林東武 王保衛(wèi)

摘要：本文通過研究分析廣東五大地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、結(jié)算面積、在建面積等數(shù)據(jù)變化，通過以微見著的方式探索房地產(chǎn)開發(fā)是否發(fā)生了內(nèi)在變化。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)公司 ?經(jīng)營(yíng)分析

2020年1月，“新冠肺炎”疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)造成了巨大的沖擊，導(dǎo)致第一季度GDP同比增長(zhǎng)為-6.8%，在如此艱難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，我們?nèi)匀荒芸吹揭恍衢T城市房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲的新聞，吸引了眾多老百姓的目光。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本數(shù)據(jù)，2020年5月同比上漲2.99%，6月同比上漲3.16%①。有人說樓市已飽和很快會(huì)迎來房?jī)r(jià)下跌拐點(diǎn);也有人說目前城鎮(zhèn)化只有60.59%②，房?jī)r(jià)仍然有上漲空間。春江水暖鴨先知，作為先知先覺的房地產(chǎn)開發(fā)商，是嗅到了商機(jī)還是危機(jī)？

本文拋開老生常談的房?jī)r(jià)漲跌話題，以廣東省主要上市地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)變化為著眼點(diǎn)，探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)是否發(fā)生了悄然變化。

一、地產(chǎn)公司樣本的選取

通過國(guó)泰安數(shù)據(jù)查詢，截至2019年末在中國(guó)境內(nèi)上市的，并按照證監(jiān)會(huì)2012版的行業(yè)分類為房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)共計(jì)有144家，其中有32家注冊(cè)地在廣東省。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年收入位列前五的廣東房地產(chǎn)公司分別為萬科A（股票代碼000002）、保利地產(chǎn)（股票代碼600048）、招商蛇口（股票代碼001979）、金地集團(tuán)（股票代碼600383）和華僑城A（股票代碼000069），營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為82，460，886.07萬元，相當(dāng)于廣東32家上市地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入的85.94%，對(duì)這五家地產(chǎn)公司的研究具有一定代表性（見圖1）。

本文選取上述五家地產(chǎn)公司近三年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)變化進(jìn)行分析，在一定程度上說明了公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的變化趨勢(shì)。

二、對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)分析

企業(yè)成長(zhǎng)過程中的主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型研究就是基于實(shí)現(xiàn)本土化研究的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，它也是產(chǎn)業(yè)組織和戰(zhàn)略管理領(lǐng)域的一個(gè)嶄新課題[1]。主營(yíng)業(yè)務(wù)不僅是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，而且是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)處在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，面對(duì)不斷變化的資源條件和復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，它要求企業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化及時(shí)做出戰(zhàn)略調(diào)整。這是研究這五家地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)變化的意義所在。

在對(duì)萬科A、保利地產(chǎn)等五家公司的經(jīng)營(yíng)方向是否發(fā)生變化進(jìn)行分析時(shí)，本文選取與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)密切相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和業(yè)績(jī)指標(biāo)，財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（房地產(chǎn)開發(fā)），業(yè)績(jī)指標(biāo)主要包括結(jié)算面積、在建面積和待開發(fā)面積。文中數(shù)據(jù)均引自2016年至2019年各自公司的年度報(bào)告，且在確保數(shù)據(jù)可靠的情況下剔除境外收入（如有的話）。對(duì)獲取華僑城A的結(jié)算面積、在建面積和待開發(fā)面積等數(shù)據(jù)不夠充分，因此不對(duì)這三項(xiàng)指標(biāo)展開分析。

（一）財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析

對(duì)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，主要從主營(yíng)業(yè)務(wù)入手，尤其是地產(chǎn)開發(fā)收入與營(yíng)業(yè)收入的占比，它體現(xiàn)著企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的變化趨勢(shì)。

1.不同地產(chǎn)公司之間的經(jīng)營(yíng)定位。翻閱這五家地產(chǎn)公司的2019年公司年度報(bào)告，可以發(fā)現(xiàn)雖然主營(yíng)業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)開發(fā)，但是對(duì)經(jīng)營(yíng)定位和經(jīng)營(yíng)策略還是稍有差異。

萬科A在2018年開始將公司定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并具體細(xì)化為四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田、和諧生態(tài)建設(shè)者。公司業(yè)務(wù)聚焦全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。近年來，公司在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)入商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)、租賃住宅、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、冰雪度假、教育等領(lǐng)域。

保利地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局。重點(diǎn)培育房地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)板塊，搭建了覆蓋物業(yè)管理、銷售代理、商業(yè)管理等十余個(gè)綜合服務(wù)板塊，以及以房地產(chǎn)基金、普惠金融為主的不動(dòng)產(chǎn)金融平臺(tái)。

招商蛇口以“中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位。公司業(yè)務(wù)覆蓋教育、文化、寫字樓、園區(qū)、文創(chuàng)、特色產(chǎn)城、長(zhǎng)租公寓、住宅、酒店、綜合體、商業(yè)、郵輪、健康、養(yǎng)老等14個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

