牛晨

（德州市城市規(guī)劃測量隊，山東 德州 253000）

一、引言

隨著我國國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。房屋的建筑設計理念由傳統(tǒng)的居住性過渡到景觀型、舒適性、多功能和環(huán)保型等新的設計理念；形狀也從單一的簡單直線設計過渡到復雜多變的復合曲線設計，各種服務設施的不斷完善，就為房屋建筑面積的計算帶來了新的計算要求。新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的實施，其建筑面積計算的條款規(guī)定與房產(chǎn)測量依據(jù)的《房產(chǎn)測量規(guī)范》之間面積計算規(guī)定存在哪些不同之處，是房屋產(chǎn)權人關心的問題。

二、目的

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量內容與基本要求，適用于房產(chǎn)測量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、開發(fā)利用、交易、稅收服務，是城鎮(zhèn)建設的需要和不動產(chǎn)權證記載房屋建筑面積的計算依據(jù)。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》是為了滿足工程造價計價工作的需要，適用于工業(yè)與民用建筑的新建、擴建、改建，是編制工程預算、確定工程造價的依據(jù)。

三、范圍

《房產(chǎn)測量規(guī)范》適用于城鎮(zhèn)、建成區(qū)和建城區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及毗連的居民點。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計算。

四、面積分類

房產(chǎn)測量規(guī)范中面積分為建筑面積、使用面積、產(chǎn)權面積、共有建筑面積及適用中的銷售面積，而建筑規(guī)范中強調的是建筑面積。

五、房屋建筑面積計算規(guī)則

（一）層高低于2.20米的房屋計算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中：

8.2.1 計算全部建筑面積的范圍b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

8.2.3不計算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20m一下的夾層、插層、技術層、和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

《建設工程建筑面積計算規(guī)范》中：

3.0.1筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.2 建筑物內設有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2 面積。

3.0.3 形成建筑空間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積。

3.0.8 建筑物的門廳、大廳應按一層計算建筑面積，門廳、大廳內設置的走廊應按走廊結構底板水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

（二）陽臺計算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中“8.2.1計算全部建筑面積的范圍f)挑樓、全封閉的陽臺按外圍水平投影面積計算?！焙汀?.2.2計算一半建筑面積的范圍c)未封閉的陽臺、挑廊，按其維護結構外圍水平投影面積的一半計算?！?/p>

《建設工程建筑面積計算規(guī)范》中“3.0.18 建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。

（三）室外樓梯計算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中“8.2.1計算全部建筑面積的范圍g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算?！焙汀?.2.2計算一半建筑面積的范圍d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算?！?/p>

《建設工程建筑面積計算規(guī)范》中“3.0.20室外樓梯應并入所依附建筑物自然層，并按其水平投影面積的1/2計算?！?/p>

（四）架空通廊計算規(guī)則不同

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中“8.2.1計算全部建筑面積的范圍i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算?！薄ⅰ?.2.2計算一半建筑面積的范圍e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算?！焙汀?.2.3不計算建筑面積的范圍 c)房屋之間無上蓋的架空通廊?！?/p>

《建設工程建筑面積計算規(guī)范》中“3.0.9對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設施的，應按其圍護結構外圍水平面積計算全面積；無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積?！?/p>

六、結語

（一）《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》只適用于工程造價計價，而不適用于商品房建筑面積測繪；

（二）《房產(chǎn)測量規(guī)范》商品房建筑面積測量，規(guī)劃和房產(chǎn)部門都應按照此規(guī)范執(zhí)行；

（三）兩規(guī)范并不沖突，適用范圍不同，沒有高低之分。