文/史文嘉

房地產(chǎn)稅是世界上大多數(shù)國家稅種體系的重要組成部分，同時也是各國重要的財政收入來源。我國關(guān)于房地產(chǎn)稅的立法問題也已經(jīng)探討了數(shù)十年，作為房地產(chǎn)市場長效管理調(diào)控機制的重要組成部分，房地產(chǎn)稅的開征勢必會涉及多方多面。2011年，上海和重慶開展房地產(chǎn)稅的立法試點工作，在試點兩年后，兩地的征收效果并不明顯，房地產(chǎn)制度的改革與預(yù)期效果仍然存在一定差距。為了進(jìn)一步深化稅收制度改革、健全完善地方稅種體系和改善社會貧富差距，政府科學(xué)地設(shè)置房地產(chǎn)稅收制度十分必要。

一、我國房地產(chǎn)稅的征收背景及現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)稅的推進(jìn)工作正在逐步進(jìn)行中。2011年1月28日，我國開始對重慶、上海開展房地產(chǎn)稅的試點工作，對獨棟別墅、家庭第二套房等房屋進(jìn)行征稅。2018年，不動產(chǎn)信息登記管理平臺實現(xiàn)全國互聯(lián)，全國農(nóng)村自建房確權(quán)完畢，統(tǒng)一辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)證，為房地產(chǎn)稅的推行提供了數(shù)據(jù)支持；同年兩會，房產(chǎn)稅也被多次提及。李克強總理在政府工作報告中指出：“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2018-2019《中國住房發(fā)展報告》中提出房產(chǎn)稅是借鑒西方成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的稅收制度而出臺的一個新稅種。它是一個雙刃劍，有利也有弊，要推行房地產(chǎn)稅，需要實行漸進(jìn)方案。黨的十九大報告中指出：要“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系?！睘槲覈康禺a(chǎn)稅制度的建立進(jìn)一步打下理論基礎(chǔ)。

實際上，房地產(chǎn)稅已經(jīng)討論多年，勢必會影響到整個房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)稅對國民最為關(guān)心的房價可能也會有顯著的影響。從短期而言，房地產(chǎn)稅的出臺消息，還無法對房價造成直接影響，但這一政策對多套住房擁有者絕對具有強烈的心理利空效應(yīng)，而且還會對炒房者產(chǎn)生威懾效應(yīng)。從中長期而言，房地產(chǎn)稅對房價的影響主要在持有層面，對于遏制投機炒房有一定效果。作為一種財政手段，房地產(chǎn)稅可以在一定程度上替代“限購令”這樣的行政手段，房地產(chǎn)稅收可以保證國家社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，積累財政收入，促進(jìn)各項有限資源優(yōu)化合理配置，調(diào)節(jié)土地級差收益。還可以加強國家宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)地方稅種體系，完善市場經(jīng)濟(jì)運行機制，合理引導(dǎo)社會資金良性流動，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但當(dāng)前地方政府在某種程度上形成了對房地產(chǎn)開發(fā)、土地財政的過度依賴，形成“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的特征，并且目前房地產(chǎn)稅仍然停留在試點與內(nèi)部探討階段，使得房地產(chǎn)稅還無法發(fā)揮其真正效應(yīng)。此外，民眾對于房地產(chǎn)稅存在模糊的概念，單純認(rèn)為房地產(chǎn)稅的推行會拉高現(xiàn)有購房價格與租房價格，增加額外生活負(fù)擔(dān)，從而存在嚴(yán)重的排斥心理。因此，我國繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅的準(zhǔn)備與實施工作是十分必要的。

二、推行房地產(chǎn)稅面臨的問題

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系不合理。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模宏大，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的稅收方面無法達(dá)到有效平衡。當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收來源主要在于土地出讓流轉(zhuǎn)以及房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)征稅程度較輕，房地產(chǎn)稅難以發(fā)揮地方主體稅種作用。同時，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類眾多，較不統(tǒng)一，包含營業(yè)稅、增值稅、契稅等等，這些繁雜的征稅項目體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)稅收體系科學(xué)性的缺乏。此外，由于我國幅員遼闊，人口眾多，房地產(chǎn)業(yè)地方差異特征明顯，依靠單一稅收體系無法精確涵蓋到所有地方信息。因此，調(diào)整征稅范圍、細(xì)化房地產(chǎn)業(yè)的征稅制度十分必要。

推行房地產(chǎn)稅的民意阻礙。房地產(chǎn)稅從試點到立法，改革路徑日漸明晰，初稿已基本成形，但目前仍處于內(nèi)部征求意見的階段。事實上，房地產(chǎn)稅的改革是一個系統(tǒng)性問題，它不單單涉及房地產(chǎn)行業(yè)，同時也會影響到建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)和人群，尤其是投資者、購房者和租房者。因此，在推行房地產(chǎn)稅立法的過程中，不應(yīng)將最大的利益相關(guān)者排斥在討論之外，應(yīng)做到開門納諫，征求公眾相關(guān)意見。封閉制定房地產(chǎn)稅收體系，會使大多數(shù)民眾對房地產(chǎn)稅的了解程度不夠，盲目認(rèn)為房地產(chǎn)稅的建立會加重日常稅收負(fù)擔(dān)，容易產(chǎn)生排斥心理，難以廣泛征集民意和贏得民意支持。

