新疆潤(rùn)新測(cè)繪有限責(zé)任公司 孟慶凱

本人以從事房產(chǎn)測(cè)量13年具有的專業(yè)知識(shí)發(fā)表一些個(gè)人看法。如果按套內(nèi)建筑面積或使用面積銷售，消費(fèi)者從某種意義上是得到了一些實(shí)惠，可從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度來(lái)講，最終銷售出去的面積就會(huì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)面積不符，而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講利害關(guān)系就大許多。

一、公攤面積的權(quán)屬問(wèn)題

什么是公攤面積？關(guān)于公攤面積，許多消費(fèi)者對(duì)“公攤”的概念并不清楚。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》7.1.6所敘述：房屋共有建筑面積是指由多個(gè)產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

早在1995年，住建部發(fā)布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》和執(zhí)行GB/T17986.1－2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和GB/T17986.2－2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第2單元：房產(chǎn)圖式》，就已對(duì)公用建筑面積的組成采取“列舉式”進(jìn)行規(guī)定?！肮媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室……”這就意味著，能夠“公攤”的面積必須是建筑面積。但這是否說(shuō)明，以上這些部位都屬于公攤面積呢？根據(jù)百科的定義，公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。例如:一棟住宅樓規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積5000平方米，測(cè)繪單位實(shí)際測(cè)繪總建筑面積也是5000平方米，其中套內(nèi)建筑面積為4200平方米，共有建筑面積為800平方米（棟總建筑面積=棟總套內(nèi)面積+棟總共有建筑面積），這說(shuō)明建設(shè)單位是按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求施工的。如果按套內(nèi)建筑面積來(lái)銷售，最終銷售套內(nèi)建筑面積4200平方米，剩余800平方米權(quán)屬歸誰(shuí)所有就是問(wèn)題了。更何況按使用面積銷售，產(chǎn)權(quán)歸屬面積那就會(huì)相差更大。

二、房屋價(jià)格上漲

有專業(yè)人士認(rèn)為，商品房可以按套內(nèi)建筑面積或使用面積來(lái)銷售，通過(guò)行政干預(yù)等手段達(dá)到控制價(jià)格的目的。這種方式看似可行，但從完成任何一項(xiàng)工作都需要成本角度來(lái)講又是不可行的。我還是拿上面5000平方米建筑物為例，大于或等于800平方米公攤面積，從規(guī)劃、土地取得、可研、設(shè)計(jì)、開(kāi)工許可、建安、銷售和稅收等產(chǎn)生的費(fèi)用，建設(shè)單位是不會(huì)自己掏腰包的，一定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。

還有專業(yè)人士說(shuō)，多層住宅的公攤面積約占10%～13%，18層以下的板式住宅公攤約13%～15%，點(diǎn)式樓盤公攤大多在15%～17%，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量增加，公攤通常都在25%左右。我不認(rèn)同這種說(shuō)法，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》，公攤面積的大小不是取決于樓層的高低，而是取決于套內(nèi)建筑面積及公攤面積的設(shè)計(jì)。談到規(guī)劃設(shè)計(jì)我不懂，但是我知道規(guī)劃設(shè)計(jì)是有法律法規(guī)和規(guī)范的。20世紀(jì)50年代到80年代房屋設(shè)計(jì)還很單一，比如：拿一棟多層住宅樓樓梯間和外墻來(lái)說(shuō)，50年代到80年代樓梯間中到中尺寸基本為2.4x4.8、外墻基本上是240mm中分（北方外墻370mm中分具多）。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求也是不斷在提高?，F(xiàn)在一棟多層住宅樓樓梯間中到中尺寸最小也在2.6x5.4，甚至還有2.6x6.7的。外墻在北方最少還要加100mm的保溫層。也就是說(shuō)同等的公攤下，套內(nèi)建筑面積越大，公攤面積就越小，套內(nèi)建筑面積越小，公攤面積就越大。這是我從事13年房測(cè)得出的結(jié)論，實(shí)屬個(gè)人觀點(diǎn)。[1]

三、公攤面積的取暖費(fèi)（指供暖地區(qū)）、物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等誰(shuí)承擔(dān)問(wèn)題

我還是以一棟住宅樓規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積5000平方米，測(cè)繪單位實(shí)際測(cè)繪總建筑面積也是5000平方米，其中套內(nèi)建筑面積為4200平方米，共有建筑面積為800平方米為例，不供暖區(qū)域就不存在取暖費(fèi)一說(shuō)。而在供暖區(qū)域800平方米的公攤面積一個(gè)采暖期下來(lái)，就是一筆可觀的費(fèi)用了。

物業(yè)管理費(fèi)按每月1元/㎡計(jì)算，800平方米的公攤面積一年下來(lái)有的9600元，公攤面積的維修費(fèi)用就不用說(shuō)了。這一棟住宅樓一年僅此一項(xiàng)的費(fèi)用就很可觀，不要說(shuō)20年、50年。一座城市有成百上千棟的樓宇，更何況是一個(gè)國(guó)家。[2]

