吳寧

【摘要】新冠肺炎疫情作為舉世罕見的重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，從2019年12月爆發(fā)至今，已經(jīng)對全國各界造成了非常巨大的影響，其中越是需要大量勞動力聚集共同作業(yè)的行業(yè)，并且其聚集的人員組成結(jié)構(gòu)越復雜、年齡層次越豐富、來源地域越廣泛、來往流動越頻繁、聚集性空間越有局限性，那么這樣的行業(yè)面對新冠肺炎疫情時所受到的影響越大。建筑業(yè)作為勞動力密集型產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，在遭遇突發(fā)事件時比起其他大多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)需要面臨更多、更強的挑戰(zhàn)。本文將以徐州某一在建住宅建設(shè)項目為例，嘗試分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新冠肺炎疫情爆發(fā)至今所實際遭受的影響和應(yīng)對措施，淺談我對住宅建設(shè)項目針對緊急突發(fā)事件如何提前預防、調(diào)整應(yīng)對和降低影響的一些見解。

【關(guān)鍵詞】新冠疫情;住宅;影響;措施

1、前言

1.1新冠肺炎疫情

2020年的新冠肺炎疫情因其波及范圍之大、持續(xù)時間之長，從2019年12月爆發(fā)至今，已經(jīng)對全國各界造成了非常巨大的影響，是舉世罕見的重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件。受影響的行業(yè)中，越是需要大量勞動力聚集共同作業(yè)，并且其聚集的人員組成結(jié)構(gòu)越復雜、年齡層次越豐富、來源地域越廣泛、來往流動越頻繁、聚集性空間越有局限性，這樣的行業(yè)面對新冠肺炎疫情時所受到的影響越大。建筑業(yè)作為勞動力密集型產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，在遭遇突發(fā)事件時比起其他大多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)需要面臨更多、更強的挑戰(zhàn)。

而筆者在這段非常時期的工作中，以徐州某在建項目的經(jīng)歷較突出，因此本文將以該在建項目在疫情爆發(fā)至今所遭受的影響、應(yīng)對的策略、經(jīng)營的成果等方面著手展開對比分析，淺談我對住宅建設(shè)項目針對緊急突發(fā)事件如何提前預防、調(diào)整應(yīng)對和降低影響的一些見解。

1.2案例項目背景

該項目地處江蘇省徐州市北側(cè)，至2020年春節(jié)假期前，該項目一期、二期工程已交付，三期工程合同約定于2020年十月底交樓，節(jié)后將正式進入竣工沖刺階段，項目任務(wù)艱巨。

首先，項目剩余工期時間較短。為了滿足開發(fā)戰(zhàn)略的需求，集團于年前調(diào)整運營計劃將原定9月完成竣工備案提前至6月。

其次，項目剩余工程量較多。為了沖刺二期竣工交付，去年下半年大量人員和機械被借調(diào)至二期，三期工程節(jié)奏放慢。至今年春節(jié)前，有臨街五棟樓裙樓砌筑和整體外立面涂料未完成，土方回填完成不到20%，室外多個專業(yè)沒有施工面。

與此同時，項目資金條件較緊張。一方面，徐州公司有一處項目剛起步，還有一處在建項目銷售業(yè)績一般，同時需要結(jié)算一期、二期工程款，城市資金條件較緊張;另一方面，集團公司同時于昆明、重慶、珠海、深圳新開項目，新項目未開售，在建項目未竣工，整體資金條件較緊張。

2、在建項目收到的影響

2.1工期被壓縮

春節(jié)后復工是一直以來全國各地房產(chǎn)項目均遵循的慣例，而2020年受到新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，全國各地的住建部門均明文要求在建的工程項目延遲復工，尤其以徐州為甚。

我所在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原計劃要求全國各地在建項目在春節(jié)后首先組織各單位管理人員返崗開始組織復工工作，在正月十五后工人逐漸完成回流正式全面復工，但是受疫情的影響該計劃被推遲，項目整體工期被壓縮一至二個月：

根據(jù)企業(yè)各地項目的反饋，廣州、深圳、南寧、昆明等地政府最早于2月10日允許復工，重慶為2月14日。徐州發(fā)文2月10日起可以提報復工申請，實際所有在建項目2月15日才開始審批申請并逐一通知同意復工;

