范云翠 ，陳文秀 （吉林建筑大學，吉林 長春 130118）

1 引言

會展業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展等方面有著重要的作用。在國際上,會展行業(yè)被譽為“觸摸世界的窗口”與“誘人的城市面包”。會展業(yè)具有明顯的經(jīng)濟、社會效益，良好的政治作用以及廣大的發(fā)展機遇,它能夠調(diào)控市場、促進經(jīng)濟要素聚集,指引城市土地利用效率,重組城市空間的結(jié)構(gòu)與發(fā)展。在城市發(fā)展和區(qū)域更新中,房地產(chǎn)業(yè)是會展業(yè)影響下的最主要的參與者和受益者。文章以上海合作組織青島峰會為例,通過峰會對房地產(chǎn)業(yè)的影響進行研究,并結(jié)合此次峰會及青島城市的特點,探尋政府和房地產(chǎn)業(yè)如何充分發(fā)揮峰會效應(yīng),抓住發(fā)展機遇,推動青島房地產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展,并為今后會展城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供借鑒,促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

2 青島峰會對青島房地產(chǎn)業(yè)影響分析

“上海合作組織青島峰會是上海合作組織在山東青島舉辦的國際性會議,是上合組織擴員后的首次峰會?！狈鍟某晒εe辦,可以發(fā)展青島經(jīng)濟,加強國際地區(qū)之間的合作,同時也將給青島房地產(chǎn)業(yè)帶來蓬勃發(fā)展的新機遇。

2.1 青島峰會推動城市建設(shè)快速發(fā)展

為了成功舉辦青島峰會,展現(xiàn)青島優(yōu)美城市風貌,青島市進行了重大城市建設(shè),無論是主會場的改建還是公共基礎(chǔ)設(shè)施完善,都推動城市建設(shè)快速發(fā)展。峰會主會場——青島國際會議中心,是在原后奧運時期商業(yè)體建筑心海廣場的基礎(chǔ)上改建而成的。此前,由于青島會展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還不完善,導(dǎo)致青島沒有能力承接舉辦一些高水平、國際化的會展會議。此次主會場的建設(shè),實現(xiàn)峰會期間會議會展、高端宴會、新聞發(fā)布等功能,這使青島擁有了自己長期使用的城市客廳,并為青島以后能夠承辦大型會展活動打下良好基礎(chǔ)。

除了主會場的改建外,青島峰會也促進公共基礎(chǔ)建設(shè)的完善。市政上,新改建綠地200hm2,已建設(shè)完成70多處“口袋公園”,生態(tài)綠化再上臺階,展現(xiàn)了青島宜人景色,吸引人們前來旅游定居；交通上，除了繼續(xù)依靠發(fā)達的港口外,高鐵、鐵路、地鐵、機場等交通工具也將建設(shè)運營，青島海陸空立體化交通網(wǎng)的格局逐步形成,在對外貿(mào)易、全球投資等方面凸顯優(yōu)勢。此外,市區(qū)夜景、公共服務(wù)、舊城改造等城市配套設(shè)施都顯著改善。峰會前期準備工作提高青島的城市化水平,加快城市建設(shè)步伐,從而推動經(jīng)濟發(fā)展,最終帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.2 青島峰會提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)

峰會的舉辦,吸引著越來越多的房企在青島買地、開發(fā)、運營。2018青島商品房銷售排行中,除了以海爾、海信、鑫江等本土房企和以融創(chuàng)、保利、萬科為首的老牌大鱷外,也出現(xiàn)一些融信、實地、禹州、鑫苑等外來一線新房企。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2018年全國房企銷售權(quán)益金額排名前50的房企中,現(xiàn)已入駐青島的房企已達35家,他們通過拿地、收購、合作等方式進入青島房地產(chǎn)業(yè),活躍市場。房企的增多,對提升房地產(chǎn)品質(zhì)有著直接的影響。首先,房企增多,使房企之間生存競爭激烈,為了不被激烈競爭大浪淘沙,房地產(chǎn)企業(yè)也開始從數(shù)量的發(fā)展,轉(zhuǎn)向更加有質(zhì)量的角逐,房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)得到提升。其次,房企之間開展“平衡式合作模式”,地方國企在土地交易中較有優(yōu)勢,但具備操盤能力較弱,特別是對于大型項目開發(fā)運營力不從心，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有操盤能力,風險承擔能力強,但缺乏土地。兩者通過這種合作模式,供地、操盤,取長補短,資源整合,提升房地產(chǎn)品質(zhì)。此外,房企之間或競爭或合作的關(guān)系,為市場提供了更多的優(yōu)質(zhì)房源,市場可選擇的機會變多,在“物競天擇、適者生存”的條件下,市場在一定程度上也篩選出更為適合青島的優(yōu)質(zhì)精益房地產(chǎn),提升房地產(chǎn)品質(zhì),促進房地產(chǎn)發(fā)展。

