文/蘇浩 何帆，中國人民大學

互聯(lián)網(wǎng)信息技術在現(xiàn)代社會中得到廣泛應用，這也為更多產業(yè)提供新的發(fā)展機遇，并且產生大量新技術與運營模式。由此可以總結互聯(lián)網(wǎng)普及對傳統(tǒng)產業(yè)帶來的影響，逐漸從單一的娛樂與零售業(yè)向所有行業(yè)蔓延。房地產企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等先進技術飛速發(fā)展的現(xiàn)在，要想在參與市場競爭，要將傳統(tǒng)的運營模式創(chuàng)新，正確認知互聯(lián)網(wǎng)對企業(yè)的作用，開發(fā)新的客戶資源，通過商業(yè)模式創(chuàng)新推動行業(yè)發(fā)展。但目前一部分房地產企業(yè)面對互聯(lián)網(wǎng)的影響，因為觀念、技術等存在缺失，導致運營模式與市場發(fā)展趨勢存在出入，阻礙企業(yè)的進一步發(fā)展，需要加強對這一問題的關注。

1 房地產企業(yè)運營模式分析

以往房地產企業(yè)更多采用重資產運營模式，其中包括房地產投資、獲取地塊、項目融資、開發(fā)與銷售、資金回籠、再投資一系列業(yè)務。房地產行業(yè)歷經(jīng)多年發(fā)展，初期主要借鑒香港地區(qū)的成功經(jīng)驗，并且將其稱作“香港模式”，對現(xiàn)如今房地產業(yè)行業(yè)有非常重要的影響，同時也極大的推動了社會經(jīng)濟水平的提升。所以，這種重資產運營模式本身在行業(yè)的發(fā)展初期優(yōu)勢非常明顯，但是隨著經(jīng)濟的快速增長、資產不斷增值，必須要結合市場環(huán)境進行創(chuàng)新。

2 房地產企業(yè)運營模式創(chuàng)新設計方案

分析當前房地產企業(yè)運營模式的創(chuàng)新方向，結合現(xiàn)有運營模式創(chuàng)新經(jīng)驗，建議從傳統(tǒng)的重資產運營模式轉變?yōu)檩p資產運營模式。目前已經(jīng)有一些房地產企業(yè)開始做出嘗試，并且獲得了顯著的成效，但是整體問題在于，房地產企業(yè)因為各自的運營狀況與水平不同，所以使用的運營模式創(chuàng)新也必須要體現(xiàn)差異性，方案的設計創(chuàng)新還需要經(jīng)過分析、界定之后才能夠確定。設計環(huán)節(jié)以完善專業(yè)價值鏈、搭建基金搭建融資平臺、提高企業(yè)小股操盤輸出運營水平、調整非投資比例收益分成為核心進行運營模式的創(chuàng)新。新運營模式的設計與應用，本質是價值鏈強分解、重新組合，將其所具備的頂端效率發(fā)揮出來，實現(xiàn)經(jīng)濟收益最大化。

為了達到這一目標，下面針對創(chuàng)新方案設計展開分析：

第一，企業(yè)中的管理人員可以組建管理隊伍，項目操作的過程中定期獲取基礎管理費，通常該費用額的數(shù)額以總資產0.5%為宜；第二，企業(yè)全部的運營、開發(fā)與再開發(fā)成本需要實報實銷，并且在其中提取其年收入的2.5%作為物業(yè)管理費用；第三，針對改善性投資，企業(yè)內部的操盤人員要在其中提取施工成本的3%作為監(jiān)理費用；第四，房地產企業(yè)的新開發(fā)項目總投資中，要提取施工成本的3.5%作為開發(fā)管理費用，同時還需要提取收購總價的1%作為收購管理費，后期進行資產出售期間，提取轉讓總價的1%作為資產轉讓費用；第五，代管租戶人員要定期繳納租金保證金。

