李新

（河南省鶴壁市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理處,河南 鶴壁 458030）

一、發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的活躍程度將直接影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。不僅僅可以滿足我國(guó)廣大的消費(fèi)者群體對(duì)于建筑設(shè)施的住宅要求，還在一定的程度上提供了我國(guó)廣大的消費(fèi)者群體對(duì)于建筑設(shè)施用于商用的要求。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)之下，我國(guó)和房地產(chǎn)相關(guān)的各種企業(yè)經(jīng)濟(jì)都有一定幅度的上漲。所以說(shuō)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一定的程度上對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的影響。

房?jī)r(jià)居高不下、住房難是我我國(guó)當(dāng)前備受關(guān)注的社會(huì)話題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要遵循市場(chǎng)規(guī)律，而我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，加上市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調(diào)控手段，合理控制房?jī)r(jià)，盡快把房?jī)r(jià)拉回與我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平相一致的軌道上，減少房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危害。首先，政府需加強(qiáng)重視，并對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有個(gè)明確的認(rèn)識(shí)和科學(xué)的判斷，將控制和降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)工作來(lái)抓。其次，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，時(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，了解消費(fèi)者的消費(fèi)心理，予以科學(xué)地引導(dǎo)和調(diào)控。特別是地方政府的投資行為，和房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)解決，確保房地產(chǎn)商能夠理性投資，避免較大金融風(fēng)險(xiǎn)的形成。地方政府過(guò)度干預(yù)，非但解決不了問(wèn)題，反而可能會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，所以必須對(duì)地方政府加以約束。同時(shí)，在巨大經(jīng)濟(jì)利益的引誘下，房地產(chǎn)交易中難免會(huì)出現(xiàn)金融詐騙行為，如有必要，政府應(yīng)采取強(qiáng)制性手段予以制止。如果資產(chǎn)價(jià)值不斷增長(zhǎng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟不上，將影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為防止這一現(xiàn)象繼續(xù)惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過(guò)征收房產(chǎn)稅等手段加以控制。

二、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有正面積極的意義。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展可以說(shuō)是在一定的程度上對(duì)于我國(guó)目前的具有產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的投資提供了足夠的發(fā)展的空間。進(jìn)一步的加快我國(guó)農(nóng)村向城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快了我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，進(jìn)一步地促進(jìn)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極其重要，對(duì)國(guó)家和社會(huì)的貢獻(xiàn)也不容小覷，然而市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步壯大，出現(xiàn)的問(wèn)題也越來(lái)越多。比如在銀行信貸中占據(jù)著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當(dāng)其沖，其他行業(yè)也會(huì)受到影響。我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因與實(shí)際價(jià)值并不相符，主要是開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)引起的，價(jià)格與價(jià)值相背離，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)不符。所以，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)盡快回歸到均衡、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來(lái)。該行業(yè)不管是收縮還是擴(kuò)張，都應(yīng)尊重客觀事實(shí)，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，并綜合考慮社會(huì)、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中能夠發(fā)揮平穩(wěn)支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會(huì)有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會(huì)受到影響，甚至?xí)璧K國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。所以，一方面，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是消費(fèi)者，或是干預(yù)的地方政府，都應(yīng)擺正心態(tài)，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)和其可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減少盲目性;另一方面，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)際水平、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學(xué)均衡可持續(xù)發(fā)展的道路。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要合理轉(zhuǎn)型

在如今社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形式中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定的程度上可以安撫我國(guó)內(nèi)部的動(dòng)蕩不安的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨社會(huì)的快速發(fā)展下，越來(lái)越多的投資者把目標(biāo)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)展過(guò)程中具有一定的穩(wěn)定性的，并且具有足夠的發(fā)展前途。相反我國(guó)基金市場(chǎng)、股票市場(chǎng)不僅僅沒(méi)有足夠的穩(wěn)定性，而且投資者在選擇投資的過(guò)程中還要承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不只是可以促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以帶動(dòng)我國(guó)很多的需求行業(yè)。在一定角度上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭行業(yè)。

