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        淺析高端住宅項目開發(fā)過程中設(shè)計、施工的重點(diǎn)控制

        2020-12-28 07:01:51王文軍
        中國房地產(chǎn)業(yè)·下旬 2020年11期
        關(guān)鍵詞:進(jìn)度社會責(zé)任質(zhì)量

        王文軍

        【摘要】高端住宅項目競爭激烈,決策階段如何市場定位、設(shè)計時如何注重細(xì)節(jié)、項目短板如何提前考量、施工過程中如何重點(diǎn)控制進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明,提高品質(zhì)同時如何兼顧未來發(fā)展需求及社會責(zé)任,本文結(jié)合陸家嘴一個高端住宅項目進(jìn)行闡述分析。

        【關(guān)鍵詞】產(chǎn)品定位;細(xì)節(jié)控制;進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明重點(diǎn)控制;可持續(xù)考慮;社會責(zé)任

        陶家宅舊改項目總建筑面積38952m2,該項目由三幢單體構(gòu)成,其中兩棟為高端住宅、一棟為商業(yè)金融辦公用房(其中住宅19812平方米、19層、高60米;辦公4000平方米、5層、高23米;地下兩層車庫),項目基地東至福山路、南至昌邑路、西至許家廳、北至濱江大道,地處陸家嘴金融商業(yè)中心區(qū)域,陶家宅舊改項目于2015年5月啟動,2016年4月正式施工,2019年12月竣工備案完成。房產(chǎn)開發(fā)一啟動對管理決策層來說面臨兩個問題需要解決:1.項目地塊小、地處金融核心區(qū),如何設(shè)計上在競爭激烈的陸家嘴豪宅市場上占領(lǐng)一片市場;2.項目地處市中心、周邊環(huán)境復(fù)雜,如何確保施工過程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明;3.項目地處核心區(qū)域,施工過程中如何確保安全、質(zhì)量、文明施工尤其重要。

        1、設(shè)計定位布局、注重細(xì)節(jié)決定產(chǎn)品成敗

        陶家宅舊改項目靠近陸家嘴區(qū)域,北向面江,臨近4號線浦東大道站,地理位置優(yōu)越,項目周邊范圍東有萬科·翡翠濱江、融創(chuàng)·陸家嘴壹號院,南有恒大·濱江華府、中企·濱江悅府,西有中信泰富·九廬項目等實(shí)力開發(fā)企業(yè)的最高端住宅項目競品林立,擺在管理層面前頭等大事是我們的項目如何定位,我們的目標(biāo)客戶群鎖定哪些人,如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地,我們經(jīng)過市場調(diào)研對比、競品考察分析、頂級豪宅考察,結(jié)合雙方股東優(yōu)勢經(jīng)過股東會、董事會、管理層多輪會議洽商確定將本項目定位為“濱江城市豪宅,世紀(jì)優(yōu)秀作品”,設(shè)計方案一開始就定位高端精品項目,設(shè)計抓起從細(xì)節(jié)入手,鎖定金字塔塔尖的目標(biāo)客戶群,立意國際化、定制化的低奢產(chǎn)品,目標(biāo)定位“金融新貴、都市新貴”。

        1.1陶家宅舊改項目建筑設(shè)計方案初期經(jīng)過多輪比選均只能達(dá)到合格但不能達(dá)到滿意的程度,我們果斷放棄原先設(shè)計方案公司重新選擇設(shè)計供方,后采用華山夏都項目設(shè)計方美國AMP公司Charles領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計團(tuán)隊,我們將房型設(shè)計考慮北面面江的地理優(yōu)勢,將客餐廳設(shè)計為面江,臥室設(shè)計為南向,這正好符合我們國人臥室向陽、喜好看江景的傳統(tǒng)風(fēng)格,同時考慮項目定位為金融新貴、都市新貴的目標(biāo)客戶群將房型面積區(qū)分為105m2舒適兩房、135m2奢享兩房、165m2三房、195m2四房遞進(jìn)的四種面積段戶型,果斷放棄臨江豪宅常見的大面積、大平層豪宅設(shè)計,跳開市場競品的紅海細(xì)分市場,牢牢地鎖定我們瞄準(zhǔn)的客戶群,北向面江南向陽光,為了最大化的可視視角,我們提前與設(shè)計院、幕墻設(shè)計單位、BIM公司、審圖公司溝通,建立模型分析窗墻比、窗間墻厚度在滿足設(shè)計規(guī)范、抗震要求、節(jié)能要求、防火要求等條件下做到極致,最大化的用于落地玻璃窗的設(shè)計全視角看江看風(fēng)景,比如上下層間墻必須滿足1.2米的防火要求,如果常規(guī)設(shè)計1.2米靠結(jié)構(gòu)板防火再加石材幕墻鋼架及板材掛碼安裝空間要達(dá)到1.4m了,無論上移下移在層高不變時必然壓縮可視面高度,我們提前與審圖公司、幕墻設(shè)計公司、消防局等有關(guān)部門溝通,采用設(shè)鍍鋅鋼板加防火巖棉板隔絕的方法滿足1.2m極限要求,雖然增加建造成本但是可以讓我們的產(chǎn)品最大化的可視江景面,細(xì)節(jié)決定成敗,每一處的極致完美我們都不放過。