3 互聯(lián)網(wǎng)背景下房地產企業(yè)運營模式創(chuàng)新建議

3.1 明確項目開發(fā)前期定位

開始開發(fā)房地產之前，相關人員要做好前期研究工作，一般這一環(huán)節(jié)都是由企業(yè)負責采集、調研數(shù)據(jù)，但是時間、地點因素存在限制，實際操作過程比較復雜，降低數(shù)據(jù)分析的效率?；ヂ?lián)網(wǎng)時代下，前提研究模式不斷創(chuàng)新，體現(xiàn)在以下兩個方面：第一，房地產企業(yè)與信息數(shù)據(jù)服務中介合作負責前期開發(fā)與研究工作。利用互聯(lián)網(wǎng)技術組建全國或者地區(qū)范圍內的城市土地開發(fā)數(shù)據(jù)庫，房地產企業(yè)可以快速查詢到需要的信息，并且完成后續(xù)研究、分析與決策制定等工作；第二，房地產企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)中采集、整理數(shù)據(jù)，與傳統(tǒng)模式相比大量節(jié)省了人員與物力資源。

另外，房地產企業(yè)應用互聯(lián)網(wǎng)進行運營模式的創(chuàng)新，在開發(fā)環(huán)節(jié)可以將以往采用的“拿地建房——賣房”模式變更為定向開發(fā)模式。不再等房子建好之后再發(fā)布廣告宣傳，而是在前期確定購房群體，隨后進行一系列的開發(fā)工作。如此一來便可以節(jié)約宣傳成本費用，為樓盤開發(fā)賦予針對性。在這一基礎上房地產行業(yè)提出了合作建房模式，主要是應用互聯(lián)網(wǎng)技術將運營模式創(chuàng)新，通過“先建群再建房”模式開發(fā)房地產項目，有購房需求的人群先投資，另外一份購房群體購房，如此一來便在兩輪分工中順利完成合作建房。由此總結，這種基于互聯(lián)網(wǎng)的合作建房模式可以有的放矢的明確眾潛在購房群體，使樓盤選址與戶型等的確定相同，開發(fā)商也在互聯(lián)網(wǎng)中發(fā)布廣告作為宣傳，確定購房的目標群體，有購房意向的人進行網(wǎng)上在線報名與協(xié)議簽訂，極大的節(jié)省了時間。由此可見，互聯(lián)網(wǎng)具備的信息對稱特點，使有相同需求的購房者在網(wǎng)絡中集合，期間很好的突破了突破地點的局限性，為房地產項目定向開發(fā)賦予新特征。

3.2 創(chuàng)新房地產開發(fā)融資模式

房地產在市場中屬于資金密集型企業(yè)，考慮到長期發(fā)展務必要達到低成本融資的目標。但是銀行信貸、直接融資途徑是其需要突破的兩個問題。房地產企業(yè)籌集資金主要是以房地產信托和基金等為主，在互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展與普及的當下，企業(yè)可以利用這一全新的金融形態(tài)獲取項目開發(fā)需要的融資。

房地產眾籌模式是以互聯(lián)網(wǎng)為基礎，通過眾籌的商業(yè)模式為企業(yè)提供運營需要的資金。最早這種房地產眾籌是從西方國家開始興起，例如美國的房地產眾籌公司，在互聯(lián)網(wǎng)中開發(fā)房地產投資的資金供需方，將投資人員在網(wǎng)絡中集合之后統(tǒng)一進行房產投資。當然該模式在運行過程中還需要規(guī)避投資風險，完善資質審核機制，當申請者的資產超過一定數(shù)額之后才有成為會員的資格。同時，申請者的個人信息必須要真實，通過其他信息對投資者資質進行驗證。如果申請成功，投資者在房地產企業(yè)的網(wǎng)站中閱讀投資項目，確認無誤之后可以在線簽訂法律文件。房地產企業(yè)中的所有投資項目信息要輸入到網(wǎng)站中，通過大數(shù)據(jù)技術進行統(tǒng)計，需要統(tǒng)計的內容有預計投資時間和預計年收益等。為了方便投資者交流，可以在網(wǎng)站中增加咨詢模塊，將最終結果以電子郵件的方式回復給會員。會員自行選擇投資的房產地址與類型，由企業(yè)設置最低投資額，使互聯(lián)網(wǎng)、房地產金融、房地產投資充分結合。

