來降低納稅額。但是，很多企業(yè)卻忽視了在納稅籌劃過程中所產(chǎn)生的成本以及對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程產(chǎn)生的影響。比如，如果納稅籌劃的成本高于企業(yè)納稅籌劃之后減少的稅額，那么這種成本大于收益的支出就沒有任何意義，甚至還會(huì)造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，還需要對(duì)納稅籌劃方案的影響進(jìn)行考慮，一般情況的納稅籌劃都是具有戰(zhàn)略性和前瞻性的，如果方案對(duì)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了較大的影響，那么就需要停止納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行[2]。

（四）方案執(zhí)行存在主觀偏差

實(shí)施納稅籌劃的基礎(chǔ)是我國目前已經(jīng)制定的各種稅收法律以及相關(guān)的政策，只有符合相關(guān)法律和政策的稅收籌劃方案才具有可行性，并且也不會(huì)引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。不過，我國近些年的稅收制度體系正處于一個(gè)變革階段，稅收政策的變化非常多，對(duì)于房地產(chǎn)這種涉稅非常多的行業(yè)來講，在進(jìn)行方案的制定和執(zhí)行的過程中肯定會(huì)存在一些主觀的偏差，若納稅籌劃團(tuán)隊(duì)再不夠?qū)I(yè)，造成的主觀偏差相對(duì)來講會(huì)比較大，甚至?xí)艿蕉悇?wù)部門的處罰。不過這種行為是不可控的，畢竟在相關(guān)政策比較模糊的情況下需要人為地進(jìn)行判斷，而每一個(gè)人的理解都是不同的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策

（一）靈活調(diào)整方案

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)國家相關(guān)稅收政策進(jìn)行實(shí)時(shí)了解，這樣才可以有效地保障納稅籌劃方案的合法性。而企業(yè)需要關(guān)注的相關(guān)政策有兩類，第一類是稅種的內(nèi)容變化以及形式變化，其中房地產(chǎn)企業(yè)最應(yīng)該關(guān)注的是所得稅、增值稅以及土地增值稅等；第二類是稅收優(yōu)惠政策的時(shí)間，這對(duì)于納稅籌劃方案來講非常重要，因?yàn)楹芏嗉{稅籌劃方案是基于稅收優(yōu)惠政策。其次，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)需要留出一定的調(diào)整空間，以提高整個(gè)納稅籌劃的彈性，這樣在后期調(diào)整會(huì)更為方便，而且這也有助于降低納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性。

（二）做好準(zhǔn)備工作

房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，企業(yè)的發(fā)展水平也參差不齊，發(fā)展規(guī)模也有很大差異，所以各房地產(chǎn)企業(yè)形成的納稅籌劃方案也有很大的差異。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)其主要建設(shè)的項(xiàng)目都是自建自銷，也有一部分是代建代銷模式，因此在不同的建設(shè)和銷售模式下所產(chǎn)生的涉稅類型及納稅金額是不同的，在進(jìn)行納稅籌劃的過程中這些內(nèi)容都需要分清楚[3]。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，做好納稅籌劃的前期工作至關(guān)重要，需要其對(duì)于企業(yè)的各方面經(jīng)營內(nèi)容有全面深入的了解，然后針對(duì)性地對(duì)其涉稅的情況予以掌握，進(jìn)而制定科學(xué)且合法的稅收籌劃方案。

（三）進(jìn)行“成本與收益”權(quán)衡

成本和收益的權(quán)衡非常重要，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃中，因?yàn)榧{稅籌劃的本質(zhì)是減少企業(yè)的成本，但是如果所產(chǎn)生的成本大于采用納稅籌劃減少的成本，這就沒有任何的益處。因此，需要企業(yè)相關(guān)人員在完善納稅籌劃的過程中對(duì)企業(yè)的整體情況進(jìn)行分析，然后對(duì)納稅的總額以及納稅籌劃之后減少的成本等進(jìn)行提前預(yù)估，然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況以及籌劃過程中可能消耗的成本等進(jìn)行對(duì)比和考量，如果整個(gè)過程是正向的，有利于企業(yè)的發(fā)展，那么可以繼續(xù)執(zhí)行納稅籌劃；但如果對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營會(huì)有一定的不利影響，那么就不能執(zhí)行。

（四）提高方案執(zhí)行力

主觀偏差風(fēng)險(xiǎn)，這在納稅籌劃中很難避免，因?yàn)槲覈壳暗亩愂照哌€有一些模糊的界定，房地產(chǎn)企業(yè)在利用這些條款的時(shí)候需要進(jìn)行不斷的試錯(cuò)，以得到稅務(wù)部門相關(guān)人員的認(rèn)可為主，這樣才可以有效地避免風(fēng)險(xiǎn)[4]。而且，最為主要的是主觀偏差的內(nèi)容很有可能發(fā)生變化，也就是房地產(chǎn)企業(yè)可能上一次應(yīng)用的相關(guān)稅收條款在這一次應(yīng)用的時(shí)候會(huì)不被認(rèn)同，因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)部門做好相關(guān)的溝通，并且積極地與相關(guān)人員進(jìn)行聯(lián)系，這有助于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管控。

四、結(jié)語

納稅籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講是非常重要的，其可以有效地保障企業(yè)的現(xiàn)金流，降低成本，提高企業(yè)的利潤，進(jìn)而使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)中具有良好的競(jìng)爭(zhēng)力。在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，企業(yè)需要對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境以及相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行關(guān)注，只有合法以及合規(guī)的納稅籌劃才可以為企業(yè)帶來成本的降低，不合法以及不合規(guī)的納稅籌劃那就是在偷稅漏稅。目前國家對(duì)于稅收的監(jiān)管是非常嚴(yán)格的，一旦發(fā)現(xiàn)處罰力度非常之大，這對(duì)于企業(yè)來講非常的不利；同時(shí)這也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常不利。因此，在具體納稅籌劃的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控的力度，并且對(duì)于納稅籌劃中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的成因要做好分析，對(duì)于稅收政策的相關(guān)動(dòng)態(tài)也需要及時(shí)地進(jìn)行了解，這樣才可以制定出一個(gè)合法合規(guī)的納稅籌劃方案，并且有效地避免納稅籌劃中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。