薛 夢，熊典烽，周松連，曾 玲

一、 研究背景與現(xiàn)狀

(一)研究背景

2016 年底，我國老年人口達到2.3 億，占總人口的16%，已經進入老齡化時代。 預計到2020 年，全國將有超過4200 萬名失能老人；到2050 年老年人口將達到4 億，占總人口的28%，中國人口的年齡結構將高度老化，人口老齡化進程明顯加劇。而在獨生子女政策下產生的“421”家庭模式下，子女承擔贍養(yǎng)長輩的壓力過于繁重，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式已不足以支撐如此巨大的養(yǎng)老壓力，加快養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展刻不容緩。

黨中央、國務院高度重視老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設。 “十三五”規(guī)劃綱要，對積極應對人口老齡化問題提出了明確要求。 因此，養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展也正是應國家之所需，切實開拓出一條適應我國國情的養(yǎng)老路線。

(二)研究現(xiàn)狀

CCRC 養(yǎng)老模式在美國已歷經了百年的發(fā)展，現(xiàn)已逐漸規(guī)范化、成熟化，在多方面有法律保障老年人權力，并明確了養(yǎng)老服務的內容。

而在我們國內，以頤樂居養(yǎng)老社區(qū)為例，從2003 年被引進國內并經多次改良，該養(yǎng)老社區(qū)由健康老人居住的老年人住宅式公寓、需要介助的老年人入住的托老部、完全喪失自理能力并患有老年疾病的老年人入住的醫(yī)療級護理院及為老年人快樂生活而專設的各項老年生活配套設施四個功能板塊組成，已經可以滿足各階段老人的養(yǎng)老需求。

二、 研究目的與意義

(一)研究目的

本文主要通過調查應用CCRC 養(yǎng)老模式的頤樂居養(yǎng)老社區(qū)的運營模式及現(xiàn)狀，針對有部分機構或企業(yè)已進入養(yǎng)老行業(yè)但在業(yè)內處于發(fā)展艱難的境地，對其在當前運營過程中針對其項目運營能力、風險承受能力、產業(yè)本土化能力和可持續(xù)發(fā)展能力進行全方位的評估和分析，同時根據分析的結果、所發(fā)現(xiàn)的問題和我們在本項目調查收集的反饋結果提出相應的解決方案和進行二次創(chuàng)新，再進一步提出該創(chuàng)新模式在國內老齡化壓力不斷加重情況下可能面臨哪些瓶頸和挑戰(zhàn)。

(二)研究意義

當前，雖然許多有社會責任的民營企業(yè)家開始涉足養(yǎng)老產業(yè)，但是由于政策支持力度有限，盈利點少，利潤非常薄，造成不少民營企業(yè)進入養(yǎng)老產業(yè)后發(fā)展艱難，部分企業(yè)甚至虧損運營，后續(xù)民營企業(yè)進入養(yǎng)老產業(yè)積極性不高。 在養(yǎng)老行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展路線的探索急需切實可行的研究和理論對該領域進行新一步的指導。 而研究引進國外的先進、科學、可持續(xù)的養(yǎng)老模式——CCRC 已受到企業(yè)的青睞和政府的支持以及民眾的歡迎，對剖析CCRC 模式在我國的發(fā)展前景和正確規(guī)劃中國式CCRC 有重大實踐意義。

三、 研究內容及方法

(一)研究內容

本文主要研究已應用CCRC 養(yǎng)老運營模式的頤樂居養(yǎng)老社區(qū)，對該社區(qū)當前面臨的市場進行準確的定位，并根據其現(xiàn)有的可用資源和運營狀況來對其模式的市場潛力和發(fā)展前景進行預測，同時也深入剖析該模式的經營結構和商業(yè)模式，在此基礎上對其未來進一步的市場開拓進行營運風險評估和為該風險提供解決方案。 最后，又根據市場調查的結果和當前相關運營不善的養(yǎng)老機構所面臨的困境，我們嘗試對CCRC 養(yǎng)老模式進行二次本土化創(chuàng)新以及預估這類創(chuàng)新帶來的挑戰(zhàn)。

(二)研究方法

1. 文獻研究法

廣泛閱讀與養(yǎng)老、CCRC 等相關主題的文獻資料，了解本課題的立項背景與相關理論研究成果。

2. 實地考察法

課題組成員充分利用暑假時間，走訪頤樂綜合養(yǎng)老社區(qū)，與社區(qū)的養(yǎng)老居民進行攀談，對社區(qū)管理人員進行采訪，實地了解頤樂居綜合養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，剖析其發(fā)展前景。

四、 基于頤樂居養(yǎng)老社區(qū)的綜合分析

(一)市場分析

1. 市場潛力

當前在養(yǎng)老行業(yè)內除了帶國家社會福利性質的養(yǎng)老機構對養(yǎng)老有一定消化能力之外，其余僅有很少數(shù)量的民營機構正嘗試進入該行業(yè)，但養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展依舊不能適應當前老齡化速度加快的國情和滿足國民迫切尋求更多安置養(yǎng)老空間的需求。 因此，國民養(yǎng)老難的現(xiàn)狀反映了當前養(yǎng)老行業(yè)正面臨著一個供不應求的巨大市場。

2. 前景預測

政府促進民營企業(yè)合作開辦養(yǎng)老產業(yè)將成為新潮流，但國內未來養(yǎng)老依舊以家居養(yǎng)老為主體。 江蘇省民政廳促成三胞集團和頤樂居牽手合作、強強聯(lián)手，發(fā)揮各自優(yōu)勢，致力于給老人提供更優(yōu)質、更好、更廣泛的服務。 在此成功合作的經典范例下，國內養(yǎng)老行業(yè)也必定會積極效仿和學習，逐步在各點開展該類模式項目。 但由于我們人口基數(shù)很大，從而高比例老齡化帶來的也是巨額數(shù)量的老年人，同時也因為我國當前仍處于各地區(qū)發(fā)展不充分不平衡的特點，居家養(yǎng)老依舊會占有較大比例。