基于目前我國的房地產市場，發(fā)現(xiàn)眾籌建房已經(jīng)比較普遍，有些房地產項目會在微信中發(fā)起，發(fā)揮新媒體平臺的優(yōu)勢，讓更多人了解房地產眾籌信息。結合我國房價基本國情與產業(yè)升級現(xiàn)狀，房地產行業(yè)的人才需求不斷增加，這種眾籌模式也被賦予了一定的可復制特點，可以結合企業(yè)實際情況加以優(yōu)化。以美國房地產眾籌為例，眾籌對象為房地產項目股權，核心為投資，所有投資人員通過籌集資金的形式購買房地產股權而非全部產權。現(xiàn)行房地產眾籌以購房人的房屋需求為主，將有剛需群體的共同購買需求結合，以達到降低房價的目的。雖然房地產眾籌依然處于發(fā)展階段，但是通過實踐可知，房地產投資不斷開放的當下，房地產企業(yè)開始對投融資模式進行創(chuàng)新，并且在我國房地產行業(yè)環(huán)境下，有選擇的借鑒國外成功融資模式與互聯(lián)網(wǎng)技術，可以拓寬企業(yè)的籌資渠道。這與眾籌有相似之處，將社會中的閑散資金整合之后投資在房地產項目中。立足于長期角度分析，這種融資模式作為互聯(lián)網(wǎng)金融的一部分，一方面保證資金的安全性，另一方面也利用房地產信托業(yè)務為房地產開發(fā)提供高質量服務。當前房地產企業(yè)中的信貸產品與 REITs等諸多房地產金融產品，均可以借助互聯(lián)網(wǎng)獲取更多的資金，成為今后房地產企業(yè)項目開發(fā)的融資途徑之一。

3.3 采用多樣化房地產銷售方式

房地產企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，銷售方式也需要進行創(chuàng)新，而這也會是企業(yè)內部發(fā)生格局性變革，從而加快實現(xiàn)產業(yè)升級與優(yōu)化。在房地產市場深入發(fā)展的過程中，體驗式營銷得到廣泛關注。以往企業(yè)所應用的銷售模式與購房者的預期存在差距，房地產企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)技術，在原本的圖片、聲音基礎上創(chuàng)建網(wǎng)站，將樓盤與樣板房實際場景進行模擬，使購房者可以在互聯(lián)網(wǎng)中提前體驗。

比如可以將房地產銷售環(huán)節(jié)與微信相結合，應用LBS系統(tǒng)（Location Based Services，基于位置服務）搭建微信定位房地產項目營銷系統(tǒng)，設置圖像與相冊進行房地產項目信息的推送，使營銷項目更加有的放矢，不僅營銷效率得到提升，該節(jié)約了平面媒體宣傳費用。除此之外，房地產企業(yè)也可以設計網(wǎng)站，為開發(fā)商、消費者的交流提供平臺，例如安居客與搜房網(wǎng)等，網(wǎng)站中有大量潛在房地產消費人群，緊密連接房地產供求雙方。一些房地產開發(fā)商通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布項目信息，和購房對象互動，組織網(wǎng)絡促銷活動，在行業(yè)市場中創(chuàng)建網(wǎng)絡品牌，在互聯(lián)網(wǎng)平臺中報名形成看房團，供需雙方能夠了解對方要求，提高房地產項目的話題度與關注度。購房者在網(wǎng)絡平臺中瀏覽項目信息，有需要的話可以在線預訂。憑借互聯(lián)網(wǎng)這一載實現(xiàn)房地產開發(fā)商與消費者之間的良性互動，優(yōu)化企業(yè)內部產業(yè)鏈。

另外，在商業(yè)地產銷售環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)可以和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，打造智能房地產項目。由互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)采集網(wǎng)友在房地產方面存在的問題，將其作為資料整體提供給房地產企業(yè)，而房地產企業(yè)則根據(jù)采集到的潛在購房者需求、生活習慣等信息作出分析，應用LBS 技術服務，按照購房者喜好、生活習慣對房地產招商方案進行優(yōu)化。同時結合商場中的消費群體總結活動范圍、消費習慣，制定個性化的服務規(guī)劃，實現(xiàn)房地產的針對性營銷。

