周紅波（杭州瀚源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）

■引言

房地產(chǎn)行業(yè)能帶動(dòng)其他行業(yè)的迅速發(fā)展，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增添活力。隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的弊端不斷顯現(xiàn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，它的發(fā)展需要大量資金，但大多數(shù)企業(yè)所擁有的資金無(wú)法滿足各類工程項(xiàng)目的需要，所以，房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)著較高的負(fù)債率，高負(fù)債率增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，也產(chǎn)生了許多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一情況，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，以保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，提升國(guó)民生活質(zhì)量。隨著宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不得不破產(chǎn)，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展是極其不利的。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了具體分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

■財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，都會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這是無(wú)法避免了，只能借助強(qiáng)有力的措施來降低風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法消除風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通過財(cái)務(wù)報(bào)表來反映，不僅受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的影響，外部環(huán)境的變化對(duì)于它的影響也非常大，總的來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可控、未知的。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征：

客觀性。在企業(yè)的發(fā)展過程中，隨時(shí)隨刻都有可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移動(dòng)，不能預(yù)估，不能徹底消除。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各環(huán)節(jié)，企業(yè)的決策層需要正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，借助于科學(xué)有效的方法降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，從而減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

全面性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，只要有財(cái)務(wù)來往，便一定會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各類矛盾的具象化展示，是非常全面且復(fù)雜的。許多企業(yè)的管理人員專業(yè)水平不高，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒有正確認(rèn)識(shí)，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力較低，在日常經(jīng)營(yíng)過程中，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

不確定性。引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素是多種多樣的。例如，國(guó)家政策的調(diào)整、行業(yè)特性、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的調(diào)整、管理方式轉(zhuǎn)變等，許多因素都能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且每一次的原因都是不確定的，需要詳細(xì)排查，這就增加了公司的經(jīng)營(yíng)難度。

損失性與收益性。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比的，風(fēng)險(xiǎn)越大，所獲得的收益越高，反之亦然，二者是共存的。為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，企業(yè)管理人員需要把握風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡，結(jié)合公司的實(shí)際情況，做出最正確的抉擇。

■企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）政策因素

在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，得益于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度非常快，在短時(shí)間內(nèi)取得舉世矚目的成就，但這也從側(cè)面反映出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式較為單一，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫，行業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，如果不及時(shí)處理，會(huì)造成災(zāi)難性后果。為了改變這一局面，國(guó)家出臺(tái)了一系列貨幣、土地等政策，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的資金和發(fā)展規(guī)模，有的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，有的則是限制其發(fā)展。政策的不斷變化，給房地產(chǎn)企業(yè)增加了經(jīng)營(yíng)壓力。

（二）行業(yè)因素

房地產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)率是非常高的，而資本又是逐利的，因此，大量資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，在短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量快速增加，由此誕生了許多大型的房地產(chǎn)企業(yè)，如，萬(wàn)科、恒大、碧桂園、綠城等，各類中小企業(yè)的生存空間受到擠壓，再加上政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，許多企業(yè)積極做出改變，進(jìn)行多項(xiàng)改革，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，這反而減少了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）投資不合理

房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)是非常矛盾的。如果只根據(jù)企業(yè)的資金去經(jīng)營(yíng)，企業(yè)無(wú)法獲得更對(duì)的發(fā)展機(jī)會(huì)，現(xiàn)金流較為緊張，整體競(jìng)爭(zhēng)力下降；如果增加負(fù)債，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力較大，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率越來越高，無(wú)法在利益和風(fēng)險(xiǎn)之間把控平衡。

（四）財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)不足

由于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，從業(yè)人員的專業(yè)水平參差不齊，未能掌握必要的理論知識(shí)。另一方面，專業(yè)知識(shí)的更新速度較快，許多從業(yè)人員已經(jīng)與時(shí)代脫節(jié)，工作質(zhì)量與工作效率較低，部分企業(yè)的管理層對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度低，則中下層員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差，不愿意主動(dòng)學(xué)習(xí)新知識(shí)，缺乏必要的責(zé)任心。

（五）缺乏管理監(jiān)督

行業(yè)發(fā)展速度過快，企業(yè)內(nèi)部的管理監(jiān)督體系存在許多缺陷，對(duì)財(cái)務(wù)人員的監(jiān)督力度不足，容易出現(xiàn)中飽私囊、弄虛作假等現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

