周 虎

(西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，四川 成都 611137)

1 《民法典》對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定

但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在政策允許的范圍內(nèi)適度放活宅基地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)也是符合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的。民法典第十三章專章規(guī)定了宅基地使用權(quán)。雖然僅有四條原則性規(guī)定，但仍然對(duì)宅基地使用權(quán)的主體、客體及內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定[1]。

宅基地使用權(quán)的特征是以農(nóng)民集體土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，是為保障農(nóng)村集體成員居者有其屋，故宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是具有本集體成員資格的農(nóng)戶。集體成員資格是享受宅基地使用權(quán)最重要的前提。宅基地使用權(quán)具有身份屬性這一特征，在對(duì)農(nóng)村居民居住需求進(jìn)行保障的同時(shí)，對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了限制，在很大程度上限制了其作為財(cái)產(chǎn)權(quán)利的流通性?！睹穹ǖ洹返谌倭l“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”，該條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的主體對(duì)于宅基地有占有和使用的權(quán)利，但并未對(duì)宅基地使用權(quán)主體身份進(jìn)行明確界定，而是籠統(tǒng)定義為宅基地使用權(quán)人。這阻礙了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，限制了其財(cái)產(chǎn)價(jià)值[2]。此次《民法典》中的規(guī)定在一定程度上弱化了宅基地使用權(quán)的身份屬性，有利于限制宅基地和宅基地房屋的利用。

2 農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的效力

由于當(dāng)前城市房屋價(jià)格高漲，農(nóng)村宅基地房屋由于其較低的價(jià)格成為越來(lái)越多人的選擇，農(nóng)村宅基地房屋買賣合同因此大量存在。對(duì)于農(nóng)村宅基地房屋買賣，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定存在沖突[3]。在農(nóng)村集體成員能否將宅基地房屋進(jìn)行出租、出賣的問題上，《民法典》與《土地管理法》有著不同規(guī)定。《民法典》規(guī)定了宅基地使用權(quán)人對(duì)集體所有土地享有占有和使用兩項(xiàng)權(quán)利，有權(quán)在宅基地上建造住宅和附屬設(shè)施，但并未對(duì)宅基地使用權(quán)的收益權(quán)能進(jìn)行規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定農(nóng)村村民出賣、出租宅基地住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，并未禁止宅基地使用權(quán)人利用宅基地上房屋獲取經(jīng)濟(jì)利益。

2.1 合同有效說(shuō)

認(rèn)為宅基地買賣合同有效的觀點(diǎn)主要在于其并不存在合同無(wú)效事由。宅基地買賣合同雙方只要具有主體資格且為真實(shí)意思表示，符合程序要件，不存在《合同法》規(guī)定的合同無(wú)效及可撤銷的法定情形，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。只根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》認(rèn)定宅基地買賣合同無(wú)效并無(wú)法律依據(jù)。作為典型債權(quán)合同的房屋買賣合同來(lái)說(shuō)，其生效與否與是否辦理了登記手續(xù)沒有直接因果關(guān)系。宅基地房屋屬于農(nóng)村集體成員的私有財(cái)產(chǎn)，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的“資格性”，但作為財(cái)產(chǎn)的房屋并沒有限制單獨(dú)流轉(zhuǎn)。雖然現(xiàn)行法律遵循“房地一體”原則，但在社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)下，如果簡(jiǎn)單認(rèn)定宅基地買賣合同無(wú)效不利于保障交易安全，對(duì)正常履約方極為不公平。

2.2 合同無(wú)效說(shuō)

該觀點(diǎn)認(rèn)為宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民并不具備取得農(nóng)村宅基使用權(quán)的主體資格?！暗仉S房走”是實(shí)現(xiàn)“房地一致”的方式之一，但根據(jù)該項(xiàng)原則，宅基地使用權(quán)與農(nóng)村宅基地房屋關(guān)系密不可分，無(wú)法取得農(nóng)村宅基的使用權(quán)的城鎮(zhèn)居民亦無(wú)權(quán)取得宅基地上房屋。故由此認(rèn)定農(nóng)村宅基地房屋買賣合同因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效。同時(shí)，宅基地上房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)實(shí)行公示原則。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)登記生效，而農(nóng)村宅基地房屋買賣無(wú)法根據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行變更登記。

2.3 折中說(shuō)

