劉永秋

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營需要做好資金營運(yùn)管理工作，因?yàn)橘Y金能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營提供有力支持。房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理存在很多問題，需要加強(qiáng)重視并及時(shí)解決。分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金營運(yùn)問題，提出了解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營運(yùn)資金管理;問題;對策

文章編號：1004-7026（2020）18-0116-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：F299.233.42? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)，關(guān)系到企業(yè)資金的合理使用和融資，更關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，必須強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理，提高營運(yùn)資金管理水平，確保企業(yè)健康、可持續(xù)經(jīng)營。

1? 房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀分析

資金是盈利性經(jīng)濟(jì)組織正常運(yùn)營的根本保障。企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，必須做好資金管理，優(yōu)化資金配置。房地產(chǎn)企業(yè)作為對資金需求量較大的經(jīng)濟(jì)組織，更要重視資金的營運(yùn)。然而，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)資金營運(yùn)水平較低，從整體上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，阻礙了企業(yè)健康發(fā)展。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿鄙倏茖W(xué)的營運(yùn)策略而出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，甚至因?yàn)楝F(xiàn)金失衡而面臨危機(jī)[1]。

1.1? 經(jīng)營現(xiàn)金流量低，資產(chǎn)負(fù)債率高

抽取被調(diào)查的70家上市房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，截至2019年末，這些企業(yè)的基本債務(wù)總額為5 000億元，同比增長35%，其中大約有30家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

當(dāng)企業(yè)面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，意味著面臨著更大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，間接導(dǎo)致企業(yè)無法有效融資，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)、可持續(xù)運(yùn)營。經(jīng)營現(xiàn)金流量低與高負(fù)債率主要是因?yàn)槠髽I(yè)的資金經(jīng)營管控力度不足，缺少科學(xué)合理的資金管控方案，缺少規(guī)范的模式。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營現(xiàn)金流動(dòng)量基本為零或者負(fù)值，這意味著企業(yè)處于現(xiàn)金短缺狀態(tài)。當(dāng)企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)形勢變化或其他問題時(shí)，例如地價(jià)上漲、房地產(chǎn)銷售量下降或者國家房地產(chǎn)政策變動(dòng)等，都會(huì)使企業(yè)因?yàn)榱鲃?dòng)資金短缺而陷入危機(jī)[2]。

1.2? 經(jīng)營資金管理能力不足

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)源于經(jīng)營項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)一般通過銀行借貸等方式融資，因此其銷售風(fēng)險(xiǎn)與融資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不同、實(shí)力差異懸殊，特別是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際融資中阻礙重重，無法獲得銀行貸款，融資渠道也相對較少。

面對這些客觀情況，房地產(chǎn)企業(yè)很容易走向資金不足等危險(xiǎn)境地。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)將一少部分資金當(dāng)作自有資金，將銀行貸款作為項(xiàng)目開發(fā)資金，這種資金分配方式容易造成資金不合理流失。如果銀行貸款利息很高，售房貸款難以在第一時(shí)間回收，企業(yè)不能在有限時(shí)間內(nèi)還清貸款，將處于資金高度短缺的狀態(tài)，其運(yùn)營將進(jìn)入困境，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)無法繼續(xù)、企業(yè)資金鏈斷裂[3]。

1.3? 資金低效管控，流動(dòng)速度慢

不同于其他行業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是銷售貨款的回籠需要較長的周期，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)也需要很長的周期和大量資金。這就使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中面臨資金缺口大、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)高等問題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目存貨變現(xiàn)能力較弱。從開發(fā)到建設(shè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)刻受到國家相關(guān)政策、制度以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，難以保證投資回報(bào)效率，出現(xiàn)了資金低效管理、資金低速流動(dòng)的問題。資金流動(dòng)速度慢則意味著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益回收較慢。

此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測失誤，提前囤置大量土地，大量開發(fā)項(xiàng)目、開建房地產(chǎn)工程，但房地產(chǎn)銷售情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，房產(chǎn)大量積壓，難以實(shí)現(xiàn)資金回籠，導(dǎo)致資金無法流動(dòng)。企業(yè)資金沉淀問題嚴(yán)重，無法靈活周轉(zhuǎn)，使企業(yè)無法自由支配資金。資金周轉(zhuǎn)周期超出了合理期限，勢必會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營[4]。

1.4? 營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)合理

現(xiàn)階段，多數(shù)企業(yè)都將營運(yùn)資金安全放在第一位，盡最大努力調(diào)整流動(dòng)資金占有量，以此為企業(yè)經(jīng)營提供資金保證，維持企業(yè)日常生產(chǎn)和運(yùn)營，但往往忽視了資金結(jié)構(gòu)是否合理的問題。不合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)會(huì)造成營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)不合理，使企業(yè)缺少流動(dòng)資金。流動(dòng)資金供應(yīng)不正常，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營也就無法繼續(xù)，整體經(jīng)濟(jì)利潤也會(huì)受到影響，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得不到保證。由此看來，應(yīng)合理調(diào)節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比重，憑借資產(chǎn)資本化，選擇與企業(yè)目前經(jīng)營發(fā)展相適應(yīng)的運(yùn)營資金結(jié)構(gòu)，確保與企業(yè)發(fā)展同步，不斷為企業(yè)動(dòng)提供流動(dòng)資金，維持企業(yè)良好的發(fā)展勢頭。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理對策

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著營運(yùn)資金管理、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和高成本運(yùn)營等問題，必須形成科學(xué)的資金規(guī)劃方案，重點(diǎn)對投資可控性進(jìn)行研究。

可以深入分析被開發(fā)項(xiàng)目，研究其投資成本，確保投資正常，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金合理利用，解決房地產(chǎn)資金運(yùn)營中面臨的諸多問題[5]。