2.3 青島峰會一定程度上拉動房地產(chǎn)價格上漲

青島峰會是青島舉辦的級別最高的國際盛會,是國家與國際組織之間交流合作的良好平臺,這無疑影響了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2018年,青島房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)歷史上最嚴限購、簽約限價、樓市降溫等過程,但房價依然出現(xiàn)幅度不低的漲幅（如圖1）。2018年青島各月新建商品住宅銷售價格環(huán)比發(fā)展速度均有所上漲，其中在5月、6月、7月這三個月期間，新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲均超2%，5月份新建商品住宅銷售價格漲幅較上月擴大1.9個百分點；二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲也有4個月超1%。如圖2，2018年青島住宅銷售價格指數(shù)同比增長速度比2019年青島住宅銷售價格指數(shù)同比增長速度明顯。其中，2018年5月至8月峰會舉行前后，新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增速均超過1.3%。而2019年青島5月至12月新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下降明顯，6月份同比下降2.15%。2019年11個月份二手住宅銷售價格指數(shù)同比發(fā)展速度均呈下降態(tài)勢。

圖1 2018年青島住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比發(fā)展速度圖

圖2 2018年、2019年青島住宅銷售價格指數(shù)同比發(fā)展速度圖

房價上漲有以下幾個原因。

①供給減少。2018年上半年青島住宅可售量持續(xù)下降高開低走,在2月份達到峰值后便持續(xù)下滑,6月份可售量降至971.97萬m2,達到2012年以來的最低點。房地產(chǎn)市場上掛牌出售房源減少,同時由于近些年來青島市區(qū)土地不斷被開發(fā)利用且未到設(shè)計使用年限,市區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地面積大幅減少,物以稀為貴,土地資源短缺導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。

②需求增加。首先,青島經(jīng)濟活動由于峰會舉辦而趨于頻繁,刺激商業(yè)、餐飲、辦公等非居住房地產(chǎn)需求量上升。其次,經(jīng)濟活動頻繁,居民收入穩(wěn)定增長,階梯消費觀念日趨明顯,不同層次住房需求增加。此外,峰會擴大青島城市利好因素：峰會提高青島綠化覆蓋率,市容美化,環(huán)境舒適；峰會完善城市配套設(shè)施,生活便利；青島位于國際“交通樞紐”處,與上合組織成員國之間交往便利,國家政策傾斜,使青島成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?。峰會的成功舉辦提高了青島的知名度和美譽度,吸引各地的人們前來旅游定居,最終拉動了房地產(chǎn)商品房的需求。

③拆遷成本和建造成本的增加。青島進行大量舊城改造、棚戶區(qū)改造，拆遷數(shù)量的增加導(dǎo)致房屋拆遷成本和建造成本的提高,土地價格提高,自然會造成房產(chǎn)價格提高。以《青島市“十三五”住房包裝發(fā)展規(guī)劃》為例,青島實施棚戶區(qū)改造16萬戶,推進老舊住宅小區(qū)整治改造26萬戶,建筑面積2100萬m2,預(yù)測“十三五”期間青島市新開工總面積約9840萬m2,其中,住宅地產(chǎn)約5374萬m2。

