饒景麗 朱同勉 丁偉

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱房企）破產(chǎn)中圍繞房屋產(chǎn)生的各種權(quán)利并存且紛繁復(fù)雜，消費者購房人優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)、職工債權(quán)、稅務(wù)債權(quán)、普通債權(quán)之間的權(quán)利沖突屢見不鮮。而開發(fā)商又常將房地產(chǎn)及在建工程辦理抵押用于融資、嗣后又將房屋出售給消費者購房人或者其他普通購房人，還涉及名為買賣實為讓與擔(dān)保的網(wǎng)簽購房人，這就要求管理人在破產(chǎn)債權(quán)認(rèn)定中需厘清各方關(guān)系，準(zhǔn)確認(rèn)定消費者購房人、工程款優(yōu)先權(quán)人、抵押權(quán)人、網(wǎng)簽購房人、普通債權(quán)人，以平衡各方權(quán)益。本文試對一房企破產(chǎn)案中涉及的不同性質(zhì)權(quán)利加以分析研判，以期為房企破產(chǎn)中涉及的諸種權(quán)利主體的權(quán)利保護(hù)提供思路。

一、案情介紹

2019 年6 月，SY 房產(chǎn)公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人向法院申請SY 房產(chǎn)公司破產(chǎn)清算，法院經(jīng)初步審查后裁定受理SY 房產(chǎn)公司破產(chǎn)清算并指定了管理人。管理人在清算中查明，SY 房產(chǎn)公司承建的RJ 大廈為商辦性質(zhì)用房，工程除主體竣工外其余尚未通過竣工驗收，處于爛尾狀態(tài)。且占比91%的房屋已出售給他人，并辦理了網(wǎng)簽登記手續(xù)。通過對申報債權(quán)進(jìn)行分類梳理，主要存在以下幾種債權(quán)人：

1.抵押債權(quán)人

債權(quán)人A 出借給SY 房產(chǎn)公司現(xiàn)金1100 萬元，簽訂了最高債權(quán)額為1500 萬元的最高額抵押合同，并以SY 房產(chǎn)公司承建的RJ 大廈的土地使用權(quán)作抵押，辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。截至破產(chǎn)受理日，借款的本金、利息均未清償。

2.建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)債權(quán)人

某建筑公司B 于2011 年與SY房產(chǎn)公司簽訂建設(shè)工程施工合同，將RJ 大廈的建設(shè)發(fā)包給B 建筑公司施工，后因SY 房產(chǎn)公司不能按期支付工程款，致使工程暫停。債權(quán)人B 已根據(jù)合同約定的糾紛解決方式，向仲裁委員會申請仲裁，仲裁委裁決B 享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)2700余萬元。

3.以欠債抵充購房款債權(quán)人

C 與SY 房產(chǎn)公 司于2014 年簽訂了《商品房買賣協(xié)議》，購買RJ大廈1504-1505 房屋，總售價132萬元，合同約定2015 年8 月份交付房屋，C 于2014 年6 月出借現(xiàn)金60萬元給SY 公司，以此款抵充購房款后，剩余房款以酒水實物交付給SY房產(chǎn)公司相抵充。SY 房產(chǎn)公司開具了132 萬元的購房收據(jù)給C 并與之辦理了房屋網(wǎng)簽手續(xù)。

4.名為房屋買賣實為讓與擔(dān)保債權(quán)人

D 于2012 年8 月 出借 給SY 房產(chǎn)公司股東劉某、趙某480 萬元，由SY 房產(chǎn)公司提供擔(dān)保。后劉某、趙某償還了部分借款，尚欠D 本金180萬元及利息未還。2014 年8 月29 日SY 房產(chǎn)公司與D 簽訂了購買RJ 大廈600 余平方米房屋的商品房買賣合同并將房屋網(wǎng)簽給D。債權(quán)申報過程中，雙方均認(rèn)可網(wǎng)簽至D 名下的房屋系為借款提供擔(dān)保，雙方并無真實的房屋買賣合意。

二、不同類型債權(quán)人權(quán)利的認(rèn)定

（一）債權(quán)人A 是否就抵押物的變價款享有優(yōu)先受償權(quán)

首先，需明確抵押權(quán)作為民事權(quán)利的性質(zhì)。抵押權(quán)，指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn)，提供自己的特定不動產(chǎn)或者法律確定范圍內(nèi)的動產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為條件交由債權(quán)人支配，并且在債務(wù)人不履行債務(wù)時，由債權(quán)人將該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)予以變價并從中優(yōu)先獲得償還的權(quán)利。房企破產(chǎn)后，對通過登記方式公示的房屋抵押所擔(dān)保的債權(quán)理當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

