陸丹

（無錫市景佳物業(yè)管理有限公司，江蘇 無錫 214000）

社會經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化發(fā)展進程不斷加快，導致諸多老舊小區(qū)中存在的問題逐漸顯現(xiàn)，最為明顯的問題就是物業(yè)管理問題。隨著市場經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，我國住房體系深入改革，當前國有或者集體企業(yè)單位、機關部門等投資建設的小區(qū)，隨著人們生活水平地提高，問題凸顯，容易引發(fā)社會發(fā)展矛盾。

一、老舊小區(qū)物業(yè)管理特點概述

對于老舊小區(qū)來說，在物業(yè)管理上展現(xiàn)的特點具體有兩點，一個是管理主體，另一個是管理形式。首先，老舊小區(qū)和商品房屋管理在主體上存在差異，資金來源各不相同。當前我國大部分普通商品房物業(yè)管理工作一般由開發(fā)商（業(yè)主委員會）聘請的物業(yè)管理單位負責，資金主要來源于向業(yè)主收取物業(yè)管理費用。而老舊小區(qū)中，有實行市場化物業(yè)管理由物業(yè)管理單位負責管理的，有單位后勤部門進行管理的，有街道物業(yè)服務中心管理的，管理主體呈多樣化，資金主要來源于房屋專項維修資金、街道的補貼，管理效果也參差不齊。其次，老舊小區(qū)的物業(yè)管理內容主要以基本房屋維修和外場保潔為主，其目的在于保證房屋基本使用，而現(xiàn)代化房屋則可以給業(yè)主提供全方位服務。由此可見，老舊小區(qū)物業(yè)管理在服務內容上比較單一，缺乏完善性，為實現(xiàn)老舊小區(qū)的提質提檔，并保持長效管理機制，向商品房物業(yè)管理看齊，走專業(yè)化物業(yè)管理道路將是趨勢。

二、老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

（一）基礎設施不完善

由于老舊小區(qū)在建設時間上比較長，并且小區(qū)規(guī)劃設計標準和當前比較存在明顯差距，相應設施不完善。大部分老舊小區(qū)，建設設計和整體布局缺乏合理性，再加上年久失修，基礎設施不完善，給當前居民日常生活和文化生活帶來一定影響。例如，不具備封閉管理條件；配套非機動車庫設施不全；公共面積小等。這些問題的出現(xiàn)，使得老舊小區(qū)存在不封閉開放式現(xiàn)狀對人員、車輛管理存在管理漏洞，人員雜亂，安全沒有保障；無法滿足居民電動車充電需求；居民出行比較困難，容易發(fā)生交通擁堵等問題。并且，排水管道老化，污水排出地面，影響周圍群眾日常生活。

（二）行業(yè)固定標準尚待健全完善

老舊小區(qū)物業(yè)管理主體呈多樣化，同時我國物業(yè)管理發(fā)展時間比較短，行業(yè)管理標準還在不斷地健全完善中，在這種情況下，導致物業(yè)管理工作在實施過程中比較分散，容易產(chǎn)生各種不良問題。并且，針對老舊小區(qū)的物業(yè)管理屬于新課題，歷史遺留問題較多，尚需多方聯(lián)動共管共治以促進管理效率和質量的提升。相關部門在落實監(jiān)管工作時，應缺乏完善的行業(yè)固定標準，導致老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作成效不高。

（三）管理方式比較落后

大部分老舊小區(qū)物業(yè)管理人員普遍認為，因為小區(qū)年久失修，所以無須消耗大量資金引進現(xiàn)代化管理設備、智慧化管理平臺。在這種情況下，在開展物業(yè)管理工作時，只建立基礎管理檔案臺賬，即便引進了業(yè)務管理軟件，也只具備查詢統(tǒng)計等基本功能。由于物業(yè)管理服務涉及的內容比較多，人們服務需求多元化，傳統(tǒng)管理模式已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化管理要求，尚需加大現(xiàn)代化管理設備、智慧化管理平臺的投入以滿足社會高速發(fā)展的需求。

（四）老舊小區(qū)居民花錢買服務的意識還比較簿弱

伴隨著老舊小區(qū)的改造出新，小區(qū)內環(huán)境面貌、使用功能的恢復、提升后，需要建立長效管理機制。從之前因物業(yè)管理缺失導致小區(qū)臟、亂、差到實施專業(yè)化的物業(yè)管理后小區(qū)干凈、整潔、有序，通過這些外在因素的改變，要讓居民從不花錢到主動花錢買服務這種意識的轉變進行實現(xiàn)內因的改變。

