魏 薇

（中國海洋航空集團有限公司，北京 100070）

公允價值是市場經(jīng)濟發(fā)展中計量資產(chǎn)價值的新模式，資產(chǎn)既存在升值空間，也存在減值的可能性。在房地產(chǎn)市場價值波動的情況下，采用公允價值計量不需要進行年度折舊和攤銷更符合會計的相關(guān)性和一致性要求，更全面地反映企業(yè)資產(chǎn)負債和整體收入。因此，在資本市場不完善的情況下研究投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量具有重要的現(xiàn)實意義。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）投資性房地產(chǎn)涵義

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值或兩者兼而有之的目的而持有的房地產(chǎn)。它應該具有可單獨計量和銷售的屬性。這與供企業(yè)使用的固定資產(chǎn)有很大的區(qū)別。計量模式有成本計量和公允價值計量，公允價值計量在一定條件下可以幫助實現(xiàn)資本增值。

（二）對公允價值的理解

公允價值是指在出售資產(chǎn)時作為計量日，在有序交易的前提下，雙方均可以接收或轉(zhuǎn)移負債的價格。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價值計量理論概況

國外情況。西方國家早在20世紀70年代就出現(xiàn)了一個強調(diào)體現(xiàn)客觀公正的會計信息可靠性的，稱之為受托責任觀，另一個是側(cè)重決策的會計信息決策有用觀。決策有用觀應用公允價值計量，為現(xiàn)有的或潛在的投資者、債權(quán)人和其他利益相關(guān)者提供決策信息。

國內(nèi)情況。隨著我國“一帶一路”政策的逐步推進，企業(yè)開拓市場更加接近國際化。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量是一種趨勢，因此，我國財政部多次頒布的會計準則中都明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)會計核算中可選擇公允價值計量方式，反映了公允價值計量模式的應用趨勢。但是，計量投資性房地產(chǎn)價值，大多數(shù)企業(yè)仍然選擇成本計量。

二、投資性房地產(chǎn)使用公允價值計量的重要意義

基于我國會計準則修訂的目的是減少實際操作中的轉(zhuǎn)換成本，采用公允價值計量有利于與國際會計準則趨同。企業(yè)需要采用符合國際標準的會計準則計量投資性房地產(chǎn)價值；公允價值計量有利于反映企業(yè)損益變化的真實情況，從而幫助投資決策者能夠獲得明確的資產(chǎn)信息，從而全面了解商業(yè)環(huán)境，有利于投資決策者及時做出投資決策；有利于增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值和所有者權(quán)益。因此，投資性房地產(chǎn)以公允價值計量能直接體現(xiàn)管理者責任履行情況。

三、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)實務中存在的問題

一是在新會計準則中，公允價值實際適用范圍有限，可操作性不強。雖然會計準則中近20項準則內(nèi)容中都提到了公允價值，但只是分散在各種準則條款中，并沒有形成系統(tǒng)的公允價值的理論體系；雖然有一些公允價值的理論研究，但沒有詳細闡述在實務操作中如何計量公允價值的實際操作方法。

二是當前的市場信息環(huán)境難以支持投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量。政府的宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用，政府的土地政策和房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)資源的壟斷現(xiàn)象，容易導致房地產(chǎn)的價格波動，在這種市場環(huán)境下，房地產(chǎn)資源的供需不平衡，房地產(chǎn)市場仍然充滿泡沫，房地產(chǎn)資源的價格與其實際價值不匹配；我國的二級房地產(chǎn)市場還沒有活躍，經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市資產(chǎn)交易頻繁，較為偏僻的欠發(fā)達地區(qū)幾年都難以獲得相關(guān)的交易信息，通過公開的信息渠道難以獲取與投資性房地產(chǎn)公允價值相關(guān)的信息資源。因此，為了保持政策一致性，企業(yè)實務傾向于選擇成本計量，這給投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量帶來了一定的阻礙。

三是公允價值計量模式的設(shè)計存在缺陷和障礙。公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用目的：一方面為了降低成本支出；另一方面，采用公允價值計量方法，每年都必須對房地產(chǎn)進行重新評估，重新評估是需要付出成本的，計量模式設(shè)計存在自相矛盾的缺陷。

四是投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量需要復合型人才支撐。首先，在投資性房地產(chǎn)的公允價值方面，即使通過各種渠道已經(jīng)獲得了投資性房地產(chǎn)的公允價值，但是，如果缺乏綜合判斷能力，難以在應用中充分發(fā)揮已獲得的信息作用而創(chuàng)造價值；其次，當前會計從業(yè)人員雖然能夠熟練地將會計知識運用到會計工作中，但對統(tǒng)計學、運籌學等其他學科的綜合知識還存在一定的欠缺，綜合運用的技能還需要不斷提高。

四、解決投資性房地產(chǎn)公允價值計量問題的策略與措施

（一）完善適合我國國情的投資性房地產(chǎn)公允價值計量理論體系，增強其可操作性

首先，建立科學的理論體系。雖然我國的會計準則適用公允價值，但尚未形成公允價值計量的理論體系。為了避免企業(yè)通過投資房地產(chǎn)，利用公允價值計量，遏制虛增地產(chǎn)價值盈余現(xiàn)象，必須建立規(guī)范的會計體系，設(shè)計懲罰制度，充分發(fā)揮國家審計等職能部門的監(jiān)督作用，促進資本市場進一步完善操作規(guī)則，不斷完善與公允價值相配套的法律監(jiān)督制度，為公允價值的實施創(chuàng)造良好的環(huán)境，嚴肅處理濫用公允價值問題。

