王明

摘 要 在中央及各地方政府加大調(diào)控力度的背景下，我國的房地產(chǎn)市場逐漸趨于平穩(wěn)，新冠肺炎疫情后，政府繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的政策。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在加大去庫存力度的同時進(jìn)行風(fēng)險控制?；陬A(yù)算管理視角對房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的問題和面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析研究，并據(jù)此提出針對性的解決措施，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展具有重要作用和深遠(yuǎn)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)算管理 成本費(fèi)用

一、引言

從2015年我國房地產(chǎn)市場的爆發(fā)，再到2019年的逐漸趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)形成了市場競爭與嚴(yán)格調(diào)控并存的態(tài)勢。隨著近些年產(chǎn)品同質(zhì)化差異的日益縮小，房地產(chǎn)企業(yè)將運(yùn)行管理的重心逐漸向基于預(yù)算管理的成本控制進(jìn)行轉(zhuǎn)移。在國家進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，各企業(yè)亟待通過對成本費(fèi)用的科學(xué)控制進(jìn)一步提升其管理水平，以幫助企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理與成本管理存在的問題

（一）預(yù)算分解的準(zhǔn)確度有待提升

預(yù)算管理是成本費(fèi)用管理和控制的重要依據(jù)，由于預(yù)算分解準(zhǔn)確度不高導(dǎo)致預(yù)算管理出現(xiàn)誤差，在很大程度上提升了成本費(fèi)用的管理和控制難度。

為了保證預(yù)算的精準(zhǔn)度，在預(yù)算管理中，需要根據(jù)預(yù)算科目進(jìn)行二級、三級甚至是四級的細(xì)化，預(yù)算科目細(xì)化不僅可以提高預(yù)算的精準(zhǔn)度，更可以保證預(yù)算的全面覆蓋性。由于預(yù)算科目分級不夠、分級不準(zhǔn)確，核算存在漏項(xiàng)，預(yù)算金額與后期的成本核算數(shù)據(jù)偏差較大。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的高資金特性下，任何預(yù)算科目的漏項(xiàng)都可能導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)存在巨大差異。而在時間節(jié)點(diǎn)的選擇上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性和各環(huán)節(jié)上的高度依托性，任何環(huán)節(jié)在時間節(jié)點(diǎn)控制上的誤差都可能導(dǎo)致整個項(xiàng)目進(jìn)度受到影響。但在編制預(yù)算的過程中，由于缺少對特殊情況的考慮，以及特殊情況的不可預(yù)測性，預(yù)算時間節(jié)點(diǎn)難以實(shí)現(xiàn)高度精準(zhǔn)，這也影響了后期的預(yù)算執(zhí)行。

（二）各部門基于成本費(fèi)用管控的有效溝通具有提升潛力

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)特點(diǎn)，主要的成本為項(xiàng)目開發(fā)成本，無法同步歸集到開發(fā)成本中的成本類項(xiàng)目，先歸集到開發(fā)間接費(fèi)用，后期根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)行分?jǐn)?。除前述成本外，常?guī)的費(fèi)用和其他企業(yè)并無大的不同，如銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于常常需要利用杠桿，形成大量的利息支出，根據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則需要大量進(jìn)行資本化，此方面也根據(jù)情況歸集到開發(fā)間接費(fèi)用的下屬科目中。由此可見，從開發(fā)成本到開發(fā)間接費(fèi)用（含開發(fā)融資的利息費(fèi)用），再到各項(xiàng)費(fèi)用，房地產(chǎn)公司的成本費(fèi)用支出涉及企業(yè)的若干部門。例如，開發(fā)成本主要由合約造價相關(guān)部門負(fù)責(zé)，利息費(fèi)用主要由財(cái)務(wù)部門（或資金部門）負(fù)責(zé)，銷售費(fèi)用主要由營銷部門負(fù)責(zé)，管理費(fèi)用主要由行政綜合部門負(fù)責(zé)等。