其次，根據(jù)2018 年《全國法院破產(chǎn)審判工作會議紀(jì)要》【法（2018）53 號】第二十五條擔(dān)保權(quán)人權(quán)利的行使與限制的規(guī)定，在破產(chǎn)清算和破產(chǎn)和解程序中，對債務(wù)人特定財產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人可以隨時向管理人主張就該特定財產(chǎn)變價處置行使優(yōu)先受償權(quán)，管理人應(yīng)及時變價處置，不得以須經(jīng)債權(quán)人會議決議等為由拒絕。但因單獨處置擔(dān)保財產(chǎn)會降低其他破產(chǎn)財產(chǎn)的價值而應(yīng)整體處置的除外。因此，本案中抵押擔(dān)保的債權(quán)人A 享有就特定財產(chǎn)變價處置的法定優(yōu)先受償權(quán)。

（二）工程款債權(quán)人B 是否享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)

首先，從權(quán)利性質(zhì)來看，優(yōu)先權(quán)是一種獨立的權(quán)利類型，是法律為保障某種權(quán)利的優(yōu)先實現(xiàn)而賦予權(quán)利人的優(yōu)先于意定物權(quán)的權(quán)利。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)亦屬于優(yōu)先權(quán)之一，為法定優(yōu)先權(quán)性質(zhì)。

其次，《合同法》第二百八十六條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付。發(fā)包人逾期不支付的，除按照工程性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優(yōu)先受償。這是建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)從法源上考察，對該權(quán)利最初始作出規(guī)定且亦為效力最高的法律依據(jù)。后來最高人民法院以批復(fù)【法釋（2002）16 號】的形式明確建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不得對抗交付了商品房全部或大部分款項的消費者房屋買受人，且規(guī)定行使該權(quán)利的期限為六個月。最高法院2019 年公布施行的《建設(shè)工程施工合同司法解釋二》第二十一條規(guī)定，承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊鴦?wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價款范圍的規(guī)定確定。承包人就逾期支付建設(shè)工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不予支持。建設(shè)工程糾紛處理及破產(chǎn)清算實務(wù)中，無論建設(shè)工程是否竣工，只要承包人已完成的工程質(zhì)量合格，承包人就有權(quán)對發(fā)包人欠付的工程價款請求就建設(shè)工程折價、拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。故在建設(shè)工程施工合同糾紛中，工程質(zhì)量優(yōu)先于合同效力，無論合同是否有效或者被解除，只要工程質(zhì)量合格，承包人就可以向發(fā)包人主張工程價款。同理，基于承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)之優(yōu)先性，即使工程未竣工，但建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人亦享有就其承建的建設(shè)工程部分折價或者拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償之權(quán)利。

本案中，工程款債權(quán)人B 可依據(jù)與SY 房產(chǎn)公司的工程款結(jié)算協(xié)議或造價審計結(jié)論主張建設(shè)工程價款并主張優(yōu)先受償權(quán)。若未達(dá)成結(jié)算協(xié)議，則可要求就其已實際完成的建設(shè)工程量進(jìn)行質(zhì)量和造價鑒定，如工程質(zhì)量為合格，債權(quán)人B 就建設(shè)工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)，但逾期支付建設(shè)工程價款的利息、違約金、損害賠償金等則不在優(yōu)先受償?shù)姆秶畠?nèi)。

（三）債權(quán)人C 能否取得房屋所有權(quán)或以消費者購房人的身份享有債權(quán)優(yōu)先權(quán)

首先，應(yīng)準(zhǔn)確界定消費者購房人的概念及其權(quán)利性質(zhì)。消費者購房人優(yōu)先權(quán)并非我國傳統(tǒng)民法中的一種民事權(quán)利類型，其作為優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)及普通債權(quán)的權(quán)利從法源上考察，初始規(guī)定來源于最高人民法院2015 年公布施行的《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，該司法解釋規(guī)定： 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，根據(jù)上述規(guī)定，成立可以對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)、抵押擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先權(quán)的消費者購房人優(yōu)先權(quán)的，必須同時符合上述三個條件，缺一不可。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實務(wù)中，應(yīng)根據(jù)所購買房屋是否用于居住作為判斷是否消費者購房人的標(biāo)準(zhǔn)，對買受人購買的房屋不論其是單純的居住，還是商住兩用住房，只要具備居住功能，即應(yīng)視為用于居住的房屋。如果所購房產(chǎn)為寫字樓、門面房等投資性、經(jīng)營性用房，則不屬消費行為，不應(yīng)享有消費者購房人的優(yōu)先權(quán)利。

