最近，浙江寧波60 多歲的周先生得了一場重病，這讓他想早點安排好財產(chǎn)。周先生名下有兩套房，其中一套面積98 平方米，房產(chǎn)證是6 年前取得的，他想把這套房子傳給女兒。以怎樣的方式將房子留給女兒最劃算呢？2021 年1月1日起實施的《民法典》對于房產(chǎn)繼承、贈與、買賣等法定要求有部分調整。在新規(guī)定下，究竟如何繼承最劃算？

增設了遺產(chǎn)管理人制度

《民法典》出臺前，不論是法定繼承還是遺囑繼承，要經(jīng)歷的必要程序是到公證處辦理繼承權公證后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，或直接到不動產(chǎn)中心辦理繼承過戶。

《民法典》生效后，在進行遺產(chǎn)繼承時需要安排遺產(chǎn)管理人，房主可以在遺囑中確定遺囑執(zhí)行人，繼承開始后，遺囑執(zhí)行人自動成為遺產(chǎn)管理人；房主未確定遺囑執(zhí)行人，繼承人在繼承房產(chǎn)時，也需要推選或共同擔任遺產(chǎn)管理人。遺產(chǎn)管理人不僅要制作財產(chǎn)清單，還要處理被繼承人的生前債權債務。此時，若被繼承人的房產(chǎn)需要用來抵債，或房產(chǎn)涉及抵押擔保，房產(chǎn)繼承就可能出現(xiàn)滯后或失敗的情況。此外，《民法典》確認了打印遺囑、錄像遺囑的合法性，取消了公證遺囑的特殊地位，以時間最新的遺囑為準。

三種方式各有利弊

房產(chǎn)傳給子女的方式有三種：買賣、贈與、繼承。

以周先生為例。以買賣的方式來看，他的女兒需要交納的是契稅。若她名下已有一套房，契稅按3%交；如果她名下沒有房產(chǎn)，面積在90 平方米以下按照1%征收，超過90 平方米按1.5%征收。以贈與方式來看，女兒作為受贈人，需交納3%的契稅及核定價格0.05%的印花稅。以繼承方式來看，法定繼承人不用交稅。但法定繼承需要進行公證，這樣就涉及繼承的公證費用。非法定繼承人，根據(jù)遺囑繼承房產(chǎn)權屬的，屬于受贈行為，按3%的稅率征收契稅。這樣看來，周先生女兒采用法定繼承的方式，成本和費用最低。

所得房產(chǎn)再售，稅費大不同

再次轉讓房產(chǎn)的成本不可忽視。繼承房產(chǎn)再出讓時已滿5 年且是家庭唯一住房的，可免征個人所得稅，如果不是則要征收個稅。贈與房產(chǎn)再出售，個稅只能按照轉讓受贈房屋收入減去原購買成本及相關費用的差額的20%征收。

按繼承方式過戶，繼承人名下沒有房產(chǎn)的，再轉賣繼承房產(chǎn)，只要房產(chǎn)滿5 年，不需交個稅，這種情況下繼承過戶最劃算。繼承人名下有房產(chǎn)，再轉賣就要繳納房產(chǎn)全值1% 或差額20%的個稅。如果房價變動不大，繼承仍是劃算的方式。如果只能按差價20%交稅，且房價漲幅較大，買賣過戶則更劃算。子女獲得房產(chǎn)如果是長期居住，建議通過贈與或繼承的方式。如考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)買賣的方式則能夠在未來再次出售時省下一筆稅費。

業(yè)內(nèi)人士表示，房產(chǎn)繼承除了涉及繼承權公證、過戶登記、遺產(chǎn)管理人等流程之外，還涉及一定的稅費成本。在一些城市，增值空間較高的核心地段房產(chǎn)可以繼續(xù)持有，而對于升值空間較小甚至存在價值下降風險的房產(chǎn)，則可以考慮出售換成金融資產(chǎn)，繼承成本會相應降低。在目前的情況下，建議可對手頭的房產(chǎn)進行梳理和處理。