4 互聯(lián)網(wǎng)對于房地產企業(yè)運營模式創(chuàng)新的影響

4.1 對房地產企業(yè)長期發(fā)展的影響

分析目前房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)運營模式創(chuàng)新對企業(yè)有重要意義，主要表現(xiàn)為以下幾點：

第一，緩解投資資金緊缺。創(chuàng)新之后的運營模式將投資資金渠道拓寬，解決了資金不足的問題。房地產企業(yè)無需自主籌集資金，從原本的資金提供方轉變?yōu)樘峁┓铡⒐芾磔敵龅闹黧w，房地產項目前期投入不需要投入大量資金，降低企業(yè)在資金投入方面的壓力。

第二，解決融資與資金成本的問題。房地產企業(yè)運營模式創(chuàng)新之后，項目資金更多是由第三方投資方給予，企業(yè)本身無需投入大量資金，所以融資與高息貸款的需求也因此降低，直接影響到企業(yè)的資產負債率，融資壓力得到緩解。房地產企業(yè)通過服務收入能夠加強經(jīng)濟收益的穩(wěn)定性，提高財務流動性。

第三，加強盈利水平。房地產企業(yè)采用全新的運營模式，盈利水平顯著提升，從之前的資產增值收益轉變?yōu)樵鲋捣帐找?。如果企業(yè)的資本投入少，可以利用管理費收取、分享租金的方式獲取更多收益，這樣一來房地產企業(yè)的凈資產收益率便會顯著提高，加強盈利水平。

第四，規(guī)避行業(yè)變動風險。傳統(tǒng)運營模式下的房地產企業(yè)主要是從物業(yè)銷售中獲取大部分收入，但是經(jīng)濟周期、房地產市場環(huán)境的變化很有可能對其帶來影響，降低現(xiàn)金流穩(wěn)定性。運營模式創(chuàng)新之后，將該問題解決，也很好的規(guī)避了房地產行業(yè)變化帶來的風險，為企業(yè)運營提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時也能夠實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標。根據(jù)房地產企業(yè)運營模式創(chuàng)新效果分析，新模式下的企業(yè)運營壓力有效降低，對房地產企業(yè)的發(fā)展起到重要意義。

4.2 對房地產企業(yè)管理的影響

第一，能夠以最低的成本獲得房地產項目。以房地產行業(yè)中的商業(yè)地產為例，這一類型的地產多位于城市中的高人流量地段，要想獲得商業(yè)地產項目的成功，商業(yè)地產在選擇項目方面需要進行嚴謹?shù)恼撟C，按照積累的實踐經(jīng)驗制定論證方案。除此之外，房地產企業(yè)通過對運營模式的創(chuàng)新，也憑借大規(guī)模的地產體量、超前的規(guī)劃得到政府部門的關注。不僅推動了城市經(jīng)濟發(fā)展，還降低房地產企業(yè)項目開發(fā)方面的成本，在城市中實現(xiàn)聯(lián)動效應，帶動所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。參與此同時，通過形成的聯(lián)動效應，當?shù)卣块T也會用價格低的土地與房地產企業(yè)合作，推動房地產行業(yè)發(fā)展。通過一直以來改革創(chuàng)新經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)的談判能力因此而提升，在激烈的市場競爭中脫穎而出。

第二，規(guī)劃設計能力顯著提高。在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，房地產企業(yè)為了更好的參與市場競爭，需要做好規(guī)劃設計工作，這就需要組建結構完善的規(guī)劃設計部門，從而為房地產項目開發(fā)、創(chuàng)新等提供支持。規(guī)劃設計部門在運行的過程中，可以更加全面的分析行業(yè)發(fā)展趨勢、房地產項目的觀念、產品設計方案，將企業(yè)中的銷售部門與技術部門緊密銜接，傳遞雙方想法，完善房地產設計規(guī)劃。除此之外，企業(yè)為了支持規(guī)劃設計部門運行，往往會組建創(chuàng)意、設計能力強的隊伍，提高房地產項目的價值，在互聯(lián)網(wǎng)技術的輔助下全方位融合市場營銷、產品設計，共同發(fā)揮二者優(yōu)勢，一方面提高企業(yè)的規(guī)劃設計能力，另一方面則加強了企業(yè)在市場中的競爭力。