        1.2外立面是決定一個項目成敗的重中之重,我們與AMP公司考慮濱江沿線項目有用雙曲面鋁板、玻璃幕墻、光面花崗巖等既現(xiàn)代又有特色的材質(zhì),我們的項目定位“世紀(jì)優(yōu)秀作品”比照外灘百年建筑風(fēng)華,我們決定采用黃褐色荔枝面、淺咖啡色光面點(diǎn)綴相間的花崗巖石材立面效果,規(guī)避全光面花崗巖光反射存在光污染的可能,大面采用荔枝面陽光下泛出柔和的光澤隨著歲月的沉淀更能呈現(xiàn)外灘建筑群百年芳華,從源頭上一開始就立意高端精品設(shè)計,著重不放過每一個幕墻設(shè)計細(xì)節(jié),將“精、細(xì)”落在每一個收頭細(xì)節(jié)上,使用BIM、SKETCHUP等軟件提前建模預(yù)判效果,同時我們跑新疆卡拉麥里區(qū)、江西德興、內(nèi)蒙古等地提前篩選鎖定花崗巖石材,并樣板現(xiàn)行出實(shí)樣進(jìn)行比較,將材質(zhì)與最終的效果固定下來。比如我們選擇石材幕墻的封閉膠顏色,無數(shù)次的出實(shí)樣看效果,Charles多次往返中美僅為這一條縫的美感,最終定下來采用接近石材細(xì)粒中淺灰色的效果,當(dāng)外腳手落下一刻遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看去外立面是如此的美,當(dāng)時果斷擯棄常規(guī)使用的黑色膠,因?yàn)楹谏z的使用使項目看上去更像是一幢金融辦公建筑,一個縫的顏色的細(xì)節(jié)使我們的外立面更活潑年輕、居家感更強(qiáng)、更貼近原味的生活,將項目做精做細(xì)我們一絲不茍。

        1.3陶家宅舊改項目位于黃浦江南岸,夜景也是一個項目的名片,陶家宅舊改項目泛光照明設(shè)計初期,考慮到要與浦江兩岸亮化工程匹配協(xié)調(diào)一致,結(jié)合本項目高端精品項目定位,經(jīng)過多輪方案比選,考慮到與外立面的結(jié)合白天不搶石材幕墻整體美,晚上燈光柔和但低調(diào)不張揚(yáng),整體融入黃浦江兩岸天際線的夜景,又結(jié)合我們項目外立面夜景凸顯我們項目自己的特色,經(jīng)多輪方案比較最終采用屋面洗頂、側(cè)面洗墻、正反面洗線與點(diǎn)方式,見光不見燈,不影響周邊環(huán)境及光污染附近居民,達(dá)到了良好的效果,突出陶家宅舊改項目白天、黑夜兩張不同的城市名片。

        2、施工過程嚴(yán)抓進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明

        陶家宅舊改項目地處市中心、周邊環(huán)境復(fù)雜、施工難度高,2016年4月28日正式施工開始,項目施工場地狹小,周邊老公房環(huán)立,浦東南路改造尚未完成項目南側(cè)的昌邑路成為了主干道交通繁忙,昌邑路路雖小但是下面的市政管線水、電、煤、光纖、軍用電纜等一條沒少,螺螄殼里做道場,如何確保施工過程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工成了重中之重。

