李燁紅 余向陽(yáng) 袁進(jìn)平

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和人民生活水平的提高，家庭用車的需求量不斷增長(zhǎng)，家庭汽車的保有量在近十年也逐年上升。①參見(jiàn)《全國(guó)私家車保有量首次突破2億輛66個(gè)城市汽車保有量超過(guò)百萬(wàn)輛》，載中華人民共和國(guó)公安部2020年1月8日，https：//www.mps.gov.cn/n2254314/n6409334/c6852472/content.html。車位、車庫(kù)作為停放車輛的基礎(chǔ)設(shè)施，其需求日益突出，功能及作用愈發(fā)重要。然而，對(duì)于停車位的權(quán)屬問(wèn)題，新頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》承繼《物權(quán)法》第74條規(guī)定，內(nèi)容過(guò)于原則、粗略，不能適用現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)踐需要。而在民法典的規(guī)范體系內(nèi)定紛止?fàn)帲胶飧鞣N利益關(guān)系矛盾，有利于法治、文明、和諧社會(huì)的建設(shè)，對(duì)緩解社會(huì)矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬實(shí)踐分歧

通過(guò)中國(guó)裁判文書網(wǎng)檢索發(fā)現(xiàn)，停車位糾紛自2003年起呈上升趨勢(shì)，從2010年至2020年的數(shù)據(jù)中可以看出其中一審案件占比為82%，調(diào)研組對(duì)其中200份裁判文書進(jìn)行了隨機(jī)抽樣調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，200份裁判文書中，不同類型的訴求多達(dá)五十余類，提出起訴或上訴的事實(shí)與理由也各不相同。因物權(quán)法等上位法對(duì)住宅小區(qū)停車位尤其是地下車庫(kù)缺乏明確規(guī)定，各個(gè)法院對(duì)涉停車位糾紛法律適用并不統(tǒng)一，體現(xiàn)出針對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的抽象價(jià)值判斷。

在抽樣的200份裁判文書中，權(quán)屬爭(zhēng)議糾紛占比高達(dá)三分之二，99%是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，包含80%買賣、租賃糾紛以及20%確權(quán)、贈(zèng)與糾紛。

住宅小區(qū)停車位的分類以及各個(gè)不同類型車位的權(quán)屬不明，其中地下停車位糾紛占比高達(dá)67%，裁判案件中體現(xiàn)為當(dāng)事人對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)證、車位無(wú)法過(guò)戶、開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)租賃人防車位引發(fā)爭(zhēng)議。

通過(guò)實(shí)地走訪、座談會(huì)等形式，調(diào)研組也基本了解小區(qū)停車位的利益各方對(duì)車位歸屬的看法：

地面停車位 地下停車位 人防車位業(yè)主因在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)分?jǐn)偨ㄖ杀厩议_(kāi)發(fā)商未取得產(chǎn)權(quán)證明，故停車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)因人防車位與國(guó)防安全、群眾生命安全息息相關(guān)，屬于國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，故人防車位應(yīng)歸國(guó)家所有開(kāi)發(fā)商因《民法典》物權(quán)編規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放汽車的車位，歸業(yè)主所有?！惫孰p方該車位類型分歧較小地下停車位的面積未納入業(yè)主公攤面積，且由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，成本由開(kāi)發(fā)商支付，故地下車位理應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有人防車位由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，故根據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)所有原則，人防車位理應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有

事實(shí)上，除付諸司法裁決的爭(zhēng)議外，因車位權(quán)屬問(wèn)題引發(fā)的信訪矛盾、突發(fā)事件亦成為各地政府的心頭之患。以P市為例，P市人民政府曾組織房管、發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃等職能部門在各自職權(quán)范圍內(nèi)制定規(guī)范性文件對(duì)車位權(quán)屬、管理等作出規(guī)定或者指導(dǎo)意見(jiàn)，但均因分歧過(guò)大或者缺乏上位法依據(jù)難以推進(jìn)，有的草案征求意見(jiàn)后即被擱置；P市曾發(fā)布“P市相鄰地市住宅小區(qū)（含商住樓）車位（車庫(kù)）有關(guān)收費(fèi)情況參考表”對(duì)相鄰地市地面上已辦理權(quán)屬登記的車庫(kù)、地面上利用業(yè)主公共的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位（車庫(kù)）、地下已辦理權(quán)屬登記的車位（車庫(kù)）、地下未辦理權(quán)屬登記的車位（車庫(kù)）、利用地下人防工程用于停車的停車位等等情形所對(duì)應(yīng)的已確權(quán)的購(gòu)買價(jià)格、未確權(quán)登記的租賃價(jià)格以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行匯總公布，但同時(shí)也備注說(shuō)明，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，其本身規(guī)范意義有限。通過(guò)實(shí)地走訪，目前停車位權(quán)屬問(wèn)題已呈現(xiàn)類型化趨勢(shì)：

