周景俠（連云港國(guó)惠稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）

■我國(guó)房產(chǎn)稅政策發(fā)展歷程及必要性

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象只是房屋，其征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，對(duì)于自用的按房屋的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行征稅，對(duì)于出租房屋的按房屋租金收入為依據(jù)進(jìn)行征稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅可以說(shuō)是一個(gè)古老的稅種，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅征收最早的記載是古籍《周禮》上所稱的“廛布”，歷史長(zhǎng)河中的各個(gè)朝代也多有記載對(duì)房產(chǎn)稅的征收，如唐代的間架稅、清朝的房捐等。

新中國(guó)成立后，國(guó)家也相繼出臺(tái)房產(chǎn)稅法律，1951年8月8日政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，1986年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，但具體的房產(chǎn)稅征收方案沒(méi)有出臺(tái)而無(wú)法有效全面實(shí)施。改革開(kāi)放三十年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同時(shí)也激發(fā)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛躍發(fā)展，商品房的價(jià)格持續(xù)飆升，炒房已經(jīng)成為當(dāng)前首選的投資渠道，城市房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)許多居民的承受能力，抑制房?jī)r(jià)迫在眉睫。這就要求必須有相關(guān)的法律來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，因此房產(chǎn)稅制應(yīng)盡快實(shí)施。

■房產(chǎn)稅制試點(diǎn)成效不明顯的原因

房產(chǎn)稅作為一種新稅種，要在全國(guó)推行的話，存在一定的難度，因此，我國(guó)首先從個(gè)別城市開(kāi)始試點(diǎn)施行。2011年1月28日，我國(guó)在重慶、上海兩地率先進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。上海、重慶兩地經(jīng)過(guò)幾年的試點(diǎn)改革，在調(diào)控房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)住房需求和成為地方主體稅種等方面成效甚微，房產(chǎn)稅的征收并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，其所占地方財(cái)政收入的比重很小，房產(chǎn)稅政策的制定存有一定的不足，主要表現(xiàn)在：

（一）現(xiàn)行的征稅依據(jù)沒(méi)有體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的特點(diǎn)

從目前試點(diǎn)的情況看，試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象主要是新購(gòu)置的房屋，并以其購(gòu)置的價(jià)格作為房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)。如上海是以本市居民家庭在試點(diǎn)范圍內(nèi)新購(gòu)的二套及以上住房，其新購(gòu)住房不僅包括新建的住房也包括二手存量住房，以及非本市居民家庭在試點(diǎn)范圍內(nèi)新購(gòu)住房。房產(chǎn)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅，其征稅的依據(jù)僅僅以購(gòu)置房產(chǎn)的成交價(jià)作為征稅依據(jù)不盡合理，沒(méi)有體現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值，從表現(xiàn)形式上看更符合流轉(zhuǎn)稅而非財(cái)產(chǎn)稅，在稅負(fù)上容易產(chǎn)生不公平，房產(chǎn)稅的征收在一定程度上并不能抑制房?jī)r(jià)，而是直接轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。

（二）設(shè)計(jì)的征稅范圍小、稅率低致使稅收收入低，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果

上海僅對(duì)增量住房征稅，尚不涉及對(duì)存量住房征稅；只對(duì)二套及以上的住房征稅，對(duì)一套住房不征稅；居民家庭不論是夫妻雙方還是未成年子女購(gòu)置的住房都在征稅范圍內(nèi)，納稅人就是擁有住房產(chǎn)權(quán)的所有人，如果是未成年人購(gòu)置的符合繳納房產(chǎn)稅的住房，就需要由其監(jiān)護(hù)人代為繳納，其征稅額為住房交易成交價(jià)格的70%計(jì)算來(lái)繳納，而適用稅率暫定為0.6%，若是交易成效價(jià)格低于新建商品住房平均售價(jià)的2倍，適用稅率就暫減為0.4%。重慶的設(shè)計(jì)征稅范圍時(shí)側(cè)重于對(duì)高端住房征稅，主要是高檔公寓和獨(dú)棟別墅，以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。兩城市試點(diǎn)的結(jié)果就是調(diào)控住房需求不明顯、房產(chǎn)稅收入規(guī)模小，不能成為地方主稅種，改革的成效不顯著。

