郭麗 李嘉琪 張馨予

【摘要】隨著時(shí)代的發(fā)展，相應(yīng)建筑技術(shù)的逐步提升，人們對(duì)房屋建筑的質(zhì)量要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)工程質(zhì)量原本就是房地產(chǎn)工程管理的核心內(nèi)容，而現(xiàn)在人們對(duì)其的重視程度也逐漸加深。如何解決房地產(chǎn)工程管理中的質(zhì)量控制問(wèn)題，則成為了當(dāng)下的房地產(chǎn)工程管理中的重要內(nèi)容。本文主要對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量施工中存在的問(wèn)題進(jìn)行論述，并提出相應(yīng)的建議，希望對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程;質(zhì)量控制;外部保障

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化的深入，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用愈發(fā)凸顯，然而我國(guó)房地產(chǎn)工程中存在著一些質(zhì)量控制問(wèn)題，這些問(wèn)題將影響著房地產(chǎn)工程的可持續(xù)發(fā)展，這些質(zhì)量控制問(wèn)題主要表現(xiàn)在施工過(guò)程的控制、各種風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生以及缺乏外部保障等方面，而針對(duì)這些問(wèn)題，應(yīng)如何去解決，則成為了當(dāng)下房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的研究重點(diǎn)，以下則是對(duì)房地產(chǎn)工程施工中質(zhì)量問(wèn)題以及措施的分析。

1、房地產(chǎn)工程施工中的質(zhì)量問(wèn)題表現(xiàn)

1.1過(guò)程控制不完善

過(guò)程控制不完善是多方面原因造成的，一是對(duì)于整個(gè)施工的開展缺乏全面監(jiān)督，不能有效對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的施工人員進(jìn)行規(guī)范，不能保證施工項(xiàng)目的高效完成，從而影響了施工的進(jìn)度，二是在正常的房地產(chǎn)工程建設(shè)中，沒(méi)有建立相應(yīng)的責(zé)任制度，不同的施工人員責(zé)任不明確，沒(méi)有做到責(zé)任到人，當(dāng)施工過(guò)程中出現(xiàn)了責(zé)任事故時(shí)，大家開始相互推卸責(zé)任。再者，工程監(jiān)理方面也同樣是一個(gè)重要的問(wèn)題，在正常的施工過(guò)程中，監(jiān)理人員沒(méi)有做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，一般都是大體看一下施工工地，并沒(méi)有對(duì)具體的施工項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的監(jiān)督，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的責(zé)任。

1.2風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中，最不可能避免的問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。一是項(xiàng)目建設(shè)中的合同風(fēng)險(xiǎn)，通常發(fā)生在簽訂的過(guò)程中忽略了某些重要的免責(zé)條款，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。二是在簽訂工程合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主沒(méi)有把承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的分配，導(dǎo)致不能有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。三是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在投資風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)槠髽I(yè)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，導(dǎo)致企業(yè)在整個(gè)施工的過(guò)程中投入與回報(bào)不能達(dá)到正比。

1.3缺乏外部保障

外部保障是保證房地產(chǎn)工程管理運(yùn)行的外界環(huán)境，其問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)，第一，工程項(xiàng)目對(duì)安全管理工作的監(jiān)管與預(yù)防不到位;第二，對(duì)施工人員的培訓(xùn)不夠完善，在實(shí)際情況中，開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)時(shí)，對(duì)招來(lái)的施工人員只是做了簡(jiǎn)單的項(xiàng)目介紹，缺乏一定的專業(yè)技能培訓(xùn)，且在系統(tǒng)化的安全管理培訓(xùn)上有所欠缺，所以會(huì)在很大程度上影響施工質(zhì)量水平。

2、房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量提升策略

2.1加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過(guò)程控制

首先在過(guò)程管理中應(yīng)該注意環(huán)節(jié)的拆分，實(shí)施工作安排應(yīng)該從事前、事中、事后的系統(tǒng)思維來(lái)進(jìn)行，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)做到“人到人”，不能出現(xiàn)責(zé)任“空白”區(qū)，并且要設(shè)立相應(yīng)的管理制度以提高工作人員開展工作的便利性。

其次是在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目施工時(shí)，要建立嚴(yán)格的責(zé)任制度，明確獎(jiǎng)懲措施，做到獎(jiǎng)罰分明，嚴(yán)格懲處不負(fù)責(zé)任的工人，確保施工項(xiàng)目的高效完成。同時(shí)，建立相應(yīng)的成本核算的體系，科學(xué)計(jì)算每一部分工程所需的資金，做到每一筆錢都有所依據(jù)。通常情況下，工程建設(shè)中的機(jī)械施工作業(yè)應(yīng)該根據(jù)前期所確立的施工方案有序進(jìn)行，為了能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)工程成本的合理控制，應(yīng)該注重各個(gè)階段工程任務(wù)的銜接。