第一類，立體車庫(kù)具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，較少發(fā)生爭(zhēng)議。立體車庫(kù)基于其獨(dú)立性，屬于區(qū)分所有權(quán)的專有部分，權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有。在開(kāi)發(fā)商出售給業(yè)主后，經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)便轉(zhuǎn)移給業(yè)主。各方對(duì)該類停車庫(kù)的權(quán)屬已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。調(diào)研未發(fā)現(xiàn)P市存在立體車庫(kù)權(quán)屬糾紛，相關(guān)爭(zhēng)議均源于開(kāi)發(fā)商不配合履行配合產(chǎn)權(quán)登記。

第二類，占用公共綠地、道路的地面停車位歸業(yè)主共有已達(dá)成共識(shí)。隨著建筑理念的更新，新建小區(qū)大多實(shí)行人車分流，但P市仍存在不少因缺乏地下停車位而不得不占用公共綠地、道路用于停車的小區(qū)。該類停車位的歸屬應(yīng)按照物權(quán)法第74條第3款的規(guī)定認(rèn)定為業(yè)主共有。P市一般采取“先到先得”或抽簽的方式將停車位提供給業(yè)主使用。當(dāng)然，仍有部分小區(qū)開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)向業(yè)主收取了租賃費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成違法。

第三類，人防工程車位在回避權(quán)屬的基礎(chǔ)上得以充分利用。人防車位即由防空地下室改造形成的和平時(shí)期用于停放車輛的車位。人防工程主要分為單建式人防工程和結(jié)建式人防工程，其中結(jié)建式人防工程車位較為普遍，其權(quán)屬亦眾說(shuō)紛紜。P市針對(duì)停車位供需矛盾較大的小區(qū)，在經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主的同意后給開(kāi)發(fā)商頒發(fā)平時(shí)使用證，開(kāi)發(fā)商在獲得平時(shí)使用證后可將車位租給小區(qū)業(yè)主，租期一般五年為限。

第四類，非人防地下車位及其產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議頻發(fā)。非人防地下車位的權(quán)屬爭(zhēng)議已成為P市車位權(quán)屬爭(zhēng)議的最主要類型，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主各執(zhí)一詞，基于成本分?jǐn)?、社?huì)民生等直接產(chǎn)生利益沖突，形成社會(huì)穩(wěn)定的重大隱患。

二、制度供給不足與社會(huì)實(shí)踐導(dǎo)致的困境

（一）立法未給出具有裁判指引的權(quán)屬確定依據(jù)，形成權(quán)屬問(wèn)題的模糊地帶

經(jīng)調(diào)研，商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬成為城市治理的難題，從制度供給層面考量，2007年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》作為規(guī)范物權(quán)確認(rèn)、物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)性法律，但鑒于理論爭(zhēng)議無(wú)法達(dá)成共識(shí)以及紛繁復(fù)雜的實(shí)踐情況，物權(quán)法僅在第74條“業(yè)主優(yōu)先權(quán)、約定優(yōu)先、明確規(guī)定占用小區(qū)公共道路停放車輛的車位由業(yè)主共有”等觸及車庫(kù)、車位權(quán)屬。遺憾的是，新頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》因襲物權(quán)法第74條規(guī)定，條文內(nèi)容未作任何改動(dòng)。①物權(quán)法第 74條的第1款關(guān)于“首先滿足業(yè)主的需要”變成民法典第276條，物權(quán)法第74條歸屬確定、業(yè)主共有規(guī)定變?yōu)槊穹ǖ涞?75條，僅體現(xiàn)為條文順序變化。現(xiàn)行條文規(guī)范過(guò)于概念化，難以囊括當(dāng)前小區(qū)停車位引發(fā)的權(quán)屬問(wèn)題。最高人民法院于2009年出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)于“首先滿足業(yè)主的需要”和“業(yè)主共有”等進(jìn)行了明確，但受物權(quán)法定原則的制約以及考慮瞬息萬(wàn)變的社會(huì)發(fā)展可能削弱司法解釋權(quán)威性，該司法解釋并不能對(duì)車位的權(quán)屬問(wèn)題作制度上的突破，仍有意識(shí)地將大量存在爭(zhēng)議的問(wèn)題留待實(shí)踐探索。