直至2月26日國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳出臺了《關(guān)于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復工工作的通知》，明確要加強房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程領(lǐng)域疫情防控，有序推動企業(yè)開復工，項目現(xiàn)場工人才開始大批量回流;

所有回流的管理人員和施工人員，均按照抗疫工作要求，抵達項目后自我隔離度過14天的觀察期后才能進入施工現(xiàn)場開展工作。

2.2成本增加，資金流減少

有充足的資金支持，工程項目才能正常運行，而疫情期間成本增加和收入減少，無疑扼住不少在建工程項目的咽喉。

項目成本的增加貫穿了項目工程的方方面面：大型機械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料的租賃費隨時間增加;原外地勞務(wù)無法履約，雇傭當?shù)馗邇r班組增加的人工費;企業(yè)管理人員依法帶薪休假無可避免的管理費;滿足地方防疫要求和儲備防疫物資所必須的防疫費;混凝土、鋼、銅等原材料價格的上漲;項目復工后搶工需投入趕工費、加班費等。

資金支出增加的同時流入?yún)s在減少，項目實際遭遇了包括：項目投資人和社會投資機構(gòu)在等待疫情穩(wěn)定和國家的調(diào)控政策，駐足觀望;一段時期以來國家政策針對房地產(chǎn)行業(yè)的限貸限購，以及銀行對房開發(fā)貸款的收縮限制;股價不斷波動，必須預留儲備金謹慎應(yīng)對;以及各地在售項目應(yīng)客觀損失的第一季度營業(yè)額等。房地產(chǎn)行業(yè)鏈條中任何一環(huán)的資金出問題，都將對項目工程款的正常支付造成影響。

2.3人員組織受限制

徐州項目面臨著本地和外地人員返崗的雙重考驗。

相比于一些徐州本地開發(fā)商，外地房企項目存在外省管理人員和施工人員占比較大的特點。03年非典疫情在二季度集中爆發(fā)，彼時項目人員已基本就位，而此次新冠疫情爆發(fā)在春節(jié)期間，隨著全國各地防控措施不斷升級，影響人員及材料組織的因素主要包括：各省市政府延長春節(jié)假期;各地尤其縣、村封閉，道路交通受阻;部分地區(qū)防疫資源短缺，不滿足人員出行和工廠運行需求;中高危險區(qū)域管理人員和工人無法返工。返崗復工的企業(yè)和勞務(wù)承受著巨大的輿論和責任壓力。

疫情影響下本地人員更難管理。疫情前該項目勞動力來自廣東、湖南、江西、貴州等地，都住在項目宿舍或者臨近租房，調(diào)度較靈活;而本地班組工人來自徐州各個市區(qū)或者周邊村鎮(zhèn)，對工作時長有較高要求。疫情影響下，要溝通本地人加班趕工比往日更困難，而本地勞務(wù)更是倚仗對當?shù)刈〗ㄐ畔⒌牧私猓岣咭獌r。

2.4材料組織受限制

人員組織非常困難的同時，生產(chǎn)材料的組織進場也面臨復工防疫工作的挑戰(zhàn)。

生產(chǎn)單位申請復產(chǎn)前，多因為防疫工作和復工檢查耽誤不少時日，且復產(chǎn)產(chǎn)能不及以往。不僅徐州，據(jù)各地項目反映，混凝土攪拌站、鋼筋廠在三月初方才復工排產(chǎn);而砂、石、水泥、磚、模板、木方、鋼材等均表示至四月才能恢復正常供應(yīng)。項目復工延遲，供貨商同樣停工停業(yè)，生產(chǎn)企業(yè)同樣因生產(chǎn)銷售不正常而存在不同程度的資金問題。

受企業(yè)招采策略的影響，徐州項目部分主要材料需要從外地采買，材料運輸過程中同樣需要配合地方開展防疫工作。司機需沿途配合重重考驗才能將原材料運送給生產(chǎn)商，將成品運送至工地現(xiàn)場，一定程度上導致了供貨方運送費用增加，使材料價格上漲，然而亟待完工的項目現(xiàn)場并沒有時間等待價格重新穩(wěn)定。

