摘要：流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)才是可以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，登記機(jī)構(gòu)辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)適用的登記類型，應(yīng)以原權(quán)利人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是否記載于登記簿區(qū)分，申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)還需提交相應(yīng)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記申請(qǐng)材料。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);登記;實(shí)務(wù)

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2020） 11-0042-44

收稿日期：2020-10-03

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是否屬于可以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)？如果是可以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，登記機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)人辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)，適用首次登記還是轉(zhuǎn)移登記？申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交哪些材料？筆者試從以下幾個(gè)方面作探析。

1流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)才是可以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

《農(nóng)村土地承包法》第9條規(guī)定，承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，由他人經(jīng)營(yíng)。據(jù)此可知，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是由土地承包權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)組合成的一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條規(guī)定，“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)：（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);（三）森林、林木所有權(quán);（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);（五）建設(shè)用地使用權(quán);（六）宅基地使用權(quán);（七）海域使用權(quán);（八）地役權(quán);（九）抵押權(quán);（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”。據(jù)此可知，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象中有土地承包權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)組合成的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，那么，從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分立出來的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是否屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象呢？《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為5年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。據(jù)此可知，流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。申言之，流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，是法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象，即土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條第10項(xiàng)規(guī)定的“法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”。概言之，流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)才是可以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

2土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記適用的登記類型

如前所述，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)二那么，登記機(jī)構(gòu)辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)，適用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記，還是適用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記？《農(nóng)村土地承包法》第23條規(guī)定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。據(jù)此可知，土地的承包人自承包合同生效時(shí)起，無須登記，即依法、即時(shí)取得土地的承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。該法第36條規(guī)定，承包方可以自主決定依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，并向發(fā)包方備案。該法第41條規(guī)定，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為5年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。在司法實(shí)務(wù)中，《農(nóng)村土地承包法司法解釋》第14條規(guī)定，承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。據(jù)此可知，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)基于出租（轉(zhuǎn)包）、入股等流轉(zhuǎn)方式取得或設(shè)立，且不以登記為生效前提，而是自流轉(zhuǎn)合同成立時(shí)起，權(quán)利人取得或設(shè)立的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)生效，與是否向發(fā)包方備案無關(guān)。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第48條第1款規(guī)定，依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。該實(shí)施細(xì)則第50條規(guī)定“已經(jīng)登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持互換協(xié)議、轉(zhuǎn)讓合同等材料，申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記：（一）互換;（二）轉(zhuǎn)讓;（三）因家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系變化等原因?qū)е峦恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)分割或者合并的;（四）依法導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移的其他情形。以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，還應(yīng)當(dāng)提供發(fā)包方同意的材料”。據(jù)此可知，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是可以申請(qǐng)首次登記并被記載在登記簿上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是可以基于轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式產(chǎn)生轉(zhuǎn)移并申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。筆者綜合前述法律和規(guī)章的規(guī)定認(rèn)為，如果原權(quán)利人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或土地經(jīng)營(yíng)權(quán)未記載于登記簿上的，登記機(jī)構(gòu)適用首次登記為現(xiàn)時(shí)的權(quán)利人辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。如果原權(quán)利人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或土地經(jīng)營(yíng)權(quán)已經(jīng)記載于登記簿上的，登記機(jī)構(gòu)適用轉(zhuǎn)移登記為現(xiàn)時(shí)的權(quán)利人辦理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。

3申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均沒有專門規(guī)定申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料，如前所述，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是由土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)二種獨(dú)立的權(quán)利組合成的一種復(fù)合型權(quán)利，筆者據(jù)此認(rèn)為，申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)，可以根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第48條和第50條中關(guān)于申請(qǐng)人申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記和轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的申請(qǐng)材料的規(guī)定，提交土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記申請(qǐng)材料。

3.1登記申請(qǐng)書

按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記由權(quán)利人單方申請(qǐng)，因合同、協(xié)議產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記由當(dāng)事人雙方申請(qǐng)。因此，申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記時(shí)，登記申請(qǐng)書由權(quán)利人單方出具。申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記申請(qǐng)書由當(dāng)事人雙方出具。登記申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明：權(quán)利人——姓名或名稱;申請(qǐng)人（當(dāng)事人）的身份證明類型和號(hào)碼;不動(dòng)產(chǎn)類型——土地;宗地坐落;宗地面積;宗地的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)碼;宗地用途——土地經(jīng)營(yíng)權(quán)合同上載明的用途;權(quán)利人類型——個(gè)人或組織;登記類型——首次登記或轉(zhuǎn)移登記;登記原因——出租（轉(zhuǎn)包、入股等）;權(quán)利類型——土地經(jīng)營(yíng)權(quán);宗地所有權(quán)性質(zhì)——集體所有（或國(guó)家所有）;宗地的權(quán)利設(shè)定方式——地表;共有情況等。

3.2申請(qǐng)人的身份證明

申請(qǐng)人中請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記時(shí)，只提交權(quán)利人的有效的身份證明。申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人雙方的有效的身份證明。

3.3載明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

載明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書適用于申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形。

3.4土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，主要指承包人與現(xiàn)時(shí)的權(quán)利人簽訂的載明土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的書面合同。申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記或轉(zhuǎn)移登記時(shí)，都應(yīng)當(dāng)提交土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

3.5宗地權(quán)籍調(diào)查成果報(bào)告

宗地權(quán)籍調(diào)查成果報(bào)告，是指有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的載明承包土地的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況信息的材料，以從地域上、空間上具體、特定作為登記客體的宗地相關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記時(shí)才提交宗地權(quán)籍調(diào)查成果報(bào)告。

作者簡(jiǎn)介：劉守君，北京城市學(xué)院眾城智庫(kù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)（自然資源）登記研究院。