城市綜合運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)領(lǐng)域及發(fā)展?jié)摿μ接?/h1>
2021-01-02 05:28:21武寧
企業(yè)改革與管理 2021年19期
武 寧
（西安灃東建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司，陜西 西安 710000）
一、前言
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁入新發(fā)展階段，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中不斷探索行業(yè)突圍方向，打破經(jīng)營(yíng)天花板，通過(guò)定位城市綜合運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展目標(biāo)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中以市場(chǎng)為導(dǎo)向統(tǒng)籌資源，重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)注市場(chǎng)主體在城市發(fā)展升級(jí)中的作用，抓住社會(huì)文化繁榮、居住環(huán)境改善、空間布局優(yōu)化等新需求變化，結(jié)合產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)和整合運(yùn)營(yíng)，制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及業(yè)務(wù)領(lǐng)域范圍，不斷挖掘企業(yè)內(nèi)部發(fā)展新動(dòng)能，為新城市建設(shè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值。
二、城市綜合運(yùn)營(yíng)商的定位與服務(wù)領(lǐng)域
1.什么是城市綜合運(yùn)營(yíng)商
城市綜合運(yùn)營(yíng)商圍繞城市發(fā)展目標(biāo)和愿景，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)資源、運(yùn)用市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制創(chuàng)造區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源價(jià)值，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位與居民文化生活提升迫切需求，重塑城市產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)布局和城市形象。城市綜合運(yùn)營(yíng)商以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值為導(dǎo)向，兼顧社會(huì)效益價(jià)值創(chuàng)造來(lái)提供服務(wù)，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目以滿(mǎn)足城市發(fā)展、居民生活、生態(tài)平衡的社會(huì)化需求為出發(fā)點(diǎn)。相較傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，城市綜合運(yùn)營(yíng)商在業(yè)務(wù)領(lǐng)域和功能定位上更具時(shí)代性和創(chuàng)新性，緊密結(jié)合城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)。
2.發(fā)展定位
城市運(yùn)營(yíng)商關(guān)注地方經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，在城市綜合運(yùn)營(yíng)上具有戰(zhàn)略眼光。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作上兼顧短期效益與長(zhǎng)期效益之間的平衡，在城市中長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中尋求自身的服務(wù)空間和業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在功能定位上，城市運(yùn)營(yíng)商通過(guò)以某一能力為核心不斷外延服務(wù)內(nèi)容和范圍，緊密結(jié)合城市發(fā)展布局調(diào)整自身資源和定位，以市場(chǎng)化手段和運(yùn)作方式創(chuàng)造自身的社會(huì)效益，將企業(yè)發(fā)展目標(biāo)與社會(huì)公共服務(wù)目標(biāo)相融合，在城市戰(zhàn)略規(guī)劃的格局下為城市發(fā)展提供基礎(chǔ)性平臺(tái)，并承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任。城市綜合運(yùn)營(yíng)商在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上關(guān)注政府區(qū)域整體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略指引，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和操作上能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)效益目標(biāo)與政府公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目標(biāo)的相互銜接、合作共贏。
3.服務(wù)內(nèi)容
目前，市場(chǎng)上的城市綜合運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域日益豐富，轉(zhuǎn)型城市綜合運(yùn)營(yíng)商的企業(yè)原型主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)以及附加配套服務(wù)企業(yè)、數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)、政府參與開(kāi)發(fā)的城建企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域從提供水電氣暖到搭建數(shù)字化智慧平臺(tái)、智能社區(qū)等服務(wù)，業(yè)務(wù)外延十分廣泛。其服務(wù)對(duì)象主要是圍繞不動(dòng)產(chǎn)和數(shù)據(jù)資源價(jià)值挖掘開(kāi)展相關(guān)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，就專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容，城市運(yùn)營(yíng)商仍需要引入專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)賦能平臺(tái)，進(jìn)一步拓展自身的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和發(fā)展?jié)撃堋?/p>
三、城市綜合運(yùn)營(yíng)商的核心能力及其構(gòu)建