最后，根據(jù)SY 房地產(chǎn)公司的情況，其建設(shè)的RJ大廈規(guī)劃為商辦用房，不符合用于居住的條件。故本案中，購房人C 購買房屋的行為不是消費行為，不享有消費者的物權(quán)期待權(quán)。即使其購房款已全部結(jié)清，仍不能以消費者購房人的身份取得房屋，其申報的購房款債權(quán)同理亦不得享有優(yōu)先于工程款優(yōu)先權(quán)、抵押擔(dān)保的債權(quán)及其他債權(quán)的權(quán)利，其權(quán)利性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為普通債權(quán)。

（四）網(wǎng)簽房屋債權(quán)人D 是否享有債權(quán)優(yōu)先權(quán)

首先，應(yīng)界定房屋網(wǎng)簽登記行為的效力。房屋網(wǎng)簽登記是住房行政管理部門為規(guī)范房屋銷售行為、防止開發(fā)商或銷售商“一房多賣”、以保護(hù)購房消費者權(quán)益實施的行政管理行為。從法律效力層面說，網(wǎng)簽登記既不產(chǎn)生物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)效力，也不成立消費者購房人的物權(quán)期待權(quán)。此外，網(wǎng)簽登記還有別于房屋買賣的預(yù)告登記。

其次，本案中SY 房產(chǎn)地公司將房屋網(wǎng)簽至D 名下的目的是讓與擔(dān)保，D并無購房的真實意愿。所謂讓與擔(dān)保，指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，將擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)或其他權(quán)利轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。當(dāng)債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還給債務(wù)人或第三人；當(dāng)債務(wù)不履行時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。因SY 房地產(chǎn)公司房屋并不具備登記領(lǐng)證條件，因而談不上轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)于D，故以讓渡房屋所有權(quán)為借款債務(wù)提供的讓與擔(dān)保并未成立。

據(jù)上分析，債權(quán)人D 雖有房屋的網(wǎng)簽登記，但其借款債權(quán)并不具有優(yōu)先性，其申報債權(quán)仍為普通債權(quán)。

三、債權(quán)人權(quán)利的優(yōu)先順位和權(quán)利保護(hù)

（一）優(yōu)先權(quán)順位分析

前文已提及，消費者購房人的債權(quán)因其權(quán)利基礎(chǔ)為消費者的生存權(quán)，故依據(jù)人身權(quán)優(yōu)先于財產(chǎn)權(quán)、私債權(quán)優(yōu)先于公債權(quán)的償債原理，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中其權(quán)利具有對抗建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)及其他債權(quán)的效力，在破產(chǎn)清償順位中當(dāng)然地處于最優(yōu)先的地位。緊隨其后享有優(yōu)先順位的優(yōu)先權(quán)則為建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)系法律上的技術(shù)創(chuàng)造，目的在于解決建筑市場長期存在有農(nóng)民工弱勢群體的討薪難問題?；诂F(xiàn)代社會關(guān)顧弱勢群體的人文理念，《合同法》首次確立了該項制度，開啟了這一制度的先河。嗣后最高法院又以【法釋（2002）16 號】批復(fù)、建設(shè)工程司法解釋（一）、司法解釋（二）對這一制度加以細(xì)化、解構(gòu)和重構(gòu)，從而使得這一制度得以逐步完善。房企破產(chǎn)清算順位中再后的優(yōu)先性權(quán)利是房屋不動產(chǎn)的抵押權(quán)，抵押權(quán)因其性質(zhì)屬于擔(dān)保物權(quán)，故在房企破產(chǎn)清算程序中，“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的這一傳統(tǒng)民法原則得以淋離盡致地發(fā)揮。

根據(jù)以上優(yōu)先權(quán)順位分析，具體到本案中，抵押債權(quán)人A、工程款債權(quán)人B、普通購房債權(quán)人C、網(wǎng)簽房屋債權(quán)人D 的權(quán)利誰應(yīng)優(yōu)先、誰應(yīng)劣后已一目了然，管理人、債權(quán)人對之不難作出優(yōu)先順位上的排序。由此亦可以看出，我國現(xiàn)行法對消費者購房人的權(quán)利給予了特別的、最優(yōu)先的保護(hù)。需要研究的是企業(yè)破產(chǎn)清算實務(wù)中對于消費者購房人支付的定金應(yīng)如何予以保護(hù)的問題。房企破產(chǎn)后已不能向購房人交付房屋，故而構(gòu)成根本違約，依法律規(guī)定應(yīng)雙倍返還定金。因定金并不是以特定財產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)，即“定金不屬于物保債權(quán)范疇”，故而對購房人支付的定金本金部分，應(yīng)與消費者購房人債權(quán)同樣的順位給予優(yōu)先獲得受償，并無爭議。但對加倍返還的一倍定金部分，因其權(quán)利基礎(chǔ)是《合同法》或《擔(dān)保法》中的定金罰則，具有懲罰違約責(zé)任方的性質(zhì)，故對該部分債權(quán)與消費者購房人債權(quán)同樣予以優(yōu)先保護(hù)，缺乏法律依據(jù)，而應(yīng)按普通債權(quán)處理。

