鄒 穎

廣東凡立（東莞）律師事務所，廣東 東莞 523110

現階段，我國處于快速發(fā)展時期，各方面的改革不斷深化，這就導致社會環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境等在不斷發(fā)生變化，這些變化作用于各個行業(yè)領域中，會產生一些具體的問題。在房地產行業(yè)，房屋買賣雙方當事人簽訂合同往往是基于當前客觀環(huán)境以及主觀意愿，但隨著國家政策的調整，會導致客觀環(huán)境發(fā)生一定的變化，而當事人無法準確預見這些變化。此時如果繼續(xù)履行原有合同，必然會使其中一方的當事人處于不利地位，使合同失去公平。不可抗力與情勢變更原則作為合同法中一項重要的依據，是由公平原則衍生而來，根據實際情況適用不可抗力與情勢變更原則，可以解決由于外界因素影響導致合同約定權利與義務平衡關系被打破的問題。

一、不可抗力與情勢變更原則概述

（一）不可抗力

不可抗力指的是當事人無法預見，無法避免并且無法克服的客觀存在的現象，在世界各國的法律中都有關于這方面的闡述，我國也不例外，在《中華人民共和國民法通則》中對此就作出了具體的闡述。在法律層面確定不可抗力原則旨在維護無過錯方的利益，同時也是提醒人們在進行交易時，要對未來一段時間可能出現的風險進行預測，并做好心理評估，從而在發(fā)生風險后可以合理分擔風險損失。《中華人民共和國合同法》當中就有明確規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！标P于不可抗力可以部分或者全部免責，需要具備主觀與客觀兩方面的條件，即在當事人主觀上對于某種客觀現象無法預見，在客觀上無法避免和克服，如果導致合同無法正常履行的客觀現象是客戶可以預見的，或者說可以采取一定的手段避免或者克服，則這一客觀現象就不能稱之為不可抗力，對于當事人也就不能部分或者全部免除責任。

（二）情勢變更原則

一般來說，情勢變更原則指的是在當事人雙方簽訂合同之后，出現當事人無法預見且無法克服的問題，從而導致雙方當事人簽訂合同的基礎發(fā)生變化，使得當事人雙方之間的權利義務關系出現重大失衡，合同約定難以履行或者失去履行合同的意義，此時應當允許雙方變更或者終止合同約定。情勢變更原則是公平以及誠信原則的具象體現，可以使法律更好地適應各種情況，更好地協調合同約定雙方的利益關系，規(guī)范市場環(huán)境，維持經濟正常流轉。在當事人雙方簽訂合同時，不管雙方是否有明確的認知，其簽訂合同都是以當時雙方所處的市場環(huán)境、法律環(huán)境、社會環(huán)境為基礎，一旦某些因素導致簽訂合同的基礎發(fā)生變化，且這些變化無法被預見以及克服，就會導致合同約定雙方的利益關系失衡，此時就需要利用情勢變更原則加以調整。但是在實際應用過程中，關于情勢變更的界定比較困難，尤其是如何分辨情勢變更和商業(yè)風險的區(qū)別比較困難。

二、不可抗力與情勢變更原則二者的比較分析

不可抗力在世界范圍內都是一項通用免責條款，屬于法定免責情形之一，從其設立目的而言，不可抗力作為免責條款是法律所規(guī)定的，旨在維護公平正義；情勢變更原則本質上可以將其看做是履行合同的原則之一，其重點在于協調當事人雙方因情勢發(fā)生變化所導致的不平等的利益關系。在雙方簽訂合同之后，如果出現不可抗力的客觀現象，則對于合同約定當中一方當事人未能履行的義務可以歸于消滅。情勢變更原則雖然也可能會導致類似結果，但是根本原因是由于情勢的變化導致當事人雙方的利益關系出現變化。因此，二者設立的目的存在根本性的差別，不可抗力強調免責，即部分或者全部免除一方當事人應當履行的義務，與另一方當事人是否占據優(yōu)勢，雙方是否存在地位落差沒有直接關系。而情勢變更原則強調協調當事人雙方之間不平等的關系，使當事人雙方的合同地位重新恢復平等，消除情勢變化的影響。

