林余雙

銅陵學(xué)院法學(xué)院，安徽 銅陵 244000

一、我國長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其風(fēng)險(xiǎn)

我國住房市場(chǎng)長期存在“重售輕租”的問題。城市化進(jìn)程的加快及人口流動(dòng)性的增強(qiáng)使得住房租賃的需求量迅猛性增加。2015年以來，在中央“房住不炒”“租售同權(quán)”等利好政策的刺激下，長租公寓行業(yè)涌入大量資本，長租公寓領(lǐng)域逐漸興起，但長租公寓行業(yè)在運(yùn)營中凸顯諸多問題，主要包括：未充分釋明承租人“被簽約”、資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大、出租人無法獲得房屋出租金和承租人無法獲得房屋的使用權(quán)等，出租人和承租人的權(quán)益受到較大損害。

（一）承租人的知情權(quán)有限

真實(shí)意思表示以及誠實(shí)信用原則是平等民商事主體間在簽訂合同時(shí)的民法基本原則和重要價(jià)值取向。在進(jìn)行民商事活動(dòng)時(shí)民商事主體應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身選擇，決定是否構(gòu)成民商事法律關(guān)系。真實(shí)意思表示的前提是當(dāng)事人在合同簽訂時(shí)是否做到充分釋明合同簽訂、履行的內(nèi)容。但在承租人與長租公寓企業(yè)所簽合同中，其利用一系列審核環(huán)節(jié)迷惑承租人簽訂租賃合同。部分服務(wù)商甚至以承租人信息掌握不對(duì)稱，誘導(dǎo)承租人在未明晰事實(shí)和風(fēng)險(xiǎn)的情況下與網(wǎng)絡(luò)借貸機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議。［1］若不能按時(shí)還款，承租人的個(gè)人信用將受到影響。因而，這種以惡意隱瞞和欺詐辦理“租金貸”的方式明顯違背了民商事主體的真實(shí)意思表示以及誠實(shí)信用原則。

（二）長租公寓企業(yè)的介入，突破了租賃合同的相對(duì)性

依前所述，傳統(tǒng)房屋租賃合同簽訂的主體主要為出租人和承租人，網(wǎng)絡(luò)金融模式的發(fā)展使得房地產(chǎn)金融行業(yè)同樣被納入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。在新型的長租公寓租房模式中，長租公寓企業(yè)則扮演著重要角色，和傳統(tǒng)房屋中介不同，長租公寓企業(yè)是承租人租房的直接房東，而非中介方，加之為了保證穩(wěn)定地收回成本，通常會(huì)與承租人簽訂3年到5年的租約。在房?jī)r(jià)和房租同向飛漲的情況下，租約必須達(dá)到更高的租金才能說服房東以取得閑余房屋。這樣長租公寓企業(yè)越位實(shí)際上的“第一房東”，突破了傳統(tǒng)房屋租賃合同房東與承租人之間的合同相對(duì)性。

（三）長租公寓企業(yè)野蠻擴(kuò)張導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性較大

2018年長租公寓企業(yè)出現(xiàn)系列暴雷后，其相應(yīng)的運(yùn)營模式引起較大爭(zhēng)議。在長租公寓租賃中，原初出租人、承租人、長租公寓企業(yè)三者的房屋租賃環(huán)節(jié)，在長租公寓企業(yè)將“租金貸”模式引入后使整個(gè)環(huán)節(jié)具有“套路貸”的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)屬性。同時(shí)，由于互聯(lián)網(wǎng)金融的網(wǎng)絡(luò)散播和利益的追逐，此風(fēng)險(xiǎn)受到較強(qiáng)的外部特征影響，致使系統(tǒng)性長租公寓金融市場(chǎng)行業(yè)的形成，而大量資本的涌入以及“租金貸”模式的應(yīng)用，長租公寓行業(yè)轉(zhuǎn)化為長租公寓企業(yè)融資的重要領(lǐng)域，并且長租公寓企業(yè)將其融資而來的大量資金轉(zhuǎn)投資于其它金融領(lǐng)域。［2］長期以往，則是必然引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、長租公寓行業(yè)運(yùn)行模式問題的探析