良好的預(yù)算管理在編制階段從業(yè)務(wù)端口發(fā)起，所以客觀上使各部門對應(yīng)開支的費(fèi)用限額與標(biāo)準(zhǔn)有了把握，同時財(cái)務(wù)部門對整體的成本費(fèi)用進(jìn)行匯總，并經(jīng)預(yù)算管理流程綜合平衡上報(bào)審批。完善的預(yù)算流程對成本費(fèi)用的管控具有良好的作用，但當(dāng)前由于較多的房地產(chǎn)企業(yè)還是業(yè)務(wù)導(dǎo)向，或者由于資金比重區(qū)別大，各部門并未形成良性溝通，成本費(fèi)用預(yù)算編制不科學(xué)，也降低了成本管控的指導(dǎo)性與約束力。

（三）預(yù)算、成本管理戰(zhàn)略性目標(biāo)體現(xiàn)不足

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流關(guān)系企業(yè)的生死存亡，任何原因?qū)е碌馁Y金鏈斷裂都可能對企業(yè)造成不可換回的損失。例如，2014年河北省邯鄲市房地產(chǎn)市場的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉風(fēng)波，正是因?yàn)榻鹗兰o(jì)地產(chǎn)公司利用高息吸儲社會資金，后因資金鏈斷裂破產(chǎn)，從而導(dǎo)致整個邯鄲市地產(chǎn)企業(yè)相繼破產(chǎn)倒閉?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理和成本費(fèi)用管理上多基于項(xiàng)目的成本控制，未能將項(xiàng)目的全周期預(yù)算與年度的成本預(yù)算、資金預(yù)算統(tǒng)一起來，或者在項(xiàng)目的實(shí)施上未按預(yù)算約束執(zhí)行，預(yù)算未能體現(xiàn)戰(zhàn)略的指導(dǎo)地位。從這個層面來講，生命周期成本戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)而言，具有重要的應(yīng)用價值。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的周期性和階段性，從設(shè)計(jì)到竣工交付，無一不發(fā)生大量成本費(fèi)用，且持續(xù)的時間一般在3年左右，便于項(xiàng)目周期內(nèi)的成本控制，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門切實(shí)配合，在開發(fā)綱要與目標(biāo)成本方面結(jié)合開發(fā)進(jìn)度作出合理、客觀的預(yù)計(jì)，并體現(xiàn)在預(yù)算之中。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理與成本管理的有效措施

（一）提升預(yù)算管理與成本管理的準(zhǔn)確度

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算和成本費(fèi)用核算準(zhǔn)確度的提升，是保證預(yù)算管理和成本管理有效對接，實(shí)現(xiàn)基于預(yù)算管理的全面成本管理的必要前提條件。預(yù)算和成本核算任何一方準(zhǔn)確度的缺失都可能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

提升預(yù)算管理的準(zhǔn)確度要從細(xì)化預(yù)算科目、提升預(yù)算時間節(jié)點(diǎn)精準(zhǔn)度兩方面著手。預(yù)算科目應(yīng)盡可能精細(xì)化與科學(xué)化，保證上級科目能夠完整地對下級科目進(jìn)行綜合與概括，下級科目同時可以對上級科目進(jìn)行補(bǔ)充和具體化。在預(yù)算執(zhí)行的時間節(jié)點(diǎn)控制上，應(yīng)該充分考慮不可控因素對項(xiàng)目進(jìn)度的影響，避免過于理想化地設(shè)置預(yù)算執(zhí)行時間節(jié)點(diǎn)，系統(tǒng)性和全面性地考慮各級預(yù)算在時間階段上的設(shè)置。

為了提升預(yù)算管理和成本管理在核算與時間上的準(zhǔn)確度，企業(yè)可通過項(xiàng)目管理平臺或系統(tǒng)對項(xiàng)目的預(yù)算、成本控制進(jìn)行更加精準(zhǔn)的管理。建立項(xiàng)目預(yù)算和成本數(shù)據(jù)庫，在完成歷史數(shù)據(jù)積累的同時，利用大數(shù)據(jù)、云存儲、云計(jì)算等信息化技術(shù)手段，對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行更加準(zhǔn)確的預(yù)算管理和成本費(fèi)用管理。