經(jīng)檢索北京、上海、山東、廣東等地涉及停車位的法律法規(guī)，大部分地區(qū)的法規(guī)都強(qiáng)調(diào)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，與當(dāng)時(shí)《物權(quán)法》第74條相呼應(yīng)。且有的法規(guī)對(duì)小區(qū)停車位權(quán)屬規(guī)定較為明確，例如深圳在條例中①參見(jiàn)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，2019年9月3日發(fā)布。規(guī)定開(kāi)發(fā)商要在土地出讓合同中約定車位、車庫(kù)的權(quán)屬。但是多地對(duì)開(kāi)發(fā)商能否向小區(qū)以外第三人出售車位存在較大爭(zhēng)議，難以形成統(tǒng)一定論。由于地方立法的效力不高，且囿于各地小區(qū)錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)狀，可施展空間較為狹隘，難以為現(xiàn)實(shí)生活中產(chǎn)生的糾紛提供指引和幫助，仍需等待上位法的制訂。

關(guān)于停車位權(quán)屬界定問(wèn)題，理論界對(duì)于各類型車位給出了不同的觀點(diǎn)，包括“約定歸屬說(shuō)”“公攤面積說(shuō)”“容積率說(shuō)”“成本說(shuō)”②高圣平：《住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬——兼評(píng)〈物權(quán)法〉第74條》，載《法學(xué)家》2008年第6期。等等，其邏輯起點(diǎn)以及價(jià)值導(dǎo)向均存在差異，得出的結(jié)論也可能截然相反。依托于物權(quán)法、民法典“規(guī)劃”表述以及《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的細(xì)化，司法實(shí)務(wù)總體上以“規(guī)劃”作為界定車位權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，但仍存在“規(guī)劃決定開(kāi)發(fā)商所有”與“規(guī)劃決定業(yè)主共有”的迥然相反的判斷。

總體而言，現(xiàn)行條文規(guī)范過(guò)于概念化，難以囊括當(dāng)前小區(qū)停車位引發(fā)的權(quán)屬問(wèn)題，凸顯出制度困境：業(yè)主優(yōu)先權(quán)方面，該條規(guī)定出臺(tái)的主要目的是為了限制開(kāi)發(fā)商在不經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主的同意下隨意處置和流轉(zhuǎn)小區(qū)停車位，但該條規(guī)定對(duì)“首先”和“滿足業(yè)主的需要”定義模糊、指意不明，導(dǎo)致具體操作爭(zhēng)議較大③參見(jiàn)許念、楊正禮、嚴(yán)華：《淺析小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)屬》，載《湖北警官學(xué)院學(xué)報(bào)》2012年第3期。；約定優(yōu)先方面，未充分考慮締約主體的實(shí)質(zhì)地位不平等的問(wèn)題。④參見(jiàn)韓曉利：《論居民小區(qū)停車位、車庫(kù)的歸屬與利用——兼評(píng)〈物權(quán)法〉第74條的得與失》，載《研究生法學(xué)》2007年第4期。停車位規(guī)范類型方面，在明確規(guī)定占用小區(qū)公共道路停放車輛的車位由業(yè)主共有方面，對(duì)于人防工程改建車位、地下非人防車位等其他類型的歸屬問(wèn)題未涉及；配套制度方面，缺乏相應(yīng)的保障機(jī)制以及法律后果規(guī)定，導(dǎo)致民法典制度設(shè)計(jì)難以落實(shí)，未能形成威懾力。另外，法律并未對(duì)車位、車庫(kù)出售、出租的定價(jià)機(jī)制以及車位、車庫(kù)的轉(zhuǎn)讓、租賃、附贈(zèng)等處分具體形式的價(jià)款確定規(guī)則作出規(guī)定，導(dǎo)致各利益方對(duì)于車位有償使用的價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)存在嚴(yán)重分歧。⑤“首先滿足業(yè)主需要”是否意味著業(yè)主在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上應(yīng)享有一定的優(yōu)惠，即使業(yè)主無(wú)法按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買車位，亦應(yīng)由建設(shè)單位提供可供低價(jià)出租的車位夠業(yè)主使用？實(shí)質(zhì)上涉及車位出售、出租價(jià)格確定的問(wèn)題。