④非規(guī)范因素使房價上升。隨著外交部宣布峰會舉辦地為青島,青島房價一路飆升。在杭州G20、廈門金磚峰會的舉辦后，兩地房價暴漲的背景下,部分房屋開發(fā)商、中介和個人對青島房地產(chǎn)進行惡意炒作,峰會后“城市升級”、“房價大漲”被過度宣傳、過度預(yù)期。峰會期間,房地產(chǎn)市場跳漲毀約、夜間開盤、售罄秒光、搶房大戰(zhàn)、全款優(yōu)先、天價裝修、茶水費等樓市亂象頻出,造成人們恐慌心理,房價上漲。

3 擴大峰會效應(yīng),把握房地產(chǎn)發(fā)展契機

后峰會時代,青島房地產(chǎn)發(fā)展迎來歷史機遇期,在堅持“房住不炒”的大背景下,貫徹落實習近平總書記“辦好一次會,搞活一座城”指示精神的重大舉措,解放思想,創(chuàng)新思路,擴大峰會效應(yīng),抓住發(fā)展機遇,推動青島房地產(chǎn)跨越式發(fā)展。

3.1 政府宏觀調(diào)控,完善青島房地產(chǎn)市場管理體制

政府應(yīng)通過政策調(diào)整、規(guī)范房地產(chǎn)市場管理、政策優(yōu)惠等方式,發(fā)揮政策的引導(dǎo)、約束、經(jīng)濟杠桿的作用,解決房價虛高、供求不平衡等問題,引導(dǎo)合理住房消費觀念,充分發(fā)揮青島峰會效用,保證房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

①政府要深化改革,多渠道、深層次、全方位、立體化分類調(diào)控,從因城施策到因區(qū)施策,對于過熱區(qū)域通過人才引進、政策微調(diào)等方式適度降溫,對樓市洼地實行鼓勵政策。

②建立多層次住房供給體系,建立統(tǒng)一開放、多元競爭、供需合理、租售均衡的土地供給機制。

③建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),豐富完善房地產(chǎn)市場管理體系,加強房地產(chǎn)市場立法、執(zhí)法、司法建設(shè)。

④對于適應(yīng)開發(fā)旅游、商業(yè)房地產(chǎn)的項目上，給予一定的政策扶持,大力扶持青島峰會特色地產(chǎn)。

3.2 加強上合示范區(qū)規(guī)劃設(shè)計，提升房地產(chǎn)理念價值

上合峰會選在青島,主要源于青島優(yōu)越的地理區(qū)位。青島位處于國際“交通樞紐”與“一帶一路”，上合國家經(jīng)貿(mào)來往聯(lián)系密切。峰會過后,全國首個上合示范核心區(qū)域落戶膠州,青島將建設(shè)成經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)、國際合作新平臺、國際會議平臺。未來，青島將會承接更多會展會議。此外，青島東岸城區(qū)注重城市更新與發(fā)展、西岸城區(qū)釋放居住剛性需求、北岸城區(qū)建設(shè)生態(tài)新城，網(wǎng)格狀交通體系也逐漸形成,一系列的城市規(guī)劃都與房地產(chǎn)業(yè)密不可分。加強上合示范區(qū)規(guī)劃設(shè)計，提升房地產(chǎn)理念價值，這對房產(chǎn)商來說是良好的機遇。

①房產(chǎn)商可以參與示范區(qū)建設(shè)。房地產(chǎn)商針對上合示范區(qū)、自貿(mào)試驗區(qū)的政策規(guī)劃，圍繞國際物流、現(xiàn)代貿(mào)易、雙向投資合作、商旅文化交流、海洋合作“五大中心”，建設(shè)包括基礎(chǔ)設(shè)施、特色商品展館、大型國際招商產(chǎn)業(yè)園，以及擴大國內(nèi)外對外開放所衍生的眾創(chuàng)空間、辦公商業(yè)聚集地等建設(shè)。