2.5環(huán)保管控力度加大

目前全國各地環(huán)保管控工作已經(jīng)基本形成常態(tài)，而在疫情期間，徐州地區(qū)的管控力度達到了新高度。

首先，混凝土、土石方等材料被標定為揚塵大戶的工程原料，遭遇限產(chǎn)限運，導致一段時間內(nèi)價格上漲，施工周期拉長;其次，PM2.5和PM10管控濃度基準值進一步下調(diào)，管控標準更加嚴格;再者，省、市、區(qū)等不同等級的大氣污染防治攻堅辦不定期交叉檢查和暗訪，期間項目被動停工。徐州項目臨近熱電廠，不施工時仍有數(shù)據(jù)突高的情況，加上正處于土方回填園林搶工的階段，前后統(tǒng)計被強制要求停止室外作業(yè)將近20天。

3、應(yīng)對措施

3.1明確特殊時期運營策略和目標

企業(yè)應(yīng)對緊急突發(fā)情況時，必須及時調(diào)整運營策略，明確階段性目標，上下團結(jié)一心，勁往一處使。

2019年12月公司定下了南寧、中山、重慶、徐州等地四個在建項目于2020年6月30日完成竣工備案;珠海、昆明、荔浦、徐州等地四個新建項目展示區(qū)于2020年6月30日前開放且按時首開預售的目標計劃，以及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入來提高企業(yè)業(yè)績，沖刺業(yè)界評估。房地產(chǎn)公司項目完工綜合驗收備案后，才能正式結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，而在未完工前收的房款計入預收賬款，在報告期末將收入賬戶余額結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤中去。企業(yè)必須盡快通過一部分在建項目的竣工轉(zhuǎn)結(jié)將資金回流，尤其在疫情期間外部資金極難爭取的環(huán)境下，轉(zhuǎn)結(jié)收入的作用越發(fā)凸顯。

疫情爆發(fā)后，運營中心確定必須保持原計劃的四個項目按時結(jié)轉(zhuǎn)，回流資金的同時用漂亮的財報給內(nèi)外各方足夠的信心。要達成這個目標，現(xiàn)有且有限的資金就必須用來打通阻礙四個項目竣工的各個關(guān)隘，公司也因此制定了?？⒐?、沖首開、緩上馬的策略，在保證各個項目最少運行投入的基礎(chǔ)上，以竣工項目為主、沖首開預售項目為輔，暫緩其他項目的建設(shè)和新項目的開發(fā)投產(chǎn)。

3.2做好防疫工作

面對疫情，重中之重是項目人員的人身安全，復工的前提是配合政府做好疫情排查，重視員工宣傳教育和消殺防控工作。

為此集團公司在2月2日線上召開《春季復工生產(chǎn)專題會》，對各地項目防疫工作提出如下要求：（1）各項目公司詳細了解當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門對項目復工時間、復工具體操作細節(jié)，并做好信息動態(tài)更新;（2）各項目公司根據(jù)當?shù)卦试S復工時間提前做好相關(guān)單位動員、宣貫工作，落實管理人員和工人返場時間和人數(shù)（湖北籍人員暫不允返場）;（3）各項目公司必須與各施工單位做足防疫準備，按當?shù)卣?，做好消殺、自我隔離、觀察、佩戴口罩等防護措施。

徐州項目從以上要求出發(fā)，一方面組織各單位共同編寫切合實際情況的應(yīng)急救援方案，明確項目現(xiàn)場各單位的組織分工責任、物資協(xié)調(diào)辦法、方案啟動條件和結(jié)束條件、聯(lián)系對口醫(yī)療單位、籌劃備用金等;

另一方面積極與當?shù)馗骷壵托姓块T溝通確定防疫要求，線上與線下結(jié)合采購儲備抗疫物資，主動在工地大門前設(shè)置消毒通道，做好萬全準備后當政府明確消息時及時申請復工。

同時安排專人做好人員出入管理工作，做好來訪信息登記，配合政府管理要求出入人員登記和出示健康證明，及時應(yīng)對政府抽查。

3.3因地制宜采取趕工措施

集團公司要求在大環(huán)境背景和明確的目標指導下，各地項目面對不同的地方政府政策條件、項目所處不同施工階段和不同合作單位的實際情況，分別采取措施完成運營計劃。

