李琳

【摘要】隨著中國人口數(shù)量的不斷增長，人民生活水平的不斷提高以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的快速增長離不開資金的支持。目前在中國，開發(fā)房地產(chǎn)的資金支持主要以銀行貸款為主，房地產(chǎn)公司的快速增長本質(zhì)上取決于貸款，因此在市場發(fā)生波動后，銀行將承擔(dān)金融風(fēng)險，將增加房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。因此本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的理論分析、我國房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的原因分析以及進行房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的金融風(fēng)險防范策略等方面對本課題進行了分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟波動? 金融風(fēng)險? 防范策略

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)被認為是為中國經(jīng)濟發(fā)展和為中國GDP增長做出貢獻的主要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系息息相關(guān)。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須以金融體系的支持為基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)業(yè)對金融體系產(chǎn)生了重大影響。如果房地產(chǎn)經(jīng)濟波動大，則可能導(dǎo)致金融風(fēng)險，并且金融風(fēng)險不能及時制止，它將逐步升級為金融危機，并成為我國可持續(xù)發(fā)展的絆腳石。因此，有必要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因并制定科學(xué)預(yù)防金融風(fēng)險的計劃。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的理論分析

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的概念

房地產(chǎn)增長不一定平穩(wěn)上升。它和國民經(jīng)濟的增長一樣，會發(fā)生一定波動，這些波動體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個層面，包括房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長率，房地產(chǎn)消費水平，房地產(chǎn)就業(yè)水平，房地產(chǎn)價格水平和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。從房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長率始終很高，但它會隨著房地產(chǎn)的價值發(fā)生波動，這是對市場經(jīng)濟規(guī)律演變的回應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的類型

房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動可以大致分為兩類：房地產(chǎn)的經(jīng)濟周期波動和房地產(chǎn)的異常波動。在這里，房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動是有規(guī)律的波動。房地產(chǎn)發(fā)展受到各種外部因素和自身規(guī)律的限制，房地產(chǎn)的發(fā)展過程會出現(xiàn)周期性波動。這種周期性的波動根據(jù)國家的宏觀經(jīng)濟政策相對應(yīng)，并且與經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)。這些周期主要受匯率因素，心理預(yù)期，供求因素等的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的異常變化不同于周期性波動。，他們沒有規(guī)則可循，而且非常隨機。這些異常的波動通常受房地產(chǎn)泡沫影響，價格盲目上升，當(dāng)價格上升到一定程度時，價格急劇下跌，表明波動性很大。這種不穩(wěn)定性破壞了經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，不利于健康的經(jīng)濟發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的原因分析

（一）經(jīng)濟因素與社會因素

近二十年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟一直是國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的主要組成部分，其對中國經(jīng)濟作出的貢獻不可低估。高投資是中國經(jīng)濟增長的重要特征。重要數(shù)據(jù)表明，基礎(chǔ)設(shè)施約占總投資的25%，房地產(chǎn)占25%，制造業(yè)占30%，上面三項加起來占所有投資的80%-85%。房地產(chǎn)業(yè)對GDP作出的貢獻超過15%，占中國經(jīng)濟的貢獻值20%以上，土地收入達到70%，中國12.2萬億元的到位資金在中國全社會融資中達到 70%。財政收入對房地產(chǎn)的影響越來越重要，并且是影響中國房地產(chǎn)發(fā)展的重要經(jīng)濟和社會因素。

（二）投資回報原因

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨高投資回報率時，有大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，從而提高了經(jīng)濟曲線，有助于推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長。但是，隨著房地產(chǎn)的增長，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也受到影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。結(jié)果，我們看到投資回報的增加和市場供給需求的變化都會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟。

（三）資金原因

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)。因此，有必要確保具有穩(wěn)定的資金條件，以確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。資金不足會給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來困難。根據(jù)《房地產(chǎn)研究報告》，中國房地產(chǎn)行業(yè)的大部分資金來自銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)其當(dāng)前繁榮和增長的主要動力是銀行的支持。在2008年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)中，我們可以看到4萬億元的總投資中有20%來自房地產(chǎn)公司自身投資，公司通過各種渠道籌集了近30%的資金，其余50%來自銀行貸款。從以上數(shù)據(jù)也可以明顯看出這一點，即中國房地產(chǎn)行業(yè)的金融來源比較單一，很大部分來源于銀行，這會導(dǎo)致造成較高的投資風(fēng)險，因為其大部分資金依賴銀行，從而發(fā)生經(jīng)濟波動。

