閆亞偉

摘 要：為了解決小區(qū)共有部分或者共用部分的修繕、更新或者改造工作，我國設(shè)立了住宅專項(xiàng)維修資金。但自專項(xiàng)維修資金設(shè)立以來，其在實(shí)踐中的應(yīng)用程度并不廣泛，主要原因在于：一方面，立法上關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的實(shí)施主體以及實(shí)施程序等方面缺乏系統(tǒng)的規(guī)定;另一方面，住宅專項(xiàng)維修資金使用過程涉及到多方主體參與，但各個(gè)主體之間的職能劃分并不明確，由此導(dǎo)致住宅專項(xiàng)維修資金的使用效率并不高。基于此，本文圍繞住宅專項(xiàng)維修資金的屬性，就住宅專項(xiàng)維修資金在實(shí)踐中面臨的困境進(jìn)行了探討并在此基礎(chǔ)性上提出提高住宅專項(xiàng)維修資金使用效率的方法和建議。

關(guān)鍵詞：維修資金;資金屬性;房屋;維修

中圖分類號(hào)：F23 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.35.050

0 引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的權(quán)利意識(shí)觀念不斷提升，住宅專項(xiàng)資金這個(gè)概念逐漸深入到居民生活。盡管我國立法很早就設(shè)立了住宅專項(xiàng)維修資金，但是這個(gè)這個(gè)概念也是在近幾年來被廣泛提起。由于立法上不配套規(guī)定以及在實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)并未真正建立起來，由此導(dǎo)致住宅專項(xiàng)維修資金的使用效率一直很低。鑒于此，當(dāng)下和今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，有關(guān)部門的主要工作就是要完善住宅專項(xiàng)資金的使用路徑，提高其使用效率。

1 維修資金啟動(dòng)在實(shí)踐中面臨的問題

1.1 維修資金使用決議程序復(fù)雜

由于維修資金并非業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此，若要啟動(dòng)維修資金，必須經(jīng)過合法的程序。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，維修資金的啟用必須經(jīng)過專有部分占建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且經(jīng)過占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！半p三分之二”的存在，導(dǎo)致維修資金的籌集和使用變得十分困難，一方面，要在短時(shí)間內(nèi)召集這么多的業(yè)主進(jìn)行表決，誰來組織、誰來召集，召集時(shí)間以及召集地點(diǎn)本身存在事實(shí)上的困難;另一方面，即便是能夠召集起來，這么多的業(yè)主均有自己的意見和想法，要實(shí)現(xiàn)“雙三分之二”的一致通過也存在很大的難度。

1.2 維修資金參與主體多，職責(zé)劃分不明確

維修資金籌集或者使用是為了修繕、維護(hù)或者改造住宅共用部位或者共用設(shè)施，因此，這其中必然會(huì)牽涉到各方主體。首先，維修資金的籌集和使用需要業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的表決;其次，由于維修資金籌集或者使用的目的是為了修繕、改造或者更新住宅共用部位或設(shè)施，因此后期勢(shì)必會(huì)涉及到施工、造價(jià)以及監(jiān)理等環(huán)節(jié)，這一過程往需要物業(yè)的配合。問題在于上述各個(gè)環(huán)節(jié)的職能分工立法上并未明確，涉及這么多的參與主體有沒有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，很容易出現(xiàn)問題。

1.3 維修資金申請(qǐng)以及實(shí)施主體不完善

維修資金申請(qǐng)和維修事項(xiàng)實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)的工程，必須確定合理的實(shí)施主體才能保障相關(guān)工作的進(jìn)行。關(guān)于維修資金的實(shí)施主體，我國立法上的規(guī)定并不是很完善。比如，建設(shè)部、財(cái)政部曾出臺(tái)文件規(guī)定，對(duì)于沒有業(yè)主大會(huì)管理的維修資金或者在維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會(huì)管理前，若要使用，必須由物業(yè)對(duì)改造項(xiàng)目提出意見，所在小區(qū)沒有物業(yè)的，則由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。這一規(guī)定看似沒有問題，實(shí)則存在嚴(yán)重的漏洞：一方面，實(shí)踐中對(duì)于大多數(shù)已售出的公房，很少會(huì)有物業(yè)，由此導(dǎo)致該規(guī)定缺乏實(shí)操性;另一方面即便存在物業(yè)，要求物業(yè)投入大量的“人”“財(cái)”“力”去組織實(shí)施維修資金的啟用和修改改造等，權(quán)利義務(wù)關(guān)系顯然不對(duì)等。