        2.1陶家宅舊改項目由于定位高,所以我們針對施工單位、工程監(jiān)理等的供方的選擇一開始就嚴(yán)格要求,將創(chuàng)建市文明工地、上海市白玉蘭獎等寫入招標(biāo)文件,明確達(dá)到目標(biāo)獎勵措施以及達(dá)不到的處罰措施,過程中嚴(yán)抓嚴(yán)管必須完成預(yù)定目標(biāo),招標(biāo)過程中針對項目經(jīng)理必須每一個人進(jìn)行面試,一個項目實(shí)施完成的好壞項目經(jīng)理起著關(guān)鍵因素,所以我們在源頭上控制項目經(jīng)理的選擇,在實(shí)施過程中嚴(yán)格對項目經(jīng)理進(jìn)行考核,在圍護(hù)施工階段發(fā)現(xiàn)總包項目經(jīng)理安全意識不夠第一時間進(jìn)行替換,發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)理總監(jiān)不適合第一時間進(jìn)行更換,抓住關(guān)鍵崗位的人才能達(dá)到項目管控的要求。

        2.2陶家宅舊改項目樁基施工階段出現(xiàn)了周邊南側(cè)相鄰小區(qū)、西側(cè)相鄰小區(qū)地面拱起開裂、單元門關(guān)不上等情況,我們第一時間趕赴現(xiàn)場,邀請專家分析原因,查明我們采用PHC管樁因?yàn)槠鋽D壓應(yīng)力傳遞所致,我們立馬著手調(diào)整我們的施工方案采用管樁跳打減少同一方向打樁數(shù)量,在傳遞方向上打設(shè)應(yīng)力釋放孔吸收隔絕應(yīng)力傳導(dǎo),將環(huán)境監(jiān)測的頻次提高到一天三次實(shí)時根據(jù)數(shù)據(jù)控制打樁,嚴(yán)格控制施工進(jìn)度將外圍環(huán)境安全放在第一位,實(shí)時報警調(diào)整施工進(jìn)度布局,確?;影踩爸車h(huán)境安全第一重要,同時我們與陳家門居委、梅園派出所簽署共建協(xié)議組成協(xié)調(diào)小組,第一時間與居民協(xié)調(diào)溝通,修復(fù)損壞的地面和單元門,修理許家廳小區(qū)的公共區(qū)域,同時嚴(yán)抓污水排放、噪音監(jiān)測、粉塵檢測、渣土清洗等文明施工措施。

        2.3陶家宅舊改項目是一個精裝修項目,多專業(yè)協(xié)同施工,進(jìn)場前針對施工組織設(shè)計的審核顯得尤為重要,人員的安排、材料的安排、后場宿舍區(qū)的保障、安全管理的細(xì)致與否、進(jìn)度控制的合理性、施工工藝選擇的創(chuàng)新性、質(zhì)量控制是否到位等均可以從施工組織設(shè)計看出施工單位的專業(yè)、態(tài)度、狀態(tài)等,如在審核總包單位維護(hù)支撐梁的拆除方案時我們發(fā)現(xiàn)對方沿用老的方式現(xiàn)場破除,現(xiàn)場破除雖然能將廢鋼筋回收利用,但是工期時間長、現(xiàn)場噪音大、揚(yáng)塵大、引起周邊居民投訴量大等諸多不利因素,因此我司要求施工單位改為繩鋸切割外運(yùn)處理方式,大大提高了工作效率、噪音小、粉塵少、周邊影響小、工期縮短起到了很好的社會效益。

        2.4陶家宅舊改項目出正負(fù)零以后我們嚴(yán)抓工程質(zhì)量,首先嚴(yán)抓材料第一關(guān),不合格的鋼筋、厚度不達(dá)標(biāo)的石材、沒有檢測報告的方鋼等進(jìn)行全部退場處理并處罰施工單位,嚴(yán)控樣板先行制度,工藝、效果滿足要求以后才允許大面積施工,樣板不滿意前私自施工的全部返工重來。裝修單位進(jìn)場后嚴(yán)控每一樣材料,如木飾面大面積排產(chǎn)期間派員工蹲廠監(jiān)工,每一批產(chǎn)品品質(zhì)必須對得上封樣產(chǎn)品,同時進(jìn)行不定期的抽檢確保我們的木飾面達(dá)到E0級的甲醛等釋放標(biāo)準(zhǔn),將最高要求的產(chǎn)品交付給每一戶小業(yè)主,對每一戶小業(yè)主的身心健康負(fù)責(zé),此階段品質(zhì)控制尤其重要嚴(yán)抓嚴(yán)控不懈怠。