四、報(bào)備時(shí)銷售完的套內(nèi)建筑面積或使用面積與規(guī)劃設(shè)計(jì)面積能否一致等問(wèn)題

隨著我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷擴(kuò)大，本著“以人為本，生命至上”理念，國(guó)家對(duì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求更高。所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)該是政府部門來(lái)編制，所有的建筑設(shè)計(jì)，才是開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位來(lái)完成。也就是說(shuō)，規(guī)劃文件是政府的“規(guī)定”，建筑設(shè)計(jì)才是可以比較自由發(fā)揮的階段。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商拿到土地的時(shí)候，附有的文件是“控制性詳細(xì)規(guī)劃”。規(guī)劃設(shè)計(jì)通俗點(diǎn)說(shuō)，就是規(guī)定各種用地的邊界和紅線，不能超越某某線；道路該怎么走，怎么樣接主干道，在哪里開(kāi)口；綠化該配置在哪兒，配置什么品種的植物；根據(jù)里面的人群數(shù)量以及規(guī)范要求要計(jì)算出配多少容量的市政設(shè)施，確定它們的位置，和城市主要市政管網(wǎng)怎么銜接，在地塊內(nèi)管線該怎么走；再根據(jù)周邊建筑以及一些特殊地段的特殊要求，對(duì)地塊內(nèi)建筑的體量、顏色、立面造型、風(fēng)格和材料做出界定（像歷史文化保護(hù)區(qū)附近的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)這方面的考慮就比較嚴(yán)格）。然后計(jì)算出地塊內(nèi)建筑占多少面積，比例多少；綠化占多少面積，比例多少；道路占多少面積，比例多少；市政設(shè)施占多少面積，比例多少，看看符不符合相關(guān)規(guī)范，和你的設(shè)計(jì)初衷是否背道而馳。這個(gè)“控制性詳細(xì)規(guī)劃”，可以理解為法律文件的一部分，開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位必須嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)書(shū)。[3]

五、影響房產(chǎn)稅的征收

房子公攤面積都在20%左右，意味著免征面積也縮水20%左右，如果取消公攤面積再計(jì)算免征面積，那么居民的居住空間將大大改善，但公攤?cè)∠?，免征比率及征收比例是否有調(diào)整也是未知數(shù)。公攤?cè)∠壳爸皇钦髑笠庖?jiàn)稿中的意見(jiàn)性條例，能否真正實(shí)施，什么時(shí)候?qū)嵤┮参纯芍词拐嬲龑?shí)施，必將帶來(lái)房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅等相關(guān)費(fèi)用的系列變革，然而羊毛出在羊身上，你怎么看呢？

取消公攤面積，遠(yuǎn)沒(méi)有想象中簡(jiǎn)單。公攤面積是樓宇整體的一部分，實(shí)際上最后也是為業(yè)主所使用，建造成本也是真實(shí)存在的，并非直接取消這么簡(jiǎn)單。公攤面積取消，全體業(yè)主可能會(huì)失去對(duì)公共區(qū)域的所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)是否已經(jīng)納入國(guó)家法規(guī)。取消公攤可能意味著要更改法規(guī)，這顯然在短期內(nèi)也是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。而且一旦取消公攤面積，那么對(duì)于之前購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)也存在不公平。取消公攤面積，會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商依然可以通過(guò)別的說(shuō)法繼續(xù)向購(gòu)房者收取費(fèi)用，或者提高房子的單價(jià)，同時(shí)還讓開(kāi)發(fā)商有了理由過(guò)度擠壓公共面積，導(dǎo)致公共設(shè)施配套減少，降低住房品質(zhì)和舒適性。另外，公攤面積取消必會(huì)導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)檎幌Ｍ績(jī)r(jià)短期有太大的波動(dòng)。國(guó)家一直都在重申并一貫堅(jiān)持“房住不炒”的定位來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，這樣算下來(lái)購(gòu)房者并沒(méi)有從根本上節(jié)省購(gòu)房成本。[4]

因此在現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)下，消費(fèi)者如對(duì)面積有異議，應(yīng)首先向建設(shè)單位或銷售單位落實(shí)是否經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪主管部門的面積認(rèn)證，如已通過(guò)認(rèn)證，可到測(cè)繪單位查閱相關(guān)資料內(nèi)容，否則應(yīng)督促建設(shè)單位或銷售部門到測(cè)繪主管部門辦理房屋面積認(rèn)證工作。房屋認(rèn)證以整幢樓為單位，一般不接受散戶的測(cè)繪委托，如進(jìn)行法律訴訟，測(cè)繪單位接到法院委托進(jìn)行測(cè)繪，費(fèi)用由委托方承擔(dān)。

六、結(jié)束語(yǔ)

以上問(wèn)題不是每個(gè)消費(fèi)者都能領(lǐng)悟的。我個(gè)人認(rèn)為，在國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)完善的政策法規(guī)前，盲目取消公攤面積還是弊大于利，短期也不符合當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，同時(shí)也不能從根本上徹底解決購(gòu)房者購(gòu)房的成本問(wèn)題。要想通過(guò)取消公攤讓購(gòu)房者獲利，就得從法律法規(guī)上加以規(guī)范，在保證房屋的總價(jià)值不發(fā)生變化的情況下取消公攤面積，將公共建筑面積成本及權(quán)屬的問(wèn)題規(guī)范好，或出臺(tái)一些公共建筑面積的規(guī)范性文件加以約束開(kāi)發(fā)商，防止開(kāi)發(fā)商以取消公攤面積為由，提高房屋單價(jià)。消費(fèi)者期待出臺(tái)相關(guān)政策，以此來(lái)保障國(guó)家和消費(fèi)者權(quán)益。

相關(guān)鏈接

房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

面積測(cè)算的方法有很多，根據(jù)面積測(cè)算數(shù)據(jù)資料的來(lái)源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測(cè)算，也可以用圖解法測(cè)算。