王天佑

摘 要：房產(chǎn)面積作為不動(dòng)產(chǎn)登記、稅費(fèi)征收等項(xiàng)目中的關(guān)鍵因素，其測(cè)量的準(zhǔn)確性將會(huì)對(duì)這些工作是否能夠高效開展有著極大的影響，因此測(cè)繪人員需要對(duì)測(cè)繪面積的質(zhì)量引起高度重視。接下來(lái)，筆者將圍繞房產(chǎn)面積測(cè)繪作業(yè)這一主題，從基本概述、重要性、現(xiàn)存問題及質(zhì)量控制對(duì)策等多個(gè)角度對(duì)其展開討論，旨在為從事房產(chǎn)測(cè)繪工作的相關(guān)人員提供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;測(cè)繪面積;質(zhì)量控制

隨著房建工程項(xiàng)目數(shù)量的不斷攀升，房產(chǎn)測(cè)繪工作量也越來(lái)越多，為了能夠在保障房產(chǎn)資源面積測(cè)繪效率的同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)其質(zhì)量的有效控制，測(cè)繪人員也針對(duì)面積測(cè)繪作業(yè)中所遇到的一些問題制定了相應(yīng)的優(yōu)化策略，如加強(qiáng)圖紙審核、加強(qiáng)質(zhì)量控制、提高測(cè)繪水平、實(shí)施科學(xué)計(jì)算、控制測(cè)繪精度等，這也是筆者將要同大家分享的主要內(nèi)容，希望以下筆者針對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪所提出的建議可對(duì)測(cè)繪人員有所裨益。

1 房產(chǎn)測(cè)繪

1.1 基本概述

房產(chǎn)測(cè)繪工作通常是指測(cè)繪人員通過(guò)合理地使用測(cè)繪設(shè)備、測(cè)繪技術(shù)以及測(cè)繪方式來(lái)完成房產(chǎn)資源的測(cè)繪工作，用以明確房產(chǎn)資源的權(quán)屬情況、數(shù)量、自然狀況、位置、質(zhì)量等數(shù)據(jù)信息，隸屬工程測(cè)量的范疇。房產(chǎn)測(cè)繪還可進(jìn)一步劃分為兩種類型，一種為基礎(chǔ)測(cè)繪，主要是指在特定城市或區(qū)域內(nèi)，大范圍對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行測(cè)繪，并以此為參考繪制相應(yīng)的房產(chǎn)分幅圖，另一種則是房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，通常是指對(duì)處于經(jīng)營(yíng)管理、權(quán)屬管理、開發(fā)管理等狀態(tài)的房產(chǎn)資源進(jìn)行測(cè)繪，并繪制分戶平面圖、分層平面圖等。

1.2 測(cè)繪面積的重要性

面積測(cè)繪工作對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性有著極大的影響，其重要性主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，有利于提高面積測(cè)繪的科學(xué)性，使其更加符合房產(chǎn)測(cè)繪的要求和標(biāo)準(zhǔn)，繼而更好地滿足購(gòu)房者的需求;第二，可大幅度減少因房產(chǎn)面積測(cè)繪數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而引發(fā)的問題;第三，有利于提高房產(chǎn)測(cè)繪工作的整體質(zhì)量水平。

2 測(cè)繪面積現(xiàn)存問題

目前我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域中的面積測(cè)繪作業(yè)在實(shí)際開展過(guò)程中仍然存在很多缺陷問題，具體如下：第一，目前測(cè)繪作業(yè)中所參考的技術(shù)指標(biāo)還不夠完善，因此測(cè)繪人員在對(duì)房產(chǎn)資源的面積進(jìn)行測(cè)繪時(shí)常常會(huì)因?yàn)闆]有規(guī)范性文件的約束而以及測(cè)繪制度的缺失而導(dǎo)致測(cè)繪質(zhì)量和測(cè)繪效率普遍偏低[1];第二，測(cè)繪人員的專業(yè)技能水平偏低，對(duì)一些先進(jìn)的測(cè)繪儀器無(wú)法進(jìn)行專業(yè)的操作，從而導(dǎo)致最終的測(cè)繪數(shù)據(jù)與真實(shí)數(shù)據(jù)存在一定的偏差，影響最終面積測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性;第三，房產(chǎn)設(shè)計(jì)一直在不斷地創(chuàng)新，間接地增加了面積測(cè)繪的難度，導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果不準(zhǔn)確或者測(cè)繪效率顯著降低等情況的發(fā)生。