從價(jià)值鏈創(chuàng)造的角度分析，城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及諸多服務(wù)內(nèi)容，其中，創(chuàng)造核心價(jià)值的部分將是城市運(yùn)營(yíng)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵；從價(jià)值鏈剖析結(jié)果來(lái)看，土地獲取、項(xiàng)目策劃、工程招標(biāo)、資本運(yùn)作以及項(xiàng)目招商等為城市綜合運(yùn)營(yíng)商價(jià)值創(chuàng)造的核心能力，而項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)開(kāi)發(fā)、配套物業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為非核心能力，在明確核心能力和關(guān)鍵環(huán)節(jié)基礎(chǔ)上，城市綜合運(yùn)營(yíng)商可以將非核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)交予第三方專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，共同搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)提高更高價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)力。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷積累項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)整合市場(chǎng)資源和調(diào)整市場(chǎng)策略，持續(xù)夯實(shí)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，攻堅(jiān)自身核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域和能力提升。
1.核心能力體系
（1）公關(guān)關(guān)系建設(shè)能力
準(zhǔn)確把握目標(biāo)城市的宏觀政策調(diào)控方向和戰(zhàn)略規(guī)劃布局，在土地控制和資本注入兩個(gè)方面，城市運(yùn)營(yíng)商要深入了解相關(guān)政策并確認(rèn)公共關(guān)系建立的關(guān)鍵責(zé)任人，充分調(diào)動(dòng)和了解政府資源、市場(chǎng)資源，及時(shí)把握國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求變化。
（2）項(xiàng)目資本注入
城市綜合運(yùn)營(yíng)商在具體的項(xiàng)目運(yùn)作上需要大量的現(xiàn)金流，為此，要培育良好的企業(yè)信用和融資能力，在銀行信貸、外部金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本融合上強(qiáng)化融資運(yùn)作能力。
（3）招商策劃能力
在具體的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)籌劃階段，運(yùn)營(yíng)商要充分做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和招商計(jì)劃，在區(qū)域市場(chǎng)上有節(jié)奏、分階段地推廣項(xiàng)目產(chǎn)品，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃和招商步驟加強(qiáng)產(chǎn)品宣傳，利用數(shù)字化資源加大對(duì)產(chǎn)品的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)和價(jià)格制定，樹(shù)立綜合運(yùn)營(yíng)商的專(zhuān)業(yè)品牌形象。
（4）資源統(tǒng)籌能力
資源整合與統(tǒng)籌能力是城市運(yùn)營(yíng)商核心能力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，綜合性項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)需要在土地、資金、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、環(huán)保、社會(huì)人文等方面充分協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)資源，最大限度地發(fā)揮和創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值。
2.核心能力的構(gòu)建
（1）能力識(shí)別與應(yīng)用
企業(yè)搭建自身的核心能力體系，首先，要對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力及優(yōu)勢(shì)資源有充分的了解和認(rèn)識(shí)，明確這些優(yōu)勢(shì)和資源如何轉(zhuǎn)化為創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)的源動(dòng)力。企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)自身核心能力后，根據(jù)城市運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展定位制定業(yè)務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)產(chǎn)品，梳理商業(yè)模式實(shí)施路徑并創(chuàng)造商機(jī)。企業(yè)具備何種核心能力，在一定程度上決定了企業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和發(fā)展方向，企業(yè)需要結(jié)合核心能力優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容和實(shí)施路徑，為政府、社會(huì)、服務(wù)對(duì)象創(chuàng)造預(yù)期效益。
（2）能力培育與維系
企業(yè)的核心能力也需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)發(fā)展不斷夯實(shí)鞏固，特別是通過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累和市場(chǎng)化運(yùn)作磨煉，使企業(yè)通過(guò)內(nèi)部管理和外部經(jīng)營(yíng)夯實(shí)核心能力框架體系，在經(jīng)營(yíng)決策制定上更加科學(xué)、敏捷、合理。在搭建核心能力體系后，企業(yè)要定期對(duì)核心能力的表現(xiàn)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)績(jī)、能力等方面進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，有針?duì)性地制定解決辦法或提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同質(zhì)化效仿機(jī)會(huì)，在運(yùn)營(yíng)、資本、品牌、技術(shù)等方面加強(qiáng)人才和資源的投入，構(gòu)建并維系多維度的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（3）能力體系構(gòu)建