土地權(quán)屬遭受質(zhì)疑。我國屬于社會主義國家，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離。具體來講，土地所有權(quán)歸國家所有，公民可以通過繳納土地出讓金獲得地上建筑物及房屋的使用權(quán)。而征收房地產(chǎn)稅實際上就是在公民已經(jīng)取得土地使用權(quán)的土地上再進(jìn)行財稅征收，兩次征收容易引發(fā)公眾誤會。如此征收是否屬于重復(fù)征收，是否符合法律程序需要進(jìn)一步探討與梳理。相關(guān)規(guī)章程序也需要進(jìn)一步完善。

三、房地產(chǎn)稅推行的建議

完善房地產(chǎn)稅收體系的法律法規(guī)。推行房地產(chǎn)稅需要精確的法律支撐，只有推進(jìn)立法，房地產(chǎn)稅才能真正實行起來，而政府開展房地產(chǎn)稅收工作也需要相關(guān)法律條文的支持。當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅法律法規(guī)體系不完善，無法保證后續(xù)政府工作的開展以及民眾的支持。這就要求政府要積極探討房地產(chǎn)稅法律規(guī)章，在制定時遵守立法的科學(xué)性效，簡化合并相關(guān)課稅項目，梳理各地房地產(chǎn)稅試點工作經(jīng)驗和問題，繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅的過渡改革，從而有效指導(dǎo)后續(xù)各項工作有序開展，進(jìn)一步系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。

擴(kuò)大民主參與度。目前，我國房地產(chǎn)稅的改革中民眾參與度欠缺，這嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)稅立法的完整性。一個新稅種的開征關(guān)系到國民的切身利益，在形式、程序以及實質(zhì)性內(nèi)容等方面需要充分采納利益相關(guān)人的建議才可以得到民眾的有效支持。因此政府應(yīng)充分保證民眾在房地產(chǎn)稅制定過程中的參與度，最大限度地吸納民意，這是社會主義民主政治建設(shè)的主要內(nèi)容之一。只有充分征求各方建議，拓寬民主渠道，把開征房地產(chǎn)稅的初衷、依據(jù)、目的、稅制的確定等所有環(huán)節(jié)都做扎實，才能贏得民意支撐，進(jìn)而實現(xiàn)立法目的，最終持續(xù)釋放改革紅利。同時，通過公民參與也可以增強政府政策制定的透明度，提高公民的納稅意識以及產(chǎn)權(quán)意識，讓民眾更多了解政策規(guī)定，彰顯其監(jiān)督權(quán)，進(jìn)而鼓勵民眾積極參與后續(xù)立法活動。

優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)。對于我國來說，房地產(chǎn)稅的征收勢必要進(jìn)行房屋類型的劃分以及征收人員的劃分。從橫向來說，針對別墅、高端住宅、普通住宅、共有產(chǎn)權(quán)房、法拍房等各類型房屋進(jìn)行是否收稅、收多少稅率的劃分；從縱向來說，對于剛需性購房者、改善型購房者、投資性購房者也應(yīng)進(jìn)行是否收稅、收多少稅率的劃分，兩類劃分充分考慮征收的各項情況，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，從而使地方政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及地區(qū)特色進(jìn)行稅收調(diào)控，公平稅收程序。

健全房地產(chǎn)稅收監(jiān)督體系。房地產(chǎn)業(yè)隨著人們的需求正在蓬勃發(fā)展，同時相關(guān)部門對于該產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管也任重而道遠(yuǎn)。稅收作為國家財政收入的主要來源，政府不僅要精確制定征收法律法規(guī)，同時在征收的過程中也要嚴(yán)格監(jiān)管，防止信息不通、環(huán)節(jié)斷鏈、徇私舞弊、職責(zé)不清等現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)稅在征收管理上應(yīng)按照稅收管理的程序和環(huán)節(jié)，統(tǒng)一設(shè)置監(jiān)督管理機構(gòu)，設(shè)立專門的征管窗口，并與國土局、房管等部門實現(xiàn)大數(shù)據(jù)聯(lián)結(jié)，從而實現(xiàn)聯(lián)合控管。同時也要定期發(fā)布通報情況，進(jìn)行信息反饋并研究對策建議，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的社會化協(xié)作。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)稅從試點到立法，目前來看因為疫情原因仍然不是開始推行的最佳時機，相關(guān)規(guī)章還需要進(jìn)一步細(xì)化圓潤。未來，通過房地產(chǎn)稅的征收，可以有效抑制投機性需求，間接穩(wěn)定房價，從而實現(xiàn)“房住不炒”的定位，也會使得地方財政的收入來源產(chǎn)生巨大變化。通過房地產(chǎn)稅制度方面的建設(shè)進(jìn)行機制轉(zhuǎn)換制度建設(shè)，使地方政府層面大宗穩(wěn)定的收入來源得到不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的常年支撐，形成合乎地方政府轉(zhuǎn)變要求的財源支柱，從而地方政府的土地財政收入從原來的土地批注環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到土地及其附著建筑物的保有環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)的稅收成為地方政府財政重要來源，使地方政府更專注于履行市場經(jīng)濟(jì)所要求的優(yōu)化本地公共服務(wù)、改善投資環(huán)境、改善民生的職責(zé)。