（二）法律等制度不健全固然導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議的發(fā)生，既得利益、利益協(xié)調(diào)與配套規(guī)則的不完善則加劇了現(xiàn)實(shí)矛盾

從社會(huì)現(xiàn)狀剖析，停車位權(quán)屬涉及權(quán)利主體眾多、復(fù)雜，利益平衡難，使得問(wèn)題變得更為復(fù)雜。商品房住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題牽涉的權(quán)利主體眾多，所有權(quán)涉及國(guó)家、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主；使用權(quán)則具有開(kāi)放性，包括業(yè)主、非業(yè)主等不同主體；對(duì)權(quán)利行使進(jìn)行管理、服務(wù)的物業(yè)公司亦作為一方主體介入其中。具體到業(yè)主利益群體，又分化為業(yè)主委員會(huì)、全體業(yè)主、部分業(yè)主和單個(gè)業(yè)主。這些權(quán)利主體錯(cuò)綜復(fù)雜，利益相互交織、沖突，現(xiàn)有制度難以兼顧平衡。在私法自治與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在要求之下，各市場(chǎng)主體的立場(chǎng)導(dǎo)向不同的價(jià)值取舍。此外，各民事主體的權(quán)利沖突屬于民事?tīng)?zhēng)議，但隨著行政職能的延伸，行政機(jī)關(guān)所扮演的利益分配者的角色愈發(fā)突出。但是，由于承擔(dān)的行政任務(wù)及職責(zé)不同，調(diào)研發(fā)現(xiàn)不同行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的立場(chǎng)并不統(tǒng)一。

利益分化和權(quán)利沖突并不會(huì)因?yàn)榉梢?guī)范的缺位或者理論的爭(zhēng)議而消弭。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快，對(duì)車位建設(shè)的忽略使得車位緊張、停車難形成緊張局面。在物權(quán)法、民法典及相關(guān)司法解釋起草過(guò)程中即已注意到開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的主體地位實(shí)質(zhì)不平等的問(wèn)題，故對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、公共綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房確立法定共有規(guī)則。涉及到車位的問(wèn)題，基于開(kāi)發(fā)商掌握信息及主導(dǎo)地位，業(yè)主并不掌握開(kāi)發(fā)商是否將建設(shè)車位、車庫(kù)的成本分?jǐn)偟綄Ｓ胁糠值某杀緝?nèi)等信息。開(kāi)發(fā)商往往能夠利用其優(yōu)勢(shì)地位侵奪業(yè)主共同利益，而業(yè)主對(duì)于剛需沒(méi)有選擇的權(quán)利——信息不對(duì)稱難以實(shí)現(xiàn)理想的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商捆綁銷售、將人防工程改建車位予以出售或者將已計(jì)入房屋售價(jià)的車位再行予以出售的情形難以避免。在房屋交付使用后，業(yè)主往往在開(kāi)發(fā)商未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記且無(wú)法證明地下車位系開(kāi)發(fā)商另籌資金建設(shè)的情況下，主張對(duì)地下車位的共有權(quán)。