核心能力體系的構(gòu)建需要企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展定位衡量企業(yè)具備的能力可創(chuàng)造價(jià)值，結(jié)合定位對(duì)需補(bǔ)充的能力資源及時(shí)引入并在價(jià)值鏈創(chuàng)造過(guò)程中發(fā)揮作用。通常來(lái)看，這種資源的缺口可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)人才的引進(jìn)加以解決，實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置并提高企業(yè)外部商機(jī)的匹配。
四、城市綜合運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展?jié)摿μ轿?/h2>1.延伸業(yè)務(wù)前沿并優(yōu)化組織架構(gòu)
作為城市綜合運(yùn)營(yíng)商在城建開(kāi)發(fā)中要時(shí)刻保持業(yè)務(wù)前沿方向的掌控，以技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新為引領(lǐng)開(kāi)拓業(yè)務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)范圍，聚焦目標(biāo)市場(chǎng)、客戶(hù)和項(xiàng)目，提供一站式全鏈條的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)，優(yōu)化綜合運(yùn)營(yíng)的價(jià)值鏈創(chuàng)造過(guò)程，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)革新和市場(chǎng)開(kāi)拓提供前沿性的指導(dǎo)和激發(fā)。對(duì)標(biāo)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的組織架構(gòu)，建立反應(yīng)敏捷、快速響應(yīng)市場(chǎng)需求的扁平化組織并建立與之相匹配的運(yùn)作機(jī)制，及時(shí)掌控市場(chǎng)需求特征并描繪客戶(hù)畫(huà)像。在組織架構(gòu)設(shè)計(jì)中要考慮設(shè)置專(zhuān)門(mén)的政策研究與經(jīng)濟(jì)研究的部門(mén)或人員，加強(qiáng)對(duì)核心資源、信息的掌控力度。
2.依托項(xiàng)目資本運(yùn)作提升融資能力
運(yùn)營(yíng)商在獲取土地上仍需要綜合考慮多方面的因素和影響，關(guān)注土地增值、土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備及中長(zhǎng)期政府土地供給、績(jī)效考核等政策制度，在土地集約化運(yùn)作的前提下考慮項(xiàng)目綜合效益最優(yōu)并測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的綜合成本。城市綜合運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中需要大量的資金流入，為此，項(xiàng)目資本運(yùn)作是運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重要一環(huán)。城市基礎(chǔ)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有資金需求大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，從土地獲取招拍掛準(zhǔn)備到項(xiàng)目持有運(yùn)營(yíng)需要經(jīng)歷多個(gè)階段并控制各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，這不僅對(duì)運(yùn)營(yíng)商的資金實(shí)力、融資能力提出較高的要求，對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)控管理等方式方法也形成巨大的挑戰(zhàn)，運(yùn)營(yíng)商在面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境時(shí)要全面統(tǒng)籌資源、控制風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作穩(wěn)步發(fā)展。
3.強(qiáng)化內(nèi)部資源配置及運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)積累
結(jié)合自身的服務(wù)領(lǐng)域和業(yè)務(wù)內(nèi)在邏輯，城市運(yùn)營(yíng)商需配置全方位的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，明晰目標(biāo)客戶(hù)的需求及需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作中關(guān)注政策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及后期運(yùn)營(yíng)中的變化，始終與行業(yè)市場(chǎng)保持高度互動(dòng)和信息互通。重視關(guān)鍵人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，針對(duì)運(yùn)營(yíng)商商業(yè)定位和業(yè)務(wù)領(lǐng)域在各業(yè)務(wù)模塊上搭建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)或?qū)ふ液献骰锇?，各業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)相輔相成、協(xié)同配合，共同推動(dòng)項(xiàng)目從籌劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各階段的工作協(xié)調(diào)，建立多項(xiàng)目、多團(tuán)隊(duì)的協(xié)作工作機(jī)制和項(xiàng)目管理辦法，不斷在項(xiàng)目實(shí)踐中積累運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。
五、結(jié)語(yǔ)
城市綜合運(yùn)營(yíng)商在國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中得到自我發(fā)展并創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，但在市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制中也暴露出管理不足、目光短淺、核心能力尚待提升等諸多問(wèn)題。企業(yè)要在日益變化發(fā)展的行業(yè)市場(chǎng)中開(kāi)拓創(chuàng)新，滿(mǎn)足不同階段的政府和社會(huì)公眾的內(nèi)在需求，同時(shí)，企業(yè)要具有主動(dòng)求變、與時(shí)俱進(jìn)的管理理念和經(jīng)營(yíng)方式，結(jié)合城市人文文化、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資源等特點(diǎn)，攜手政府共同研究和解決城市發(fā)展問(wèn)題，不斷激活自身發(fā)展?jié)撃堋?/p>