3 質(zhì)量控制對(duì)策分析

3.1 加強(qiáng)圖紙審核

為了可以提高面積測(cè)繪作業(yè)的最終質(zhì)量水平，同時(shí)也為了減少多余的測(cè)繪環(huán)節(jié)，測(cè)繪人員可以先將房產(chǎn)測(cè)繪的土質(zhì)以及工程項(xiàng)目的前期資料等內(nèi)容有施工方移交至設(shè)計(jì)規(guī)劃部門進(jìn)行審核，審核合格后在將其交由測(cè)繪人員并依據(jù)此圖紙實(shí)施相應(yīng)的測(cè)繪作業(yè)，這樣可以有效地減少測(cè)繪過(guò)程中因圖紙變更而增加測(cè)繪工作量等相關(guān)情況的發(fā)生[2]。此外，測(cè)繪人員還應(yīng)在面積測(cè)繪之前對(duì)前期資料中針對(duì)房產(chǎn)資源的應(yīng)用說(shuō)明、建設(shè)規(guī)劃、平面設(shè)計(jì)圖、功能區(qū)域劃分等內(nèi)容進(jìn)行熟識(shí)，為后續(xù)面積測(cè)繪工作的順利展開做足準(zhǔn)備，減少因不熟悉圖紙而產(chǎn)生的測(cè)繪偏差。

3.2 加強(qiáng)質(zhì)量控制

雖然房產(chǎn)測(cè)繪工作在漫長(zhǎng)的發(fā)展中已經(jīng)逐漸形成了較為規(guī)范的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)踐應(yīng)用過(guò)程總依然存在一些漏洞問題。舉例說(shuō)明，測(cè)繪人員在對(duì)房產(chǎn)資源中的陽(yáng)臺(tái)面積和飄窗面積進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，相關(guān)面積測(cè)繪規(guī)范你中對(duì)其進(jìn)行明確規(guī)定，落地飄窗需按照飄窗全面積進(jìn)行計(jì)算，非落地飄窗則按無(wú)需進(jìn)行面積計(jì)算，但很多房產(chǎn)開發(fā)生為了提高房產(chǎn)資源的容積率，常常會(huì)將飄窗設(shè)計(jì)為貼近地面但并未落地的樣式，通過(guò)投機(jī)取巧的方式在相關(guān)測(cè)繪規(guī)范中鉆空子，繼而引發(fā)一系列飄窗面積測(cè)繪不合理及其相關(guān)問題，對(duì)此相關(guān)部門需要在現(xiàn)有的測(cè)繪規(guī)范基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際面積測(cè)繪作業(yè)中所遇到的問題對(duì)其進(jìn)行完善，以此來(lái)提高面積測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性，提高面積測(cè)繪質(zhì)量水平[3]。