2 維修資金涉及的幾個(gè)具體性問題

住宅專項(xiàng)維修資金的使用對(duì)象系業(yè)主的共有部分，其涉及到的具體性問題概括如下：

首先，維修資金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。在小區(qū)有業(yè)主大會(huì)的前提下，一般會(huì)交由業(yè)主大會(huì)管理。其次，從維修資金使用情況來看，并非維修資金的使用頻次越高越好。一些工程質(zhì)量較好的小區(qū)，維修資金的使用頻率極低。從這個(gè)意義上講，并不是維修資金使用的頻率越高越好，恰恰相反，使用頻率越好，恰好反映出小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量問題。由此，不能作為一種既定目標(biāo)來看待。對(duì)于共有部分確需要更新或者修繕的，要盡快啟動(dòng)維修資金，對(duì)于不需要更新或者修繕的，不應(yīng)為了完成指標(biāo)性任務(wù)而啟動(dòng)維修資金。最后，要規(guī)范維修資金的使用程序。基于此，相關(guān)部門在制定政策的時(shí)候，要充分考慮到維修資金設(shè)立的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，不論作怎樣的制度設(shè)計(jì)，都要盡量保障資金的使用順暢。

3 做好專項(xiàng)維修資金使用工作的關(guān)鍵舉措

3.1 明確各方參與主體的法律關(guān)系，各司其職

做好專項(xiàng)維修資金使用工作的前提在于首先在于明確參與主體的職能與分工。具體來說，維修資金的使用程序上必須由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決策。實(shí)踐中，有很多小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，這種情況下，維修資金的申請(qǐng)使用一般交由物業(yè)代勞，由于物業(yè)在提供服務(wù)的過程中自身并沒有取得報(bào)酬，因此，這種實(shí)施的效果不佳。

在各方參與主體職能分工上，業(yè)主作為維修資金的所有權(quán)人，有權(quán)就住宅專項(xiàng)維修資金使用過程中的任何問題進(jìn)行決策并有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者常設(shè)機(jī)構(gòu)。鑒于維修資金啟動(dòng)后，涉及的房屋等其他共有部分的修繕，需要專業(yè)人才的參與，也需要一定的組織能力，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)協(xié)助辦理維修資金申請(qǐng)和維修事項(xiàng)實(shí)施。

最后，在維修資金的使用和實(shí)施過程中，街道辦、居委會(huì)、施工單位、監(jiān)理單位以及政府財(cái)政部門、質(zhì)監(jiān)部門、消防部門等都有可能參與進(jìn)來。在這種前提下，必須出臺(tái)相關(guān)文件對(duì)各個(gè)部門所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工作以及職能進(jìn)行明確劃分。只有將各個(gè)部門納入統(tǒng)一的監(jiān)管軌道，才能保障維修資金的使用效率。

3.2 充分發(fā)揮業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)的熱情，提高其責(zé)任意識(shí)

維修資金使用工作規(guī)范的前提還在于要充分發(fā)揮業(yè)主自治以及公共責(zé)任意識(shí)。從當(dāng)前維修資金使用的實(shí)際情況來看，盡管法律規(guī)定了業(yè)主在維修資金使用過程中的主體地位，但是業(yè)主對(duì)于公共管理事業(yè)的參與熱情顯然不高，也沒有積極的去履行自己的義務(wù)，更多時(shí)候呈現(xiàn)出一種“事不關(guān)己”的態(tài)度。這導(dǎo)致了維修資金使用的決策效率低下。為了徹底改變這種局面，必須提高全體業(yè)主的責(zé)任意識(shí)，為廣大業(yè)主提供一個(gè)有效的交流溝通平臺(tái)，以此形成權(quán)利義務(wù)對(duì)等的運(yùn)行機(jī)制。

3.3 建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)