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武 寧
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隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程邁入新發(fā)展階段，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中不斷探索行業(yè)突圍方向，打破經(jīng)營(yíng)天花板，通過(guò)定位城市綜合運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展目標(biāo)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中以市場(chǎng)為導(dǎo)向統(tǒng)籌資源，重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)注市場(chǎng)主體在城市發(fā)展升級(jí)中的作用，抓住社會(huì)文化繁榮、居住環(huán)境改善、空間布局優(yōu)化等新需求變化，結(jié)合產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)和整合運(yùn)營(yíng)，制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及業(yè)務(wù)領(lǐng)域范圍，不斷挖掘企業(yè)內(nèi)部發(fā)展新動(dòng)能，為新城市建設(shè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值。
二、城市綜合運(yùn)營(yíng)商的定位與服務(wù)領(lǐng)域
1.什么是城市綜合運(yùn)營(yíng)商
城市綜合運(yùn)營(yíng)商圍繞城市發(fā)展目標(biāo)和愿景，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)資源、運(yùn)用市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制創(chuàng)造區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源價(jià)值，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位與居民文化生活提升迫切需求，重塑城市產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)布局和城市形象。城市綜合運(yùn)營(yíng)商以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值為導(dǎo)向，兼顧社會(huì)效益價(jià)值創(chuàng)造來(lái)提供服務(wù)，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目以滿(mǎn)足城市發(fā)展、居民生活、生態(tài)平衡的社會(huì)化需求為出發(fā)點(diǎn)。相較傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，城市綜合運(yùn)營(yíng)商在業(yè)務(wù)領(lǐng)域和功能定位上更具時(shí)代性和創(chuàng)新性，緊密結(jié)合城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)。
2.發(fā)展定位
城市運(yùn)營(yíng)商關(guān)注地方經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，在城市綜合運(yùn)營(yíng)上具有戰(zhàn)略眼光。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作上兼顧短期效益與長(zhǎng)期效益之間的平衡，在城市中長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中尋求自身的服務(wù)空間和業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在功能定位上，城市運(yùn)營(yíng)商通過(guò)以某一能力為核心不斷外延服務(wù)內(nèi)容和范圍，緊密結(jié)合城市發(fā)展布局調(diào)整自身資源和定位，以市場(chǎng)化手段和運(yùn)作方式創(chuàng)造自身的社會(huì)效益，將企業(yè)發(fā)展目標(biāo)與社會(huì)公共服務(wù)目標(biāo)相融合，在城市戰(zhàn)略規(guī)劃的格局下為城市發(fā)展提供基礎(chǔ)性平臺(tái)，并承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任。城市綜合運(yùn)營(yíng)商在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上關(guān)注政府區(qū)域整體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略指引，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和操作上能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)效益目標(biāo)與政府公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目標(biāo)的相互銜接、合作共贏。
3.服務(wù)內(nèi)容
目前，市場(chǎng)上的城市綜合運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域日益豐富，轉(zhuǎn)型城市綜合運(yùn)營(yíng)商的企業(yè)原型主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)以及附加配套服務(wù)企業(yè)、數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)、政府參與開(kāi)發(fā)的城建企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域從提供水電氣暖到搭建數(shù)字化智慧平臺(tái)、智能社區(qū)等服務(wù)，業(yè)務(wù)外延十分廣泛。其服務(wù)對(duì)象主要是圍繞不動(dòng)產(chǎn)和數(shù)據(jù)資源價(jià)值挖掘開(kāi)展相關(guān)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，就專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容，城市運(yùn)營(yíng)商仍需要引入專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)賦能平臺(tái)，進(jìn)一步拓展自身的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和發(fā)展?jié)撃堋?/p>
三、城市綜合運(yùn)營(yíng)商的核心能力及其構(gòu)建