長租公寓行業(yè)的運(yùn)行模式之所以容易成為部分網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)和長租公寓企業(yè)進(jìn)行融資、牟利的工具，其原因存在多方面。其中，從合同相對(duì)性這一層面上說，長租公寓企業(yè)和房屋出租人以及承租人三者之間的合同法律關(guān)系無疑是整個(gè)運(yùn)行環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題的關(guān)鍵因素。而在外部環(huán)境中，人口流動(dòng)性的增大帶來的租房市場(chǎng)需求量的增高，國家相關(guān)政策的鼓勵(lì)和刺激，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的迅速發(fā)展，并且我國市場(chǎng)監(jiān)督管理體系和制度的不完善之處、難以實(shí)現(xiàn)對(duì)該領(lǐng)域進(jìn)行全面和有效的市場(chǎng)規(guī)制皆為重要因素。

（一）現(xiàn)行“房屋租賃合同”突破合同相對(duì)性

債的相對(duì)性是合同相對(duì)性原則的前提，合同相對(duì)性包括主體和內(nèi)容以及權(quán)利義務(wù)的相對(duì)性，［3］而合同相對(duì)性的突破則是對(duì)主體、內(nèi)容、合同責(zé)任的突破。前述已經(jīng)表明，現(xiàn)行的“房屋租賃合同”已非傳統(tǒng)意義上的房屋租賃合同。而出租人、承租人和長租公寓企業(yè)三者之間簽訂的合同應(yīng)當(dāng)如何看定則是對(duì)長租公寓運(yùn)行模式的重要把握。

1．長租公寓企業(yè)與出租人的合同法律關(guān)系

長租公寓企業(yè)與出租人簽訂的房屋租賃合同在傳統(tǒng)理論范圍內(nèi)認(rèn)為屬于房屋租賃合同，但部分學(xué)者認(rèn)為是融資租賃合同或委托代理合同，即長租公寓企業(yè)利用從出租人手中取得的閑余房屋進(jìn)行房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的轉(zhuǎn)投資或者出租人將自己閑余房屋移交給長租公寓企業(yè)委托其尋找合適承租人進(jìn)行房屋租賃，長租公寓企業(yè)扮演好“中介商”角色。但按照多數(shù)學(xué)者理論認(rèn)為長租公寓企業(yè)與房屋租賃人之間所簽合同屬于房屋租賃合同，出租人本身并不知其縣房屋在一定程度上成為長租公寓企業(yè)融資的工具，只是與長租公寓企業(yè)簽訂房屋租賃合同。但兩者所簽訂的房屋租賃合同在長租公寓企業(yè)與承租人簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同下突破合同相對(duì)性，承租人作為第三人的合法權(quán)益受到較大損害。

2．長租公寓企業(yè)與承租人的合同法律關(guān)系

長租公寓企業(yè)與承租人簽訂的房屋租賃合同實(shí)際存有較大爭(zhēng)議。首先，在立法層面，我國《合同法》第80條對(duì)于合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓有著明確規(guī)定，即債權(quán)人讓與債權(quán)只需履行通知義務(wù)，無需經(jīng)債務(wù)人的同意。但我國《合同法》第224條卻規(guī)定承租人必須事先取得出租人的同意方可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，否則出租人有權(quán)解除合同。這樣，長租公寓企業(yè)與承租人所簽訂的合同帶有“債權(quán)物權(quán)化”特征，對(duì)于房屋出租人而言將突破合同債權(quán)的相對(duì)性。其次，在法理層面上，房屋租賃合同屬于雙務(wù)合同和繼續(xù)性合同，［4］合同雙方當(dāng)事人在租賃關(guān)系中，既是權(quán)利人，也是義務(wù)人。長租公寓企業(yè)在讓與房屋租賃權(quán)時(shí)不能只將合同約定的義務(wù)轉(zhuǎn)讓給承租人，而自己繼續(xù)享有相應(yīng)權(quán)利。最后，從長租公寓行業(yè)房屋租賃的實(shí)踐來看，由于長租公寓企業(yè)的越位，一旦長租公寓企業(yè)出現(xiàn)資金斷鏈，拖欠房東租金，則出租人將會(huì)解除原初與長租公寓企業(yè)簽訂的房屋租賃合同，而長租公寓企業(yè)與承租人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同也將終止，承租人對(duì)于所涉房屋將成為無權(quán)占有人，則承租人的權(quán)益將會(huì)無法保障。