(二)商業(yè)模式

1. 總體設計

(1)社區(qū)地址選擇地價較低的郊區(qū)，降低開發(fā)成本，整體建筑以多層為主，規(guī)劃布局緊湊，有利于集中護理，減少管理成本；同時郊區(qū)的特點就是較為恬靜，也滿足了老年人群對寧靜環(huán)境的要求。

(2)配置完備的服務設施。 社區(qū)內設有醫(yī)療室，每層設護理站；附近緊鄰醫(yī)院資源；同時又考慮到老年人行動不便，社區(qū)內設專屬食堂，為年長人士提供營養(yǎng)配餐或者配套送餐服務。

(3)主張以人性化經營為導向設計經營方略。 充分考慮年長人士身體特殊性，房產建設和室內設計時候采用通用化設計理念，保持較高的護理人員比例，以便隨時為社區(qū)老人提供高質量的醫(yī)護條件保障，使得老人生活更加舒適，子女更加安心。

2. 盈利模式

(1)CCRC 養(yǎng)老模式最主要的收入來自月費收入和一次性的會費收入，其只提供租賃權和服務享受權，不提供房屋產權。 其中的月費金額要根據相應客戶和社區(qū)達成的協(xié)議內容而定，其中主要分為老年健康居民、協(xié)助護理型長者、完全照護型老年人這三大類型。 而會費也就是入門費，想要入住CCRC 養(yǎng)老社區(qū)的老者需要在入住時一次性繳納一定金額入住費，金額的大小主要由入住者選擇的房間的大小和該社區(qū)所處在的地理位置而定。

(2)會費和月費收入合理投資帶來的收益以及多企業(yè)合作入股帶來的收益，在風險可控的限度下，對企業(yè)盈余資金進行證券類投資和項目投資，從而獲得超額收益；企業(yè)在已經建立社區(qū)基礎上引進其他企業(yè)資本來保證可持續(xù)運營，同時還享受在社區(qū)運營管理過程中所產生的利潤。

(三)風險評估

1. 資金管理風險

養(yǎng)老產業(yè)的前期建設對資金數(shù)額的需求巨大，民營企業(yè)很容易在資金鏈出現(xiàn)問題。 由于設計醫(yī)護和適用于老年人的配套設施要求高，前期投資大，資金回籠慢。 運營過程中存在許多不確定因素，易對資金保障不足或者勉強合格的企業(yè)產生資金鏈斷裂的威脅。

2. 市場運營風險及對策

起始入住費用偏高，接受該社區(qū)養(yǎng)老服務的客戶存在成為雙刃劍的風險。 由于該模式在國內或者在該地區(qū)并不一定能完全適應客戶需求，可能會出現(xiàn)很多服務和需求不匹配的情況，而客戶對于服務的滿意程度會成為社區(qū)能否吸納足量客戶的關鍵因素。 對稱服務帶來好聲譽，不對稱服務則容易遇冷門對待，從而造成前期資本投資回收出現(xiàn)困難甚至虧本。

(四)風險防范方案

1. 強強聯(lián)合模式的積極引入，有效保證養(yǎng)老社區(qū)前中期的充足資金。 以三胞集團和頤樂居的成功合作范例，政府領頭在養(yǎng)老行業(yè)促進養(yǎng)老社區(qū)建設和運營主體的強強聯(lián)合，同時政府輔助該養(yǎng)老項目在資金信貸方面盡可能地獲得貸款優(yōu)惠。

2. 引入高水平項目投資管理人或者和相關基金公司開展養(yǎng)老資本投資合作。 在有效保障社區(qū)建設、管理的基礎上，企業(yè)資金的證券投資和項目投資，專業(yè)的投資管理人能夠給企業(yè)在資金安全管理和可控風險范圍內獲得保障收益，給企業(yè)對盈余資金合理投資提供一個較為可靠且靈活的方向。

五、 CCRC 養(yǎng)老項目二次創(chuàng)新方案

(一)模式創(chuàng)新

引入三足鼎立模式支持養(yǎng)老項目的開發(fā)和建設，逐步擴大企業(yè)經營范圍，實現(xiàn)規(guī)模經濟。 采取政府和雙企甚至是多企聯(lián)合運營的富含公益性的特色商業(yè)模式，政府領頭、擔保和監(jiān)督養(yǎng)老項目，多企專業(yè)化分工完成社區(qū)運營和管理；同時多企合作帶來的充足資本以及政府開發(fā)市場的高效性使得養(yǎng)老項目可以在全國范圍內快速形成規(guī)模產業(yè)，縮短經營建設周期，有效降低項目資金鏈斷裂帶來的風險。

(二)營運創(chuàng)新

營運過程中引入校企合作機制。 鑒于養(yǎng)老行業(yè)和醫(yī)護相關性強的特點，可以采取和國內高校相關的醫(yī)學院或者是職業(yè)型醫(yī)護院校合作，在醫(yī)護人員的人力資本可以得到一定的保障，同時對于在校大學生可提供相應的實踐項目，有效緩解和縮短當代大學生從學生身份到正式員工的培訓過程，在很大程度上節(jié)約了企業(yè)的培訓成本和招聘成本等。

(三)融資創(chuàng)新

融資過程中引入基金、債券融資方案。 介于當前運營CCRC 養(yǎng)老項目的主體還是民營企業(yè)，在資本供給方面有限和資本管理水平有限的限制下，引入專業(yè)型金融機構，能夠有效彌補民營企業(yè)在金融領域的資本運作方面的短板。