從價(jià)值鏈創(chuàng)造的角度分析，城市運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及諸多服務(wù)內(nèi)容，其中，創(chuàng)造核心價(jià)值的部分將是城市運(yùn)營(yíng)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵；從價(jià)值鏈剖析結(jié)果來(lái)看，土地獲取、項(xiàng)目策劃、工程招標(biāo)、資本運(yùn)作以及項(xiàng)目招商等為城市綜合運(yùn)營(yíng)商價(jià)值創(chuàng)造的核心能力，而項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)開(kāi)發(fā)、配套物業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為非核心能力，在明確核心能力和關(guān)鍵環(huán)節(jié)基礎(chǔ)上，城市綜合運(yùn)營(yíng)商可以將非核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)交予第三方專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，共同搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)提高更高價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)力。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷積累項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)整合市場(chǎng)資源和調(diào)整市場(chǎng)策略，持續(xù)夯實(shí)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，攻堅(jiān)自身核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域和能力提升。
1.核心能力體系
（1）公關(guān)關(guān)系建設(shè)能力
準(zhǔn)確把握目標(biāo)城市的宏觀政策調(diào)控方向和戰(zhàn)略規(guī)劃布局，在土地控制和資本注入兩個(gè)方面，城市運(yùn)營(yíng)商要深入了解相關(guān)政策并確認(rèn)公共關(guān)系建立的關(guān)鍵責(zé)任人，充分調(diào)動(dòng)和了解政府資源、市場(chǎng)資源，及時(shí)把握國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求變化。
（2）項(xiàng)目資本注入
城市綜合運(yùn)營(yíng)商在具體的項(xiàng)目運(yùn)作上需要大量的現(xiàn)金流，為此，要培育良好的企業(yè)信用和融資能力，在銀行信貸、外部金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本融合上強(qiáng)化融資運(yùn)作能力。
（3）招商策劃能力
在具體的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)籌劃階段，運(yùn)營(yíng)商要充分做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和招商計(jì)劃，在區(qū)域市場(chǎng)上有節(jié)奏、分階段地推廣項(xiàng)目產(chǎn)品，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃和招商步驟加強(qiáng)產(chǎn)品宣傳，利用數(shù)字化資源加大對(duì)產(chǎn)品的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)和價(jià)格制定，樹(shù)立綜合運(yùn)營(yíng)商的專(zhuān)業(yè)品牌形象。
（4）資源統(tǒng)籌能力
資源整合與統(tǒng)籌能力是城市運(yùn)營(yíng)商核心能力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，綜合性項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)需要在土地、資金、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、環(huán)保、社會(huì)人文等方面充分協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)資源，最大限度地發(fā)揮和創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值。
2.核心能力的構(gòu)建
（1）能力識(shí)別與應(yīng)用
企業(yè)搭建自身的核心能力體系，首先，要對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力及優(yōu)勢(shì)資源有充分的了解和認(rèn)識(shí)，明確這些優(yōu)勢(shì)和資源如何轉(zhuǎn)化為創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)的源動(dòng)力。企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)自身核心能力后，根據(jù)城市運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展定位制定業(yè)務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)產(chǎn)品，梳理商業(yè)模式實(shí)施路徑并創(chuàng)造商機(jī)。企業(yè)具備何種核心能力，在一定程度上決定了企業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和發(fā)展方向，企業(yè)需要結(jié)合核心能力優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容和實(shí)施路徑，為政府、社會(huì)、服務(wù)對(duì)象創(chuàng)造預(yù)期效益。
（2）能力培育與維系
企業(yè)的核心能力也需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)發(fā)展不斷夯實(shí)鞏固，特別是通過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累和市場(chǎng)化運(yùn)作磨煉，使企業(yè)通過(guò)內(nèi)部管理和外部經(jīng)營(yíng)夯實(shí)核心能力框架體系，在經(jīng)營(yíng)決策制定上更加科學(xué)、敏捷、合理。在搭建核心能力體系后，企業(yè)要定期對(duì)核心能力的表現(xiàn)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)績(jī)、能力等方面進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，有針?duì)性地制定解決辦法或提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同質(zhì)化效仿機(jī)會(huì)，在運(yùn)營(yíng)、資本、品牌、技術(shù)等方面加強(qiáng)人才和資源的投入，構(gòu)建并維系多維度的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（3）能力體系構(gòu)建
