趙寧

摘 要：作為房地產(chǎn)管理工作中的關鍵組成成分，要提高對于項目設計管理的重視。當前階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較為激烈的競爭，必須努力提高自身競爭力，在房地產(chǎn)發(fā)展的同時關注項目管理，以促進建設質量的提升，有效節(jié)約建設成本。

關鍵詞：房地產(chǎn);跨區(qū)域;多項目

文章編號：2095-4085（2020）10-0183-02

設計階段是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的必要環(huán)節(jié)，引進項目管理法能夠界定房地產(chǎn)市場經(jīng)營發(fā)展的時間節(jié)點、穩(wěn)定建設成果、規(guī)范管理措施、監(jiān)督建設成果。項目設計在房地產(chǎn)發(fā)展中能夠提升發(fā)展流程中科學性、規(guī)范性、合理性，有助于解決項目建設中諸多問題，對后續(xù)工作也具有促進作用。

1 房地產(chǎn)項目設計管理模式分析

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)項目設計單一

盡管各部門在進行項目設計時，已經(jīng)制定了相關的項目設計制度，但是由于缺乏對于崗位職責的明確規(guī)定，沒有將崗位職責細化到個人，限制了有關工作的順利開展，既影響了管控效率，也導致管理模式相對落后。對其原因進行深入分析，發(fā)現(xiàn)部門管理人員的管理方法和控制機制缺乏創(chuàng)新，不能與時俱進，導致管理方式固化，影響了部門發(fā)展和體系改革的正常開展，限制了項目設計的實效，導致有關工作無法充分發(fā)揮價值，使部門項目設計的效率嚴重下降，不能將資源進行合理配置。

隨著信息技術在市場中的不斷滲透，各種科技化的管理方式和管理內(nèi)容，如大數(shù)據(jù)和云計算等，都在一定程度上影響了部門的生存和發(fā)展。各部門應該針對當前的市場環(huán)境與自身水平之間的差距進行調(diào)整，以減少經(jīng)營發(fā)展中的隱患。然而，部分部門缺乏精準把握時代發(fā)展方向的能力，導致項目設計人員和管理人員之間不能進行有效融合，使項目設計難度較低，其項目設計的初衷變成了應付外部機構，給形式主義以可乘之機。盡管這種情況在短期內(nèi)不會對部門的經(jīng)營產(chǎn)生影響，但是時間一長，就會限制部門的可持續(xù)發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)發(fā)展期多項目設計風險預期

當前階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)仍處于發(fā)展的初級階段，許多房地產(chǎn)公司的自身工作能力有待提升，在市場風險和公司競爭的多重威脅之下，對于其自身的經(jīng)營管理機制造成了較大挑戰(zhàn)。在法律層面，要加強對于房地產(chǎn)企業(yè)的法律制度建設，從宏觀的角度進行調(diào)控，以約束房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管控中，部分公司自身經(jīng)營和發(fā)展能力有待提升，并且缺乏嚴格的管理思想和管理模式，限制了科學完善的經(jīng)營機制的形成。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，沒有完善的崗位制度，導致員工崗位內(nèi)容不明晰。由于管理模式存在一定局限性，導致房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展得不到有力保障。

1.3 房地產(chǎn)高峰期跨區(qū)域多項目設計管理模式

跨區(qū)域多項目設計中存在三個不同層次與階段的設計管理體系，能夠將決策部門、區(qū)域負責部門、項目建設人員之間建立完整的設計、投資、管控、施工體系，進而迎合市場發(fā)展需求和標準，結合建設區(qū)域與自身發(fā)展特點，形成創(chuàng)新優(yōu)化的房地產(chǎn)項目建設。以上幾個環(huán)節(jié)分工明確、系統(tǒng)科學、責任嚴明，具有良好的管理效果。

2 房地產(chǎn)項目設計管理流程及要點

2.1 項目設計管理流程

要保證流程機制在項目設計中的穩(wěn)定性。通過合理合法的招標機構，在不同部門內(nèi)健全工程招標內(nèi)容的明確規(guī)定，在撰寫招標文件時，必須將有關規(guī)章制度進行充分明確。在開展項目設計時，必須對每個競標企業(yè)進行資格審查，確保每個競標的企業(yè)都具備一定的資質和信譽，保證競爭的公平公正，讓項目可以在公平穩(wěn)定的背景下開展。在采購時，要確保建筑工程建設與供應商之間的合作順利，保證供應商可以在工程建設中提供穩(wěn)定的貨源，有利于進行工期的設計和安排，促進工程建設實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。在企業(yè)施工后，業(yè)主可以通過文字的形式將關系工程的有關事項進行展示，同時在施工方案中要體現(xiàn)出其在建筑施工上的長處，針對意見對自身設計進行對應修改，以提升設計的穩(wěn)定性和經(jīng)濟性。