公司首先要求各項目公司做好開發(fā)報建啟動工作，及時了解當?shù)貒痢⒅饾u、規(guī)劃等主管部門工作時間，推進各項報建工作，并根據(jù)項目實際提出一些重點要求。除了徐州項目積極溝通政府做好防疫復工工作外，如南寧項目也重點要求根據(jù)不同交樓批次明確各項前置工作，調(diào)整計劃提前與相關(guān)主管部門接觸。疫情期間政府資源同樣有限，要縮短工期，就必須充分理解當?shù)叵嚓P(guān)主管部門的工作程序，完成前置工作提前接觸提前投報，以減少開發(fā)報建工作流程時間對工期的影響。

徐州項目原定毛坯交樓時間為10月30日，年后受疫情影響僅剩3個月時間完成竣工備案。面對這樣嚴峻的考驗，徐州項目首先反復與政府溝通竣備條件和流程，預留政府工作時間反推現(xiàn)場趕工計劃;其次對于園林、消防、電力、自來水等關(guān)鍵專業(yè)施工單位給予資源傾斜，要求其他單位在相關(guān)工序和作業(yè)面上給予適當配合和讓步，加強領(lǐng)導層面溝通，預付部分材料款等;然后由徐州項目團隊申請，集團領(lǐng)導同意，縮短徐州項目施工單位工程款支付周期，加快流程;最后由集團CEO牽頭成立專項攻堅小組，對于個別特殊問題及時提出方案，小組各級領(lǐng)導即刻研討后立即實施。

3.4建立資金池管理辦法

為了解決疫情期間建設(shè)單位、施工單位和材料商必須共同面對的資金難題，集團決定集合有限的資金在各個帶竣工項目成立專項資金池，并且要求將各趕工項目資金池公開化、透明化。

首先在趕工項目成立資金池，一方面包括項目正常的資金計劃，另一方面包括公司加入的激勵資金，由項目主管領(lǐng)導統(tǒng)籌分配。資金池建立后，由項目領(lǐng)導召集施工單位負責人將該資金池公開交底，宣貫集團運營目標講明在疫情的大背景下各方同舟共濟的共同命運，公開工程款申報流程、資金支付條件和趕工激勵方案，明確趕工節(jié)點達成的單位優(yōu)先支付，趕工措施切實落實的單位優(yōu)先支付，進度滯后、態(tài)度不積極或影響其他單位施工驗收進度的單位依據(jù)合同約定給予適當處罰。

徐州項目通過該辦法積極與各個合作單位溝通交底，獲得了合作單位的支持，暫緩一期、二期工程的結(jié)算壓力，為三期搶工留出空間。在實施過程中，徐州項目要求對自身和施工方的相關(guān)專業(yè)管理人員提高要求，仔細審批施工單位趕工方案是否符合實際，持續(xù)跟進施工隊單位是否落實方案并保留證據(jù)，嚴格驗收成品質(zhì)量和巡查安全文明施工措施是否達標，對于沒有符合要求的施工單位工程款或趕工費不予支付的同時依據(jù)合同條款進行處理。

4、分析總結(jié)

4.1工作成果分析

幾個月時間過去，全國復工浪潮已經(jīng)基本過去，而之前提到的四個趕工項目中，除了徐州項目其余三個均已按節(jié)點要求達成竣工備案，特別是荔浦、昆明公司新項目達成首開預售，極大程度減少了公司受疫情的影響。

雖然徐州項目未完成竣工備案節(jié)點，但至七月初各專業(yè)也實體工程均已完成十之八九，剩余消防驗收、通水驗收、通電驗收、園林驗收等均已申報步入流程，年初受疫情的影響已經(jīng)被消化了大半。究其原因：

第一，前期進度滯后太多，預留應(yīng)急空間不足。疫情期間項目剩余工程量前文已有敘述，項目部對最后一年剩余工程量估計不足，年前先將資源和力量集中到其他標段和項目，三期工程不論時間還是工程量，能追趕回正常進度已經(jīng)殊為不易。

第二，部分施工單位配合度仍不夠高。徐州項目的電力單位在領(lǐng)導交底資金池計劃時配合工作快速完成了土建施工和配電房設(shè)備安裝工程，但卻將電纜壓倉不及時進場，導致備貨在銅價上漲時被材料商專賣以供資金周轉(zhuǎn)，電纜需重新排產(chǎn)。

第三，招采與工程仍缺乏配合，定標沒有預計到施工單位應(yīng)對特殊情況的實力。四個項目中，徐州、南寧、重慶等三個沖刺竣工項目的消防單位為同一家，雖然是集團的戰(zhàn)略合作伙伴單位，但經(jīng)過該次疫情大考，該公司明顯不具備同時趕工二個以上項目的力量，其優(yōu)先把資金、人員、公關(guān)資源等分配至難度較低的南寧和重慶項目，將徐州項目后置，直至回頭再趕工加班也無法按時完成實體工程。