3.3 提高測(cè)繪水平

測(cè)繪人員的專業(yè)水平也是影響面積測(cè)繪最終質(zhì)量的重要因素，針對(duì)部分測(cè)繪團(tuán)隊(duì)中人員素質(zhì)偏低的情況，工作人員可采取以下措施進(jìn)行解決：第一，工作人員可采用動(dòng)態(tài)管理的模式來(lái)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪人員的管理力度，結(jié)合測(cè)繪市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀不斷地調(diào)整測(cè)繪人員專業(yè)技能的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn);第二，定期組織測(cè)繪人員進(jìn)行轉(zhuǎn)惡業(yè)測(cè)繪技術(shù)的訓(xùn)練，同時(shí)將測(cè)繪領(lǐng)域中最新的測(cè)繪技術(shù)向測(cè)繪人員進(jìn)行介紹和講解，使其永遠(yuǎn)保持與時(shí)俱進(jìn)的心態(tài)而不是局限于以往積累的測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)中固步自封;第三，定期針對(duì)測(cè)繪人員制定相應(yīng)的考核項(xiàng)目，并將考核結(jié)果與績(jī)效相掛鉤，通過(guò)強(qiáng)制性的手段來(lái)激發(fā)測(cè)繪人員努力提升自身測(cè)繪水平的積極性，從而達(dá)到理想的測(cè)繪技術(shù)培訓(xùn)效果;第四，工作人員還可定期舉辦與房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)的座談會(huì)，并在條件允許的范圍內(nèi)邀請(qǐng)一些測(cè)繪專家來(lái)為測(cè)繪人員所遇到的一些棘手問題進(jìn)行答疑解惑，進(jìn)一步提升測(cè)繪人員的專業(yè)能力[4];第五，工作人員還可為測(cè)繪人員構(gòu)建信息平臺(tái)，為測(cè)繪人員之間的相互溝通和交流創(chuàng)造條件，對(duì)于在面積測(cè)繪中所遇到的問題也就可進(jìn)行相互探討，從而間接地提高其測(cè)繪水平。

3.4 實(shí)施科學(xué)計(jì)算

科學(xué)的計(jì)算也是提高測(cè)繪面積質(zhì)量的路徑之一，以房產(chǎn)資源中的公攤面積為例，公攤面積的計(jì)算是否準(zhǔn)確將會(huì)直接影響到產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益和切身利益，其重要性也就不言而喻，通常情況下，測(cè)繪人員會(huì)使用相應(yīng)的軟件作為輔助來(lái)計(jì)算房產(chǎn)資源中的公攤面積，但這些軟件的功能特性參差不齊，很容易降低面積測(cè)繪質(zhì)量，影響最終測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此測(cè)繪人員需嚴(yán)格按照國(guó)家所出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)資源的公攤面積進(jìn)行科學(xué)合理的計(jì)算，并結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙以及實(shí)際測(cè)繪數(shù)據(jù)信息進(jìn)行比對(duì)審核，確保最終計(jì)算所得的公攤面積具備較高的準(zhǔn)確性。

3.5 控制測(cè)繪精度

面積測(cè)繪中對(duì)測(cè)量精度也有著較為嚴(yán)苛的要求和標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)繪人員在針對(duì)房產(chǎn)資源面積開展相應(yīng)測(cè)繪作業(yè)時(shí)，需要將測(cè)繪誤差控制在0.05m范圍內(nèi)，使其能夠達(dá)到末級(jí)控制點(diǎn)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，在面對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中兩個(gè)相鄰的點(diǎn)位均屬于獨(dú)立測(cè)繪的情況時(shí)，測(cè)繪人員也需將該相鄰點(diǎn)位之間的間距誤差控制在0.05m范圍內(nèi)，確保測(cè)繪數(shù)據(jù)能夠滿足精度要求，最大限度上降低測(cè)繪偏差。此外，測(cè)繪人員還需在房產(chǎn)資源中設(shè)置高精度的測(cè)繪控制網(wǎng)，以確保房角點(diǎn)和界址點(diǎn)處的測(cè)量結(jié)果具有較高的精確度。對(duì)于末級(jí)相鄰房產(chǎn)資源，則測(cè)繪人員需將其所對(duì)應(yīng)平面控制點(diǎn)的測(cè)量誤差控制在0.025m范圍內(nèi)。

4 結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)面積測(cè)繪工作看起簡(jiǎn)單，但其在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中需要考慮的影響因素卻十分復(fù)雜，對(duì)此測(cè)繪人員需要嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)部門針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪所制定的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，熟練掌握先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)以及面積測(cè)繪作業(yè)中的要點(diǎn)，在測(cè)繪前做好圖紙審核，在測(cè)繪中控制好測(cè)繪精度，在測(cè)繪后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算，并努力提升自身的專業(yè)測(cè)繪水平，加強(qiáng)測(cè)繪質(zhì)量控制力度，從而得到精確的測(cè)繪結(jié)果，為房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的未來(lái)發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。

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