本報駐德國特約記者 青木

“住宅代替商場和辦公大樓！”德國《世界報》近日報道稱，全球各地的商鋪和辦公室因新冠疫情而大規(guī)?？罩?，歐美國家空置率更是高達10%-25%。于是，一些缺少住宅的國家開始研究“商改住”。與此同時，遠程辦公、遠程教學的興起，讓不少企業(yè)計劃搬離大都市。“新的物業(yè)趨勢可以緩解各國的住宅房產(chǎn)缺乏，并平衡城鎮(zhèn)差距。”德國法蘭克福房地產(chǎn)經(jīng)濟學者海利根斯泰恩對《環(huán)球時報》記者表示，“中國投資者可發(fā)揮供應鏈等優(yōu)勢，逐鹿這一有利可圖的市場?！?/p>

住宅短缺是全球性問題

據(jù)路透社報道，新冠肺炎疫情帶來的網(wǎng)上購物和居家工作轉(zhuǎn)變，雖然給商場和辦公樓帶來寒冬，但也給瑞典這個北歐國家解決長期住房短缺問題提供了機會。該國政府正在研究是否可以將因疫情空置的商業(yè)地產(chǎn)改造，以填補大約14萬套住房的缺口。

“由于新冠疫情，哥德堡和斯德哥爾摩的市中心有太多空置商鋪。”位于哥德堡的瓦倫斯塔姆地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官漢斯·瓦倫斯塔姆表示，目前，他們正考慮將10到20處房產(chǎn)改造成辦公室或住宅。在瑞典，此類案例還有不少，比如開發(fā)商斯堪斯卡公司最近就完成了將前愛立信總部改造成286套公寓的工作。

“缺少住宅現(xiàn)在是全球性問題?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)濟學者海利根斯泰恩表示，與瑞典相似，荷蘭也是一個住宅供給嚴重不足的國家。自2012年，荷蘭就開始將閑置的辦公室、醫(yī)院、郵局等建筑改造成住宅。荷蘭中央統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018年該國新增的所有房屋中有近14%為改造房屋。今年由于疫情，更多的商店和辦公大樓關閉，預計將出現(xiàn)更多的商改住項目。

巴黎政府部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，巴黎大區(qū)空置辦公樓面積近500萬平方米，且疫情中出現(xiàn)大幅度增加。大區(qū)為解決住房短缺問題，正在推動將這些辦公樓改造成住宅樓。德國最大百貨集團考夫霍夫和卡爾施泰特今年上半年將170家大型百貨商店中的62家關閉。這些大型百貨商店不少將被改造成住房。

美國格林街房地產(chǎn)咨詢公司在最近發(fā)布的一份報告中預計，到2021年底美國將有超過50%的商店永久關閉，商業(yè)地產(chǎn)的空置率將進一步提高。6月底，美國聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部長本·卡森曾提出，鼓勵商業(yè)地產(chǎn)嘗試轉(zhuǎn)型，將零售空間改為經(jīng)濟適用房。

小城鎮(zhèn)成新熱點

“在疫情中，房地產(chǎn)行業(yè)還出現(xiàn)另一個趨勢：大都市呈現(xiàn)出蕭條景象，周邊小鎮(zhèn)正在崛起為新的住房熱點?！焙＠固┒髦赋?，這主要是因為在家辦公的興起，同時疫情也點燃了人們對綠地和充足活動空間的渴望，小鎮(zhèn)擁有更多的自由空間正好可以滿足。

德國房地產(chǎn)市場交易網(wǎng)站Im?moScout24負責人施羅德爾對《環(huán)球時報》記者表示，現(xiàn)在小鎮(zhèn)和農(nóng)村的房產(chǎn)咨詢是去年同期的兩倍多。在美國，某些風景秀麗、通勤便利小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)也十分火熱。在加利福尼亞州的太浩湖以及附近的特拉基，房產(chǎn)經(jīng)紀人抱怨已經(jīng)“無房可賣”。

除了住宅方面的變動，辦公場所也在出現(xiàn)位移。尤其在美國，這一趨勢更為顯著。彭博社12月初曾報道，高盛集團正考慮在佛羅里達州設立新總部，以容納其資產(chǎn)管理部門。甲骨文近日也宣布，將把總部從加州舊金山灣區(qū)遷往得克薩斯州奧斯汀。海利根斯泰恩認為，其中一個主要因素是得州的稅收、土地等政策有更多優(yōu)惠。

路透社也發(fā)現(xiàn)，疫情暴發(fā)以來，過去因為學校、文化和人脈等原因不受華爾街待見的佛羅里達州，在遠程辦公和教學興起后，憑借溫暖的天氣、較低的稅負和房屋租金以及快速便捷的航班，正吸引更多紐約金融企業(yè)入駐。

需要留意的問題

舊房改造符合全球“綠色投資”的政策方向。海利根斯泰恩指出，相比新建房，舊房改造使用的資源較少，環(huán)境破壞較小，投入也較少，因此各國都在大力推動。

海利根斯泰恩表示，各國的舊房改造項目不管是政府項目還是一些大型企業(yè)的項目，都需要投資者參加招標來獲得。中國公司可以單獨競標，也可以與各國的合作伙伴一起。他認為，中國企業(yè)的優(yōu)勢很明顯，比如資金實力雄厚，供應鏈完整，尤其是中國的建筑材料價廉物美。

在法國巴黎擁有一家裝修公司的李先生對《環(huán)球時報》記者表示，在歐洲，房屋改造是一項系統(tǒng)工程，程序復雜，比如清理石棉、改造結(jié)構、加固天花板、遷移原有樓梯等。一般是地產(chǎn)集團獲得項目，然后再分拆給各個公司。他表示，歐洲政府對環(huán)保有關的事會下血本，因此此類項目很賺錢。海利根斯泰恩補充說，歐盟與中國若能順利簽訂中歐投資協(xié)定，中國投資者進入舊房改造之類的公共項目將更加容易。

不過，據(jù)《環(huán)球時報》記者實地調(diào)查，對一些寫字樓進行商改住或許較為容易，但是對臨街店鋪進行改造的困難不小。一方面，鋪面房一般位于人流量大的道路周邊，噪音和空氣污染問題都較為嚴重；另一方面，鋪面房的結(jié)構與住宅用房的結(jié)構很不同，改造成本較高。還有，鋪面房的出租價位比住宅高很多，改造是否劃算有待考量。以布魯塞爾為例，該市于克勒區(qū)商業(yè)街一間總面積不到100平方米的鋪面房月租金為4000-6000歐元，而100平方米的住宅月租金一般不會高于2000歐元。此外，在不少國家，建房之初就需要注明房屋是商用還是住宅，購買建房用地時的價格和稅率也會因此不同。所以中企在參與房屋改造之前，一定要搞清上述問題，嚴格遵守當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。而且，歐洲國家對房屋節(jié)能要求很高，中企作為外來者，在相關技術上要做好儲備?！?/p>