第三，提升運營管理能力。房地產企業(yè)項目運營環(huán)節(jié)涉及到幾個機制，即決策管理機制、計劃管理機制、流程優(yōu)化機制、風險控制機制，這在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下體現(xiàn)出非常明顯的優(yōu)勢，有利于構建職能完善的決策管理體系，滿足企業(yè)決策要求，這是運營模式創(chuàng)新的最佳選擇。另外，針對計劃管理體系進行完善，項目開發(fā)計劃也被賦予了可控性，運營模式更為優(yōu)化，一些重要流程不斷完善，降低項目開發(fā)與決策環(huán)節(jié)的風險。受互聯(lián)網(wǎng)技術普及的影響，企業(yè)中的風險預控體系內容完善，有效規(guī)避運營風險。組建經(jīng)驗豐富、運營管理水平高的管理隊伍，培養(yǎng)、聘請運營管理專業(yè)人才，始終保持房地產企業(yè)在行業(yè)市場中的領先地位，緊跟市場發(fā)展趨勢，加快實現(xiàn)企業(yè)轉型。

與單一的住宅開發(fā)項目不同，房地產開發(fā)具有綜合性，對運營 管理模式的要求也就越高。開發(fā)建設結束之后，運營管理水平的高低與該項目的盈利性關系非常密切。為此，憑借積累的經(jīng)驗，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術優(yōu)勢完善運營管理體系，是企業(yè)參與市場競爭的優(yōu)勢，也可以將其視為一種核心資產。在這一背景下房地產企業(yè)以網(wǎng)絡為載體開發(fā)流程更加完善的運營模式，吸引客戶的關注，達到增加客流量的目的，同時也在企業(yè)商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)籌運營、項目營銷等方面體現(xiàn)出極大的作用。房地產企業(yè)運營管理水平更多表現(xiàn)在統(tǒng)一策劃、營銷服務等方面，先進管理運營模式的應用，為企業(yè)運營與服務水平的提升提供支持，為了能夠快速完成轉型，可見互聯(lián)網(wǎng)的重要作用。

第四，創(chuàng)建房地產品牌效應。房地產企業(yè)為了能夠在諸多競爭對手中獲得成功，品牌效應必不可少。以萬科集團為例，在數(shù)十年的發(fā)展歷程中始終保證品牌質量，為客戶提供質量高、舒適度強的建筑產品，獲得客戶的支持與認可，并且在房地產行業(yè)中持續(xù)占據(jù)有利位置。分析發(fā)現(xiàn)，萬科集團的品牌已經(jīng)深入消費者內心，憑借獨具特色的品牌魅力不斷擴大消費者規(guī)模。房地產企業(yè)在打造品牌效應的過程中，必然會結合行業(yè)發(fā)展趨勢，立足于互聯(lián)網(wǎng)背景開發(fā)品牌資源，組建客戶資源庫，為大量商戶提供有質量保證的產品。通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)高效宣傳，擴大企業(yè)與品牌的影響力。如此一來，房地產企業(yè)在打造品牌效應的同時，也可以帶動附近區(qū)域的樓價、鋪價增長，體現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)影響下的房地產品牌價值，這對于房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、行業(yè)轉型有重要作用。

5 結束語

綜上所述，互聯(lián)網(wǎng)在房地產行業(yè)中的普及，一方面為企業(yè)改革創(chuàng)新明確了方向，使企業(yè)管理、運營更加符合時代發(fā)展要求，滿足當下消費者多樣化需求，另一方面則更好的發(fā)揮信息技術優(yōu)勢，提高運營管理效率，在互聯(lián)網(wǎng)資源的支持下開發(fā)房地產潛在客戶，擴大消費者規(guī)模，為房地產企業(yè)轉型與可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動力。