平金榮

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷擴大，行業(yè)內(nèi)部競爭也日趨激烈。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)面對的市場也發(fā)生了很大變化，房地產(chǎn)市場的導向性更強，理性特征也更加明顯。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富自身管理理念，完善管理機制與方法以提升內(nèi)部管理水平，增強企業(yè)風險抵抗力與核心競爭力，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展打下良好基礎。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預算編制;編制要點

在現(xiàn)代化企業(yè)管理中，全面預算管理是一種非常重要的管理方法與理念，為企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標起著十分重要的作用。在企業(yè)內(nèi)部開展全面預算，可以將公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標細分為各業(yè)務單元的工作目標和行動計劃，以提高資源的配置效率。同時在企業(yè)內(nèi)部開展全面預算，能夠有效改善組織的內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)能力，促使內(nèi)部組織行動一致，目標清晰地實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標。在經(jīng)營發(fā)展過程中，企業(yè)管理層根據(jù)全面預算不同流程所反映的預算執(zhí)行效果制定內(nèi)部管理策略，調(diào)整內(nèi)部管理方案，完善企業(yè)內(nèi)部績效考評制度，進一步提升員工工作能力與工作質(zhì)量，有效穩(wěn)固企業(yè)發(fā)展根基[1]。

1房地產(chǎn)企業(yè)全面預算編制內(nèi)容與規(guī)范

1.1全面預算編制內(nèi)容。全面預算管理是以戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標為導向，對企業(yè)未來的經(jīng)營活動和財務結(jié)果進行全面預測和籌劃，合理配置資源，并對執(zhí)行過程進行監(jiān)控和分析，對執(zhí)行結(jié)果進行評價和反饋，以及時改善和調(diào)整經(jīng)營活動，促進企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。全面預算管理以企業(yè)整體經(jīng)營活動中的各節(jié)點業(yè)務為管理對象，以企業(yè)戰(zhàn)略目標為指導實現(xiàn)企業(yè)財務目標。全面預算管理應是全員參與，各部門、各崗位都應該樹立預算理念，建立成本意識;全面預算管理應做到橫向到邊，縱向到底，業(yè)務范圍全覆蓋，既包括經(jīng)營、投資、財務等活動，又涵蓋人、財、物等方面，還要貫穿產(chǎn)、供、銷等環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資時間長、投資金額大，容易受到宏觀政策和經(jīng)濟周期的影響，各項目成本彈性較大，費用分攤復雜多變，預算編制缺乏完整的指標體系。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)預算編制內(nèi)容分為三大部分，分別是決策、財務以及業(yè)務。其中決策預算主要與企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中的各項突發(fā)狀況有關。這類突發(fā)狀況不經(jīng)常發(fā)生，有些事件甚至只可能發(fā)生一次。如新業(yè)務開發(fā)、產(chǎn)品更新、系統(tǒng)升級、固定資產(chǎn)購置更新、企業(yè)擴展等。企業(yè)針對這類突發(fā)狀況編制預算，為這些狀況的處理提供一個大致方向。財務預算是從財務指標出發(fā)，根據(jù)企業(yè)財務目標以及各項財務活動實際情況編制的預算。財務預算的具體形式是財務報表，財務預算的主要編制目的是展示企業(yè)財務狀況。企業(yè)財務預算與企業(yè)現(xiàn)金流量、負債、資產(chǎn)、利潤等內(nèi)容相關。業(yè)務預算主要是根據(jù)企業(yè)不同時期的不同業(yè)務特征與目標編制的預算。在業(yè)務預算中，預算主要內(nèi)容為日常經(jīng)營活動。在開展財務預算編制工作時，對不同的預算內(nèi)容可采用不同的編制方式。如以時間序列為編制基準，按照業(yè)務發(fā)生的時間順序依次分析各項基礎數(shù)據(jù)，采用零基預算法、增量預算法等進行計算與編制，很好地實現(xiàn)預算編制目標。而如果是與企業(yè)業(yè)務有關的預算，就可以根據(jù)業(yè)務數(shù)量靈活選用彈性預算法、固定預算法等進行計算編制，全面保證預算編制效果[3]。

1.2全面預算編制規(guī)范。進行全面預算編制時要有一定的編制依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預算編制依據(jù)就是企業(yè)預算總目標。企業(yè)需要根據(jù)總體的發(fā)展目標編制各項細部內(nèi)容，從而為企業(yè)各項活動的開展提供具體參考與指導。從這一角度，可將預算編制過程理解為企業(yè)不斷優(yōu)化資源配置的過程，因此預算編制的更加精準、科學與規(guī)范，更有利于企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展目標的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算編制工作需要以企業(yè)組織架構(gòu)為基礎開展。在進行全面預算編制時，就是根據(jù)企業(yè)的預算管理層級開展活動，通常包括全面預算管理的決策機構(gòu)、工作機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)三個層面。企業(yè)決策層根據(jù)業(yè)務具體情況，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求下發(fā)相應的預算目標，執(zhí)行層以該目標為依據(jù)與基礎進行預算編制，在完成編制工作后進行上報。企業(yè)內(nèi)部的工作機構(gòu)對預算編制方案進行分析評估與審核，并進一步將預算編制成果上報到?jīng)Q策層進行審核復批，在經(jīng)過多次的上傳下達、修改與評估審核后最終確定預算并生效，最后將最終的預算成果下達至執(zhí)行機構(gòu)按標準進行執(zhí)行[4]。