（四）心理因素

心理因素主要與房地產(chǎn)市場參與者消費的盲目性和投資者有關(guān)，短期內(nèi)這可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生變化。消費者和投資者因自身決定或由于外部影響而決定未來房地產(chǎn)價格產(chǎn)生波動，取決于投資決策或消費者行為。這種消費方式很隨機。但是，隨著時間的流逝，相關(guān)反饋信息變得更加準(zhǔn)確，行為逐漸消失，消費者心理變得理性，因此，心理因素會在短時間內(nèi)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

三、進行房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的金融風(fēng)險防范策略探討

（一）通過我國資金投入強化來平衡經(jīng)濟環(huán)境變化

從房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的許多因素來看，經(jīng)濟環(huán)境是無法控制的。因此，要實現(xiàn)穩(wěn)定，我們只能大力加強對投資政策的監(jiān)管，并且這也需要在投資政策角度從三個方面入手。換句話說，必須更改當(dāng)前的投資結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)規(guī)模，并將其與新時代的特定條件結(jié)合起來。實際的投資行為會對房地產(chǎn)的當(dāng)前狀態(tài)產(chǎn)生重大影響，尤其是在環(huán)境變化時期。因此，弄清當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)，并根據(jù)實際情況完善金融風(fēng)險規(guī)避是非常重要的。下一步是對投資規(guī)模調(diào)控。換句話說，應(yīng)該確保投資規(guī)模和數(shù)量與中國經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，這是促進中國房地產(chǎn)投資的重要途徑。具體應(yīng)用上，就是需要控制資金投入和規(guī)模比例，最后，房地產(chǎn)交易需要在某些條件下受到監(jiān)管。在這個過程中，有必要自覺地強調(diào)政府在這當(dāng)中所起的非常重要的作用。

（二）加強調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的投資政策

首先，就投資規(guī)模而言，應(yīng)結(jié)合宏觀經(jīng)濟控制政策，遵守“因城施政”原則，建立房地產(chǎn)投資政策以及控制投資規(guī)模的發(fā)展。第二，必須建立政府投資標(biāo)準(zhǔn)。國家通過相關(guān)措施保障房地產(chǎn)業(yè)的健康和穩(wěn)定發(fā)展。最后，加劇房地產(chǎn)杠桿投機的打擊力度，嚴格管理金融機構(gòu)，命令不合格商業(yè)企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，有效利用宏觀評估體系加強治理，適當(dāng)管理金融機構(gòu)行為，避免發(fā)生次貸危機。

（三）通過房地產(chǎn)金融系統(tǒng)健全來完善個人征信

個人征信旨在針對房地產(chǎn)價格以及供求之間的實際關(guān)系，這是打印金融風(fēng)險的重要起點。與最近在中國爆發(fā)的疫情來說，長期消費結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的供給和需求關(guān)系的變化是重要的。因此，需要完善個人征信，以使房地產(chǎn)波動在合理范圍內(nèi)。在這種情況下，應(yīng)合理使用技術(shù)參考數(shù)據(jù)來規(guī)避風(fēng)險，這是分散風(fēng)險并指導(dǎo)正確的金融貸款方式的重要途徑。對于個人征信系統(tǒng)來說，這也是限制有關(guān)個人貸款購買住房的情況出現(xiàn)，即限制購房者貸款，可以很大程度上避免多人貸款的違約。

（四）建立完善的宏觀監(jiān)測指標(biāo)系統(tǒng)

受當(dāng)前金融房地產(chǎn)環(huán)境影響下，金融監(jiān)管體系可以預(yù)警金融風(fēng)險的出現(xiàn)。在監(jiān)控房地產(chǎn)相關(guān)資料時，房地產(chǎn)行業(yè)可以明確發(fā)展?fàn)顩r，保證宏觀政治調(diào)控的方向性。

（五）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

當(dāng)前房地產(chǎn)的投資門檻高，導(dǎo)致產(chǎn)生了非常低的流動性，積極發(fā)展穩(wěn)定的信托投資基金不僅可以有效地解決這些問題，而且可以緩解銀行的資金壓力和房地產(chǎn)公司的資金狀況，并提供多渠道的資金融資渠道，防止金融風(fēng)險以確保房地產(chǎn)的持續(xù)增長。

四、結(jié)語

顯然，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的研究，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟的發(fā)展中起著重要的作用，它是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。國民經(jīng)濟的良好發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，政府及相關(guān)部門應(yīng)積極采取宏觀調(diào)控措施，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場實現(xiàn)快速和可持續(xù)現(xiàn)發(fā)展，合理規(guī)避房地產(chǎn)市場的不足，并且采取相關(guān)的措施來完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的缺陷，以使房地產(chǎn)經(jīng)濟盡可能發(fā)揮出積極的作用，并且可以進一步促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

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