從行政職能角度論，在土地利用總體規(guī)劃未出臺(tái)，地下建設(shè)用地使用權(quán)的具體規(guī)則未確定的情況下，土地使用權(quán)的權(quán)利歸屬不明，致使土地行政主管部門無(wú)法確定地下空間利用權(quán)利的歸屬；即使將車位確定為業(yè)主共有，由于車位分配規(guī)則不明確，政府指導(dǎo)職責(zé)的抽象化致使過(guò)分依賴業(yè)主自治，將不利于對(duì)于車位有效利用和管理；反之，將車位確定為開(kāi)發(fā)商所有，在全部車位出售完畢后，又面臨著因維修基金制度未覆蓋車位，對(duì)于停車場(chǎng)的維護(hù)、管理職責(zé)難以明確的問(wèn)題。可見(jiàn)，停車位的權(quán)屬必須要考慮功能實(shí)現(xiàn)，其與停車位功能價(jià)值的實(shí)現(xiàn)密不可分，牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要全盤考慮。

車位緊張關(guān)系的激化致使新建小區(qū)對(duì)于車位的權(quán)屬已作出相應(yīng)的預(yù)案，相關(guān)的配套制度亦日趨完善，但對(duì)于遺留問(wèn)題的解決仍成為推行權(quán)屬規(guī)則的攔路虎。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，J省F市曾改變以往向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)人防工程平時(shí)使用證的做法，試行向業(yè)委會(huì)（即業(yè)主）頒發(fā)人防工程平時(shí)使用證，引起此前已向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)平時(shí)使用證的小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈要求效仿。此外，在P市車位問(wèn)題矛盾比較突出的小區(qū)，存在的典型問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商在對(duì)外銷售房產(chǎn)時(shí)將地下車位提供給業(yè)主無(wú)償使用，待房產(chǎn)銷售完畢后，即恢復(fù)有償使用，引發(fā)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的暴力沖突。管窺上述事例，配套制度的出臺(tái)必須要考慮到遺留問(wèn)題的妥善過(guò)渡。

三、民法典規(guī)范中的停車位權(quán)屬視角拓展

民法典作為調(diào)整物權(quán)的基礎(chǔ)性法律，延續(xù)物權(quán)法在停車位權(quán)屬上的語(yǔ)焉不詳，未采取裁判式規(guī)范表述確定車位權(quán)屬，造成實(shí)務(wù)中權(quán)屬確定規(guī)則的混亂，未實(shí)質(zhì)終結(jié)關(guān)于停車位權(quán)屬判斷的學(xué)說(shuō)，“約定歸屬說(shuō)”“公攤面積說(shuō)”“容積率說(shuō)”“成本說(shuō)”等不同學(xué)說(shuō)基于邏輯和視角的差異導(dǎo)向截然不同的結(jié)果。在停車位權(quán)屬界定問(wèn)題尚未形成共識(shí)，立法刻意預(yù)留解釋空間的情況下，判斷車位權(quán)屬仍應(yīng)秉持解釋論的立場(chǎng)，即尊重現(xiàn)行立法及客觀現(xiàn)狀，在現(xiàn)行法律制度的基礎(chǔ)上，了解法律內(nèi)部的價(jià)值體系，探尋符合體系的新的合理解決方法途徑。①參見(jiàn)王澤鑒：《人格權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第11頁(yè)。也就是說(shuō)，在確定車位權(quán)屬時(shí)應(yīng)在對(duì)現(xiàn)有理論觀點(diǎn)和實(shí)務(wù)見(jiàn)解進(jìn)行必要的批判和修正的基礎(chǔ)上，完成查漏補(bǔ)缺，而非對(duì)車位的權(quán)屬確定規(guī)定另起爐灶、推倒重來(lái)。

民法典對(duì)規(guī)劃內(nèi)車位采取“約定歸屬說(shuō)”，該規(guī)定已具備多年的實(shí)踐土壤，由此形成的社會(huì)關(guān)系均已相對(duì)穩(wěn)定，且該學(xué)說(shuō)所體現(xiàn)的“意思自治”精神和原則亦屬于民法的帝王原則，不宜直接摒棄，而是需要進(jìn)行必要的修正。“約定歸屬說(shuō)”隱含的前提為當(dāng)事人存在相應(yīng)的約定，若無(wú)約定，則依賴于補(bǔ)缺規(guī)范或者推定規(guī)范。民法典出于對(duì)實(shí)踐復(fù)雜性以及法典穩(wěn)定性考慮，對(duì)推定規(guī)范作出留白，仍依賴于配套制度、政策工具以及法學(xué)方法的適用與補(bǔ)強(qiáng)?！罢l(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”符合民法的公平原則，亦為民法典物權(quán)編基本精神的通俗轉(zhuǎn)化。對(duì)于車位、車庫(kù)而言，建設(shè)單位與買受人之間在簽訂買賣合同時(shí)對(duì)于價(jià)款所對(duì)應(yīng)的對(duì)價(jià)理論上已經(jīng)明晰，但車位、車庫(kù)特別是地下車位的建設(shè)成本是否已納入交易價(jià)款，往往成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題。