在整個預算編制體系中，房地產(chǎn)企業(yè)的各個基層職能部門屬于預算末級單位，這些基層職能部門要以分解細化后的預算目標為依據(jù)再做進一步編制。完成預算編制后由企業(yè)的財務部門進行審核和匯總，然后上傳到企業(yè)經(jīng)理層或董事會進行審核復批。之后相關部門根據(jù)決策層的意見與要求對預算編制進行修改，修改后將其傳達到各個責任預算單位，由責任單位再根據(jù)具體的意見、目標等進行審核、修改與上報。在經(jīng)歷多次上述循環(huán)過程中，真正完成企業(yè)預算總目標。

2房地產(chǎn)企業(yè)全面預算編制具體案例分析

2.1H房地產(chǎn)企業(yè)簡介。H房地產(chǎn)企業(yè)于2005年成立，注冊資本6000萬元人民幣，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售以及住房租賃等業(yè)務。近年來，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，業(yè)務規(guī)模不斷擴大。企業(yè)自成立以來，就在內(nèi)部推行全面預算管理，并且為了提高內(nèi)部管理質(zhì)量與效率，企業(yè)結(jié)合自身情況構(gòu)建了具有自身特點的預算管理架構(gòu)。該組織架構(gòu)的決策機構(gòu)包括股東大會、董事會、預算管理委員會、經(jīng)理層;日常工作機構(gòu)為預算管理委員會辦公室;執(zhí)行機構(gòu)包括下屬各分子公司和事業(yè)部。除了構(gòu)建適合自身的組織架構(gòu)外，企業(yè)也應用多項目開發(fā)模式。每個開發(fā)項目都成立獨立的項目公司，在項目公司內(nèi)部設置項目經(jīng)理職位，由其對項目開發(fā)經(jīng)營工作負責，企業(yè)總經(jīng)理對各個項目經(jīng)理具有直接領導權(quán)。

2.2全面預算編制。H公司的全面預算編制工作由預算管理委員會辦公室主要負責，而該委員會由企業(yè)總經(jīng)理、企業(yè)副總經(jīng)理、財務部、銷售部、成本部等組成。在進行全面預算編制時，財務部承擔主要的組織職責。在編制時，按照企業(yè)業(yè)務特征以及經(jīng)營發(fā)展情況采用滾動預算編制法進行編制，編制周期按照月度、季度、年度來劃分，全面預算編制主要內(nèi)容為企業(yè)日常業(yè)務活動。企業(yè)規(guī)定，在每年10月中旬至12月31日啟動下一年度的預算編制工作[5]。

企業(yè)具體的預算編制過程如下：每年10月中旬時，預算管理委員會根據(jù)企業(yè)本年生產(chǎn)經(jīng)營情況，預測下一年度全面預算的總體目標，擬定全面預算假設，制定全面預算指導文件，并將總體預算目標初步分解到各項目公司和生產(chǎn)單位。各項目公司和生產(chǎn)單位根據(jù)預算年度經(jīng)營環(huán)境的變化、全面預算目標和指導文件的要求編制下一年度的預算草案，交主管領導初審。11月初各單位將審核后的全面預算草案上報預算管理委員會辦公室審查，全面預算管理辦公室匯總平衡各項目公司、生產(chǎn)單位和職能部門的預算草案，編制財務預算及其他有關資料，提交預算管理委員會審議。預算管理委員會組織召開預算質(zhì)詢會議，審議各部門及公司的預算草案。11月下旬預算管理辦公室根據(jù)預算質(zhì)詢會的審議結(jié)果，修改預算草案，并上報預算管理委員會審核。12月中旬全面預算管理委員會將審核通過的預算草案由總經(jīng)理簽批后上報董事會審批，批準后的全面預算方案，由預算管理辦公室確定成文后正式下達給各公司及生產(chǎn)單位執(zhí)行。企業(yè)全面預算管理遵循剛性控制原則，預算方案一經(jīng)批準下達就必須嚴格按照方案實施，以確保預算目標的實現(xiàn)。預算執(zhí)行情況與相應的激勵約束機制掛鉤，預算年度終了，按照預算審計結(jié)果實施績效考核，把預算執(zhí)行情況與經(jīng)營者、職工的經(jīng)濟利益掛鉤，獎懲分明，從而使經(jīng)營者、員工與企業(yè)形成責、權(quán)、利相統(tǒng)一責任共同體，最大限度調(diào)動經(jīng)營者和員工的積極性和創(chuàng)造性。

結(jié) 語

綜上所述，全面預算管理是一項科學有效的管理理念與方法，合理實施全面預算管理有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平，增強企業(yè)核心競爭能力，推動企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應提高對全面預算的重視度，嚴格按照相關規(guī)范與要求，運用專業(yè)的理論知識與技術(shù)方法完善全面預算編制，提升全面預算管理水平。

參考文獻

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