最后要注重監(jiān)理工作規(guī)范化。首先，對(duì)監(jiān)理范圍進(jìn)行明確的規(guī)定。監(jiān)理人員的專業(yè)度與責(zé)任心尤為重要，在房地產(chǎn)工程實(shí)施的整個(gè)過(guò)程中，監(jiān)理人員需要進(jìn)行相關(guān)工作的跟進(jìn)，從準(zhǔn)備工作到后期竣工的全面檢查工作都不容馬虎。一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患或不完善的地方，就應(yīng)按時(shí)解決與完善。

2.2加強(qiáng)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

第一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。在房地產(chǎn)工程施工項(xiàng)目中，使用免責(zé)條款是施工單位為了逃避風(fēng)險(xiǎn)最常用的方式。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程施工單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇自己付出一些小的代價(jià)來(lái)避免大的風(fēng)險(xiǎn)。比如房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)施工原料時(shí)，可以選擇信譽(yù)好，而且產(chǎn)品質(zhì)量有保障的經(jīng)銷商。

第二，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制。這需要收集大量的信息，并對(duì)信息進(jìn)行系統(tǒng)的整理和分析，為決策的實(shí)施提供有力的依據(jù)。然后則是提取意見(jiàn)，對(duì)提出的意見(jiàn)進(jìn)行分析、調(diào)整和完善。

第三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，可以采用合同轉(zhuǎn)移的方法。根據(jù)合同法中的相關(guān)條例規(guī)定和在達(dá)成協(xié)議時(shí)簽訂的連帶風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的合同，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方。但是，轉(zhuǎn)移方必須認(rèn)識(shí)到，風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，也意味著利益的轉(zhuǎn)移，因此，這需要權(quán)衡利弊。

第四，風(fēng)險(xiǎn)利用。合理的風(fēng)險(xiǎn)利用可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)管理的創(chuàng)新?？梢砸怨こ趟髻r的方式將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的利潤(rùn)，工程索賠涉及到房地產(chǎn)工程施工項(xiàng)目中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，例如，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)出現(xiàn)錯(cuò)誤、突發(fā)自然災(zāi)害、工程質(zhì)量變化等都可以作為房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主進(jìn)行工程索賠的條件，從而為企業(yè)獲取一定的收入，進(jìn)而達(dá)到控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.3做好工程項(xiàng)目的外部保障

一方面定期為施工人員普及安全知識(shí)，另一方面對(duì)安全隱患進(jìn)行考察和追蹤，提升施工環(huán)節(jié)的安全度，需要對(duì)施工人員在施工過(guò)程中出現(xiàn)了安全問(wèn)題后自我救援這方面的內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)，降低危險(xiǎn)的發(fā)生率。要不斷提高施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)節(jié)的安全監(jiān)控與預(yù)防管理，如在采購(gòu)時(shí)必須獲得原料供應(yīng)站管理人員的批準(zhǔn)，而且在原料取用時(shí)必須填寫相應(yīng)的記錄表。在整個(gè)工程施工建設(shè)中，要及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)中可能引起重大安全事故，必須進(jìn)行預(yù)防和有效的管控。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理必須得以重視，其是確保項(xiàng)目工程順利完成并充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)功能的基礎(chǔ)，因此在房地產(chǎn)工程的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目中的每一個(gè)因素進(jìn)行分析研究和討論，并立足全過(guò)程管理理論，不放過(guò)任何細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)，從多方面入手加強(qiáng)工程質(zhì)量管理。

參考文獻(xiàn)：

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[2]羅志恒.關(guān)于房地產(chǎn)監(jiān)理施工質(zhì)量控制工作的思考分析[J].中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化，2018（02）：68-70.

作者簡(jiǎn)介：

郭麗（198308-），女，滿族，遼寧省北票市人，單位：沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)，碩士學(xué)位，研究生教學(xué)秘書，助工，研究方向：工程管理。

張馨予（199202-），女，漢族，遼寧省興城市人，單位：沈陽(yáng)局集團(tuán)有限公司鞍山車務(wù)段遼陽(yáng)站，工學(xué)學(xué)士學(xué)位，助理工程師，研究方向：物流工程、交通工程。

李嘉琪（200008-），女，漢族，遼寧省鐵嶺市人，單位：沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)，本科學(xué)位。

通訊作者：吳昊，沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)。