停車位對(duì)于發(fā)揮住宅功能、保障居民生活具有輔助性功能，民法典構(gòu)架的“約定歸屬”框架，無(wú)法規(guī)避信息缺陷、交易成本、交易能力等市場(chǎng)缺陷導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈，行政機(jī)關(guān)基于行政職權(quán)所作的必要的調(diào)節(jié)和干預(yù)，在民法典的框架內(nèi)為成本分?jǐn)?、投資主體等要件事實(shí)的查明提供指引。雖然行政配套制度無(wú)法突破民法典確定的物權(quán)制度，但仍可日常監(jiān)管過(guò)程中明晰規(guī)則，減少爭(zhēng)議：

一是完善建筑成本披露和銷售價(jià)格公示等配套制度。充分、真實(shí)的建筑成本核算等交易信息系作出公平、合理約定的前提和基礎(chǔ)?，F(xiàn)行銷售價(jià)格公示制度的不完善，開(kāi)發(fā)商的建筑成本核算和公攤面積計(jì)算等存在信息不完全、不對(duì)稱。為實(shí)現(xiàn)投資利益與車位功能實(shí)現(xiàn)的衡平，限制開(kāi)發(fā)商重復(fù)售賣，應(yīng)通過(guò)苛以開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑成本的信息披露義務(wù)，并授權(quán)相關(guān)部門對(duì)建筑過(guò)程中的成本進(jìn)行核算，同時(shí)依照法定程序予以公示。據(jù)此，公眾能夠憑借充分的信息決策，對(duì)于車位權(quán)屬產(chǎn)生相應(yīng)的預(yù)期。另一方面，“使用者付費(fèi)”體現(xiàn)了民法上的公平原則，將車位成本、價(jià)格公示貫徹商品房買賣締約全程有利于緩和車位權(quán)屬爭(zhēng)議。

二是建立針對(duì)不同類型車位的確權(quán)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更以登記為要件，故應(yīng)當(dāng)明確可交易車位的登記制度，針對(duì)不同類型的車位細(xì)化登記原則、操作辦法，賦予登記對(duì)抗效力，減少權(quán)屬爭(zhēng)議。出臺(tái)確權(quán)登記制度時(shí)，對(duì)于已建成小區(qū)的登記問(wèn)題應(yīng)作為遺留問(wèn)題予以一并解決。此前，自然資源部公開(kāi)征求《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》的意見(jiàn)①參見(jiàn)《關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，載中華人民共和國(guó)自然資源部網(wǎng)站http：//gi.mnr.gov.cn/201910/t20191008_2469867.html，2020年10月21日訪問(wèn)。，說(shuō)明在國(guó)家層面，已開(kāi)展該方面的行政監(jiān)管專題探索。從網(wǎng)絡(luò)檢索發(fā)現(xiàn)，該意見(jiàn)仍面臨著“確權(quán)”法定職責(zé)、地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)制度的質(zhì)疑和反思，仍有待進(jìn)一步論證完善。

三是強(qiáng)化車位權(quán)屬及衍生問(wèn)題的行政監(jiān)管和指導(dǎo)。在現(xiàn)行法律制度下，規(guī)劃仍作為確定車位歸屬的實(shí)體法標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中仍以建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件作為判斷權(quán)屬的重要依據(jù)。因此，強(qiáng)化規(guī)劃審批的民主監(jiān)督程序，有利于保障車位的源頭供給，緩和車位緊張問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益的最大化。對(duì)于車位權(quán)屬的確定以及登記涉及多個(gè)行政職能部門，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)配合以及對(duì)業(yè)主委員、物業(yè)公司的指導(dǎo)職能的有效發(fā)揮，能夠促使車位權(quán)屬及相關(guān)衍生問(wèn)題的科學(xué)性解決。為避免各職能部門各自為政，應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)調(diào)機(jī)制加強(qiáng)配合。

