李紅 李平

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為突出，而財(cái)務(wù)分析不僅會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)l(fā)破產(chǎn)清算。因此，有效地防范房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為必要和緊迫。本文在闡明現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)狀況的基礎(chǔ)上，分析其存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，并提出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 上市公司 房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投資量大、資金回收慢的特點(diǎn)，行業(yè)的特殊性使其面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之國(guó)家堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位以及多渠道保障的住房制度，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較低，這更加大了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要想穩(wěn)步發(fā)展，必須有效識(shí)別公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)分析其存在的原因，進(jìn)而找出防范措施從而規(guī)避該類風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）樣本選擇

為了全面反映我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，本文選取2015—2018年滬深兩市132家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司作為基礎(chǔ)樣本，剔除14家B股上市的房地產(chǎn)公司后，最終選擇118家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況

本文分別從投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面，分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指受各種不確定因素的影響，房地產(chǎn)公司的投資行為與預(yù)期效益相差較遠(yuǎn)，從而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。本文主要利用成本費(fèi)用利潤(rùn)率和總資產(chǎn)報(bào)酬率對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析。

2015—2018年，全行業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值在15%～25%之間，呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)，說明全行業(yè)成本費(fèi)用控制較好;2015—2018年，行業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率均值在3%～4.5%之間，并緩慢增長(zhǎng)。個(gè)體來看，2018年成本費(fèi)用利潤(rùn)率優(yōu)秀值為75.88%，較差值為-11.33%，說明房地產(chǎn)行業(yè)上市公司成本費(fèi)用利潤(rùn)率相差較大，在一定程度上說明公司間發(fā)展不均衡;2018年總資產(chǎn)報(bào)酬率優(yōu)秀值為11.37%，較差值為0.62%，說明公司間差異較大，個(gè)別公司資產(chǎn)利用效果較差。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資活動(dòng)作為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，會(huì)直接影響籌集資金的使用效率和效益。由于債務(wù)性融資是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的主要融資方式，因此本文將償債能力分析作為籌資風(fēng)險(xiǎn)分析的重點(diǎn)。本文通過速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)三個(gè)指標(biāo)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2015—2018年，行業(yè)速動(dòng)比率均值在0.5～0.7之間;2015—2018年，全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值在60%～70%之間，呈現(xiàn)逐年遞減趨勢(shì);2015—2018年，行業(yè)利息保障倍數(shù)均值在5～8之間，2017—2018年下降趨勢(shì)明顯。就個(gè)體數(shù)據(jù)來看，2018年速動(dòng)比率的優(yōu)秀值和較差值分別為210.07%和27.79%;2018年資產(chǎn)負(fù)債率的優(yōu)秀值為37.60%，較差值為85.52%，表明房地產(chǎn)行業(yè)上市公司之間償債能力水平相差很大，各公司發(fā)展不均衡。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司具有風(fēng)險(xiǎn)大、成本高和回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在所有行業(yè)當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)存貨占用資金量大，存貨周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響大。本文主要采用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，分析房地產(chǎn)行業(yè)上市公司面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2015—2018年，行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的最高值和最低值分別是0.49和0.07，平均值在0.2～0.25之間;2015—2018年，行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在0.25～0.35之間;2015—2018年，相較于2015和2016兩個(gè)年度，2017年和2018年兩年的行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率有所好轉(zhuǎn)，均值在0.2～0.4之間。以上數(shù)據(jù)表明公司資產(chǎn)管理水平有所提升，而且運(yùn)營(yíng)效率有所提高，但是從其他資產(chǎn)管理水平的數(shù)據(jù)來看，并沒有得到有效的提高，表明其運(yùn)營(yíng)總資產(chǎn)的能力有待加強(qiáng)。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

公司的融資渠道可分為兩大類，包括債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大，資金來源以債務(wù)性融資為主，主要是銀行貸款，自有資金占比很低，資本結(jié)構(gòu)單一。這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的負(fù)債比率上升，到期無法償付本息，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)上市公司規(guī)模的擴(kuò)大，地價(jià)不斷上漲，很多公司進(jìn)行負(fù)債式經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益加大。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）公司戰(zhàn)略投資決策不當(dāng)