其次，分階段完善公允價值計量操作方法。如果首次采用公允價值計量，投資性房地產(chǎn)的公允價值如果具備可靠性和可持續(xù)性，企業(yè)一旦選擇公允價值計量就不能改變?yōu)樵偈褂贸杀居嬃?。初次使用需要熟悉會計政策后，采用追溯調(diào)整法進行會計處理，將發(fā)生變化的投資性房地產(chǎn)的賬面價值進行調(diào)整，將留存收益、遞延資產(chǎn)所得稅或負債反映在報表中。當年度公允價值發(fā)生變動的當期損益，不影響變更年度的利潤；進入采用后期階段，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量不需要再攤銷或折舊，必然會增加投資性房地產(chǎn)利潤的價值。企業(yè)應在各資產(chǎn)負債日及時對投資性房地產(chǎn)重新估值并確認其公允價值。如果公允價值余額高于賬面價值，應將其差額計入變動損益，扣除所得稅費用后形成當期凈利潤。由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅法沒有運用公允價值計量方法，故變更計量方式后的利潤或負債，只能在完稅才能確認。因此，與成本計量相比，成本計量僅在資產(chǎn)處置時承擔稅負，而公允價值計量增加了企業(yè)所得稅的實際支出。另外，投資性房地產(chǎn)只要滿足資本化條件，后續(xù)支出發(fā)生在持有期間，相關(guān)支出則應計入成本；如果經(jīng)過董事會書面確認企業(yè)房地產(chǎn)項目決議，施工階段的房地產(chǎn)將被用于賺取租金，這可以確認為房地產(chǎn)項目屬于自行建造的階段。投資性房地產(chǎn)可以通過在建項目計入實際成本；當房地產(chǎn)項目進入交付使用時，公允價值與完工時實際賬面成本的差額應當計入公允價值變動損益。在實踐中體現(xiàn)會計準則的審慎原則，完成竣工驗收程序已交付使用狀態(tài)可根據(jù)持有目的確定公允價值的賬面價值，將固定資產(chǎn)原始賬面價值與公允價值的差額計入當期損益，不影響當期損益，只有在處置資產(chǎn)時才能結(jié)轉(zhuǎn)為損益。當持有目的改變?yōu)樽赓U或自用時，轉(zhuǎn)換日期的公允價值就是當期的損益。當轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)時，后續(xù)折舊和攤銷金額隨著前期增加的公允價值而增加，從而降低公司利潤額；當資產(chǎn)進入處置階段時，出售或者出租、轉(zhuǎn)讓后的投資性房地產(chǎn)，應扣除稅費和賬面價值后，將所反映的收入計入當期損益。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)信息披露制度，增加市場信息透明度

企業(yè)必須執(zhí)行財務報告制度，規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)信息。對于使用公允價值計量的數(shù)據(jù)，企業(yè)需要披露財務報表的詳細內(nèi)容，管理層和信息使用者可以根據(jù)披露報告進行預測或決策。由于歷史成本和公允價值并存的現(xiàn)實的局限性，需謹慎選擇財務報告制度，逐步建立以公允價值為核心的財務報告體系，進一步完善房地產(chǎn)項目公允價值估值內(nèi)容的披露。

（三）加大監(jiān)督力度，消除公允價值計量的缺陷，提高公允價值的可信度

當投資性房地產(chǎn)的市場價格無法確定時，可聘請獨立機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的價值進行評估。選擇獨立的、具有一定權(quán)威的評估機構(gòu)比內(nèi)部評估的價值更可靠。通過完善企業(yè)制度，規(guī)范各方估值過程中的行為，由第三方評估機構(gòu)正確使用清晰的估值方法形成科學合理的評估報告，并以此為公允價值基礎(chǔ)，可有效避免企業(yè)管理層人為操縱影響會計利潤的現(xiàn)象；集團企業(yè)總部的財務部要負責牽頭建立和完善保持外部評估機構(gòu)以及審計機構(gòu)與企業(yè)管理層的溝通制度，共同提高投資性房地產(chǎn)公允價值的可靠性。

（四）加大公允價值計量知識的培訓力度，提高從業(yè)人員的職業(yè)技能

在當今房地產(chǎn)市場價格信息暢通渠道有待完善的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價值的準確性，需要通過從業(yè)人員的能力進行判斷和分析。因此，很有必要重視培訓提高會計人員的評估能力。應加強會計隊伍的職業(yè)道德修養(yǎng)，注重不斷提高員工的思想水平，強化會計人員的職業(yè)道德修養(yǎng)，掌握新會計準則的應用，從而適應日益復雜的經(jīng)濟業(yè)務；應加強會計人員熟練運用會計知識的職業(yè)技能培訓，拓寬從業(yè)人員了解掌握運籌學、財務統(tǒng)計管理等綜合知識，提高會計人員的綜合素質(zhì)。

五、結(jié)語

雖然公允價值計量在實踐中仍存在一些問題亟須解決，但隨著我國市場化經(jīng)濟的不斷成熟和發(fā)展，公允價值計量的理論體系和監(jiān)管制度的逐步完善，公允價值計量技術(shù)的日益成熟，在實踐中，投資性房地產(chǎn)公允價值計量方式必將得到廣泛應用。