（二）加強(qiáng)成本管控部門與技術(shù)部門的交流合作

在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本控制部作為項(xiàng)目成本管理的執(zhí)行部門，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的成本控制與管理。但是在一些具體業(yè)務(wù)流程的執(zhí)行上，由于無法實(shí)際地對業(yè)務(wù)過程進(jìn)行深層次的調(diào)查研究，成本管理的有效性有待提升。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)內(nèi)的交流合作，尤其是成本控制部與財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)部等技術(shù)部門之間的合作交流。結(jié)合預(yù)算編制的要求，業(yè)務(wù)部門（如合約成本部）既是企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的初始編制部門，更是企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行部門，在項(xiàng)目工程造價預(yù)算編制的基礎(chǔ)上，結(jié)合財(cái)務(wù)預(yù)算的編制要求，積極參與預(yù)算編制，根據(jù)自身掌握的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，對預(yù)算的準(zhǔn)確性、覆蓋面以及預(yù)算指標(biāo)的分級進(jìn)行把關(guān)，提出合理的建議。財(cái)務(wù)部門對預(yù)算匯總平衡進(jìn)行綜合溝通協(xié)調(diào)。預(yù)算執(zhí)行過程中，財(cái)務(wù)部門從整體上對成本進(jìn)行把控與監(jiān)督，并結(jié)合項(xiàng)目成本率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)算分析。合約成本部、工程部、設(shè)計(jì)部、營銷部、綜合部等按其職責(zé)分工，在企業(yè)整體預(yù)算的前提下，按具體的目標(biāo)成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)開展成本費(fèi)用管控工作。

（三）構(gòu)建以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的成本控制體系

戰(zhàn)略目標(biāo)作為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，目標(biāo)的制定需綜合考核市場環(huán)境、宏觀政策、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢、企業(yè)現(xiàn)狀等因素。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要在新經(jīng)濟(jì)形勢下實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，必須對預(yù)算管理和成本管理進(jìn)行統(tǒng)一，通過基于預(yù)算管理的成本費(fèi)用控制管理，有效提升企業(yè)資金管理的整體質(zhì)量，提高資金利用率。傳統(tǒng)的成本管理體系無法準(zhǔn)確體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目真實(shí)的成本管理水平，阻礙了企業(yè)成本管理水平的進(jìn)一步提升。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理體系，在預(yù)算管理體系的基礎(chǔ)上制定成本管理體系，從而讓成本體系充分體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，保證成本管理切實(shí)推動戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系，與傳統(tǒng)的以財(cái)務(wù)指標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系相比，能夠更加準(zhǔn)確地體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的預(yù)算管理情況，其對企業(yè)業(yè)務(wù)范圍的覆蓋更加全面，對具體業(yè)務(wù)情況的反應(yīng)更加精準(zhǔn)。

以綠地集團(tuán)為例，其在構(gòu)建以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系時，將客戶體驗(yàn)作為衡量成本控制是否合理的核心標(biāo)準(zhǔn)。通過對資源的科學(xué)分配，平衡成本與品質(zhì);通過加強(qiáng)過程控制規(guī)范，提升項(xiàng)目運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)效益;通過全面預(yù)算管理，對成本管理進(jìn)行監(jiān)控，這種監(jiān)控不僅包括目標(biāo)監(jiān)控，還包括指標(biāo)、定額監(jiān)控，項(xiàng)目運(yùn)營過程的監(jiān)控等諸多方面。

四、結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢下，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控勢必更加全面和有力，而在商品同質(zhì)化差異不斷縮小的同時，基于預(yù)算管理的成本費(fèi)用控制管理不僅體現(xiàn)在降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目投資效益上，其更深度的意義在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，實(shí)現(xiàn)對資金的統(tǒng)籌規(guī)劃和優(yōu)化配置，使房地產(chǎn)開發(fā)的全流程實(shí)現(xiàn)成本與費(fèi)用的優(yōu)化控制，促進(jìn)企業(yè)價值實(shí)現(xiàn)。

（作者單位為合肥萬科企業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部）

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