金地集團(tuán)的業(yè)務(wù)板塊分為住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。目前已形成華南、華北、華東、華中、西部、東北、東南七大區(qū)域的全國(guó)化布局。

華僑城A則是以“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價(jià)值實(shí)現(xiàn)者”為戰(zhàn)略定位，2019年度報(bào)告的紙包裝業(yè)務(wù)收入降為零，意味著公司進(jìn)一步強(qiáng)化以文化旅游、房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)力文化旅游和房地產(chǎn)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊。

2.地產(chǎn)開發(fā)占營(yíng)業(yè)收入的變化趨勢(shì)。通過2016年至2019年的數(shù)據(jù)可看，華僑城A與其他四家公司相比，房地產(chǎn)開發(fā)收入占營(yíng)業(yè)收入的比例明顯偏低，近四年占營(yíng)業(yè)收入的平均值為53.84%。以2019年為例，旅游綜合業(yè)務(wù)占到51.46%，而房地產(chǎn)開發(fā)只占48.54%，旅游綜合業(yè)務(wù)份額首度超過房地產(chǎn)開發(fā)。而萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口和金地集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)收入比例則維持相對(duì)高位，近四年房地產(chǎn)收入占比的平均數(shù)分別為96.19%、93.99%、88.88%和91.80%。以下通過兩個(gè)方式進(jìn)行比較：

第一，將地產(chǎn)公司2016年與2019年的經(jīng)營(yíng)變化進(jìn)行直接比較，會(huì)發(fā)現(xiàn)保利公司地產(chǎn)開發(fā)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重只增加了0.03%，而同期的萬科A和招商蛇口地產(chǎn)開發(fā)收入比重分別降低了1.51%、1.74%，金地集團(tuán)和華僑城A地產(chǎn)開發(fā)收入占比下降的比較多，分別達(dá)到-3.54%、-4.86%。

第二，以各公司近四年地產(chǎn)開發(fā)收入平均值作為界線，與每年的地產(chǎn)收入占比進(jìn)行比較，數(shù)據(jù)顯示萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)近三年分別下降1.17%、0.67%、2.71%，下跌平均數(shù)為-1.52%，而招商蛇口、華僑城A則分別稍微上漲0.57%、0.45%，上漲平均數(shù)為0.51%。近四年華僑城A的文化旅游與房地產(chǎn)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊出現(xiàn)了“一進(jìn)一退”的趨勢(shì)，但值得注意的是該公司地產(chǎn)開發(fā)中包含了旅游地產(chǎn)。

通過上述兩組數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，雖然漲跌有稍微分化，但能看出地產(chǎn)收入占比下降的公司數(shù)量較多，而且下降比例較大。整體而言，地產(chǎn)公司的地產(chǎn)開發(fā)收入占比出現(xiàn)了比較緩慢的下降趨勢(shì)，而房地產(chǎn)開發(fā)以外的物業(yè)管理、地產(chǎn)金融、旅游服務(wù)、酒店服務(wù)等服務(wù)板塊業(yè)務(wù)份額正在逐漸增加。

（二）業(yè)績(jī)指標(biāo)的分析

1.結(jié)算面積的變化趨勢(shì)。在2017年至2019年期間，保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算面積平緩增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)分別是9.72%、9.53%、16.57%。萬科A可能受到“萬寶之爭(zhēng)”的影響，2017年結(jié)算面積同比減少3.54%，但在2018年起保持和保利地產(chǎn)相似的增長(zhǎng)速度，同比增長(zhǎng)分別為-3.54%、10.65%、12.27%。招商蛇口自2015年12月30日與招商地產(chǎn)吸收合并后，房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)算面積得到提升，同比增長(zhǎng)為：1.60%、16.24%和43.73%，在2018、2019年逐步與萬科A、保利地產(chǎn)拉開距離。而金地集團(tuán)在期間內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算面積則是呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)，從2017年同比減少40.56%，到2018年同比減少1.33%，再到2019年同比增加53.83%。萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口和金地集團(tuán)近三年同比增長(zhǎng)的平均值分別為6.46%、11.94%、20.52%和3.98%（見圖3）。

整體而言，萬科A、保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算面積增長(zhǎng)平緩，而招商蛇口和金地集團(tuán)的結(jié)算面積增加速度則比較明顯，尤其是金地集團(tuán)的增速更加顯著。

2.在建面積的變化趨勢(shì)。在2017年至2019年數(shù)據(jù)期間，與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算面積變化不同的是，萬科A 、保利地產(chǎn)、招商蛇口和金地集團(tuán)在經(jīng)歷2018年在建面積的增長(zhǎng)之后，2019年均出現(xiàn)了不同程度的回落。萬科A和金地集團(tuán)近三年的在建面積增長(zhǎng)變化比較大，同比增長(zhǎng)分別為16.41%、36.73%、-15.06%和4.95%、62.27%、35.01%，呈現(xiàn)拱形的增長(zhǎng)變化。保利地產(chǎn)和招商蛇口的在建面積變化比較平緩，同比增長(zhǎng)分別為31.55%、38.51%、26.55%和35.92%、44.68%、21.62%（見圖4）。萬科A 、保利地產(chǎn)、招商蛇口和金地集團(tuán)近三年同比增長(zhǎng)平均值分別為12.70%、32.20%、34.07%和34.08%。

