文/袁喆（通化市房產(chǎn)租賃管理中心）

面對房地產(chǎn)開發(fā)市場化競爭的不斷加大，不同房產(chǎn)企業(yè)都開始將房屋價格、房屋面積作為重要指標，在房產(chǎn)推廣營銷中進行介紹。但由于房屋建筑設(shè)計計算面積，與實際測量面積之間，存在著顯著的面積大小差距問題，使得購房者在交房時與開發(fā)商產(chǎn)生激烈的矛盾糾紛?；诖?，做好房產(chǎn)測量面積、建筑設(shè)計計算面積差異的準確分析，并提出房產(chǎn)測量、建筑設(shè)計面積計算的改進策略，可以帶動房地產(chǎn)業(yè)建筑面積測算的科學(xué)合理化發(fā)展。

一、房產(chǎn)測量、建筑設(shè)計計算的面積認定及二者差異性

（一）房產(chǎn)測量、建筑設(shè)計計算的面積認定規(guī)范

當下測繪單位對建筑房產(chǎn)面積的測量計算，主要依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T17986-2000)》的文件要求，進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房屋用地等的面積測量，包括房屋建筑總面積、套內(nèi)建筑面積和分攤建筑面積的數(shù)據(jù)測繪，測量結(jié)果受市場環(huán)境要素的影響較大。

而房產(chǎn)建筑設(shè)計計算的面積認定，則根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2013)》，對不同的房產(chǎn)規(guī)劃項目進行工程預(yù)決算、建筑面積概算。這一建筑面積指標的概算實施時，由建筑規(guī)劃部門批復(fù)審核條件，制定建筑設(shè)計計算的面積認定辦法，由設(shè)計單位進行建筑圖紙的面積設(shè)計，來為建筑工程不同施工任務(wù)的實施，提供基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)指標支持。

（二）兩種房產(chǎn)面積認定辦法的差異性

房產(chǎn)測量、建筑設(shè)計計算等建筑面積統(tǒng)計方案，往往使用不同的國家標準規(guī)范，使得房屋用地數(shù)據(jù)采集、建筑面積測量等的結(jié)果存在顯著差異。其中房產(chǎn)測量是對房屋產(chǎn)權(quán)、房屋用地信息等的搜集與管理，在房地產(chǎn)項目開發(fā)、房屋交易、稅費繳納等的執(zhí)行過程中，都需要實際房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)提供支持，客觀準確的房地產(chǎn)面積數(shù)據(jù)測繪結(jié)果，能夠保障房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍審查，以及房產(chǎn)人合法權(quán)益保護工作的順利實施。

但建筑設(shè)計計算的建筑面積認定，則主要存在于建筑工程的項目規(guī)劃、預(yù)決算環(huán)節(jié)，通常用于指導(dǎo)單位面積的建筑工程造價，以及工程用料、施工環(huán)節(jié)的控制，是房產(chǎn)建筑面積的事前規(guī)劃，目的是為滿足工程造價計價的數(shù)據(jù)需求。因此，兩種房產(chǎn)面積計算的認定規(guī)范、計量方案存在差異性，得到的房產(chǎn)建筑面積結(jié)果也不相同。

二、房產(chǎn)測量與建筑設(shè)計計算的面積測定優(yōu)化方案研究

（一）完善制度

當前房產(chǎn)建筑面積測量認定過程中，主要依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T17986-2000)》《建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2013)》等的文件內(nèi)容，對房屋面積預(yù)測、測量等工作進行規(guī)范。在城市房屋建筑空間，呈現(xiàn)不規(guī)范化、多樣化發(fā)展的環(huán)境下，需要對《房產(chǎn)測量規(guī)范》《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》等內(nèi)容，作出進一步完善。如增加有關(guān)房屋架空層，以及外部樓梯、陽臺、飄窗、回廊等不規(guī)則空間的規(guī)定，包括在建筑面積采集數(shù)據(jù)類型、核算方法上，進行測量區(qū)域、測量方案的規(guī)定。

（二）改進房地產(chǎn)面積規(guī)劃、上報與施工建設(shè)等流程

不同房屋建筑面積的預(yù)決算、實際測量等工作，都需要經(jīng)歷一系列項目規(guī)劃、申報、開發(fā)建設(shè)與驗收的流程。因而對房產(chǎn)測量、建筑設(shè)計計算的面積認定流程，作出面積規(guī)劃指標、開發(fā)上報環(huán)節(jié)的全面改進與創(chuàng)新，可以最大程度保證房屋面積預(yù)測、測量結(jié)果的客觀性和一致性。

（三）注重多種房產(chǎn)建筑測量指標、計算模式的控制

房產(chǎn)建筑面積測量、控制指標，通常圍繞著不同建筑空間形態(tài)、功能排布進行展開，包括客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、閣樓等工件區(qū)域的面積測算。為保證房產(chǎn)建筑面積測量的準確性，要以2.2m層高為面積測算標準，將單層建筑只計算一層的建筑面積，而多層建筑層高≧2.2m的，計算為兩層的建筑面積。同時對房屋斜屋頂、陽臺、飄窗，以及外部圍欄、架空走廊結(jié)構(gòu)的面積測量，則按照單層面積一半的標準進行測算，從而保證建筑空間面積測量、控制的合理性。

三、結(jié)語

房產(chǎn)測量與建筑設(shè)計計算的面積認定，是在房屋施工建設(shè)前、建設(shè)后的面積測量計算，對房屋用地審批、房產(chǎn)權(quán)屬登記等具有重要的指導(dǎo)作用。通過針對房產(chǎn)測量、建筑設(shè)計計算的面積測量結(jié)果差異，制定相應(yīng)的測量制度改革、預(yù)算與測量流程優(yōu)化方案，并對多種房產(chǎn)建筑面積的測量指標、計算模式，作出進一步的完善和控制，以為后續(xù)房產(chǎn)企業(yè)的建筑工程面積計算提供支持。