        3、項目考慮未來可持續(xù)性、承擔(dān)社會責(zé)任

        3.1陶家宅舊改項目地塊小、先天條件不足,建設(shè)初期車位比為1:1.67,總計120戶業(yè)主,考慮到豪宅小區(qū)車位配比略顯不足,我們在建設(shè)初期設(shè)計時考慮將地下一層車庫層高適當(dāng)抬高預(yù)留增加機(jī)械車位空間的方式解決車位稍顯不足的弊端,綜合考察現(xiàn)有的市場產(chǎn)品,常規(guī)機(jī)械車庫增加的車位為n-1個,必須預(yù)留一個空車位給予設(shè)備運(yùn)行,我們考察了市場上全部產(chǎn)品比較后采用無避讓機(jī)械車位方式,實(shí)現(xiàn)一個車位上部一個機(jī)械車位,機(jī)械車位之間互不影響,電費(fèi)單獨(dú)計量的方式,將地下車庫層高由3.6m抬升為4.5m,采用BIM技術(shù)合理綜合管線布置后可采用無避讓機(jī)械車位解決,在原停車位基礎(chǔ)上預(yù)留增加約62個機(jī)械車位,考慮初投資現(xiàn)階段預(yù)留機(jī)械車位空間待小業(yè)主有購買機(jī)械車位意向時再予以實(shí)施,長遠(yuǎn)的考慮滿足將來不斷增長的車位需求。

        3.2陶家宅舊改項目維護(hù)施工階段在南側(cè)靠近昌邑路側(cè)圍墻處我們采用三軸水泥土攪拌樁內(nèi)插型鋼的維護(hù)支撐體系,常規(guī)主體結(jié)構(gòu)沉降穩(wěn)定后施工單位考慮成本將型鋼都是拔除回收處理,考慮到靠昌邑路圍墻側(cè)的道路布設(shè)了自來水管道兩根、煤氣管道一根、高壓埋地電纜排管12根、通訊管纖42孔、軍用光纖一根、污水管一根、雨水管一根等眾多市政管道,前期樁基、維護(hù)施工時監(jiān)測單位實(shí)時監(jiān)測的數(shù)據(jù)此處已經(jīng)超過安全值,施工單位考慮成本想采用安全合理的措施將型鋼拔除回收,我們考慮社會安全因素,第一時間通過上海建科院召開專家專題評審會論證,考慮周邊安全我們決定將沿昌邑路的型鋼不拔除,我們將此型鋼買斷下來永久作為加固件埋在地下,雖然此項型鋼不拔我們要承擔(dān)200多萬的成本,但是考慮到社會安全我們勇于承擔(dān)我們應(yīng)盡的社會責(zé)任。

        結(jié)語:

        陶家宅舊改項目設(shè)計上立意高、執(zhí)著追求細(xì)節(jié)、施工過程嚴(yán)控確保安全、質(zhì)量、文明施工,截止目前陶家宅舊改項目已獲得市文明工地、外立面獲得金石獎、上海市白玉蘭獎,陶家宅舊改項目于2019年1月初開盤,一開盤去化率達(dá)八成以上,于2020年1月份交房,很好的完成了項目立項決策文件目標(biāo),資金成本收回、可觀的利潤回報、良好的社會效益,很多陸家嘴區(qū)域的銀行、基金公司、金融公司等管理人員成為我們的小業(yè)主,交房時十分滿意我們產(chǎn)品,說明我們立項決策時的客戶群定位準(zhǔn)確精準(zhǔn),產(chǎn)品設(shè)計細(xì)節(jié)、施工品質(zhì)得到社會及同行認(rèn)可,企業(yè)口碑、商譽(yù)得到大力推廣。

        參考文獻(xiàn):

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        [3]崔國福.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的不足及改進(jìn)方法[J].住宅與房地產(chǎn),2019

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