戚玉潔

【摘要】城市綜合開發(fā)運營既不是傳統(tǒng)的業(yè)務種類，也不是經(jīng)由有關法規(guī)嚴格定義的業(yè)務領域，它是隨著城市開發(fā)建設的進步逐步形成和發(fā)展的，其模式和邊界還在不斷演化。隨著地方政府和市場主體對城市綜合開發(fā)運營的理解不斷深化，逐漸形成了多種模式。

【關鍵詞】城市綜合開發(fā);問題;對策

目前普遍認為，城市綜合開發(fā)運營是以城市發(fā)展的根本理念、動力為切入點，構建發(fā)展框架，梳理和整合城市各種顯性和隱性資源，加快產(chǎn)業(yè)導入和人口聚集，并在此基礎上形成鮮明的城市文化、造就城市精神，實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的過程。

1、城市綜合開發(fā)存在的問題及風險

一是在政府不斷收緊PPP模式政策的大背景下，傳統(tǒng)的PPP合作模式對使用者付費比例要求一再提高。結合財政部10號文影響，未來城市綜合開發(fā)類項目實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項目自平衡的需求與日俱增，對捆綁二級開發(fā)平衡投資收益的需求放大、對投資人的產(chǎn)業(yè)招商能力要求日益提高，城市綜合開發(fā)應回歸本源，與土地出讓直接掛鉤，非PPP的城市綜合開發(fā)將成為主流模式。

二是與房地產(chǎn)及基礎設施類等可以實現(xiàn)標準化的投資項目不同，城市綜合開發(fā)項目周期長、收益高、風險大、業(yè)態(tài)多、管控難。實操過程中，在項目策劃、項目融資、土地出讓、產(chǎn)業(yè)導入、政府對接等方面均面臨較大的挑戰(zhàn)，無成熟模式可復制，需要不斷根據(jù)政策變化、市場環(huán)境、政府需求、區(qū)域特點進行系統(tǒng)謀劃、動態(tài)調(diào)整，最終才能實現(xiàn)投資閉合。

三是在投資立法制度不健全、以政府為主導的投資管理標準不明確，難以從法律上明晰投資各方的職責和權利。同時，政府投資管理職能不分、職責不到位，多以行政審批代替科學投資決策，對審批的方式和內(nèi)容還沒有隨著投資業(yè)態(tài)的多元化而及時做出相應調(diào)整。

四是受國家政策影響，非PPP的城市綜合開發(fā)模式采用常規(guī)融資方案很難落地落實。融資難問題是城市綜合開發(fā)項目面臨的最大問題，需不斷努力，積極創(chuàng)新融資組合方式。

2、城市綜合開發(fā)需把控的要點

2.1遵照資本規(guī)律，加強成本管控

利用好投資項目全生命周期策劃，以收定支、以滾動開發(fā)實現(xiàn)項目自平衡。持續(xù)提升項目成本管理水平，嚴抓項目成本管理基礎工作，建立健全成本管理制度體系，開展動態(tài)成本管控，對項目執(zhí)行情況和成本各項指標的執(zhí)行數(shù)據(jù)進行定期梳理、分析，對動態(tài)成本偏離的情況及時預警，并采取必要的措施及時糾偏，有效提高項目風險防范能力。

2.2聚焦全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，優(yōu)化資源配置

聚焦“交通、城市、生活”三大主題，以城市綜合開發(fā)為抓手，整合規(guī)劃設計、建設施工、多渠道融資、運營管理、資本運作等綜合運作資源，以概念創(chuàng)意、咨詢規(guī)劃為先導，發(fā)揮“融資-投資-運營-資本運作”產(chǎn)業(yè)鏈競爭優(yōu)勢，在傳統(tǒng)基建、新型基建、交通文旅休閑等領域多向發(fā)力，并積極探索地下管廊、健康養(yǎng)老、交通科技、生態(tài)環(huán)保、智慧城市、文創(chuàng)旅游、污水處理等新業(yè)務領域。同時，立足“三者定位”，明確城市發(fā)展定位，依托中國交建基礎設施全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，按照“產(chǎn)業(yè)、交通、空間、生態(tài)、景觀”等產(chǎn)城融合的發(fā)展理念，創(chuàng)新投融資模式，加大外部資源對接合作，實現(xiàn)探索出一條符合中國城市實際的可持續(xù)發(fā)展模式。通過產(chǎn)業(yè)導入，提供“投資+建設+運營+服務”的投資產(chǎn)品，為城市產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和消費者服務，打造系列“中交城”“中交特色小鎮(zhèn)”，成為一流的城市綜合服務商。

