（山東省莒南縣法律援助中心，山東 臨沂 276600）

筆者在工作過程中，經(jīng)常會接觸到一些商品房買賣的咨詢，其中有一類案件情況比較特殊，就是購買的沿街商鋪雖然已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證書，但是開發(fā)商卻一直不交付房屋，購房者意圖通過訴訟終止合同，但存在很多疑惑，對該類問題司法實踐當中也有一些爭議，筆者觀點如下：

一、合同效力問題

該類商品房買賣合同房產(chǎn)在認購時，往往未取得商品房預(yù)售許可證，但在正式簽訂房屋買賣合同時，商品房預(yù)售許可證已經(jīng)取得，所謂的“認購”是一種預(yù)付款或者是定金性質(zhì)的從合同行為，即使無效也不會影響主合同即商品房買賣合同這個主合同的效力。而且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效?！彼约词购炗喓贤瑫r出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，現(xiàn)在取得了，也不會影響合同的效力，因此在合同效力上做文章來終止合同不可行。

二、出賣人是否履行房屋買賣合同的交付義務(wù)

該類案件較奇葩的是，合同標的即房產(chǎn)已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，出賣人卻不向買受人交付房產(chǎn)，買受人擔(dān)心是否可以這樣說：“因為出賣人已經(jīng)配合將房產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，就可以認定出賣人已經(jīng)履行了交付義務(wù)?！备鶕?jù)最高院商品房買賣糾紛司法解釋第十一條：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！彼哉f，交付使用是以對房屋的轉(zhuǎn)移占有為條件的，辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記并不代表就是交付使用了，交付使用和產(chǎn)權(quán)登記是兩個獨立的法律行為，交付使用了，也許并沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，同樣產(chǎn)權(quán)登記了，也許還沒有交付使用。所以出賣人并沒有向買受人交付房產(chǎn)，認定其違約是沒有問題的。

三、合同的解除

既然本案商品房買賣合同不能認定無效，想終止合同履行，只能解除合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人在如下情形下可以解除合同：

（一）合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人，或又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的。

（二）出賣人訂立合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押或已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

（三）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

（四）因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。

（五）面積誤差比絕對值超出3%。

（六）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。

（七）由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

（八）因當事人一方原因未能訂立貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

該類案件出賣人不存在一房多賣的情形，何況買受人已經(jīng)取得該房的所有權(quán)，所以第（一）（二）規(guī)定的情形不存在；因該類案件的標的即商品房未交付，無法查驗房屋質(zhì)量，再加上既然房產(chǎn)證已經(jīng)辦理，那該房應(yīng)當已經(jīng)履行完畢竣工驗收手續(xù)，存在質(zhì)量問題的可能性也不太大，所以第（三）（四）（七）規(guī)定的情形也不存在；該類案件標的房產(chǎn)產(chǎn)證上的房屋面積與房屋買賣合同上的面積是一致的，所以以第（五）項規(guī)定的面積誤差來解除合同也不可能；買受人并沒有辦理貸款，是由個人全款買房，涉及不到貸款合同問題，所以第（八）項的情形也不存在。唯一可以考慮的就是第（六）項，買受人可以以出賣人延期交房為由，對出賣人進行催告，催告后出賣人在三個月內(nèi)再不履行交房義務(wù)，就可以解除合同，這種解除是一種法定的解除。

但在有些案件中，出賣人與買受人約定了合同的解除情形，如出賣人逾期交房多少天買受人即可解除合同，有這種約定解除條款的案件并不需要適用法定的解除規(guī)定，期限達到后，買受人就有權(quán)解除合同，所以用這種約定的解除條款對當事人來說更加方便簡單，就不必走催告程序了。但適用該約定解除的最大問題是解除權(quán)的實現(xiàn)問題，因最高法的商品房解釋第十五條第二款中明確規(guī)定：“解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”這種有約定解除條款的購房合同雖對解除情形有明確約定，但逾期時間通常定得很短，一般30 日，長的90 日，30 日或90 日后，買受人的解除權(quán)就發(fā)生了。買受人在出賣人逾期交房時，最開始相信了出賣人的話，一直等待，等不到再找有關(guān)部門維權(quán)，一年兩年的時間很快就過去了，超過解除權(quán)發(fā)生后行使期限一年的時間，買受人的解除權(quán)就滅失了。買受人起訴后，如果出賣人不愿解除合同，很可能會拿買受人解除權(quán)的消滅來進行抗辯，那只能寄希望于法庭調(diào)解，能夠說服出賣人同意解除合同；再或出賣人衡量一下利害關(guān)系，認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格遠高于數(shù)年前，也同意解除合同。但寄希望于出賣人的主觀意志畢竟是不靠譜的，需要找到一條更扎實的解除理由。

四、《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：‘.......（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的’”在有些案件中，出賣人出售給買受人的所謂“沿街商鋪”，前面有未拆遷的平房阻擋，并不真正具備沿街商鋪的使用屬性，出賣人未盡到清理合同房屋周圍環(huán)境、設(shè)施，使之具備合同條件的義務(wù)，即使現(xiàn)在交付了房屋，也不能使房屋得到正常使用，出賣人構(gòu)成根本違約，使買受人的合同目的不能實現(xiàn)，買受人當然有權(quán)依據(jù)該九十四條解除合同；有的買受人買房時，準備投資的項目具有時代性或時限性，超過該時間階段，所購房屋就失去了意義，也可以依據(jù)第九十四條解除合同。跳出最高法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋，另辟蹊徑，在合同法里，可以找到解除該類合同的理由。