經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，市場(chǎng)在隨時(shí)變化，新時(shí)代、新的消費(fèi)需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中存在明顯的盲目性，競(jìng)爭(zhēng)方式較為粗放，且運(yùn)營(yíng)模式單一，不利于該行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而如今，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)業(yè)不但要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量，還要樹(shù)立自己的形象品牌，提高產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平，只有提高綜合實(shí)力，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。運(yùn)營(yíng)模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)。另外，過(guò)去的房屋產(chǎn)品耗能較高，污染嚴(yán)重，對(duì)人們的健康和環(huán)境都不利。當(dāng)前時(shí)代提倡綠色、節(jié)能、環(huán)保，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)也在經(jīng)營(yíng)理念上也應(yīng)有所轉(zhuǎn)變，首先要重視產(chǎn)品的綜合性和多功能化，現(xiàn)代很多地產(chǎn)都兼具辦公、娛樂(lè)、居住、購(gòu)物等多種功能。其次經(jīng)營(yíng)范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設(shè)施上增加投資。此外，相應(yīng)的物業(yè)和服務(wù)水平也要跟上。低碳綠色房地產(chǎn)是今后的一個(gè)主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹(shù)，更多的是體現(xiàn)在房屋的材料上，應(yīng)盡量使用環(huán)保、無(wú)毒害的材料。

四、建立起有效的相關(guān)政策

從發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，人口的增多在一定的程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的需求量也將增大。更何況我國(guó)的基本國(guó)情認(rèn)為有房子才有家，所以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力股。隨著社會(huì)的發(fā)展我國(guó)的政策也越來(lái)越完善，農(nóng)村向城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度不斷的加快。在一定的程度上可以直接影響到我國(guó)房地行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，間接影響到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定程度的外在環(huán)境因素影響。那么最大的環(huán)境因素就是目前范圍最廣泛的國(guó)際范圍的因素。國(guó)際范圍因素主要是指國(guó)際之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)際之間的軍事發(fā)展，以及國(guó)際政治等等各方面的因素。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展國(guó)際之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來(lái)越融洽。我國(guó)內(nèi)部企業(yè)可以經(jīng)常性看到引入外資。因?yàn)檫@些外資的引進(jìn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)在一定的程度上給出優(yōu)惠的政策企圖搶先占領(lǐng)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。所以說(shuō)外資的引進(jìn)在 一定的程度上影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

行業(yè)發(fā)展大都要經(jīng)過(guò)起步、繁榮、飽和、轉(zhuǎn)型四個(gè)階段，房地產(chǎn)業(yè)亦然，我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度也有差異，國(guó)家應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進(jìn)一步完善土地產(chǎn)權(quán)制度，建立城市土地儲(chǔ)備制度，為調(diào)控土地總量和結(jié)構(gòu)提供制度基礎(chǔ)和保障。加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格監(jiān)督，運(yùn)用現(xiàn)代化高科技，在土地測(cè)量、規(guī)劃上提高工作效率，采用科學(xué)的的方法進(jìn)行規(guī)劃。此外，還要明確城市增長(zhǎng)邊界，界定農(nóng)用地和非農(nóng)用地的界限，并永久保護(hù)城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應(yīng)保持房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容。同時(shí)保持適度的房?jī)r(jià)收入比，例如控制房?jī)r(jià)上漲速度，保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，提倡住房梯度消費(fèi)，推進(jìn)住房金融的改革創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供更完善、更多樣的金融產(chǎn)品。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近些年來(lái)發(fā)展迅速，對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步做出了巨大貢獻(xiàn)，但如今卻開(kāi)始出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，長(zhǎng)此以往，可能會(huì)影響到社會(huì)安定。這就要求必須加以控制，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平，努力促進(jìn)兩者間的協(xié)調(diào)發(fā)展。