2.3創(chuàng)新內(nèi)部市場化經(jīng)營機制

城市綜合開發(fā)雖然是一種市場行為，但整合了較多城市功能和社會資源，需堅持政府主導、企業(yè)參與、市場化運作的原則。在創(chuàng)新內(nèi)部市場化經(jīng)營管理機制上，可采用中交城市綜合開發(fā)3.0產(chǎn)業(yè)模式，即“投資+城市綜合開發(fā)運營+產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務”。優(yōu)化組織架構，建立權責清晰、管控有效的項目管理模式。充分發(fā)揮結構化研討組織形式的優(yōu)勢，提升團隊學習能力和領導能力，建立三種有效的團隊學習機制（共享機制、反思機制、反饋機制），全面整合團隊力量，發(fā)揮團隊協(xié)同作戰(zhàn)優(yōu)勢。通過運用“工作分解結構（WBS）”方法，把項目按合法合規(guī)性原則進行分解，如項目前期需要完成什么任務，每個任務存在哪些難點和關鍵環(huán)節(jié)，列出任務清單，倒排時間節(jié)點，形成清晰的“項目行動計劃表”加以認真落實，確保目標任務保質(zhì)保量完成。

2.4推進信息技術深度融合創(chuàng)新

在城市綜合開發(fā)中，要積極探索智能化城市建設，向互聯(lián)網(wǎng)高科技要管理要效益：一是通過物聯(lián)網(wǎng)，強化資源整合和產(chǎn)業(yè)嵌入，實現(xiàn)信息科技與基礎設施的嫁接和融合，進一步實現(xiàn)城市物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)互通;二是在城市綜合開發(fā)中注重引入“智慧城市”設計理念，特別是在軌道交通等公共交通方面，全面推進互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)以及人工智能發(fā)展平臺的應用，豐富交通組織方式，實現(xiàn)城市交通體系的無縫銜接。

2.5強化項目全面風險防控管控

全面聚焦城市綜合開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)，克服局限思維、粗放思維、混亂思維給項目開發(fā)戰(zhàn)略決策帶來的不利影響。通過“頭腦風暴法”“魚骨圖分析法”透過現(xiàn)象看本質(zhì)，深入分析投資項目潛在的風險點，梳理風險等級，并做到形勢研判早、信息聯(lián)動快、應對措施準。通過政策解讀、溝通談判、創(chuàng)新商業(yè)模式、建立“剎車機制”等方式，強化“底線意識”，動態(tài)把控投資節(jié)奏，多管齊下有效防控化解風險。同時，強化董事會對風險管理的把控，優(yōu)化整合公司各類風險防控資源。借助互聯(lián)網(wǎng)等信息化手段，構建符合項目實際的，覆蓋事前審核把關、事中跟蹤評估、事后考核評價全鏈條的風險管控機制。此外，積極探尋大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等先進技術對有效解決風險管理工作的難點問題和瓶頸環(huán)節(jié)的新途徑、新舉措，不斷提高風險管理能力和實際效果。

結語：

總之，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加速以及人們對美好生活質(zhì)量的不竭追求，城市綜合開發(fā)對城市建設的引領效應和拉動區(qū)域經(jīng)濟的促進作用日趨顯著。建設具有地域特色的智能化城市已成為未來城市發(fā)展的主導方向和投資熱點。作為投資人應緊跟城市升級發(fā)展、消費服務需求換擋的趨勢，把握市場發(fā)展規(guī)律，有效結構化研討的運用，不斷創(chuàng)新綜合開發(fā)模式和管理模式，補齊做強全產(chǎn)業(yè)鏈條，加大對投資風險的分析把控，以央企的責任擔當助力地方區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，力爭實現(xiàn)項目創(chuàng)新發(fā)展、提質(zhì)增效，取得經(jīng)濟效益、社會效益的雙豐收。

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