2.1? 強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理，控制資產(chǎn)負(fù)債率

針對房地產(chǎn)企業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率、高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營的問題，最關(guān)鍵的是要控制其資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，強(qiáng)化存貨變現(xiàn)能力，以此支持應(yīng)收賬款回收，縮短資金回收時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快銷售速度、提高銷售效率以及拓展現(xiàn)有資源，加快資金周轉(zhuǎn)。在此基礎(chǔ)上，加大資金運(yùn)營監(jiān)控力度，從項(xiàng)目的批復(fù)、開發(fā)、銷售到售后都要嚴(yán)格監(jiān)控資金使用情況，編制好預(yù)算，建立健全責(zé)任制，以責(zé)任制管控企業(yè)資金的分配與使用。

將資金運(yùn)營管理與員工業(yè)績考核聯(lián)系起來，激勵(lì)廣大員工合理運(yùn)用資金，實(shí)行現(xiàn)金收支明細(xì)化管理，以高度謹(jǐn)慎、嚴(yán)格的權(quán)責(zé)制度考核項(xiàng)目建設(shè)情況，從而達(dá)到資金高效運(yùn)營管理的目標(biāo)[6]。

2.2? 強(qiáng)化企業(yè)資金流動(dòng)管理

房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要大量營運(yùn)資金，而且需要連貫性資金。在企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營中，某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能會(huì)影響企業(yè)長遠(yuǎn)經(jīng)營。必須強(qiáng)化企業(yè)的資金流動(dòng)管理，動(dòng)態(tài)、全面監(jiān)控企業(yè)的資金流動(dòng)狀況與經(jīng)營管理狀況。房地產(chǎn)企業(yè)必須形成計(jì)劃性經(jīng)營機(jī)制。任何一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前都要進(jìn)行可行性分析，可以參考市場調(diào)研報(bào)告、行業(yè)發(fā)展情況、國家政策等，分析和論證投資項(xiàng)目的可行性，進(jìn)而科學(xué)安排資金，合理配置資源，以此控制資金鏈斷裂等問題。

通常來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理要內(nèi)外兼修。在內(nèi)部完善自身的資金管理系統(tǒng)，強(qiáng)化企業(yè)資金、現(xiàn)金運(yùn)用監(jiān)管，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，最大程度控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);在外部要有效控制企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，遵循趨利避害的原則，合理融資[7]。

2.3? 盤活現(xiàn)有資金，調(diào)動(dòng)整體資金流入

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)多為土地、房屋等固定資產(chǎn)。為了增加企業(yè)資金流，應(yīng)合理利用企業(yè)已有資金，實(shí)現(xiàn)合理融資。要強(qiáng)化不同部門之間的協(xié)作，在全面剖析企業(yè)運(yùn)營狀態(tài)的基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，及時(shí)辦理建設(shè)用地證件，獲得銀行貸款，為企業(yè)開辟通暢的融資渠道。企業(yè)必須加快營銷，提高銷售效率，減少房地產(chǎn)庫存。財(cái)務(wù)部門需要謀劃與支持，強(qiáng)化利潤分析與成本核算等工作，為項(xiàng)目計(jì)劃與開發(fā)提供科學(xué)參考。

2.4? 強(qiáng)化預(yù)算管理，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須形成預(yù)算意識，加強(qiáng)對企業(yè)資金的預(yù)算管理，科學(xué)編制企業(yè)資金預(yù)算計(jì)劃，依據(jù)計(jì)劃有效反饋企業(yè)的資金運(yùn)作狀態(tài)，合理安排企業(yè)資金，有效減少資金浪費(fèi)和資金配置不合理帶來的損失。

2.5? 科學(xué)調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，營運(yùn)資金預(yù)測式管理

營運(yùn)資金預(yù)測式管理就是參照企業(yè)的現(xiàn)實(shí)條件和實(shí)際情況等，科學(xué)預(yù)測企業(yè)的流動(dòng)資金量和企業(yè)每個(gè)階段經(jīng)營所需的現(xiàn)金流量。要形成一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)合理的預(yù)算有效預(yù)測企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，獲得營運(yùn)資金的相關(guān)信息，進(jìn)而在第一時(shí)間制定資金分配方案，提前采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防控措施，提高企業(yè)經(jīng)營效率和效益，從根源上防范資金風(fēng)險(xiǎn)。資金預(yù)算需要企業(yè)不同層面、不同部門之間協(xié)作配合。企業(yè)營運(yùn)的目標(biāo)、計(jì)劃以及數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確都關(guān)系到企業(yè)營運(yùn)資金預(yù)算是否科學(xué)、客觀、準(zhǔn)確。企業(yè)的長期和短期發(fā)展計(jì)劃、經(jīng)營目標(biāo)以及戰(zhàn)略方向等，將影響營運(yùn)部門的各項(xiàng)工作。各部門應(yīng)共同編制預(yù)算，參照目標(biāo)需求報(bào)告預(yù)算進(jìn)度計(jì)劃。營運(yùn)資金管理部門則要及時(shí)匯總、分析、統(tǒng)計(jì)不同部門提供的預(yù)算計(jì)劃表，從中分析企業(yè)營運(yùn)資金的概況和不同時(shí)期的資金供求狀況，進(jìn)而科學(xué)統(tǒng)籌資金，合理安排資金[8-9]。

3? 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理是一項(xiàng)十分重要且具有挑戰(zhàn)性的工作。房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視資金的營運(yùn)情況，及時(shí)總結(jié)資金營運(yùn)的影響因素以及存在的問題，從關(guān)鍵問題入手，把握住資金營運(yùn)的關(guān)鍵方面，進(jìn)而采取科學(xué)有效的管理對策，提高資金營運(yùn)管理水平，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

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