文/楊魯萍（青島市城陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心）

通過多年的努力，國內(nèi)環(huán)境得到大幅優(yōu)化，這對房地產(chǎn)發(fā)展而言無疑是利好消息。在努力前行之時，測繪問題浮出水面。導(dǎo)致這一切的罪魁禍?zhǔn)资?，測繪管理體系不完善。要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，需要從理論中汲取思路，從實踐中積累經(jīng)驗，歸納出測繪管理體系的優(yōu)化策略。

一、房地產(chǎn)測繪管理體系的應(yīng)用問題

（一）測管分離不顯著

分離制是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的重大變革，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路[1]。在大方向上沒有錯，只是對工作抓得不夠細(xì)，以至于房地產(chǎn)登記工作過于分散。就目前情況來看，房地產(chǎn)測繪還無法真正實現(xiàn)現(xiàn)代化。之所以這樣說，是因為體制體系還不健全，很難創(chuàng)造一個“三公”的環(huán)境。測繪市場的準(zhǔn)入門檻并不高，以至于測繪機(jī)構(gòu)的水平參差不齊，最終導(dǎo)致測繪成果質(zhì)量偏低。

（二）審核形式還不成熟

不管是房地產(chǎn)測繪，還是地籍測繪，均是由政府負(fù)責(zé)管理。換言之，在不動產(chǎn)標(biāo)的物審核中，政府擁有絕對的權(quán)利。當(dāng)審核通過后，才能錄入登記簿，成為被保護(hù)的對象。當(dāng)前，不動產(chǎn)測繪市場處于持續(xù)開放狀態(tài)，但不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的人手有限，無法應(yīng)對巨大的工作量，最終導(dǎo)致審核工作流于形式。審核不準(zhǔn)確，違規(guī)測繪就會屢禁不止。有些問題會被發(fā)現(xiàn)，在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的要求下，重新進(jìn)行測量。此舉不僅勞民，還很傷財。

（三）測量規(guī)范存在漏洞

很多人都有過這樣的經(jīng)歷，被銷售顧問攔住，拿到房地產(chǎn)宣傳單。在宣傳單上醒目地寫著“買一層送一層”“主力戶型XX平方米，可擴(kuò)容至XX平方米”等標(biāo)語。有些人不為所動有些人因此產(chǎn)生購房想法。從專業(yè)的角度來看，這是一種虛假宣傳，但又不能依法處理。原因無他，《房產(chǎn)測量規(guī)范》不夠詳盡，沒有對飄窗、露臺等測量進(jìn)行明確。消費(fèi)者看到能多得面積，自然會心動。殊不知，銷售顧問之所以這樣做，就是來掩蓋實際面積少的事實。

（四）測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合規(guī)

各地區(qū)都已制定測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求測繪機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行。實際上，有一些機(jī)構(gòu)并未聽從安排。究其原因，一個房地產(chǎn)項目不僅要核對幾十上百圖紙和變更聯(lián)系單，還要逐棟逐戶進(jìn)行測量，工作量著實不小，而政府定價比較理想化，就會導(dǎo)致與實際不符?！稖y繪法》有明文規(guī)定，測繪機(jī)構(gòu)要在復(fù)測后，再同房地產(chǎn)企業(yè)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實際上，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在隱匿內(nèi)容的行為，導(dǎo)致政府對結(jié)果持懷疑態(tài)度。雙方圍繞測繪差錯爭論不休，甚至對簿公堂。一旦判政府勝，測繪機(jī)構(gòu)就要支付大量賠償金。

二、房地產(chǎn)測繪管理體系應(yīng)用問題的解決措施

（一）優(yōu)化測管分離模式

為切實提升不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革的實效性，必須要對測管分離模式進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化。具體操作是，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要將目光聚焦在測繪結(jié)果的審核備案上，只發(fā)揮管理職能。測繪事宜交給專業(yè)機(jī)構(gòu)來做，加快市場化轉(zhuǎn)型。這個過程會比較漫長，測繪機(jī)構(gòu)不能想著一口氣吃個胖子，而要穩(wěn)步推進(jìn)政策。多方合作是趨勢，測繪機(jī)構(gòu)要順勢而為。主動聯(lián)系檔案館，共同組建測繪隊伍。依托新的改革制度，開啟新的工作模式。在測繪過程中，保持一絲不茍的態(tài)度，確保每一項數(shù)據(jù)都記錄準(zhǔn)確。在雙方共同努力下，實現(xiàn)全面深化改革。

（二）完善房產(chǎn)測繪規(guī)范

《房產(chǎn)測量規(guī)范》并非一成不變，而應(yīng)隨時代變化而調(diào)整。用長遠(yuǎn)眼光去部署實施調(diào)整工作，讓測量規(guī)范更具科學(xué)性、可操作性[2]。待測量規(guī)范完善后，測繪機(jī)構(gòu)就要作出調(diào)整。工作忙碌是正?，F(xiàn)象，但絕對不要盲目。對新規(guī)范進(jìn)行深入研究，以把握其內(nèi)涵，明晰測繪要求。根據(jù)分析結(jié)果，推動部門職能的轉(zhuǎn)變。需注意的是，如果測量規(guī)范有不妥之處，測繪機(jī)構(gòu)要向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)匯報。在商討對策時，測繪機(jī)構(gòu)要積極參加。此外，在具體實踐中，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)測繪，要立刻向有關(guān)部門反映。待消滅違規(guī)行為后，測繪市場就會恢復(fù)正常秩序。

（三）快速適應(yīng)新的技術(shù)

隨著社會的發(fā)展，測繪市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，這無疑會增加管理難度。要想管理好市場，需要積極引入新技術(shù)。地理信息系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)，都是不錯的選擇。新技術(shù)的作用能否完全發(fā)揮，關(guān)鍵要看規(guī)劃是否合理、布局是否科學(xué)。在規(guī)劃布局前，要全面搜集信息，并做好整理工作。聽取各方意見，確定具體方案，并嚴(yán)格落實下去。在新技術(shù)的支持下，測繪管理水平有了長足的提升，從而確保測繪結(jié)果的真實性、準(zhǔn)確性。

（四）嚴(yán)格規(guī)范質(zhì)量管理

為進(jìn)一步把控測繪質(zhì)量，需要加強(qiáng)質(zhì)量管理[3]。在管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行一級驗收、二級檢查等制度。只有這樣，才能提升測繪質(zhì)量。為確保測繪項目結(jié)果均符合ISO質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，需要將質(zhì)量管理理念貫徹于測繪全過程中。具體來說，選準(zhǔn)測量對象、選對計量方法、選好測量器具、控制測量精度。

三、總結(jié)

在新時代背景下，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展遇到了阻礙，如何有效解決成為亟須研究的課題。筆者以為，構(gòu)建測繪管理體系才是出路。這項工作看似簡單，實施起來并不容易。只有找準(zhǔn)癥結(jié)，才能對癥下藥。在實施過程中，一定是多措并舉。隨著工作的不斷深入，測繪管理體系趨于完善，從而推動房地產(chǎn)事業(yè)邁上新臺階。