四、以民法典精神指引具體個(gè)案司法判斷

立法與行政執(zhí)法客觀上對(duì)于權(quán)屬問(wèn)題持回避和觀望態(tài)度，司法應(yīng)在查明爭(zhēng)議的要件事實(shí)的基礎(chǔ)上適用法律邏輯演繹并運(yùn)用舉證責(zé)任等規(guī)則作出個(gè)案的判決。

根據(jù)原告的訴訟請(qǐng)求，區(qū)分所有權(quán)爭(zhēng)議、租賃合同爭(zhēng)議以及相應(yīng)的訴訟類型，對(duì)權(quán)屬司法判斷的必要性作出初步認(rèn)定，在不可避免要認(rèn)定權(quán)屬時(shí)，將規(guī)劃文件（通常為建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件）作為實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)：首先，由于民法典調(diào)整的車位均屬于合法車位，故應(yīng)通過(guò)民法典解釋的方式將違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫(kù)排除出法律保護(hù)的范疇；②參見(jiàn)杜萬(wàn)華主編：《第八次全國(guó)法院民事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》，人民法院出版社2017年版，第367頁(yè)。其次，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋將“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”作為認(rèn)定專有部分的條件。由于登記制度不完善，造成部分地區(qū)不能對(duì)除房屋外的部分進(jìn)行登記，故應(yīng)進(jìn)一步明確“能夠登記”的含義，應(yīng)強(qiáng)化與行政監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)溝通、信息共享，盡量不動(dòng)搖車位管理秩序；再次，識(shí)別特殊類型的車位，對(duì)于結(jié)建人防工程地下停車位，一般應(yīng)結(jié)合人民防空法的相關(guān)規(guī)定，不得判決歸特定主體所有；對(duì)于占用業(yè)主綠地、道路建設(shè)的規(guī)劃車位以外形成的地面停車位，按照民法典的規(guī)定，認(rèn)定為業(yè)主共有；對(duì)于規(guī)劃時(shí)即用于停車的停車位、車庫(kù)，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人舉證情況作進(jìn)一步審查。

民法典確立了約定歸屬的基本規(guī)則，但未對(duì)約定歸屬的主體、方式進(jìn)行明確，基于法律秩序的穩(wěn)定以及實(shí)際操作的便利性，應(yīng)認(rèn)可開(kāi)發(fā)商與個(gè)別業(yè)主的約定效力，而不能要求開(kāi)發(fā)商與全部業(yè)主均作出約定；從事實(shí)查明的角度，該約定應(yīng)限定于書面明確約定，而且約定的車位應(yīng)當(dāng)特定化、排他化。對(duì)于權(quán)屬判斷規(guī)則而言，其實(shí)質(zhì)為在雙方意思自治之外，以法律擬制的方式完成權(quán)利推定，以實(shí)現(xiàn)指導(dǎo)市場(chǎng)主體的行為規(guī)范。因此，在無(wú)法適用“約定歸屬說(shuō)”的情況下，應(yīng)當(dāng)秉持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”原則，綜合考慮市場(chǎng)主體的交易能力和交易地位，合理分配權(quán)屬證明的舉證責(zé)任，以民事制度相互契合、社會(huì)價(jià)值判斷為導(dǎo)向，確定具體規(guī)則。

最后，從舉證責(zé)任的角度，鑒于開(kāi)發(fā)商掌握建造商品房的成本，而普通業(yè)主無(wú)從控制建筑物的建造過(guò)程，其應(yīng)履行提供建造工程資料的行為意義上的舉證責(zé)任，對(duì)其已遵守相關(guān)行政監(jiān)管規(guī)范提供證據(jù)予以證明。若其證據(jù)無(wú)法證明車位建設(shè)資金獨(dú)立于消費(fèi)者購(gòu)房房屋的資金進(jìn)行單獨(dú)核算，即應(yīng)承擔(dān)不利后果。從格式條款的效力來(lái)看，商品房買賣合同通常為開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，如果沒(méi)有約定歸屬而產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)作出不利于開(kāi)發(fā)商的解釋，將車庫(kù)的歸屬認(rèn)定為業(yè)主共有。