小區(qū)生活中的瑣瑣碎碎常常一言難盡，但小區(qū)從來(lái)不是法外之地，每一位業(yè)主都享有對(duì)小區(qū)專有面積及共有面積的合法權(quán)益。此前，小區(qū)業(yè)主的權(quán)利主要集中于我國(guó)在2007年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱“物權(quán)法”)。民法典為了解決一些常見(jiàn)的社會(huì)矛盾，在物權(quán)法的基礎(chǔ)上編纂形成民法典物權(quán)編。其中與小區(qū)業(yè)主最密切相關(guān)就是第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。里面分別針對(duì)業(yè)主公共維修資金使用難、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立難等社區(qū)生活問(wèn)題進(jìn)行了改進(jìn)，也是本次民法典物權(quán)篇編纂的亮點(diǎn)之一。

◆ 背景雜談

小區(qū)是城市里被圍起的部落，是我們每一個(gè)人最核心的生活圈，這里的人們形形色色，這里的糾紛從未停息。人們可以選擇去哪買(mǎi)一間屬于自己的房子，但買(mǎi)房的時(shí)候卻不一定看得清一些開(kāi)發(fā)商漫長(zhǎng)的“套路”，入住后更沒(méi)有辦法決定誰(shuí)來(lái)做你的鄰居，但小區(qū)卻有很多事項(xiàng)是需要通過(guò)業(yè)主表決來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

以使用公共維修基金為例，有的小區(qū)房屋時(shí)間久了，超過(guò)了房屋質(zhì)保期，發(fā)生房頂開(kāi)裂、外墻滲水、公共設(shè)施損壞等非人為問(wèn)題，按規(guī)定業(yè)主有權(quán)申請(qǐng)公共維修基金來(lái)對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)。而現(xiàn)實(shí)中，雖然業(yè)主買(mǎi)房子的時(shí)候都會(huì)交一筆維修基金，但到了真需要用的時(shí)候，卻困難重重。一方面，不少物業(yè)公司對(duì)業(yè)主申請(qǐng)公共維修基金的要求不理不睬，也不安排人員及時(shí)維修房屋；另一方面，此前物權(quán)法對(duì)使用維修資金設(shè)定了較高的程序門(mén)檻，一般很難按法定標(biāo)準(zhǔn)召集足夠業(yè)主參加表決會(huì)議。最終，許多業(yè)主不得不選擇先自掏腰包維修，再以拒交物業(yè)費(fèi)的形式表示抗議。而物業(yè)公司收入減少，可能進(jìn)一步加劇物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的現(xiàn)象，從而形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的利益損失持續(xù)擴(kuò)大。

除了使用維修基金，在此次編纂民法典的立法過(guò)程中，立法專家還發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中小區(qū)業(yè)主在處理需要共同決定的事項(xiàng)時(shí)，往往受制于過(guò)去物權(quán)法規(guī)定，其表決門(mén)檻較高，難以作出決議。一些小區(qū)也因此不能成立業(yè)主委員會(huì)，并導(dǎo)致小區(qū)長(zhǎng)期無(wú)法解聘服務(wù)質(zhì)量不到位的物業(yè)公司。業(yè)主在小區(qū)中的法律權(quán)利無(wú)法真正得以實(shí)現(xiàn)。

◆ 民法典對(duì)業(yè)主表決的改進(jìn)之處

一、業(yè)主表決事項(xiàng)由七項(xiàng)增至九項(xiàng)

物權(quán)法第七十六條中曾規(guī)定了業(yè)主表決的7種事項(xiàng)，包括（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

而民法典第二百七十八條則在此基礎(chǔ)上，將上述第五項(xiàng)拆分為“使用”建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金及“籌集”建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金兩項(xiàng)，并新增第八項(xiàng)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”作為業(yè)主表決事項(xiàng)，擴(kuò)大了業(yè)主表決范圍。

二、降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門(mén)檻

此前，物權(quán)法第七十六條規(guī)定，業(yè)主投票的關(guān)于籌集和使用維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這兩項(xiàng)重要事項(xiàng)表決結(jié)果必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即雙“三分之二”標(biāo)準(zhǔn)；而對(duì)于其他一般事項(xiàng)的表決僅需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即雙“二分之一”標(biāo)準(zhǔn)。

民法典將該標(biāo)準(zhǔn)作了重大修改，首先，規(guī)定業(yè)主共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；其次，對(duì)于“籌集維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”三項(xiàng)重要事項(xiàng)決議投票通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)為，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，即雙參與“四分之三”標(biāo)準(zhǔn)；而普通事項(xiàng)則只需要經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即雙參與“二分之一”標(biāo)準(zhǔn)。

◆ 舉例說(shuō)明

為了更好地說(shuō)明這一重要改變，我們舉個(gè)例子：假設(shè)A小區(qū)有100名業(yè)主，且每個(gè)業(yè)主房屋專有面積均為100m2，共有面積均為0。一次A小區(qū)為改建、重建小區(qū)內(nèi)的噴泉（重要的表決事項(xiàng)）及解聘物業(yè)公司（一般的表決事項(xiàng)）兩事召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，到場(chǎng)參會(huì)業(yè)主共70人。

在此情況下，若按照以前物權(quán)法的規(guī)定，則對(duì)于解聘物業(yè)公司這類(lèi)一般表決事項(xiàng)，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)50人才有效（“專有部分占建筑物總面積半數(shù)”及“總?cè)藬?shù)的半數(shù)”均為50人）；而對(duì)于改建、重建小區(qū)內(nèi)的噴泉這類(lèi)重要表決事項(xiàng)，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)66人才有效（“專有部分占建筑物總面積三分之二”及“總?cè)藬?shù)三分之二”均約為66人）。而按照民法典的規(guī)定，則對(duì)于解聘物業(yè)公司這類(lèi)一般表決事項(xiàng)，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)35人才有效（“參與表決專有部分面積的半數(shù)”及“參與表決人數(shù)的半數(shù)”均為35人）；而對(duì)于改建、重建小區(qū)內(nèi)的噴泉這類(lèi)重要表決事項(xiàng)，其投票數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)52人才有效（“參與表決專有部分面積四分之三”及“參與表決人數(shù)四分之三”均約為52人）。

由此例可見(jiàn)，民法典降低了小區(qū)表決事項(xiàng)的門(mén)檻，提高了小區(qū)業(yè)主自治的可操作性。