②房產(chǎn)商可以開發(fā)投資住宅。人口密集的中心城區(qū)可以推進城市更新、城中村改造,緩解人口壓力；在自然生態(tài)優(yōu)勢明顯的李滄區(qū)與嶗山區(qū)重點發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，優(yōu)化提升人居環(huán)境；以西岸城區(qū)建設(shè)國家級西海岸新區(qū)為契機發(fā)展旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，注重建設(shè)國際化低碳智慧社區(qū)。

3.3.創(chuàng)新思路,開發(fā)會展地產(chǎn)

峰會的舉辦，為落地青島的大型國際會議提供了專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和多元化創(chuàng)意空間；青島秉承峰會精神，擴大對外開放，致力打造“會展之濱”。會展業(yè)在青島發(fā)展前景廣闊，會展地產(chǎn)發(fā)展也應(yīng)創(chuàng)新思路，形成定位清晰的會展地產(chǎn)。

①以海洋文化為核心競爭力，開發(fā)會展地產(chǎn)。會展地產(chǎn)發(fā)展雖較其他以居住功能和以商業(yè)功能為主的地產(chǎn)時間較晚，但因其發(fā)展迅速且多數(shù)項目粗糙雷同，會展地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)瓶頸期。青島會展地產(chǎn)發(fā)展要創(chuàng)新思路，突破瓶頸，解決“千會一面”的現(xiàn)象。以海洋文化、港口文化為核心競爭力，以峰會為契機，在投資開發(fā)、地產(chǎn)建設(shè)、物業(yè)經(jīng)營等幾大板塊中注入海洋、人文氣息，形成青島獨特的、不可復(fù)制的會展地產(chǎn)，實現(xiàn)其展覽、會議、節(jié)事活動等功能。

②形成“會展+”的運作方式。以會展會議區(qū)域開發(fā)建設(shè)符合國際潮流的會展型物業(yè),將會展房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入市場化運作,突出商務(wù)會議專業(yè)化、設(shè)施服務(wù)國際化、海洋文化特色化,實現(xiàn)“會展+”商務(wù)辦公、餐飲娛樂、公寓酒店等生活工作需求,形成一個完備的生活就業(yè)空間和商圈核心功能,打造屬于青島的會展CBD地標型城市活力街區(qū)。

3.4 以上合峰會為主題,創(chuàng)新開發(fā)峰會文化旅游地產(chǎn)

由于地理優(yōu)勢和歷史條件的影響,青島旅游業(yè)興旺發(fā)達。青島峰會成功舉辦,旅游業(yè)收獲“峰會紅利”,2018年全年接待游客超過1億人次,增長13%以上；旅游消費總額突破1900億元,增長15%以上，青島再添峰會城市新名片。峰會效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，開發(fā)建設(shè)峰會文化旅游地產(chǎn)是良好的機遇。

①要以上合峰會為主題,深挖峰會文化。此次峰會展現(xiàn)的齊魯風韻與海洋特色、“一帶一路”與上合精神、夜景燈光秀、峰會主場館的設(shè)計和歡迎宴會晚宴等,以青島峰會為基礎(chǔ),挖掘“山、海、城”特色優(yōu)勢資源，作為青島旅游和旅游地產(chǎn)的研究對象。

②要以人為本,豐富旅游地產(chǎn)內(nèi)容。將峰會文化旅游地產(chǎn)的各種元素融入到餐飲、娛樂、演出、住宿、人文等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和服務(wù),形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條,締造凝聚于峰會文化中的旅游地產(chǎn)新形象。

③要統(tǒng)籌政府、設(shè)計院、房產(chǎn)商、旅行社、宣傳與營銷等各部門、各行業(yè)布局與建設(shè)工作,全面規(guī)劃旅游地產(chǎn)的整體性、長期性、盈利性發(fā)展,實現(xiàn)多方權(quán)益。

4 結(jié)語

會展業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)作為三大新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代經(jīng)濟體系重要組成部分。會展經(jīng)濟帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)的影響較為深遠。本研究具有一定的實踐意義與指導(dǎo)功能，基本達到為其他會展城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供參考依據(jù)的目的。青島作為新興會展之都，會展業(yè)發(fā)展強勁，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)借助會展的影響力，實現(xiàn)其進一步健康、穩(wěn)定發(fā)展。