核心能力體系的構(gòu)建需要企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展定位衡量企業(yè)具備的能力可創(chuàng)造價(jià)值，結(jié)合定位對(duì)需補(bǔ)充的能力資源及時(shí)引入并在價(jià)值鏈創(chuàng)造過(guò)程中發(fā)揮作用。通常來(lái)看，這種資源的缺口可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)人才的引進(jìn)加以解決，實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置并提高企業(yè)外部商機(jī)的匹配。
四、城市綜合運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展?jié)摿μ轿?/h2>1.延伸業(yè)務(wù)前沿并優(yōu)化組織架構(gòu)
作為城市綜合運(yùn)營(yíng)商在城建開(kāi)發(fā)中要時(shí)刻保持業(yè)務(wù)前沿方向的掌控，以技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新為引領(lǐng)開(kāi)拓業(yè)務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)范圍，聚焦目標(biāo)市場(chǎng)、客戶(hù)和項(xiàng)目，提供一站式全鏈條的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)，優(yōu)化綜合運(yùn)營(yíng)的價(jià)值鏈創(chuàng)造過(guò)程，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)革新和市場(chǎng)開(kāi)拓提供前沿性的指導(dǎo)和激發(fā)。對(duì)標(biāo)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的組織架構(gòu)，建立反應(yīng)敏捷、快速響應(yīng)市場(chǎng)需求的扁平化組織并建立與之相匹配的運(yùn)作機(jī)制，及時(shí)掌控市場(chǎng)需求特征并描繪客戶(hù)畫(huà)像。在組織架構(gòu)設(shè)計(jì)中要考慮設(shè)置專(zhuān)門(mén)的政策研究與經(jīng)濟(jì)研究的部門(mén)或人員，加強(qiáng)對(duì)核心資源、信息的掌控力度。
2.依托項(xiàng)目資本運(yùn)作提升融資能力
運(yùn)營(yíng)商在獲取土地上仍需要綜合考慮多方面的因素和影響，關(guān)注土地增值、土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備及中長(zhǎng)期政府土地供給、績(jī)效考核等政策制度，在土地集約化運(yùn)作的前提下考慮項(xiàng)目綜合效益最優(yōu)并測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的綜合成本。城市綜合運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中需要大量的資金流入，為此，項(xiàng)目資本運(yùn)作是運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重要一環(huán)。城市基礎(chǔ)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有資金需求大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，從土地獲取招拍掛準(zhǔn)備到項(xiàng)目持有運(yùn)營(yíng)需要經(jīng)歷多個(gè)階段并控制各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，這不僅對(duì)運(yùn)營(yíng)商的資金實(shí)力、融資能力提出較高的要求，對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)控管理等方式方法也形成巨大的挑戰(zhàn)，運(yùn)營(yíng)商在面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境時(shí)要全面統(tǒng)籌資源、控制風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作穩(wěn)步發(fā)展。
3.強(qiáng)化內(nèi)部資源配置及運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)積累
結(jié)合自身的服務(wù)領(lǐng)域和業(yè)務(wù)內(nèi)在邏輯，城市運(yùn)營(yíng)商需配置全方位的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，明晰目標(biāo)客戶(hù)的需求及需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作中關(guān)注政策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及后期運(yùn)營(yíng)中的變化，始終與行業(yè)市場(chǎng)保持高度互動(dòng)和信息互通。重視關(guān)鍵人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，針對(duì)運(yùn)營(yíng)商商業(yè)定位和業(yè)務(wù)領(lǐng)域在各業(yè)務(wù)模塊上搭建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)或?qū)ふ液献骰锇?，各業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)相輔相成、協(xié)同配合，共同推動(dòng)項(xiàng)目從籌劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各階段的工作協(xié)調(diào)，建立多項(xiàng)目、多團(tuán)隊(duì)的協(xié)作工作機(jī)制和項(xiàng)目管理辦法，不斷在項(xiàng)目實(shí)踐中積累運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。
五、結(jié)語(yǔ)
城市綜合運(yùn)營(yíng)商在國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中得到自我發(fā)展并創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，但在市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制中也暴露出管理不足、目光短淺、核心能力尚待提升等諸多問(wèn)題。企業(yè)要在日益變化發(fā)展的行業(yè)市場(chǎng)中開(kāi)拓創(chuàng)新，滿(mǎn)足不同階段的政府和社會(huì)公眾的內(nèi)在需求，同時(shí)，企業(yè)要具有主動(dòng)求變、與時(shí)俱進(jìn)的管理理念和經(jīng)營(yíng)方式，結(jié)合城市人文文化、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資源等特點(diǎn)，攜手政府共同研究和解決城市發(fā)展問(wèn)題，不斷激活自身發(fā)展?jié)撃堋?/p>
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