有效的戰(zhàn)略決策是公司獲得利潤(rùn)，提升戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力的前提，反之，可能會(huì)造成資源浪費(fèi)，給公司帶來無法挽回的損失。因此，公司的戰(zhàn)略管理決策決定著公司能否長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，如果公司不考慮自身的特點(diǎn)，缺乏對(duì)項(xiàng)目的可行性研究，盲目擴(kuò)張，一旦擴(kuò)張速度超過公司預(yù)期的承受能力，將會(huì)導(dǎo)致資不抵債。加之房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力較差，不夠靈活多變，如果決策失誤，房地產(chǎn)公司將面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

房地產(chǎn)行業(yè)存貨流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍時(shí)期，如果公司大量購(gòu)置土地，開發(fā)投資新的工程項(xiàng)目，一旦在工程項(xiàng)目接近尾聲時(shí)，市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，房屋銷售的難度將大幅度提高，公司也很難如期回收資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難。因此，公司很有可能因?yàn)榍房畹仍虺霈F(xiàn)資金短缺的情況，最后引發(fā)危機(jī)。房地產(chǎn)公司也很有可能因?yàn)槿谫Y、應(yīng)收賬款等風(fēng)險(xiǎn)，而出現(xiàn)資金逾期回收的問題，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。因此，無論是哪一種風(fēng)險(xiǎn)，都可能導(dǎo)致公司資金回收困難，資金鏈斷裂，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能完全消除，只能采取盡可能的措施，將其影響降到最低。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司可以從合理確定負(fù)債比例、科學(xué)確定投資戰(zhàn)略和強(qiáng)化資金預(yù)算三個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

（一）合理確定負(fù)債比例，完善資本結(jié)構(gòu)

要對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控，一方面要探索新的融資渠道，改變過度依賴銀行的情況。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司可采用房地產(chǎn)租賃、股權(quán)收購(gòu)、信托融資、開發(fā)商貼息委托貸款和發(fā)行債券等方式獲得融資。另一方面要控制負(fù)債規(guī)模，確保資本結(jié)構(gòu)合理。項(xiàng)目融資時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要充分考慮可能導(dǎo)致內(nèi)外部環(huán)境變化的因素，確定一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)比例，從而有效管理和控制公司的資金成本。

（二）科學(xué)確定投資戰(zhàn)略，降低決策風(fēng)險(xiǎn)

公司要想降低決策風(fēng)險(xiǎn)，一方面要確定科學(xué)的投資戰(zhàn)略，保證投資戰(zhàn)略與公司的總體戰(zhàn)略相一致，包括投資重點(diǎn)、方向、資金來源和使用，以及具體實(shí)施投資方案等方面的內(nèi)容。另一方面要加強(qiáng)投資方案的可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，將直接影響投資項(xiàng)目的成功與否。因此，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要合理評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、收益等事項(xiàng)，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合的分析。

（三）科學(xué)管理資金運(yùn)用，強(qiáng)化預(yù)算控制

要有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升資金運(yùn)作效率，進(jìn)一步強(qiáng)化資金預(yù)算控制是行之有效的措施。預(yù)算是一種內(nèi)控機(jī)制，目的是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、減少交易成本，它在公司管理中處于核心地位，主要面向未來的財(cái)務(wù)計(jì)劃。為保證公司資金能夠維持公司的正常運(yùn)作，公司要實(shí)施資金“月計(jì)劃、旬平衡、日安排”的精細(xì)化管理，加強(qiáng)控制各部門、各環(huán)節(jié)的資金使用量，監(jiān)控資金的流向，對(duì)公司資金實(shí)行追蹤化管理，按照預(yù)算控制向各部門分配資金，滿足各部門對(duì)資金的合理需求，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少交易成本，提高資金的使用率，實(shí)現(xiàn)資金價(jià)值的最大化。

（作者單位為山東女子學(xué)院）

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