李 靜

（新中物業(yè)管理（中國）有限公司天津分公司，天津 300204）

隨著我國經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，對財務分析的要求越來越高。企業(yè)決策非常重要，關系企業(yè)的未來發(fā)展乃至生存。財務分析可以為企業(yè)決策提供有價值的參考信息，從而幫助管理層做出正確的經(jīng)營決策。但目前企業(yè)并沒有利用好財務分析為企業(yè)決策提供有價值的信息，或者雖然提供了有價值的信息，但仍然存在很多問題，因此，本文要研究的問題是：如何通過財務分析有效地指導物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營決策。

一、財務分析的內(nèi)容及方法

財務分析是以會計、報表等相關數(shù)據(jù)為基礎，運用一系列特殊的技術(shù)分析和方法，對企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營能力和成長能力等進行分析和評價的一種經(jīng)濟管理活動，其為投資者、債權(quán)人、經(jīng)營者和其他利益相關者提供準確的信息或依據(jù)，以對企業(yè)的過去、現(xiàn)狀及未來進行了解、評價及預測，并依此做出正確的經(jīng)營決策。

物業(yè)企業(yè)財務分析主要目的是分析物業(yè)經(jīng)營、房屋設施維護保養(yǎng)、綜合服務等業(yè)務活動在經(jīng)濟效果方面的有關情況，即利用會計、統(tǒng)計、業(yè)務核算、計劃等有關資料，對一定期間的經(jīng)濟活動過程及其結(jié)果進行比較，運用分析對比的方法，找出存在的問題及原因，并采取措施，挖掘內(nèi)部潛力和提高經(jīng)營管理水平。

按照分析對象的范圍分類，可分為全面分析、部門分析和專題分析。按時間分類，可分為定期分析、日常分析和臨時分析。根據(jù)分析目的的不同，可分為總結(jié)分析、控制分析和預測分析。

財務分析方法包括比較分析法、因子替代法、平均分析法和平衡分析法。比較分析法是以對比相關經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)，并進行差異分析或趨勢分析的一種分析方法。要素替代法，是根據(jù)因素之間的內(nèi)在依存關系，依次測定各因素變動對經(jīng)濟指標差異影響的一種分析方法。連環(huán)替代法的主要作用，在于分析計算綜合經(jīng)濟指標變動的原因及其各因素的影響程度。平均分析法以平均數(shù)體現(xiàn)經(jīng)濟事件平均的水平。平衡分析原則是根據(jù)平衡與協(xié)調(diào)的原則，對收入與支出、貸款、生產(chǎn)與銷售等之間的關系進行比較分析。

二、財務分析在公司經(jīng)營決策中的作用

企業(yè)經(jīng)營決策是企業(yè)分析、研究、比較關系企業(yè)全局的重大問題，選擇最佳方案之一，按照科學的程序和方法組織實施，以達到一定目標的過程。企業(yè)決策的主要內(nèi)容包括：人事方面、生產(chǎn)方面、銷售方面、財務方面等。財務分析在企業(yè)經(jīng)營決策中的作用表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.為經(jīng)營決策奠定基礎

眾所周知，不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的特點。同一行業(yè)的不同企業(yè)的發(fā)展，因能力和市場地位不同而有所不同。在這方面，企業(yè)應當尋求長期發(fā)展，而不僅僅是以市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢為基礎，還要結(jié)合自身的發(fā)展規(guī)律和能力，也不應使企業(yè)在經(jīng)營決策中落后于現(xiàn)實，并對現(xiàn)在和未來有深刻的了解。財務分析可以讓企業(yè)審視過去，它不僅通過各種財務指標綜合總結(jié)過去的事件，而且還能有效地查明過去的客觀問題和風險隱患。同時，財務分析也可以使決策者充分了解企業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。決策者在充分了解企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來的基礎上做出的決策，將更加符合企業(yè)自身情況，具有更高的準確性。因此，財務分析可以為企業(yè)的經(jīng)營決策奠定基礎。

2.有助于財務決策

因為高質(zhì)量的財務分析結(jié)果使決策者能夠更準確地監(jiān)測企業(yè)的狀況，從而在財務決策過程中更準確地監(jiān)測其異常情況。再者，由于企業(yè)財務分析的高水平，可以合理地提前規(guī)劃財務管理改革或資金轉(zhuǎn)移。高水平的財務分析也意味著企業(yè)具有很高的財務運行預測能力，以及應對突發(fā)事件的能力。企業(yè)可通過短期銀行貸款、售后回租等方式獲得短期資金，以應對行業(yè)突發(fā)性的財務問題。

3.有利于評價企業(yè)目前的財務決策結(jié)果

大多數(shù)企業(yè)使用全套財務指標進行財務分析，而不同的財務指標反映不同的財務信息。例如，財務分析主要反映企業(yè)支付能力的流動性和流動率，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是從資產(chǎn)中獲利的能力。因此，財務分析指標系統(tǒng)可以反映整個企業(yè)的財務狀況。因此，良好的財務分析大大有助于評估企業(yè)的財務決定。企業(yè)目前的財務狀況在很大程度上是由于過去的公司政策和市場的總體作用。如果市場驅(qū)動的財務狀況變化得到糾正，財務決策的結(jié)果可以直接反映出來。

三、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營決策存在的問題

財務分析應側(cè)重于成本分析，特別是管理成本與人工成本的比較分析。在全面成本控制理念的前提下，為人力資源的有效整合和合理配置，進一步挖掘員工潛能，構(gòu)建完善的財務監(jiān)督體系，實現(xiàn)成本和費用的有效控制提供了有價值的參考。

