文/朱文光（衡東縣不動產登記中心）

一、房地產估價機構經營風險

（一）房地產估價機構經營風險的概念

作為一個中介作用的房地產估價機構，他的經營風險主要體現在施工的過程中，因故意行為或者是過失行為，造成在施工過程中所形成的事故或者事故隱患。這種情況發(fā)生時，維護客戶利益就是房地產估價機構存在的必要性和其經營的基本原則。房地產估價機構需要運用專業(yè)能力，去幫助客戶將風險最小化的同時，取得最高的商業(yè)利益。

（二）房地產估價機構風險類型及表現

房地產估價機構風險的類型，從主體上來看分為機構風險和人員風險。也就是存在著房地產估價機構的工作人員，為了爭取更高的利益對房地產的估價造成偏頗，極容易造成經營主體（也就是房地產估價機構）帶來風險。這種情況不僅損害各方的既得利益，還會影響到社會經濟的發(fā)展。房地產評估機構的人員用不正當手段，來積累客戶造成的不合理行為，是需要承擔相應的法律責任。普通過失是指缺乏合理性對估價事故造成錯誤的分析，但對當事人及受益人沒有造成重大的影響的情形。而嚴重過失則是房地產機構的工作人員，明顯的違反國家相關政策有關規(guī)定，是需要承擔相應法律責任的。

（三）房地產估價機構的主要經營環(huán)境

1.加強市場環(huán)境對其結構的需求量

房地產評估市場是存在產權行為的，主要以交易的數量定業(yè)績。又由于房地產是一種無形的資產，其價格受到所處地點和城市經濟發(fā)展等多方面的影響，其估價也就往往是需要更加專業(yè)性的分析和測算。就目前我國現有的房地產評估結構來看，服務內容主要以資金重組、抵押貸款為主，業(yè)務范圍和規(guī)模也在逐漸擴大，但是市場對其的接受性還很缺乏。

2.政策環(huán)境——地方行政管理

首先房地產這個特殊的行業(yè)，其需求量主要是受供需變化而進行變化的。除了受供需關系影響，政策的導向也有著極大的影響。做為下游產業(yè)的房地產價格評估行業(yè)，一直受實時的政策導向影響。在管理結構對估價形式作出相關修改時，房地產估價結構也需要實時做出相應的調整，盡管是在規(guī)范機構的一些不合理行為，但是從客觀上頻繁的變動，也會增加評估機構的難度與風險。

3.行業(yè)環(huán)境——行業(yè)規(guī)范面臨調整

隨著估價機構的不斷衍生，從事房地產行業(yè)的人也越來越多。這也就產生了一些惡性降價的不良競爭行為，使得這個行業(yè)的經營風險不斷加劇，讓相關行業(yè)不得不改變其經營方式和理念。相比于過去被動轉變?yōu)橐环N上門服務，這需要從業(yè)人員發(fā)生大轉變。應該將其視為一種商業(yè)行為，秉承著主動研究挖掘市場想法，在服務的過程中更加注重質量和品質，樹立好自身形象，以及影響到整個行業(yè)的社會形象。

二、房地產估價機構經營風險產生原因

（一）外部原因

房地產估價機構更多的是受來自社會地位，政策導向的外部環(huán)境的影響。其房地產的特性本身就具有一定的風險，所以對其估價更需要進一步精準無誤的控制和預估。在政策導向上，也對這些行業(yè)有著不可估量的影響。房地產估價行業(yè)的競爭體制不健全，自由定價和惡性競爭的出現，導致了服務質量下降，致使從業(yè)人員水平降低等各種事件頻發(fā)，形成了最后用流水線生產出來報告結果，最后導致的結果是整個行業(yè)的利益受損。

（二）內部原因

企業(yè)內部原因也就是內部的工作人員管理經驗不足，專業(yè)知識缺乏與專業(yè)技能有待提升，使得機構產生既得利益受損的風險行為。（1）估價人員應該正確掌握房地產價格評估方式方法，避免形成誤差從而引發(fā)收益風險的發(fā)生，不斷地提升自身的職業(yè)能力。（2）加強企業(yè)內部管理，不同的人員使用不同的估價方法，最后的結果是不一樣的。在企業(yè)內部管理中，要盡量避免此類事件的發(fā)生。要建立嚴格的規(guī)章制度，避免管理風險發(fā)生。

三、房地產估價機構經營風險的防范

（一）社會角度

從社會角度上來看，應該加強整個行業(yè)的統(tǒng)一管理力度。房地產行業(yè)各級主管部門，要與國家管理機構做好相關配合。從企業(yè)的管理角度來嚴格要求，對從業(yè)的人員考核一切從嚴，提高房地產評估行業(yè)的準入門檻，提升整個行業(yè)的工作能力和素質，對違反相關準則的人員進行嚴格的處罰，使得行業(yè)有自己穩(wěn)定發(fā)展的軌道，逐漸建立起整套的監(jiān)管體系，為行業(yè)樹立起良好的形象，增加企業(yè)的聲譽。

（二）國家角度

從國家角度來看，國家應該對房地產行業(yè)管理更加嚴格，不斷完善相應的法律法規(guī)，讓整個行業(yè)都有參照標準，最大限度地避免不良競爭的發(fā)生，讓估價行業(yè)健康發(fā)展。通過健全法律法規(guī)，詳細對行業(yè)的立法和監(jiān)管的相應法條進行完善，明確落實管理制度，對出現問題的企業(yè)進行懲處，對房地產估價行業(yè)進行鞭策，能夠幫助其更加注重行業(yè)道德與法律，使得房地產行業(yè)良性發(fā)展。

（三）企業(yè)角度

從企業(yè)角度來看，要積極提升人員的專業(yè)技術能力，加強評估作業(yè)的準確性，防范評估風險。房地產評估行業(yè)需要認真核實相關的簽署證明，有明確的取得房屋所有權的完整資料。當遇到提供資料不完善的情況，不可以違背職業(yè)道德去接受業(yè)務。

四、結束語

房地產評估機構是房地產高度發(fā)展并完善的產物，是房地產形成的下游產業(yè)鏈其中的一環(huán)，也可作為中介機構的存在?，F今在發(fā)展中雖然存在著很多問題，只有直面不足，采取有效的措施提高管理優(yōu)勢，提升房地產評估行業(yè)在市場的競爭力，才能在市場不景氣的情況下，從激烈的市場競爭中脫穎而出。