2.2 項目設計管理職能

項目設計管理與房地產(chǎn)建設難分難舍，其中重要內(nèi)容有項目概念與建設方案、項目階段性設計、施工圖紙規(guī)劃、后期調(diào)整與變更等。根據(jù)項目開發(fā)階段而言，設計職能也被劃分成為三個不同組成部分，分別是總括職能與項目職能。項目職能與總括職能之間互為表里、相輔相成，共同作用于項目建設中。

3 房地產(chǎn)項目設計管理的實施

3.1 項目設計進度管理

3.1.1 區(qū)域設計進度管理

在工程建筑的建設中，要確保區(qū)域設計的準確性和有效性。在進行區(qū)域設計時，許多專業(yè)人員和設計人員會結合自身的工作實際，在工程建設的整體流程中，對原材料消耗情況和資金花費情況進行整體統(tǒng)計。如果可以在建筑工程的區(qū)域設計中，將成本區(qū)域的設計進行快速統(tǒng)計，就可以對工程建設情況進行整體控制。要確保在不同工程項目的設計過程中，區(qū)域設計可以在各個環(huán)節(jié)中有效進行。例如，在對工程進行整體設計時，必須綜合考慮到項目的運行成本、項目資料、項目整體規(guī)劃中所消耗的人力、物力、財力等，盡量避免設計過程與決策之間存在差異，以便于體現(xiàn)決策的作用。

3.1.2 地區(qū)設計進度管理

地區(qū)設計進度管理主要是根據(jù)地區(qū)建設需求和自身經(jīng)濟效益展開的，需要根據(jù)既定設計進度進行監(jiān)督與管控，力求工程項目可穩(wěn)定推進。首先，應當建立健全工程推進的各個時間節(jié)點，并合理規(guī)劃項目建設標準。其次，將各個時間節(jié)點通過工程建設項目聯(lián)系起來，提升工程建設完整性與整體性。最后，項目建設具體內(nèi)容應隨著項目推進而不斷完善，在科學、可控范圍內(nèi)規(guī)劃與調(diào)整。

3.2 項目設計成本管理

3.2.1 區(qū)域設計成本管理

在開展工程預算設計時，設計人員應該充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，結合工作理念和專業(yè)技能，以確?？傮w設計布局的有效性，從全局化的角度出發(fā)，提升工程項目設計的整體性。在進行工程預結算時，設計人員要重點關注工程成本中的有關問題，確保可以在設計中對成本進行有效計算。為此，應該對設計人員的工程成本理念進行合理強化，以促進設計流程和意識的有效轉變，避免因片面追求設計的獨特性和新穎性而導致成本無法控制。

3.2.2 地區(qū)設計成本管理

要將設計費用的控制方式進行規(guī)范。地區(qū)公司設計過程中應當明確整體工程建設總費用預算，根據(jù)自身承擔的工作項目與內(nèi)容合理預算自身工程成本。工程成本中國的重要內(nèi)容有項目原材料、機械設備使用數(shù)量、工程階段性費用、人力資源成本等等。同時與開發(fā)商之間也需要開展商務談判，對建設各個環(huán)節(jié)加以控制，逐步強化項目設計科學性、精準性。

3.3 項目設計質量管理

在建筑工程設計中，要進行質量管理，必須具備全面科學的工程圖紙。通過工程圖紙可以有效體現(xiàn)出工程的消耗量，減少因錯誤操作而造成損傷和浪費。有關研究結果表明，如果工程圖紙的誤差較小，就可以在一定程度上減少工程建設中的資金浪費。在目前的工程施工中，對于工程質量的要求較高，但是經(jīng)濟管控能力卻明顯不足。針對這種情況，應該在對工程設計質量進行整體把控的基礎上，從立項階段開始，通過詳細的討論分析，讓設計質量更加精準，便于控制。

4 結 語

項目設計在房地產(chǎn)管理、收益等方面均能夠發(fā)揮重要作用，縱觀當下我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展現(xiàn)象，項目設計中國仍舊存在較大的局限和問題，難以有效保障商業(yè)開發(fā)、工程建設等環(huán)節(jié)穩(wěn)步推進。鑒于此，應當不斷完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力、設計能力、監(jiān)督能力，通過全方位、寬領域、多視角的設計機制，推進我國房地產(chǎn)項目開發(fā)與利用，提升房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)濟效益、社會效益。

參考文獻：

[1]李忠富，張亞妮.跨區(qū)域多項目的房地產(chǎn)項目設計管理研究[J].土木工程與管理學報，2013，30（2）：74-79.

[2]陳況岑.PDCA循環(huán)在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的運用[J].價值工程，2018，37（16）：83-85.