3．出租人與承租人的合同法律關(guān)系

出租人與承租人因長租公寓企業(yè)的介入無法進(jìn)行有效聯(lián)系。在長租公寓企業(yè)出現(xiàn)爆雷后，出租人可以根據(jù)原房屋租賃合同向長租公寓企業(yè)請(qǐng)求違約責(zé)任賠償，而在其行使合同解除權(quán)后亦可終止房屋轉(zhuǎn)租合同，則承租人的利益將無法得到保障。在實(shí)務(wù)中許多法院認(rèn)為原房屋租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)地隨之解除。如廣東茂名中院和福建廈門中院審理相應(yīng)案件認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同以原租賃合同為基礎(chǔ)，其效力隨著原租賃合同的終止而終止。［5］甚至北京第一中院審理認(rèn)定在原租賃合同被解除后，承租人對(duì)于爭(zhēng)議房屋屬無權(quán)占有。［6］法院雖然在判決中未說明轉(zhuǎn)租合同的效力終止，但實(shí)際判屬房屋歸出租人所有，這樣出租人在一定程度上可以挽回自身權(quán)益，而承租人的權(quán)益救濟(jì)較小。

（二）國家相關(guān)政策的鼓勵(lì)與市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)制的不完善

從國家政策層面來看，國家對(duì)于住房租賃金融市場(chǎng)長期持鼓勵(lì)發(fā)展的態(tài)度。多次下發(fā)如《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》、《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》等一系列規(guī)范性文件推動(dòng)房地產(chǎn)金融新型消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展，長租公寓行業(yè)在國家政策引導(dǎo)下快速發(fā)展。這樣長租公寓企業(yè)快速擴(kuò)張市場(chǎng)、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，而在中央人民銀行與原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范整頓“現(xiàn)金貸”業(yè)務(wù)的通知》等文件后，傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)為了保持自身經(jīng)營規(guī)模，盲目審核降低準(zhǔn)入門檻，致使金融風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)。即便如此，雖然部分地區(qū)的市場(chǎng)監(jiān)管部門已經(jīng)自開始制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見以及相應(yīng)規(guī)則，試圖對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)制［7］但該領(lǐng)域復(fù)合業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)性的復(fù)雜層度決定了地方職能部門以及行業(yè)自律組織的規(guī)制范圍難以進(jìn)行全面、有效的管控。

三、長租公寓行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策建議

雖然長租公寓近些年出現(xiàn)較多金融性風(fēng)險(xiǎn)事件，對(duì)承租人和出租人的合法權(quán)益造成了較大損害，但其在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展、引導(dǎo)新型住房租賃消費(fèi)模式的創(chuàng)新升級(jí)等層面起到了重要性作用，具有一定的積極意義，應(yīng)當(dāng)在正確把握其合理性的基礎(chǔ)上以更加全面有效的規(guī)制機(jī)制推動(dòng)長租公寓行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（一）建立對(duì)房屋租賃利益第三人的保護(hù)制度

很多國家的民商事法律制度都規(guī)定了利益第三人合同的存在，以立法規(guī)定的形式對(duì)第三人的利益保護(hù)進(jìn)行明確規(guī)定，如德國法以“附保護(hù)第三人利益”原則作用于買賣、租賃、運(yùn)輸?shù)群贤?，而在美國則使用“利益第三人擔(dān)保責(zé)任”合同。［8］這些合同都是在一方當(dāng)事人能夠注意的范圍內(nèi)對(duì)對(duì)方當(dāng)事人有特定關(guān)系的第三人利益遭受損失時(shí)賦予第三人合同法上的請(qǐng)求權(quán)，我國除《保險(xiǎn)法》關(guān)于保險(xiǎn)合同雙方當(dāng)事人可以對(duì)受益人的權(quán)益在保險(xiǎn)合同中約定的規(guī)定外，《民法總則》以及《合同法》等法律并無此規(guī)定。長租公寓企業(yè)與承租人簽訂房屋租賃合同由于突破合同相對(duì)性，在是否獲得出租人授權(quán)或者授權(quán)程度并不明確時(shí)，其過度進(jìn)行金融融資，而承租人作為第三人的房屋租賃利益的保護(hù)則面臨困境，因此在確立房屋租賃利益第三人合同的基礎(chǔ)上便可以制約合同當(dāng)事人行使合同法定解除權(quán)的情況，這樣即便出租人行使合同法定解除權(quán)承租人也能維護(hù)自身權(quán)益。