1.企業(yè)管理者不重視財務分析

目前，很多企業(yè)管理者不重視財務分析工作，甚至根本就沒有財務分析工作。這主要源于企業(yè)負責人不懂財務，且不重視財務工作。人們很容易認為，財務工作只是一個簡單的會計工作，與企業(yè)的經(jīng)營管理無關。

2.財務人員缺乏專業(yè)技術(shù)分析能力

目前，部分企業(yè)財務人員缺乏專業(yè)技術(shù)分析能力，包括對財務分析的作用認識不足，缺少對財務分析的重視程度，財務信息獲取能力不足，綜合素質(zhì)不足，忽視現(xiàn)金流量分析的重要性；在技術(shù)層面，對數(shù)據(jù)或信息的依賴有限，分析方法和分析對象比較簡單，且在應用上層次上，結(jié)論沒有得到重視，或被片面地評價和運用，缺乏對同行業(yè)的橫向比較分析。

3.財務部門對財務分析的作用認識不足

目前，企業(yè)財務部門對財務分析在企業(yè)決策中的重要作用認識不足，對會計的重視程度超過了財務分析。大量的時間和精力花在了學習新標準、新制度、調(diào)整會計制度和會計信息系統(tǒng)上，對財務分析的重視程度不高，使財務分析不能為企業(yè)決策提供有效、準確、真實、合理的財務信息。

崗位設置缺失。沒有專人負責財務分析工作，崗位設置缺失，導致財務分析工作無法落實。

4.忽視非財務指標的影響

除了量化的財務指標外，還有很多影響企業(yè)經(jīng)營管理的非財務指標。財務分析的結(jié)果并不是與非財務因素相結(jié)合得出最終的分析結(jié)論。由于缺乏非財務因素，財務分析所提供的信息具有局限性，甚至不準確，嚴重時甚至導致決策失誤。

四、運用財務分析指導物業(yè)企業(yè)經(jīng)營決策的對策

1.加強對財務分析的重視

在做好財務工作的基礎上，做好與企業(yè)管理者對財務分析工作的匯報和溝通，使管理者認識到財務分析工作的重要性和決策在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用。并能更好地配合和支持財務分析工作，更好地發(fā)揮財務分析在企業(yè)決策中的作用。同時必須為企業(yè)管理者提供能夠理解、放心、安心、有質(zhì)、有量的財務分析信息。

2.提高財務人員的專業(yè)技能和分析能力

首先，企業(yè)管理者應重視財務人員的專業(yè)培訓。財務部負責人應定期（每年）制定相關培訓計劃，邀請專家為企業(yè)培訓，或派人進行相關培訓。及時學習掌握國家最新財稅政策法規(guī)，特別是使企業(yè)及時享受國家有關財稅優(yōu)惠政策，真正發(fā)揮財務分析在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用。其次，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)，對財務流程進行梳理，整理財務制度，定期修訂完善。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和國家財稅政策的要求，根據(jù)行業(yè)特點，及時梳理財政部門的相關制度，并不斷修訂完善。

3.充分發(fā)揮財務分析在企業(yè)決策中的作用

物業(yè)企業(yè)應分析物業(yè)管理、服務和管理全過程的各個環(huán)節(jié)。對每個物業(yè)服務項目進行預測，編制項目預算，以確定預算成本。隨時注意預算執(zhí)行情況，實際成本費用與預算成本費用的差異原因，應逐條分析，并對重點問題進行分析說明，對內(nèi)部組織、各項任務或項目、前后進行分析比較，觀察影響成本的主要因素的變化和發(fā)展趨勢。

對于各種成本費用實際支出情況，要根據(jù)所承擔的項目或部門上報預算的情況，在預算成本費用范圍內(nèi)合理控制。

分析物業(yè)管理服務收入及相關物業(yè)的其他收入，物業(yè)企業(yè)的資金主要來源于物業(yè)管理服務收入。要掌握每月（季、年）物業(yè)服務收入的完成情況，需要經(jīng)常分析影響物業(yè)管理服務收入的因素，并結(jié)合物業(yè)服務具體業(yè)務情況，研究具體的回收措施。

對預算、決算進行對比分析。根據(jù)預算與實際執(zhí)行情況，分析產(chǎn)生差異的具體原因。如：人工費用、業(yè)務費用的差異原因，根據(jù)具體物業(yè)服務情況進行分析。

4.重視非財務指標對財務分析的影響

第一，分析勞動力成本的占用是否符合各項目的定額標準，是否存在勞動力實際發(fā)生的成本超出物業(yè)合同以及預算人工費用的情況。一般來說，我們可以從員工各崗位工資標準、社保及公積金每年浮動情況，夜班津貼發(fā)放情況及工作效率等方面分析具體原因，找出在人力資源薪酬管理制度的建立完善、社會用工扶持政策的相應情況等方面存在的問題，并及時修訂、完善和響應。第二，分析物資管理的主要環(huán)節(jié)。從材料運輸和采購入手，分析采購環(huán)節(jié)是否符合規(guī)定要求，采購供應商資質(zhì)是否完備，服務品質(zhì)是否能夠滿足要求。第三，分析旋轉(zhuǎn)門、電梯、空調(diào)、電力設備、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等設施設備的使用及維保情況。從設備型號、使用情況、維護保養(yǎng)情況等方面，重點分析設備的使用情況及維保情況，以節(jié)約能耗，延長其使用壽命。完善相關工程設備管理制度，把工程設備的成本費用損失降到最低。