三、加強老舊小區(qū)物業(yè)管理的相關對策

（一）加強基礎設施投入力度

針對老舊小區(qū)來說，基礎設施比較落后，不能滿足居民日常生活需求。如果將基礎設施大規(guī)模更新，將會投入大量資金，這是物業(yè)管理單位無法承受的。所以建議物業(yè)管理單位結合老舊小區(qū)基本設施使用情況，逐年對小區(qū)內基礎設施進行更換，合理分配資金，從而實現(xiàn)完善老舊小區(qū)所有基礎設備的效果，讓其朝著現(xiàn)代化建筑趨勢發(fā)展。與此同時，樹立良好的物業(yè)管理形象，強化小區(qū)群眾花錢買服務的思想理念，改善小區(qū)基本狀況，規(guī)范物業(yè)管理模式，在及時更新基礎設施的同時，提高群眾滿意度。通過采取綜合改造、封閉式改造等方法，在老舊小區(qū)中設有單元門和大門，完善健身器材、停車場等，改善群眾生活環(huán)境，為群眾提供便利的條件。以某老舊小區(qū)為例，該小區(qū)建于20世紀90年代，一共說有7個單元門，住戶數(shù)量超過200戶。因為建筑時間比較長，基礎設施發(fā)生嚴重老化等現(xiàn)象，再加上物業(yè)管理服務缺乏，居民老舊小區(qū)改造意愿比較強烈。于2017年4月，社區(qū)部門在街道辦事處的引導下，對群眾意見進行調查，改造同意率超過95%，經(jīng)過市聯(lián)席會審核通過，項目改造于2017年9月正式實施，計劃在次年3月份改造完成。改造內容包含公共服務設施建設、綠化修補、道路修補等。改造后的小區(qū)實施物業(yè)管理，社會矛盾逐漸減少。

（二）建立統(tǒng)一的行業(yè)標準

物業(yè)服務企業(yè)資質取消給物業(yè)管理單位注入新的活力，但是與此同時，為了讓企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，需要設定統(tǒng)一的行業(yè)發(fā)展目標，讓物業(yè)管理行業(yè)可以形成良好的發(fā)展規(guī)模，促進物業(yè)管理服務質量的提升。并且，相關部門需要對物業(yè)管理單位經(jīng)營發(fā)展狀況進行監(jiān)督和管理，通過建立黑名單和信息公開機制的方式，讓物業(yè)管理單位可以嚴格按照行業(yè)標準進行管理，實施動態(tài)監(jiān)管，減少物業(yè)管理問題出現(xiàn)。

（三）落實物業(yè)管理服務

政府部門在實施基礎設施建設及改造工作后，要求老舊小區(qū)在工程驗收結束后，落實好物業(yè)管理工作，可以先由國企物業(yè)管理公司實施專業(yè)化物業(yè)管理逐步實現(xiàn)市場化。與此同時，對物業(yè)單位及老舊小區(qū)之間協(xié)調溝通，達到對老舊小區(qū)“三基本”服務，如基本保潔、基本綠化、基本養(yǎng)護等。除此之外，將物業(yè)單位考核和老舊小區(qū)綜合治理相互融合，對于封閉有困難的老舊小區(qū)，政府部門需要積極參與到小區(qū)綜合治理活動中，加強區(qū)域治安管理，給小區(qū)居民提供良好的物業(yè)管理服務，保證小區(qū)居民可以正常生活。

（四）引進精準化物業(yè)管理模式

老舊小區(qū)和現(xiàn)代化小區(qū)比較，每個老舊小區(qū)都會存在各種問題。為了保證老舊小區(qū)物業(yè)管理工作順利進行，物業(yè)管理部門需要把現(xiàn)代化管理模式應用其中，結合小區(qū)實際情況，做好物業(yè)管理工作。并且根據(jù)業(yè)主實際需求，為其提供專業(yè)化物業(yè)管理服務，提高業(yè)主滿意度，通過低標準物業(yè)收費，高標準物業(yè)管理服務，滿足業(yè)主多元化需求，獲得業(yè)主的信賴與理解，轉變業(yè)主傳統(tǒng)思維理念，給后續(xù)物業(yè)管理工作順利發(fā)展打下良好基礎。

（五）實行獎補機制

對于老舊小區(qū)，物業(yè)管理部門除了要落實好監(jiān)督管理工作，還要制定完善的獎勵機制。例如，通過設置合理的補貼基金，以季度為單位進行考核，對于滿足基本服務要求的，可以發(fā)放相應的獎勵。政府部門還要做好宣傳工作，加大扶持力度，物業(yè)服務需要居民群眾及時繳納物業(yè)費，因此需要適當提高物業(yè)費繳費比例，由政府、老舊小區(qū)、住房安置、物業(yè)管理部門等一同建立物業(yè)管理、物業(yè)費繳納、物業(yè)獎補制度，協(xié)調好居民與物業(yè)之間的關系，也可以作為對部門作風建設考核的依據(jù)。

四、結束語

總而言之，老舊小區(qū)物業(yè)管理是當前物業(yè)管理部門重點關注的內容，老舊小區(qū)由于受到歷史遺留等因素影響，使得在居住環(huán)境、基礎設施、綠化環(huán)保、交通出行等方面存在各種問題。通過加強物業(yè)管理，能夠實現(xiàn)老舊小區(qū)綜合治理，為群眾提供良好的生活保障。在實施物業(yè)管理過程中，需要在政府部門的牽頭引導下，發(fā)揮社區(qū)、群眾及物業(yè)部門一同努力，提高老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，在滿足居民日常生活需求的同時，為群眾提供良好的生活環(huán)境。