第四，受其他不可抗力影響。除了疫情影響以外，前文還提及了包括原材料限產(chǎn)限運、環(huán)保管控強制停工、雨天影響室外工程施工等其他不可抗力情況，這部分綜合影響了徐州項目室外工程施工總計約40天。

對比徐州項目，按時完成竣工備案和提前達成首開預售的項目，在疫情期間工作具有以下共同點：

第一，與政府相關(guān)主管部門及時溝通，充分利用國家和地方政府的政策扶持應(yīng)對疫情影響。從2019年12月起，中央為了減輕疫情給各企業(yè)造成的資金困難，已經(jīng)從租金減免、稅收緩繳或減免、社保適當返還等方面出臺了一些優(yōu)惠政策，而且文章開始提到的《關(guān)于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復工工作的通知》，亦要求地方住建部門應(yīng)當指導從金融財稅相關(guān)政策支持、加大用工用料保障、減輕企業(yè)資金負擔三個角度企業(yè)充分利用相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

第二，充分調(diào)動施工單位積極性。一方面使用前期履約信用較高的施工單位，確保實現(xiàn)對合作單位的承諾;另一方面引進業(yè)績較好、實地考察實力較強的施工單位施工首開區(qū)。一直合作良好的戰(zhàn)略合作單位對公司的實力和狀況比較了解，能充分理解公司的戰(zhàn)略意圖并配合完成項目部指令;而新引進的優(yōu)秀單位為了展現(xiàn)其工程實力，也會快速優(yōu)質(zhì)地完成早期工作后再反過來考察房開單位付款情況，選用這樣的單位有利于沖刺售樓部和項目首開區(qū)。

4.2小結(jié)

綜上所述，我認為住宅建設(shè)項目應(yīng)對新冠疫情這樣重大突發(fā)事件，在制定和實施住宅建設(shè)項目計劃時，需要考慮以下幾個要點：

第一，集團和項目都要以企業(yè)運營大節(jié)點為前提制定計劃。前幾年集團公司在制定各項目計劃時尚未考慮過如同6月30日、12月30日這樣對公司業(yè)績和對外信用形象有較大影響的時間點，以至于調(diào)整運營戰(zhàn)略、修正項目計劃后，項目工作非常緊張，又被新冠疫情打了個措手不及。因此，制定項目計劃中預售、竣工、繳費等關(guān)鍵節(jié)點時，充分結(jié)合年度運營大目標，輔以考慮節(jié)假日等特殊時間點，這樣的計劃將有利于充分展示企業(yè)業(yè)績實力。而工程項目在開展施工工作的過程中應(yīng)當考慮集團大節(jié)點，主動把相關(guān)公關(guān)報建報驗工作做到前面，為突發(fā)情況預留足夠空間。

第二，應(yīng)當因地制宜調(diào)整項目計劃。除了要滿足運營要求，調(diào)整計劃時還應(yīng)當更充分考慮項目本身的綜合情況，不僅僅是施工現(xiàn)狀，制定計劃還應(yīng)當充分對當?shù)卣摺⑹袌鰲l件、施工單位狀況、項目部組織狀況等進行考察，將開發(fā)工作前置，以避免如徐州項目這般項目部拼盡全力仍無法完成節(jié)點，而有的項目完成后銷售情況卻不理想的情況出現(xiàn)，導致企業(yè)無法應(yīng)對緊急突發(fā)情況。

第三，項目計劃應(yīng)響應(yīng)國家、地方政策。充分考慮政策影響，條件好的地方項目考慮縮短工期，而條件差的地方項目應(yīng)當預留更多空間。在政策緊張、應(yīng)對突發(fā)狀況、市場環(huán)境沒有明確信號的時候，響應(yīng)政府要求暫緩開發(fā)計劃，配合政府完成應(yīng)急工作，謹慎選擇發(fā)展方向，能為企業(yè)留出更多反應(yīng)空間。

希望以上內(nèi)容能對同行的相關(guān)決策提供一些參考，一同降低突發(fā)情況對房地產(chǎn)行業(yè)的不良影響。

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