■我國(guó)房產(chǎn)稅制改革的設(shè)想

稅收是一個(gè)國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源，稅制的完善與稅收的充足對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著十分重要的作用。同時(shí)，一個(gè)國(guó)家的稅收對(duì)社會(huì)資源的分配也起著十分重要的調(diào)節(jié)作用。而我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅制成效不明顯，還有許多不完善的地方，房產(chǎn)稅制的改革勢(shì)在必行，但房產(chǎn)稅制改革不能照搬國(guó)外的做法，必須在學(xué)習(xí)他國(guó)經(jīng)驗(yàn)中找出一部適合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅制度。

（一）完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收法律

由全國(guó)人大及其常委會(huì)頒布統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收法律，并授權(quán)省級(jí)人大制定實(shí)施細(xì)則，賦予地方一定程度的立法權(quán)，突出房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的類別，屬于地方稅。

（二）征收依據(jù)要體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的特點(diǎn)，實(shí)行以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為征稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)是計(jì)算應(yīng)納稅額的根據(jù)，是課稅對(duì)象量的表現(xiàn)。我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋交易價(jià)格。這種以房屋交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)的方法雖然在一定程度上有利于平衡稅收負(fù)擔(dān)和簡(jiǎn)化征收手續(xù)。但不能客觀、公正、及時(shí)的評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，新的房地產(chǎn)稅制中，我們應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際通行的做法—以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這樣既能體現(xiàn)房屋真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值又能適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化和房地產(chǎn)權(quán)利人的承受能力，優(yōu)化資源配置更趨合理。但房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值如何確定，這就要求由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)操作，要具備一支專業(yè)化的納稅評(píng)估隊(duì)伍，并要有一套完善并適合操作的房產(chǎn)評(píng)估體系，這就需要國(guó)家出臺(tái)相關(guān)的具體措施予以規(guī)范，為政府有效征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)。對(duì)已辦理的納稅評(píng)估案件，實(shí)施跟蹤了解分析機(jī)制，做好事后監(jiān)管工作，對(duì)評(píng)估案件進(jìn)行抽樣檢查，審核其評(píng)估方法是否合理，征稅金額是否準(zhǔn)確、程序是否有效，避免出現(xiàn)違規(guī)違法行為。

（三）擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍

目前，我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，沒(méi)有將農(nóng)村納入征稅范圍是考慮到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)較為薄弱。但是改革開(kāi)放的三十年來(lái)，隨著農(nóng)村集體企業(yè)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有了很大的提高，城鎮(zhèn)與農(nóng)村的差距也越來(lái)越小，有些農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至一度超過(guò)城市，完全有條件將征稅范圍擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定條件的農(nóng)村地區(qū)，城鄉(xiāng)普遍開(kāi)征房產(chǎn)稅有利于均衡城鄉(xiāng)稅收負(fù)擔(dān)水平，體現(xiàn)房產(chǎn)稅制的完整性。

同時(shí)要實(shí)行房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記和公示制度，將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)與稅務(wù)機(jī)關(guān)征管信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，確保房產(chǎn)稅征收應(yīng)收盡收，避免偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。

（四）房產(chǎn)稅征收的環(huán)節(jié)要從開(kāi)發(fā)流通轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)上

目前我國(guó)房產(chǎn)稅制的一個(gè)顯著特點(diǎn)是在開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)征收各種稅種，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上沒(méi)有落實(shí)相應(yīng)的征稅措施，課稅較少，致使偷稅漏稅現(xiàn)象較為普遍，從而導(dǎo)致的房產(chǎn)資源的閑置和浪費(fèi)，因此要體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)的原則，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、保有、取得三個(gè)環(huán)節(jié)都課證稅收；并且要加大保有環(huán)節(jié)的課稅比重，體現(xiàn)重點(diǎn)調(diào)節(jié)。同時(shí)由于房產(chǎn)增值，政府也不能參與增值部門(mén)的再分配，無(wú)法對(duì)收入進(jìn)行調(diào)節(jié)分配，拉大了貧富差距，因此，我國(guó)房產(chǎn)稅制應(yīng)當(dāng)將征收的重點(diǎn)放在保有環(huán)節(jié)上，以促進(jìn)房產(chǎn)的流動(dòng)，擴(kuò)大征收范圍，增加財(cái)政收入。