通過數(shù)據(jù)顯示，萬科A 、保利地產(chǎn)、招商蛇口和金地集團(tuán)的在建面積不約而同的呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，萬科A的下降趨勢(shì)最快，其次是金地集團(tuán)，招商蛇口和保利集團(tuán)的下降趨勢(shì)則顯得稍微平緩。

3.待開發(fā)面積的變化趨勢(shì)。在2017年至2019年期間，萬科A和保利地產(chǎn)待開發(fā)面積呈現(xiàn)減少的趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)分別為19.35%、-6.1%、-9.13%和43.30%、0.58%、-11.58%。金地集團(tuán)的待開發(fā)面積則保持相對(duì)平穩(wěn)，同比增長(zhǎng)分別為27.80%、16.71%、18.93%。招商蛇口的待開發(fā)面積數(shù)據(jù)呈現(xiàn)U字形上漲趨勢(shì)，從2017年同比增長(zhǎng)45.45%，到2018年同比減少12.12%，再到2019年同比增長(zhǎng)49.58%（見圖5）。

數(shù)據(jù)顯示萬科A 、保利地產(chǎn)、招商蛇口和金地集團(tuán)的在建面積變化情況出現(xiàn)了分化，萬科A、保利地產(chǎn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，金地集團(tuán)顯得緩慢下降，招商蛇口則是在2018年后觸底反彈。

三、結(jié)語(yǔ)與啟示

（一）結(jié)語(yǔ)

通過上述2017年至2019年的數(shù)據(jù)可見，萬科A的地產(chǎn)開發(fā)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但下降速度非常小。待開發(fā)面積和在建面積數(shù)據(jù)下降比較明顯，結(jié)算面積有上升后呈平緩的趨勢(shì)，意味著拿地速度放緩，以及在建工作量減少，并提高了銷售結(jié)轉(zhuǎn)的速度。

保利地產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重保持相對(duì)平緩，待開發(fā)面積和在建面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，結(jié)算面積有稍微上升的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)變化與萬科A有著異曲同工之處。

招商蛇口的地產(chǎn)開發(fā)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，結(jié)算面積和待開發(fā)面積呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，而在建面積則是經(jīng)歷2018年稍微上漲后轉(zhuǎn)為下降趨勢(shì)。

金地集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重同樣呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，待開發(fā)面積在近兩年保持平緩，結(jié)算面積呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，在建面積在2018年上漲后轉(zhuǎn)為下降趨勢(shì)。

華僑城A的地產(chǎn)開發(fā)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重則出現(xiàn)明顯下降，地產(chǎn)開發(fā)以外的旅游綜合服務(wù)收入份額顯著增加。

（二）啟示

在過去的20多年中，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)改善人民生活水平，擴(kuò)大內(nèi)需和刺激投資增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。中國(guó)已進(jìn)入“十三五”規(guī)劃最后攻堅(jiān)的一年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)改革之初已經(jīng)有了質(zhì)的變化。

曾經(jīng)有學(xué)者基于2003～2017年全國(guó)281個(gè)地級(jí)及以上城市的數(shù)據(jù)，探究地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度的變化，并運(yùn)用空間杜賓模型，對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的區(qū)域特征及其空間溢出效應(yīng)進(jìn)行探討。結(jié)果顯示：我國(guó)大部分城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴度仍然較大，不僅存在自身的時(shí)間慣性依賴，還存在近鄰空間依賴[2]。但是隨著國(guó)家“房住不炒”的政策理念深入人心，老百姓會(huì)逐漸擺正心態(tài)，以理性態(tài)度購(gòu)買房產(chǎn)，地產(chǎn)開發(fā)商也正逐步、緩慢地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型，只是企業(yè)經(jīng)濟(jì)體量太大，這種轉(zhuǎn)型速度會(huì)顯得稍微慢一些。但在樓市長(zhǎng)效機(jī)制形成之前，只要樓市能帶來超額利益，仍然難以阻擋老百姓一擁而入競(jìng)相炒房的態(tài)勢(shì)。最后，為了促使當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位和持續(xù)健康發(fā)展，我們有必要對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策趨勢(shì)做出全面認(rèn)識(shí)和正確判斷。

注釋：

①引自中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)。

②引自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2019年數(shù)據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王靜起.企業(yè)成長(zhǎng)過程中的主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型研究[M].北京：科學(xué)出版社.2007：99-101.

[2]趙偉，欒玉蓉.城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資依賴度的時(shí)空演變趨勢(shì)——基于281個(gè)城市面板數(shù)據(jù)的空間計(jì)量分析[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2020，39（02）：92-100.

林東武單位：深圳市安聯(lián)稅務(wù)師事務(wù)所;王保衛(wèi)單位：深圳大學(xué)