由于業(yè)主在人數(shù)上比較多，如果任何事都有全體業(yè)主來進(jìn)行決策的話，這樣在實(shí)踐中的可操性不強(qiáng)。基于此，全體業(yè)主應(yīng)建立統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)平臺(tái)，通過機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的管理。我國法律已經(jīng)為居民自治機(jī)構(gòu)提供了很好的示范，這個(gè)示范就是業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立對(duì)于小區(qū)居民生活發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。就業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的成立狀況來看，目前在很多小區(qū)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都沒有成立。正是這一自治機(jī)構(gòu)在中國居民生活中沒有完全推行起來，就導(dǎo)致一些小區(qū)的問題不斷地積累，拖的時(shí)間越久，處理的難度也就越大。其實(shí)維修資金的使用工作也是一樣，只有大力推進(jìn)業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的制度建設(shè)，真正形成一種制度機(jī)制，關(guān)于小區(qū)生活的各項(xiàng)事務(wù)才能有條不紊的開展起來，真正服務(wù)于居民。

3.4 建立應(yīng)急維修機(jī)制

在維修資金使用工作中，為了確保問題能夠及時(shí)解決，必須建立應(yīng)急維修機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)一些突發(fā)性問題的有效應(yīng)對(duì)。如前文所述，在維修資金使用的過程中，部分業(yè)主對(duì)公共事務(wù)的參與意識(shí)以及公共事務(wù)責(zé)任意識(shí)都不高，甚至還常常表現(xiàn)出“事不關(guān)己”的態(tài)度，由此導(dǎo)致共有部位的修繕、更新或者改造的工作難以順利推進(jìn)。甚至有些時(shí)候，部分業(yè)主會(huì)直接反對(duì)修繕或者改造工作。在這樣的情況下，物業(yè)主管部門應(yīng)該建立起應(yīng)急維修機(jī)制。如果小區(qū)共有或共用部分出現(xiàn)問題會(huì)直接導(dǎo)致小區(qū)居民的正常、安全生活，物業(yè)主管部門可責(zé)令業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)盡快啟動(dòng)維修資金的申請(qǐng)以及實(shí)施工作。此外，應(yīng)急維修機(jī)制畢竟?fàn)砍兜饺w業(yè)主的利益，基于此，應(yīng)急維修機(jī)制在建立時(shí)必須充分考慮重點(diǎn)監(jiān)管的內(nèi)容，舉個(gè)例子來說，如要對(duì)某塊共用區(qū)域進(jìn)行修繕，必須要確認(rèn)共用區(qū)域受損的情形，其是否符合應(yīng)急維修的情形等。

3.5 建立協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)各部門之間的有效溝通

最后，完善維修資金使用工作的最后一步在于要建立部門之間的協(xié)調(diào)機(jī)制，多頭做好房屋維修監(jiān)管。具體來說，由于維修資金使用涉及較多的參與主體，在明確各自職能分工前提下，也要嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任機(jī)制。這意味著，各個(gè)部門在維修資金使用或者實(shí)施的過程中，出現(xiàn)了違法違規(guī)行為，其就應(yīng)當(dāng)為自己的行為承擔(dān)責(zé)任。進(jìn)一步說，首先，街道辦事處在維修資金實(shí)施過程中，必須充分履行好監(jiān)管職能。之所以要求街道辦要履行好其監(jiān)管職能而不是要求其他部門去承擔(dān)這一職能，是因?yàn)榫湍壳皝砜?，街道辦行使監(jiān)管權(quán)力有著明確的法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予了街道辦對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理性地位，由街道辦事處來行使監(jiān)管職能再合適不過。其次，要充分發(fā)揮維修資金使用過程中其他有關(guān)部門的作用，接受消防、質(zhì)檢等部門的監(jiān)督，密切配合他們開展工作。最后，在有足夠證據(jù)或者跡象表明修事項(xiàng)特別緊急的情況下，比如，小區(qū)的消防設(shè)備出現(xiàn)問題，足以影響小區(qū)居民生活安全的，根據(jù)消防、質(zhì)檢部門出具的專業(yè)性意見，前文所說的應(yīng)急維修機(jī)制不足以盡快處理這種緊急情況時(shí)，有關(guān)部門可直接啟動(dòng)維修資金，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)。

4 結(jié)束語

綜上所述，住宅專項(xiàng)維修資金的使用規(guī)范首先要圍繞著資金使用屬性展開。維修資金使用工作效率的提高一方面依賴于居民自治即建立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，提高業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)的熱情，另一方面也有賴于各個(gè)部門之間的體系性配合，只有在各方參與的主體的積極配合情況下，才能徹底解決當(dāng)下維修資金使用面臨的困境，才能在避免風(fēng)險(xiǎn)的前提下，提高維修資金的使用效率。

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