最后，分析我國法律對消費者購房人債權(quán)清償順位的安排，發(fā)現(xiàn)其規(guī)定仍有明顯的不妥之處。首先，消費者購房人的優(yōu)先權(quán)規(guī)定突破了物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一般原則，且即便設(shè)定該優(yōu)先權(quán)，應(yīng)由立法機關(guān)全國人大及其常委會以法律的形式對之作出規(guī)定，最高人民法院以批復(fù)或解釋的形式規(guī)定該權(quán)利似有以司法取代立法之嫌。其次，對消費者購房人優(yōu)先權(quán)中認(rèn)定支付大部分購房款，參照最高人民法院《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第三項之規(guī)定，可以界定為已支付的價款超過合同約定總價款的50%。同樣是消費者購房人，僅僅因為支付比例的不同，而受到不同的對待，法律規(guī)定顯然有失公允、有違債權(quán)平等原則。第三，消費者購房人優(yōu)先權(quán)并未經(jīng)物權(quán)登記，不具物權(quán)法上的公示效力，卻在破產(chǎn)中享有最為優(yōu)先的受償權(quán)，能夠?qū)蛊渌麅?yōu)先權(quán)人和公示的物權(quán)權(quán)利人，難免會危害交易的可預(yù)測性。

（二）債權(quán)人權(quán)利保護(hù)

SY 房產(chǎn)公司承建的RJ 大廈為商辦用房，房屋不存在以居住為目的之說，也就不存在消費者購房人這一最優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利主體及權(quán)利?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法)第十八條規(guī)定管理人享有決定解除合同或繼續(xù)履行合同權(quán)利，但其前提是債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完合同義務(wù)。而對于本案中購房人C 來說，其已經(jīng)履行了己方的全部合同義務(wù)，依法享有要求債務(wù)人交付房屋的權(quán)利。管理人在此情形下不可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定解除與購房人C 簽訂的購房合同。但鑒于購房人C 購買的SY 房產(chǎn)公司房屋是爛尾房屋，在債務(wù)人SY 房產(chǎn)公司破產(chǎn)的情形下，已構(gòu)成事實上或法律上的履行（交付房屋）不能，故應(yīng)允許管理人解除合同，購房人C 只能申報合同解除后要求賠償損失的普通債權(quán)。但需注意，此時管理人解除合同并不是依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，而是依據(jù)《合同法》第一百一十條中合同解除的相關(guān)規(guī)定，對其因合同解除產(chǎn)生的損失，可以向管理人申報損失賠償債權(quán)。2019 年新公布的最高人民法院《九民會議紀(jì)要》第四十七條對之作了進(jìn)一步的明確規(guī)定，紀(jì)要規(guī)定：當(dāng)出現(xiàn)《合同法》第一百一十條規(guī)定的除外情形，即一方不得要求另一方履行時，雙方均可根據(jù)《合同法》第九十四條第五項之規(guī)定，通過起訴方式請求解除合同。一方請求繼續(xù)履行合同的，人民法院不予支持。該紀(jì)要的規(guī)定體現(xiàn)了與時俱進(jìn)的司法態(tài)度，為管理人在房企破產(chǎn)清算中解決解除合同難題提供了切實可行的法律依據(jù)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中通常存在消費性購房人基于生存權(quán)的債權(quán)優(yōu)先權(quán)、工程款債權(quán)人優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)債權(quán)人優(yōu)先權(quán)等諸種權(quán)利的并存和沖突，管理人應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)司法解釋的規(guī)定，在法無明文規(guī)定的情形下則應(yīng)依據(jù)法理，充分權(quán)衡各方權(quán)利主體的利益，厘清各方關(guān)系，準(zhǔn)確認(rèn)定消費者購房人、工程款優(yōu)先權(quán)人、抵押權(quán)人、普通債權(quán)人，綜合作出權(quán)利順位的安排和處理，以實現(xiàn)對房企破產(chǎn)情形下各類權(quán)利主體權(quán)利的充分保護(hù)，并實現(xiàn)法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。