（二）建立完善的房屋租賃權(quán)讓與制度

房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)于承租人而言，是對(duì)租賃權(quán)的結(jié)束；對(duì)于利益第三人而言，是租賃權(quán)的繼受缺德；對(duì)于出租人而言，既是租賃物使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也是履行合同的相對(duì)主體的變更，并且立法尤為注重保護(hù)承租人的居住權(quán)。［9］因此房屋租賃權(quán)的讓與應(yīng)當(dāng)在合同中明確說明房屋物權(quán)所有者基本情況，采用限制主義原則，嚴(yán)格限制出租人行使法定解除權(quán)，除非出現(xiàn)法律明確規(guī)定的事由，如：承租人違反租賃合同約定事項(xiàng)的、承租人侵害出租人財(cái)產(chǎn)或權(quán)益，不予賠償?shù)摹６?dāng)承租人并無出現(xiàn)無法補(bǔ)救的實(shí)質(zhì)性違約行為或者在長租公寓暴雷后，出租人終止合同應(yīng)當(dāng)事先由法律明確規(guī)定，以防出租人惡意終止合同，使承租人的房租使用權(quán)受到損害。

（三）建立長效的市場(chǎng)規(guī)制機(jī)制

為防止長租公寓企業(yè)利用此領(lǐng)域進(jìn)行變相融資、實(shí)現(xiàn)長租公寓行業(yè)健康發(fā)展，必須推動(dòng)建立促進(jìn)長租公寓行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制。因此，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)在傳統(tǒng)預(yù)設(shè)性維護(hù)市場(chǎng)秩序的法律制度基礎(chǔ)上進(jìn)行法律創(chuàng)新，針對(duì)性解決長租公寓行業(yè)中長租公寓企業(yè)和網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)這兩大參與主體地市場(chǎng)不當(dāng)行為，嚴(yán)格規(guī)定長租公寓企業(yè)與網(wǎng)貸金融機(jī)構(gòu)遵循誠信真實(shí)的經(jīng)營理念。在鼓勵(lì)引導(dǎo)資本進(jìn)入的同時(shí)，提高授信審核要求和限制準(zhǔn)入門檻，進(jìn)一步加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信用良好主體的進(jìn)入要求。在一定層度上建立市場(chǎng)主體違法違規(guī)操作的嚴(yán)格懲戒機(jī)制，構(gòu)建切實(shí)可行的責(zé)任承擔(dān)體系，以事后監(jiān)管的方式進(jìn)一步約束市場(chǎng)主體的行為。

四、結(jié)語

長租公寓企業(yè)的運(yùn)行模式所暴露的問題與現(xiàn)狀存有較高的法律風(fēng)險(xiǎn)，但其本身所具有的創(chuàng)新性消費(fèi)導(dǎo)向特征是出租人、承租人、長租公寓企業(yè)和網(wǎng)貸金融機(jī)構(gòu)等都應(yīng)回歸合法合理的房屋租賃關(guān)系的重要因素。長租公寓行業(yè)的發(fā)展存在多方面內(nèi)部和外部環(huán)境的影響和制約，因此，必須在遵循真實(shí)誠信的民法基本原則簽訂合同的基礎(chǔ)上，以完善的合同法等民商事法律中所建立的承租人利益的特定保護(hù)制度、房屋租賃讓與制度、長效的市場(chǎng)規(guī)制機(jī)制有效保障承租人和出租人的利益，推動(dòng)長租公寓行業(yè)有序發(fā)展。