■房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

（一）防范融資風(fēng)險(xiǎn)

為了減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要防范籌資風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)模式下，企業(yè)資金主要通過銀行借貸、社會(huì)集資、預(yù)售款，這些籌資來源很容易受到國(guó)家政策和國(guó)民消費(fèi)心理的影響。因此，需要擴(kuò)寬企業(yè)的融資渠道，如，加強(qiáng)企業(yè)合作，積極引進(jìn)其他行業(yè)的資金，企業(yè)上市后發(fā)行股票……，借助于多樣化的融資方式來改變?cè)袉我坏馁Y本結(jié)構(gòu)，提高資金的穩(wěn)定性，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

將企業(yè)的負(fù)債率保持在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況做出合理規(guī)劃，確定較為合理的負(fù)債區(qū)間，把握投資與負(fù)債的平衡，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)企業(yè)的負(fù)債率處于合理區(qū)間，管理層需要關(guān)注外界環(huán)境的變化，以保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，若超出合理區(qū)間，便需要及時(shí)調(diào)整，通過收回應(yīng)收賬款、減少開發(fā)等措施，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（二）防范投資風(fēng)險(xiǎn)

決策層必須采用科學(xué)的決策方法，降低個(gè)人情感的影響，減少?zèng)Q策失誤，以防范投資風(fēng)險(xiǎn)。在決策過程中，需要對(duì)各種方案進(jìn)行詳細(xì)分析，選擇性價(jià)比最高的，切忌剛愎自用。在對(duì)某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資前，需要專業(yè)人員進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研取得第一手資料，進(jìn)行可行性分析，借助相似案例推測(cè)開發(fā)成本與回收周期，在投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)市場(chǎng)等因素中把握平衡，提前預(yù)測(cè)各類風(fēng)險(xiǎn)，并做出預(yù)案，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）防范運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

多種方式銷售。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)往年情況和市場(chǎng)變化，確立銷售淡旺季，以確保企業(yè)能快速回籠資金。銷售淡季，可開展多種促銷方式，薄利多銷，防止資金鏈斷裂；銷售旺季，可根據(jù)不同地段、消費(fèi)者確立不同的價(jià)格，最大化收益。

減少不必要支出。許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，不注重成本管理，增加了許多不必要支出，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的情況下，企業(yè)需要重視成本管理，將目標(biāo)細(xì)化到各個(gè)部門，明確負(fù)責(zé)人，定期不定期抽查，幫助員工樹立正確的觀念，減少浪費(fèi)，提高整體的經(jīng)營(yíng)效益。

產(chǎn)品質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展正處于緩慢增長(zhǎng)期，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，因此，企業(yè)需要提高樓盤品質(zhì)，提升服務(wù)、管理水平，建立企業(yè)形象，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

企業(yè)需要定期開展培訓(xùn)活動(dòng)，或者邀請(qǐng)專家學(xué)者講座，通過宣傳來改變員工的觀念，讓他們學(xué)習(xí)到先進(jìn)的理論知識(shí)，培訓(xùn)完成后進(jìn)行考核，對(duì)于達(dá)標(biāo)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，樹立典型，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，激發(fā)員工的學(xué)習(xí)積極性，借助于專業(yè)素質(zhì)的提升，可以有效增強(qiáng)財(cái)務(wù)分析能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提高員工對(duì)于企業(yè)的認(rèn)同感和歸屬感，增強(qiáng)工作責(zé)任心；由于行業(yè)的特殊性，加強(qiáng)思想道德建設(shè)是非常必要的，部分員工禁受不住誘惑，容易出現(xiàn)弄虛作假等行為，損害集體利益，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)要加強(qiáng)法律宣傳，提升員工的法律意識(shí)，并提高員工福利，滿足他們的物質(zhì)生活需求，減少專業(yè)人才的流失。

企業(yè)必須制定合理有效的分配方案，防范分配風(fēng)險(xiǎn)。在制定利益分配方案的過程中，需要考慮股東利益、未來布局等，統(tǒng)籌管理。需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)較大，要施行靈活的股利分配政策。

■結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)運(yùn)行有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展，因此，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率是非常有必要的，可以減少不必要的損失。本文對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了概述，分析總結(jié)了企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，從防范融資風(fēng)險(xiǎn)、防范投資風(fēng)險(xiǎn)防范運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)四個(gè)方面提出了針對(duì)性措施，施行這些措施后，可以有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。