在農(nóng)村宅基地房屋買賣過程中，存在著宅基地使用權(quán)與宅基地房屋所有權(quán)這兩種權(quán)利。作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的身份屬性和資格性，但宅基地房屋買賣卻可以通過合同法進(jìn)行規(guī)制。此時(shí)不再著重于對(duì)合同效力的認(rèn)定，更多的是探求解決房屋與土地之間關(guān)系。對(duì)此，可以參考借鑒臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，在宅基地使用權(quán)之外設(shè)立新的租賃權(quán)。在該理論之下，若宅基地房屋買受人為城鎮(zhèn)居民，其雖然無(wú)法取得宅基地使用權(quán)，但仍然與集體組織建立了“法定租賃權(quán)”。在維護(hù)宅基地身份屬性，保障農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)適度兼顧了宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，與《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》的要求相一致。

3 城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地房屋制度探索

3.1 宅基地法定租賃權(quán)的設(shè)立

在農(nóng)村宅基地房屋買賣中，從表象上看，宅基地使用權(quán)人將宅基地房屋轉(zhuǎn)讓給房屋買受人的同時(shí)將宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給了房屋買受人。但是，并不能認(rèn)為房屋買受人就此獲得了宅基地使用權(quán)[4]，而是應(yīng)當(dāng)認(rèn)為房屋買受人獲得了使用宅基地的權(quán)利，且該項(xiàng)權(quán)利并不是從原宅基地使用權(quán)人處取得的，而是從宅基的所有權(quán)人集體組織處取得。有學(xué)者提出買受人取得的新的使用權(quán)可以稱為“宅基地法定租賃權(quán)”，從而設(shè)立新的宅基地法定租賃權(quán)制度[5]。由此在宅基地房屋上設(shè)立有宅基地使用權(quán)、宅基地房屋所有權(quán)、宅基地法定租賃權(quán)三種權(quán)利。買受人在宅基地使用權(quán)人處購(gòu)買宅基地房屋后，取得了宅基地房屋所有權(quán)以及宅基地法定租賃權(quán)，與集體組織形成了租賃關(guān)系。在維護(hù)宅基地使用權(quán)基本保障功能的同時(shí)，最大限度發(fā)揮了宅基地房屋的財(cái)產(chǎn)性。

3.2 建立宅基地房屋確權(quán)登記制度

宅基地房屋轉(zhuǎn)讓困難的主要原因是產(chǎn)權(quán)不明確，建立宅基地房屋的確權(quán)登記制度能夠很大程度上解決宅基地房屋轉(zhuǎn)讓問題[6]。經(jīng)過確權(quán)登記的房屋將由房屋管理部門頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，但在實(shí)踐中，大部分宅基地房屋并沒有與之對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，直接導(dǎo)致宅基地房屋買賣糾紛的發(fā)生。在農(nóng)村，宅基地房屋并沒有像城市房屋那樣完整的產(chǎn)權(quán)登記制度。如果農(nóng)村集體成員能夠擁有宅基地使用權(quán)證與宅基地房屋的所有權(quán)證，將有利于實(shí)現(xiàn)宅基地房屋財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。借鑒城市房屋確權(quán)登記制度建立宅基地房屋登記制度，由相關(guān)部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，能夠?yàn)槌擎?zhèn)居民購(gòu)買宅基地房屋提供制度條件。

4 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)宅基地制度產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的歷史背景下，有助于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對(duì)當(dāng)時(shí)的農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民生活都有積極的作用。但隨著時(shí)代的進(jìn)步，作為世界上最大農(nóng)業(yè)國(guó)，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民這三農(nóng)問題成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其重要的環(huán)節(jié)。處理好宅基地使用權(quán)與宅基地房屋流轉(zhuǎn)的問題，事關(guān)廣大農(nóng)民群眾的切身利益?！睹穹ǖ洹返念C布對(duì)我國(guó)法治建設(shè)有著里程碑的意義，物權(quán)編的編撰在總結(jié)宅基地改革經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)也為進(jìn)一步改革留下了空間。在確保農(nóng)民“不失地”，保障其基本居住權(quán)利的前提下，適度放活宅基地房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)是宅基地改革的目標(biāo)。對(duì)于宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)的漸進(jìn)式改革路徑還需要進(jìn)行進(jìn)一步的探索。