三、不可抗力與情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛處理中的適用

（一）房屋價格漲跌是否適用情勢變更原則

在市場環(huán)境下，商品價格隨時都可能發(fā)生漲跌，會受到多種因素的影響，關于房屋價格漲跌是否適用情勢變更原則主要是分辨導致房屋價格漲跌的原因，分析是正常價格波動，還是受其他異常因素的影響。根據情勢變更原則來看，如果房屋價格漲跌是由于正常的市場行為導致，其很明顯不滿足情勢變更原則的適用情況，就購房這項行為而言，其本質上屬于市場交易行為，必然存在一定的風險，房屋價格漲跌就是風險的具體表現，這種風險是可以預見的，因此不適用情勢變更原則。如果房屋價格的漲跌是由于市場環(huán)境出現異常，比如通貨膨脹嚴重、有人幕后操縱干擾市場或者存在其他異常因素導致房屋價格在短時間內暴漲或者暴跌，此時房屋價格的漲跌與合同雙方當事人無關，并且會對當事人履行合同造成嚴重影響。此時，如果依然按照原有合同約定繼續(xù)履行義務，很有可能大幅增加一方當事人的負擔，另一方當事人則可能獲得高額的利益，雙方的利益關系明顯不對等，此時適用情勢變更原則。

（二）信貸政策調整是否適用情勢變更原則

這主要涉及到兩方面的問題，其一是提高房屋首付款比例以及貸款利率所導致的糾紛，我國政府為了調控房地產市場，限制炒房行為，最大限度地滿足剛需，于2011年就出臺了相關政策，對于購置的第二套房屋提高首付款比例。需要明確的是，提高首付款比例或者提高貸款利率其本質上并未增加房屋成本，只是當事人需要承擔較大的即時支付壓力，這對簽訂房屋買賣合同的基礎環(huán)境并沒有產生影響，對于合同履行也不會產生直接影響。其二是“禁貸令”導致的糾紛，此項政策主要是針對貸款購買第三套房屋的群體，對其購買房屋的行為暫停發(fā)放貸款。自2013年實施這一政策以來，很多購房者由于無法獲得貸款，難以支付房款，因此向法院提請解除合同。對于這種情況產生的糾紛分為兩種情況，一是合同約定雙方在簽訂合同時約定付款方式為按揭付款，此時政策的變化使得簽訂合同的基礎環(huán)境出現了變化，其中一方當事人履行合同困難或者無法履行合同，因此適用情勢變更原則。二是合同約定雙方在簽訂合同時未對付款方式做出明確的約定，這種情況政策的變化并不會改變簽訂合同時的基礎環(huán)境，因此，不適用情勢變更原則。

（三）房屋“壓紅線”是否適用情勢變更原則

在房產交易過程中會產生多種糾紛，本文主要討論的問題是在房產交易過程中，由于房屋坐落土地超出規(guī)劃的范圍，從而導致房屋根據現行的政策無法生成不動產單元號，無法進行不動產變更登記，故房屋也就無法辦理過戶登記手續(xù)，使雙方的交易長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，買賣雙方的合同目的無法實現。出現這一問題的根本原因是開發(fā)商在建設房屋時，實際占地面積超出了已批準的建設用地，而辦理不動產登記時，以原有的房屋圖紙為準，根據現行的不動產登記政策，超出規(guī)劃用地范圍的房屋無法完成錄入登記、無法生成不動產單元號。如果在房產交易過程中遇到這一問題，其是否適用情勢變更原則，需要考慮雙方當事人簽訂合同時的基礎環(huán)境，如果開發(fā)商出于商業(yè)盈利目的，隱瞞了房屋建設超出規(guī)劃用地的事實，而雙方當事人對于這一事實并不知情，直到辦理過戶登記手續(xù)時才發(fā)現這一問題。雖然此問題屬于已發(fā)生的客觀事實，但是從雙方當事人的角度來說，其在簽訂合同時對于這一問題無法預見且無法克服，因此導致雙方利益關系失衡，可以適用情勢變更原則。如果賣方當事人對于這一事實知情，但是在簽訂合同時未告知買方當事人，買方當事人在辦理過戶登記手續(xù)時發(fā)現這一問題，此時，買方可以根據雙方房屋買賣合同追究賣方未盡房屋權利瑕疵擔保義務的違約責任。如果雙方當事人在簽訂合同時對此問題均知情，則表明簽訂合同的基礎環(huán)境并未發(fā)生變化，因此，也就不適用情勢變更原則。

四、結語

綜上所述，不可抗力與情勢變更原則在實際案件中是否適用，需要結合當事人訴請以及案件發(fā)生時的具體情況進行判斷，避免情勢變更原則被濫用導致隨意地解除合同，干擾市場運行。